Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Простовой С.В. гражданское дело по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2010 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» о расторжении договора аренды, выселении.

В обоснование иска указали, что им как супругам на праве общей собственности принадлежит ряд нежилых помещений в г. Новочеркасске. Между истцами, как арендодателями, и ООО (обезличено), как арендатором, право предшественником ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6», заключен ряд договоров аренды нежилых помещений в г. Новочеркасске, а также дополнительных соглашений к ним. В 2009г. ответчик неоднократно задерживал арендную плату на срок от 2 до 74 дней, а также допускал задолженность по выплате пени за нарушение сроков внесения арендной платы, компенсационных выплат. Кроме того, в 2009г. в отношении одного из помещений ответчиком несвоевременно была выполнена обязанность по его страхованию от возможных рисков, страхование было осуществлено в марте 2009г., то есть с 2-х месячной задержкой, а предусмотренный за это штраф ответчиком выплачен с опозданием и не в полном объеме. При этом, просрочка платежа составила более двух месяцев, а компенсационные выплаты ФИО2 и ФИО1 по налогу на имущество оплачены не в полном размере – 50 156,05 рубля, вместо требуемых 50 198,04 рублей.

В связи с изложенным, неоднократные нарушения ответчиком принятых на себя обязательств дают основания к досрочному расторжению договоров аренды, как добровольно предусмотренные сторонами в договорах аренды, так и предусмотренные нормами действующего законодательства. Пункт 6.4 договоров аренды предусматривает, что «арендатор обязан освободить помещения и передать их по акту в дату, указанную в уведомлении», воля арендодателей на расторжение договоров неоднократно была доведена до арендатора, тем не менее к 15 марта 2010г. ни одно из арендуемых помещений ответчиком освобождено не было, помещения продолжают эксплуатироваться ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» без законных на то оснований.

Истцы просили расторгнуть все ранее заключенные договоры аренды нежилых помещений г. Новочеркасске Ростовской области между ФИО1, ФИО2, с одной стороны, и ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6», с другой стороны по соответствующим адресам и выселить ООО «Аптеку 36,6 «ФИО6» из вышеуказанных помещений.

В судебном заседании истцы и их представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержали заявленные требования, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 против удовлетворения иска возражал, указывая, что ответчиком устранены нарушения по всем договорам аренды, включая погашение пени по просроченным платежам, в результате чего истцы полностью получили то, на что рассчитывали при заключении договоров аренды, допущенные ответчиком задержки в оплате арендных платежей за период с апреля 2009г по декабрь 2009г. и несвоевременной оплатой компенсационных платежей не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договоров аренды.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2010 года в удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» о расторжении договора аренды, выселении отказано.

Не согласившись с решением суда, в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда с кассационной жалобой обратились ФИО1, ФИО2, считая, решение незаконным и необоснованным, просили о его отмене и вынесении нового решения по следующим основаниям.

Кассаторы повторно ссылаются на нормы права об аренде, по которым стороны могут предусмотреть в договоре аренды любое основание, дающее право арендодателю обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Кассаторы также указывают, что ответчик в период времени апрель-декабрь 2010г. допускал нарушения договора, несвоевременно вносил арендную плату, задержка составляла от нескольких дней до 2 месяцев, причем неоднократно.

По мнению кассаторов, довод об уплате арендатором платежей и устранении допущенных нарушений, не может быть принят во внимание, хотя арендатор оплатил задолженность, но оснований для расторжения договора по ст. 619 ГК РФ не устранил.

Согласно п.4.4. договоров аренды «сумма арендной платы не включает в себя: налог на землю, налог на имущество, и др. платежи, которые могут быть введены в законодательном порядке. Указанные платежи уплачиваются арендодателями самостоятельно и компенсируются арендатором не позднее 10 дней с даты направления последнему документов, подтверждающих их оплату.

М-вы направляли ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6», среди прочих требований, уведомления о возмещении налога на имущество, налога на землю, и все эти выплаты были оплачены с просрочкой более двух месяцев, что также, по их мнению, является основанием для расторжения договора аренды.

Особое значение обращают кассаторы на факт своевременного страхования в отношении помещения по ул. (обезличена). Оплата по дополнительному соглашению об изменении и дополнении списка застрахованного имущества также произведена не вовремя, в случае пожара в указанном помещении, они бы не получили страховые выплаты, на которые рассчитывали при заключении договора.

Ознакомившись с материалами дела, выслушав ФИО2., ФИО1 и их представителя по ордеру №24 от 29.11.2010г. ФИО5, представителя ООО «Аптека 36,6 ФИО6» по доверенности от 30.08.2910г. ФИО4, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Постанавливая решение об отказе в иске, суд руководствовался ст. ст. 450, 619 ГК РФ, проанализировал договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, все представленные в материалы дела доказательства и исходил из того, что допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не могут являться основанием для их расторжения, поскольку истцами не доказано, что такие нарушения являются существенными и повлекли для арендодателей причинение ущерба, в результате которого они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключение договоров.

Судом первой инстанции было установлено, что истцами с ООО «Альма» заключены договоры аренды недвижимого имущества. К данным договорам были заключены дополнительные соглашения, согласно которым в связи с реорганизацией ООО (обезличено) в форме слияния все права и обязанности по договорам перешли к его правопреемнику - ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6».

В соответствии с п. 4.8 договоров аренды недвижимого имущества арендная плата вносится арендатором ежемесячно, а оплата арендной платы производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды по 50% суммы арендной платы ФИО1 и ФИО2

Как предусмотрено п. 5.2 договоров аренды за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договором, либо компенсационных платежей арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор, в случае получения такого требования, обязан его удовлетворить.

В судебном заседании также установлено, что ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» в период времени (апрель-декабрь 2009 года) допускались факты ненадлежащего выполнения условий заключенных договоров аренды, а именно, арендная плата выплачивалась истцам несвоевременно, либо не в полном объеме. Так, арендная плата за октябрь-декабрь 2009г. вносилась ответчиком своевременно, однако не в полном объеме - без учета увеличения арендной платы на индекс увеличения потребительских цен, предусмотренного п. 4.2.1 договоров аренды.

Вместе с тем, платежами 15.12.2009г., 17.12.2009г. и 23.12.2009г. ответчиком в полном объеме была погашена задолженность по арендной плате перед истцами. Задолженность по уплате пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей, предусмотренных п. 5.2 договоров аренды была погашена ответчиком в полном объеме платежами 25.12.2009г. и 24.03.2010г.

В соответствии с п. 3.4.10 договоров было предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет ежегодно страховать арендуемые помещения от возможных рисков в пользу арендодателя с предоставлением последнему копий страховых полисов не позднее 1 марта каждого года аренды.

Согласно п.п. 4.4, 4.5 договоров аренды арендодатель компенсируют арендатору суммы налогов или обязательных платежей, которые арендодатель уплачивает в соответствии с действующим законодательством.

Судом было установлено, что ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» произвело страхование арендуемого помещения, расположенного по адресу: (обезличен) (договор аренды №7/БХ48 недвижимого имущества от 01.09.2007г.) с задержкой в два месяца. В связи с этим ответчик 24.03.2010г. в полном объеме выплатил штраф, предусмотренный п. 5.6 договора аренды. Допущенная ответчиком задолженность по компенсационным выплатам была погашена 06.04.2010г.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; или не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 6.5.3 договоров аренды, заключенных между сторонами арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры аренды, если арендатор систематически (два раза подряд и более) по своей вине нарушает сроки внесения арендной платы и сроки уплаты компенсационных платежей.

Как видно из материалов дела, основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договоров аренды послужило то обстоятельство, что с апреля 2009г. по декабрь 2009г. арендатором допускались факты просрочки арендных платежей и компенсационных выплат. Данные нарушения подлежали оценке с точки зрения степени их существенности. При этом для оценки степени существенности нарушения имеют значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.

Судом установлено, что со стороны ООО «Аптека 36,6 «ФИО6» допускались нарушения условий договоров аренды, однако данные нарушения по сведениям ответчика были вызваны экономическим кризисом, реорганизацией в форме слияния юридических лиц, входящих в группу компаний ОАО «Аптечная сеть 36,6», изменением электронной системы в банке, а также виной сотрудника, допустившего ошибку в реквизитах истцов при перечислении им платежей по договорам аренды.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, однако, исходя системного толкования приведенных выше норм права, следует, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.

Судом были правомерно признаны не существенными нарушения арендатором ООО «Аптеки 36,6 «ФИО6» обязательств по оплате арендной платы. После погашения задолженностей по договорам, ответчиком не допускались факты просрочки арендных платежей, что свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по договорам аренды нежилых помещений.

Кроме того, судом первой инстанции было принято во внимание, что срок действия договоров аренды установлен сторонами до 31 августа 2017 года, в связи с чем арендодатель не лишен права, в случае не надлежащего исполнения условий данных договоров ответчиками, в дальнейшем обратиться за судебной защитой.

Установив вышеизложенные обстоятельства и отсутствие оснований для расторжения договора по общим правилам, суд обоснованно отказал в иске.

С законностью и обоснованностью таких выводов суда судебная коллегия соглашается, оснований для отмены решения суда в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным в ст.362 ГПК РФ, не находит, кассационная жалоба достаточных для того доводов не содержит.

Основные доводы кассационной жалобы сводятся к повторному изложению позиции кассаторов по делу, а фактическим обстоятельствам дела дается субъективная оценка, которая направлена на переоценку представленных в материалы дела доказательств, указанное не может быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не опровергают правильности выводов суда.

Доводы кассатора о неверном толковании судом ст. 619 ГК РФ и п.п. 6.3.1., 6.3.2., 6.3.3. договоров аренды подлежат отклонению, поскольку судом было установлено, что истцы не представили доказательств существенного нарушения условий договора. Имеющие место нарушения носили перманентный характер и судом были признаны несущественными.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспоренных прав имеет лицо, чьи права были нарушены.

Согласно ст.12 ГК РФ, предусматривающей способы защиты гражданских прав, а также, исходя из общих начал гражданского права, избранный способ защиты должен быть адекватным имевшим место нарушениям и соответствовать при этом требованиям разумности и справедливости.

Учитывая, что на момент обращения в суд нарушений со стороны ответчика прав истца установлено не было, а ранее имеющиеся нарушения были устранены до момента обращения в суд, от требований о нарушении компенсационных выплатах истцы отказались, а из показаний самих истцов следовало, что ООО «Аптека 36,6 ФИО6» в период рассмотрения спора надлежащим образом исполняет договорные обязательства, то у суда не имелось оснований расторгать договоры аренды и удовлетворять требования об освобождении нежилых помещений.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства и в силу системного толкования общих правил ст.450 ГК РФ и требований ст.619 ГК РФ, судебная коллегия считает, что судом правильно применены указанные нормы с учетом условий заключенных договоров, оснований считать, что решение суда подлежит отмене, не имеется.

Иные доводы жалобы и приведенная судебная практика арбитражных судов обоснованности и правильности выводов, изложенных в решении суда, не опровергает, так как приведенные в качестве примеров ситуации разнятся фактическими обстоятельствами дела и условиями договоров.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, нормы права, регулирующие спорные правоотношения, применены судом верно, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела, а решение постановлено в соответствии с положениями ст.ст.195,196 ГК РФ.

Поскольку оснований для отмены решения не установлено, жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2, ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: