Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 14.11.2011 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", 000 "Южная Строительная Коммуникационная Компания", ООО "Альфа-М" о признаний сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности, обосновав требования тем, что с целью приобретения квартиры он обратился в агентство недвижимости ООО "ГЛОБУС" и 30 декабря 2009 года заключил договор, в соответствии с которым ему были оказаны риэлтерские услуги по подбору подходящей квартиры, за которые он заплатил 50 000 руб.

Сотрудник агентства - риэлтор 6 предложила квартиру в жилищном комплексе "Чистые пруды" по адресу: ёва, дом . Застройщиком являлось ООО "Южная Строительная Коммуникационная Компания". Осмотр производился совместно с сотрудниками ООО "ЮСКК". После осмотра они прибыли в отдел продаж ООО "ЮСКК" и в офисе руководитель группы продаж ООО "ЮСКК" - 7 пояснила ему, что продажа квартир в вышеуказанном доме оформляется с использованием зачётной схемы через ООО "Альфа-М" - поставщика стройматериалов для ООО "Стройтехпром" -дочерней компании ООО "ЮСКК". Также пояснили, что согласно договору участия в долевом строительстве № 1214 от 28 марта 2008 года, заключённому между ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" под управлением ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» (Дольщик) и ООО "ЮСКК" (Застройщик), последний осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, а после завершения строительства передаёт помещения указанные в Приложении № 2 к договору дольщику.

Далее ему пояснили, что организациями, осуществляющими основные строительно-монтажные работы являются ООО "ЮСКК" и её дочернее предприятие - ООО "Стройтехпром". Согласно договору поставки № СП-21 (поставка товара с отсрочкой платежа) от 20 января 2010 года, ООО "Альфа-М" поставляет товары для строительства ООО "Стройтехпром".

После завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщику, 23 марта 2010 года Управляющей компанией "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" был заключен с ООО "ЮСКК" агентский договор, согласно которому ООО "ЮСКК" от имени и за счет "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" осуществляет реализацию квартир.

Были заключены два предварительных договора купли-продажи: двухкомнатной квартиры , общей площадью 84.3 кв.м., стоимостью 3321 200 руб., и однокомнатной квартиры , общей площадью 54,8 кв.м., стоимостью 2082 400 руб., расположенных на 15 этаже по адресу: , Карасунский внутригородской округ,

Оформление сделок и передача денежных средств по зачётной схеме производилось представителю ООО "Альфа-М" в офисе ООО "ЮСКК" по , поэтому у него не было оснований сомневаться в законности и добросовестности происходящего. Он воспринял предложение ООО "ЮСКК" о намерение оформить сделку по зачётной схеме как оферту. Передав денежные средства в счёт стоимости квартир представителю ООО "Альфа-М", он акцептировал предложенную ему ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", в лице агента - ООО "ЮСКК", оферту произвести сделку по приобретению квартиры используя зачётную схему.

Согласно расписке от 15 ноября 2010 года он передал ООО "Альфа-М" денежные средства в размере 5403 600 руб. в счет оплаты договоров купли-продажи квартир № расчёт за которые с ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" будет производится ООО "ЮСКК" в счет взаиморасчетов ООО "ЮСКК" и ООО "Стройтехпром" с ООО "Альфа-М" по договорам поставки.

После полной оплаты квартир по предложенной ООО "ЮСКК" зачётной схеме, ему, по распоряжению директора департамента продаж ООО "ЮСКК" 8, были переданы ключи от квартир, и он является их фактическим владельцем по настоящее время.

После совместного обращения покупателей в ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и правоохранительные органы состоялись переговоры с руководством ООО "ЮСКК", которое признало использование зачётной схемы. Согласно п. 1.2. протокола общего собрания от 13 мая 2011 года 000 "ЮСКК" взяло на себя обязательство в срок до 15 июля 2011г. передать в его собственность две квартиры №, 54. Однако взятые, на себя обязательства повторно не выполнило.

Таким образом, истец просит признать две сделки от 18 марта 2010 года заключёнными и признать за ним право собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Представитель ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" возражал против заявленных требований, пояснил, что Управляющая компания является собственником квартир и в жилом доме по . Право собственности на квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 12 апреля 2010 года.

18 марта 2010 года истцом были подписаны два предварительных договора с ответчиком ООО "ЮССК", который указан в договорах в качестве агента ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент". Условиями указанного агентского договора не предусмотрены полномочия агента по заключению предварительных договоров купли-продажи квартир, следовательно, заключая такие договоры, ответчик ООО "ЮСКК" действовал без надлежащих полномочий. ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" не было поставлено в известность о подписании предварительных договоров купли-продажи с ФИО1, своего согласия на заключение таких договоров не давало. Приобретатели квартир во исполнение заключаемых договоров купли-продажи обязаны были перечислять денежные средства исключительно на расчетный счет ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", иные способы и порядок расчетов условиями агентских договоров не предусмотрены. С ФИО3. А.Ю. основные договоры купли-продажи квартир и не заключались, акты приема-передачи указанных квартир с ним не подписывались, поскольку денежные средства за приобретаемые квартиры от 1 на расчетный счет ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" не поступали. Деньги 1 были переданы представителю ООО "Альфа-М", с которым у ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" каких-либо договорных отношений нет. Полагал возможным в иске отказать.

Представитель ООО "ЮСКК" возражала против заявленных требований, пояснила, что были заключены два предварительных договора купли-продажи квартир под № в жилищном комплексе в дом . До настоящего времени денежные средства за квартиры и собственнику - ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" не поступили. ФИО1 не представил доказательств исполнения предварительных договоров купли-продажи в части оплаты квартир продавцу ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент". Как указано в исковом заявлении и не отрицается ФИО1, денежные средства по двум договорам были им переданы представителю ООО " Альфа» и которое стороной заключенных предварительных договоров купли-продажи недвижимости не является. Таким образом, ФИО1 не выполнено существенное условие договора, что явилось основанием для расторжения предварительных договоров купли-продажи.

Обжалуемым решением суда в иске отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит отменить указанное решение суда, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, не применен закон, подлежащий применению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в возражениях на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Отказывая в иске, суд обосновал свое решение тем, что от имени и за счёт принципала при заключении с ФИО1 предварительных договоров купли-продажи от 18 марта 2010 года совершал действия, выходящие за рамки поручения принципала - ООО «УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», в связи с чем, суд не может признать эти сделки законными, и как следствие, признать за ФИО1 право собственности на спорные квартиры.

Однако, с данным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку вывод суда первой инстанции о том, что заключая с приобретателями предварительные договора купли-продажи ответчик - ООО «ЮСКК», как агент ООО УК «УРАЛСИБ Эссет менеджмент», действовало без надлежащих полномочий, предусмотренных агентским договором № 21-04/АГ от 21 апреля 2008 года, а принципал - ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность агентом - ООО «ЮСКК» о заключении с ФИО1 предварительных договоров купли-продажи, и, следовательно, своего согласия на это не давало, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судом установлено, а ответчиками не оспорено, что ФИО1 представителями 000 «ЮСКК» были переданы ключи от спорных помещений и в настоящее время он является владельцем этого имущества и, следовательно, имеет право на защиту своего владения, поскольку ответчики не предоставили доказательств противоправного занятия квартир ФИО1

Напротив, судом было установлено, что вместо прямой продажи квартир покупателям, агентом ООО «ЮСКК» была создана и массово применялась зачётная схема оплаты квартир через поставщика строительных материалов - ООО «Альфа-М» в адрес ООО «Стройтехпром», которое осуществляло строительство жилого комплекса «Чистые пруды».

Согласно расписке на л.д. 14 ФИО4 передал, а ООО «Альфа-М» приняло денежную сумму в размере 5 403 600 руб. в счёт оплаты договоров купли-продажи спорных квартир, о чём была составлена расписка в получении денежных средств. Причем, передача денег происходила в отделе продаж ООО ЮСКК» на в , в связи с чем, у истца не имелось оснований сомневаться в добросовестности ООО.

Из заявления 11 ( л.д. 108) усматривается, что он работал коммерческим директором в ООО «Альфа –М», по договоренности между организациями расчеты осуществлялись путем зачета взаимных требований, когда образовалась задолженность ООО «Стройтехпром» перед ООО «Альфа-М» за поставленную продукцию. Получая наличные денежные средства от покупателей, составлялись расписки, все документы составлялись в отделе продаж ООО «ЮСКК». Однако, он, 11 денежные средства не присваивал, они были затрачены на строительство и участвовали в зачетной схеме. Считает, что исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Вывод суда о том, что ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность о подписании агентом - ООО «ЮСКК» предварительных договоров с ФИО1 и своего согласия на заключение таких договоров не давало, опровергается заключением с ООО «ЮСКК» после прекращения одного Агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008 года, другого Агентского договора № 1214-АГ от 23.03.2010г., которым фактически признаны действия агента правильными и одобренными, а также положениями предусмотренными ст. 1008 ГК РФ.

Таким образом, ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» приняв без возражения отчет агента - ООО «ЮСКК» по Агентскому договору № 21-04/АГ от 21.04.2008г., на основании которых ООО «ЮСКК» были заключены предварительные договоры с ФИО1, и заключив следующий Агентский договор № 1214-АГ от 23.03.2010г. признал наличие зачётной схемы и был осведомлён о сделке с ФИО1 и передаче ему во владение спорных квартир.

Кроме этого, предварительные договоры купли-продажи квартир заключены ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента ООО «ЮСКК» 18 марта 2010 года, а уведомления о расторжении направлены лишь через год - 22 апреля 2011г., после фактической передачи квартир во владение ФИО1

Кроме этого, суд первой инстанции, установил, что по условиям предварительных договоров (п. 1.1.) стороны обязались в срок не позднее 30 рабочих дней с момента оформления продавцом права собственности на квартиры заключить основанной договор купли-продажи. Согласно выписок из ЕГРП право собственности зарегистрировано 12 апреля 2010г. Однако, суд не обратил внимания на то обстоятельство, что после этого ответчиками не направлялось соответствующее уведомление ФИО1 о необходимости заключения основного договора купли-продажи до фактической передачи ему квартир.

Кроме того, отказывая в иске, судом не была применена ст. 1008 Гражданского кодекса РФ.

Так, положения Агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008г. предусматривали направление отчёта о его выполнении.

Согласно ч. 3. ст. 1008 ПС РФ, принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения ответа, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

Отсутствие возражений ООО «УК «УРАЛСИБ Эсеет Менеджмент» по исполнению агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008г. и заключение нового договора № 1214-АГ от 23.03.2010г. свидетельствуют о принятии и одобрении им действий агента - ООО «ЮСКК», в том числе и по сделкам с ФИО1

Таким образом, судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права и не применен закон, подлежащий применению - ч. 3, ст. 1008 ГК РФ и это обстоятельство, в соответствии с п. 4, ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, является основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, считает необходимым принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно ст. 454 ГПК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. При этом, если сторона договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Анализ материалов дела показал, что истец выполнил все условия договора, совершение сделки купли–продажи квартир ФИО3 подтверждается действиями ответчиков, выражающих свою волю установить правоотношения, а именно передача ключей от квартир ФИО3, владение и пользование им квартирами с ведом и одобрения ООО «ЮСКК» и ООО УКК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», признание использования зачетной схемы при реализации квартир и ООО «Альфа-М». В связи с тем, что с момента оплаты квартир по предложенной ООО «ЮСКК» зачетной схеме и передачи квартир во владение покупателя прошло более года, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, несмотря на то, что ООО «ЮСКК» признало использование зачетной схемы и взяло на себя 13 мая 2011 года обязательство в срок до 15 июля 2011 года передать в собственность ФИО1 по договорам квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о том, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Советского районного суда гор. Краснодара от 14 ноября 2011 г. отменить, приняв новое решение.

Признать заключённой сделку между ФИО3 13 и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента ООО «ЮСКК» 18 марта 2010г. купли-продажи двухкомнатной квартиры , общей площадью 84.3 кв.м. стоимостью 3321200р. и однокомнатной квартиры , общей площадью 54.8 кв.м., стоимостью 2082400р., расположенных на 15 этаже по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, .

Признать за ФИО3 14 право собственности на двухкомнатную квартиру , общей площадью 84,3 кв.м., расположенной на 15 этаже по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.

Признать за ФИО3 15 право собственности на однокомнатную квартиру , общей площадью 50,9 кв.м., расположенной на 15 этаже по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, .

Председательствующий:

Судьи: