Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Титухова М.Б. гражданское дело по кассационной жалобе Бондарева Н.Д., Бондаревой Т.Н., Сафоновой В.А., Сафонова Н.Ф., Бондарева С.Н., Филипченковой И.Н., Филипченкова В.Н. на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 19 октября 2010 года

установила:

Бондарев Николай Денисович, Бондарева Татьяна Николаевна, Сафонова Вера Антоновна, Сафонов Николай Филиппович, Бондарев Сергей Николаевич, Филипченкова Ирина Николаевна, Филипченков Владимир Николаевич обратились в суд с иском к СПК «Грековский» Милютинского района Ростовской области, ОАО КБ «Центр-инвест» о признании договора залога права аренды недействительным.

Обосновывая свои исковые требования, истцы указали на то, что 01 декабря 2009 года между ними и СПК «Грековский» был заключен договор аренды, по которому они передали СПК «Грековский» за плату во временное владение и пользование земельные участки сроком на пять лет, до 01 декабря 2014 года.

В августе 2010 года им стало известно, о том, что СПК «Грековский» передал в залог право аренды данного земельного участка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору перед ОАО КБ «Центр-инвест».

На основании изложенного истцы считают, что передача в залог прав аренды земельного участка без согласия собственника противоречит требованиям п. 3 ст. 335 ГК РФ, п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем, договор залога является недействительным в силу его ничтожности.

Решением суда от 19 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Бондарев Николай Денисович, Бондарева Татьяна Николаевна, Сафонова Вера Антоновна, Сафонов Николай Филиппович, Бондарев Сергей Николаевич, Филипченкова Ирина Николаевна, Филипченков Владимир Николаевич подали кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда.

Опровергая выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, кассаторы указывают на то, что заключенный договор ипотеки нарушает права кассаторов как собственников земельного участка. Такой залог возможен только с согласия собственников-арендодателей. Неправомерно суд истолковал условия договора аренды.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения Папехина В.И., представляющего интересы кассаторов на основании ордера от 13 декабря 2010 года, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что действующее законодательство позволяет обременять ипотекой право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Однако в действующем законодательстве содержится различная интерпретация правовой возможности арендатора заключать договор залога права аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В силу п. 8 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исходя из указанных законоположений, суд первой инстанции справедливо указал на то, что сложившиеся между кассаторами и СПК «Грековский» правоотношения подлежат регулированию, исходя из требований Гражданского кодекса РФ и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые, по существу, полностью соответствуют друг другу.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что вне зависимости от того, будет ли собственник земельного участка уведомлен об обременении права аренды ипотекой или не будет уведомлен, он не сможет повлиять на это решение, так как он не вправе запретить осуществить такое обременение (если иное не предусмотрено договором аренды).

Однако если требование об обязательном уведомлении будет сохранено, то в случае нарушения этой нормы договор ипотеки может быть признан недействительным, что крайне подрывает надежность этого способа обеспечения обязательств.

Иное означало бы неограниченную возможность влияния арендодателей на существующие залоговые правоотношения.

Заключая с кооперативом договор аренды земельных участков от 1 декабря 2009 года № 1, кассаторы наделили СПК «Грековский», арендатора, правом сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по указанному договору аренды третьим лицам, письменно уведомив об этом арендодателей – собственников земельных участков.

Данные условия договора аренды основаны на законоположениях, содержащихся в ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Давая соответствующую оценку исковым требованиям, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что согласия истцов на заключение договора залога, и как следствие, обременения права аренды, ни законом, ни соглашение сторон не предусмотрено.

Наделяя кооператив правом владения и пользования арендованным имуществом, арендодатели не вправе вмешиваться в его хозяйственную деятельность. Тем более, что, каких бы то ни было, ограничительных мер в отношении возможного залога права аренды договором от 1 декабря 2009 года не предусмотрено.

Указывая в обоснование доводов кассационной жалобы на то, что уведомление арендодателей о предстоящем залоге права аренды должно быть предварительным, с тем условием, чтобы собственники могли дать свое согласие либо выразить несогласие с предстоящим залогом, кассаторы неверно трактуют п. 5.1.2. договора.

В указанном пункте договора отсутствуют условия о том, что уведомление арендодателей должно носить предварительный характер. Правовое же содержание «уведомления арендодателей» существенно отличается от аналогичного содержания «согласия арендодателей».

Так, «уведомление» носит исключительно информационный характер, и направлено на извещение арендодателей о совершенной сделке аренды.

Обременение же права аренды земель сельскохозяйственного назначения ни коим образом не ограничивает право собственности арендодателей, поскольку в случае наступления неблагоприятных правовых последствий произойдет замена арендатора, но не прекращение права собственности кассаторов на земельные участки.

Иные доводы кассационной жалобы сводятся к тем, которые были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции и им дана должная правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает, они доказательно не опровергают выводы суда первой инстанции.

При таком положении принятое судом решение следует признать законным и обоснованным.

Судебная коллегия находит, что выводы суда в обжалованной части основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Морозовского районного суда Ростовской области от 19 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Бондарева Н.Д., Бондаревой Т.Н., Сафоновой В.А., Сафонова Н.Ф., Бондарева С.Н., Филипченковой И.Н., Филипченкова В.Н. - без удовлетворения.

Судья – председательствующий:

Судьи: