Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 08 апреля 2011 года по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на квартиру, признании недействительным свидетельства о праве собственности на квартиру, исключении записи из реестра.

Заслушав доклад судьи Королевой С.В., объяснения представителя истца по доверенности ФИО4, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

Установила:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 24 июля 2009 года ФИО1 приобрела по договору купли-продажи однокомнатную благоустроенную квартиру, расположенную по адресу: (...), (...), (...), (...). Стоимость квартиры сторонами была определена в размере (...) рублей. Денежные средства были в полном объеме переведены на расчетный счет продавца, квартира была передана по акту приема-передачи ФИО1 24 июля 2009 года. Документы были сданы в государственный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако в дальнейшем регистрация сделки была приостановлена в связи с тем, что продавцом квартиры не было предоставлено нотариально удостоверенное согласие супруга. ФИО2 обещала устранить данный недостаток и предоставить требуемое согласие супруга, отмечая при этом, что ее муж пропал без вести. Однако в конце 2010 года к ФИО1 обратился Н., действующий на основании доверенности от 23.11.2010г., выданной ФИО3, в которой указывалось на то, что ФИО3 является собственником квартиры, проданной ФИО1 по договору купли-продажи ФИО2, полномочия по доверенности сводились к праву выселения из квартиры. Истец полагает, что сделка между нею и ФИО2 исполнена в полном объеме и просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (...), (...), (...), (...).

В последующем требования уточнила, просила признать также договор купли-продажи квартиры от 12.11.2010г., расположенной по адресу: (...), (...), (...), (...) недействительным; признать недействительным свидетельство о праве собственности на квартиру от 20.11.2010г. и исключить соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела.

Представитель истца по доверенности ФИО4 иск поддержал. Пояснил, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку знал о том, что в квартире проживает ФИО1

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела. Просила об отложении дела, поскольку находится на территории другого государства.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, извещен о слушании дела. Ранее в судебном заседании иск не признал.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, поскольку до заключения договора купли-продажи квартиры он ознакомился с выписками о правообладателе и зарегистрированных в квартире лицах, из которых следовало, что правообладателем квартиры является ФИО2, зарегистрированных лиц в квартире не имеется. Перед покупкой ФИО3 осмотрел квартиру, там находилась пожилая женщина, которая пояснила, что является знакомой ФИО2 и проживает в квартире временно. Препятствий для регистрации сделки не было, и сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. Полагал, что оснований для признания сделки недействительной не имеется. Требования ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру также не признал, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации. Регистрация сделки ФИО1 и ФИО2 не производилась.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался судом о слушании дела по последнему известному адресу.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание не явился. В отзыве указал, что 15.07.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 18.06.2009г. было зарегистрировано право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: (...), (...), (...), (...). 24.07.2009г. в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на вышеуказанную квартиру обратились ФИО2 и ФИО1 19.08.2009г. государственным регистратором государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что ФИО2 не было предоставлено нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи квартиры от 24.07.2009г. либо документы, свидетельствующие, что указанная квартира является личной собственностью ФИО2

15.09.2009г. государственным регистратором государственная регистрация была приостановлена на основании заявления ФИО1 от 15.09.2009 года сроком до 14.12.2009г.

13.01.2010г. государственным регистратором в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 18.06.2009г. было отказано в связи с тем, что ФИО2 не было предоставлено нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи квартиры от 24.07.2010г. либо документы, свидетельствующие, что указанная квартира является личной собственностью ФИО2

12.11.2010г. в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи от 12.11.2010г., перехода права и права собственности на вышеуказанную квартиру обратились ФИО6, действующий по доверенности от имени ФИО2, и ФИО3

13.11.2010г. государственным регистратором государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что в Управлении имелись сведения о наложении запрета на имущество ФИО2, государственным регистратором был направлен запрос об уточнении сведений в Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Карелия. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию договора купли-продажи других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, указанных в статьях 19, 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выявлено не было.

17.11.2010г. на основании договора купли-продажи от 12.11.2010г., заключенного между ФИО6, действующим по доверенности от имени ФИО2, и ФИО3 была произведена запись о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру, в связи с чем запись о праве ФИО2 была погашена.

Решением суда в иске отказано.

С решением суда не согласна истица, в кассационной жалобе просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что не согласна с выводами суда о том, что ФИО3 является добросовестным приобретателем спорной квартиры. ФИО2 повторно незаконно продала спорную квартиру. ФИО3 было известно, что квартира использовалась истицей, и он должен был усомниться в праве продавца на отчуждение квартиры. Данный факт прямо подтверждается тем обстоятельством, что сразу после выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру он выдал доверенность гражданину Н. на право выселения проживающих в квартире лиц, тем самым подтвердив, что знал о проживании в спорной квартире третьих лиц.

Указывает, что в разделе 4 договора купли-продажи указано, что продавец обязуется передать квартиру покупателю свободной от каких-либо прав третьих лиц, а также продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от личных вещей и передать покупателю ключи от квартиры в течение двух дней с момента полного расчета.

ФИО3 в указанную квартиру не вселялся, ключи от квартиры не получал. Истица между тем содержала спорную квартиру. Суд в нарушение норм процессуального права не истребовал из органов ЗАГС сведений о семейном положении ФИО2 При сдаче документов на государственную регистрацию в момент совершения первой сделки ФИО2 указала в заявлении, что состоит в браке, а при сдаче документов по второй сделки представитель ФИО2 ФИО6 в заявлении указал, что ФИО2 в браке не состоит.

Полагает, что судом не исследовано то обстоятельство, что в отзыве регистрационной службы было указано на факт приостановлении регистрации договора между ФИО2 и ФИО7 в виду наложения запрета на квартиру. Данное обстоятельство указывает на ничтожность сделки, так как на момент совершения сделки на отчуждаемое имущество был наложен запрет. В договоре купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 (п. 5.1. договора) прямо указано, что продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания договора квартира под запретом не состоит. Суд первой инстанции также не дал должной правовой оценки данному обстоятельству.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. ст. 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна.

В соответствии с п.1 ст. 18 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.61) если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судом установлено, что 24.07.2009г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры (...) стоимостью (...) руб. Передача денежных средств подтверждена мемориальным ордером ХХ от 24.07.2009г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что ФИО2 не было предоставлено нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи квартиры. 15.09.2009г. государственная регистрация сделки была приостановлена на основании заявления ФИО1 от 15.09.2009г. сроком до 14.12.2009г. 13.01.2010г. в государственной регистрации договора купли-продажи было отказано в связи с тем, что ФИО2 не было предоставлено нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи.

Таким образом, право собственности на квартиру по адресу: (...), (...), (...), (...), у ФИО1 не возникло в связи с отказом в государственной регистрации договора купли-продажи.

12.11.2010г. ФИО2 в лице своего представителя ФИО6 заключила договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО3 13.11.2010г. государственная регистрация была приостановлена в связи с наложением запрета на имущество ФИО2, иных оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации выявлено не было. 17.11.2010г. на основании договора купли-продажи от 12.11.2010г. была произведена запись о государственной регистрации указанного договора и права собственности ФИО3 на квартиру. Запись о праве ФИО2 была погашена.

Судом установлено, что на момент приобретения квартиры ФИО3, права продавца никем не оспаривались, отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц на спорную квартиру, о которых было бы известно покупателю.

На момент заключения сделки с ФИО3, ФИО2 являлась собственником спорной квартиры, зарегистрированных в квартире лиц не имелось.

Факт проживания в квартире ФИО1 и оплата за время проживания коммунальных услуг не подтверждает ее право собственности на спорную квартиру и не указывает на недобросовестность ФИО3, как приобретателя.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Судом также обоснованно отказано в признании недействительным свидетельства о праве собственности на квартиру, исключении записи из реестра, поскольку договор купли-продажи от 12.11.2010г. не признан недействительным.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Петрозаводского городского суда от 08 апреля 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи