Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ОАО «Региональный банк развития» на решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 октября 2010 года, которым постановлено:

Удовлетворить требования ФИО1 и ФИО2 к ОАО «Региональный банк развития», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на квартиру и о признании незаконными действий.

Признать отсутствующим обременения в пользу ОАО «Региональный банк развития» в виде ипотеки (регистрация /.../ от /.../) на квартиру по адресу: РБ, /.../ (кадастровый номер /.../).

Признать незаконными действий ОАО «Региональный банк развития» по подаче заявления о регистрации внесения изменений в запись об ипотеке /.../ peг. /.../ на квартиру, расположенную по адресу: /.../ (кадастровый номер /.../) в отсутствие соглашения с ФИО1 и ФИО2

Признать незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по регистрации внесения изменений в запись об ипотеке /.../ peг. /.../ на квартиру, расположенную по адресу: /.../ (кадастровый номер /.../).

Признать недействительной записи о регистрации внесения изменений в запись об ипотеке от /.../ pег. /.../ на квартиру, расположенную по адресу: /.../ (кадастровый номер /.../).

Заслушав доклад судьи Гареева Р.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ОАО «Региональный банк развития» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на квартиру по адресу: /.../. Требование мотивировано тем, что /.../ истек срок ипотеки квартиры квартиру по адресу: /.../, зарегистрированной в пользу ОАО «Региональный банк развития» по договору залога от /.../ на срок с /.../ по /.../, однако запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки не погашена, на неоднократные обращения к ОАО «Региональный банк развития» о подаче совместного заявления в Управление Росреестра по РБ о погашении записи об ипотеки истцы получили отказ. Договор залога от /.../ был заключен в обеспечение обязательств по возврату кредита и процентов, выданного С. по кредитному договору от /.../ /.../. Определением /.../ суда /.../ от /.../ было утверждено мировое соглашение, вследствие чего прекращено производство по делу по взысканию задолженности по кредитному договору от /.../ /.../. Часть задолженности по заключенному мировому соглашению в размере /.../ рубля, была выплачена денежными средствами, а для погашения суммы остатка задолженности было обращено взыскание на товары в обороте на общую сумму /.../ рублей, о чем составлен акт описи имущества от /.../. На дату подачи иска С. передала ОАО «Региональный банк развития» денежные средства и товары в обороте на сумму, превышающую размер обязательства по мировому соглашению от /.../, т.е. обязательство исполнено, что освобождает истцов от исполнения обязанности кредитору. ОАО «Региональный банк развития» в течение года уклоняется от реализации переданных ему товаров в обороте, что является отказом от принятия предложенного должником надлежащего исполнения, т.е. просрочкой кредитора. Кроме того, в определении от /.../ /.../ судом /.../ был сделан вывод о невозможности обращения взыскания в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ на квартиру, т.к. она является единственным пригодным для постоянного проживания семьи Домничей и С. жильем, приобреталась не за счет кредита банка, а на основании договора передачи помещения в собственность (приватизация), т.е. не является предметом ипотеки в силу закона. Истцами указано, что договор залога (об ипотеке) от /.../ являлся обеспечением по договору кредитной линии от /.../, но он не является обеспечением обязательств по мировому соглашению от /.../, т.к. в Договор залога (об ипотеке) от /.../ соответствующие изменения в установленном законом порядке не вносились. Законом предусмотрен следующий порядок: заключение дополнительного соглашения или новой редакции договора об ипотеке, нотариальное удостоверение (т.к. договор об ипотеке нотариально удостоверен), государственная регистрация. В связи с передачей Домничами и С. в пользу ОАО «Региональный банк развития» денежных средств в материальных ценностей на сумму более мирового соглашения и исполнительного листа, невозможностью обращения взыскания на спорную квартиру, невнесением в запись ос ипотеке изменений в установленном законом порядке, истечением срока ипотеки запись об ипотеке подлежит погашению, а в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 при отказе залогодержателя подать совместное заявление в Управление Росреестра по РБ погашение записи производится путем признания обременения отсутствующим в порядке искового судопроизводства.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были дополнены иском к ОАО «Региональный банк развития» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании незаконными действий ОАС «Региональный банк развития» по подаче заявления о регистрации внесения изменений запись об ипотеке в отсутствие соглашения с ФИО1 и ФИО2, признании незаконными действий Управления Росреестра по РБ по регистрации внесения изменений запись об ипотеке, признании недействительной записи о регистрации внесения изменений запись об ипотеке от /.../. Данные требования основаны на факте несовершения ответчиком ОАО «Региональный банк развития» в течение более 3-х лет с даты заключения мирового соглашения от /.../ предусмотренных законодательством действий внесению изменений в запись об ипотеке, а именно: Банком не было предложено истца подписать соглашение о внесении изменений в договор ипотеки, заверить указанное соглашение у нотариуса и зарегистрировать в Управлении Росреестра по РБ. Истцы не согласны с неправомерным применением ответчиками положений п. 3 ст. 23 и п. 2 ст. 55.1 Закона об ипотеке, которые в соответствии со ст. 9 Федеральным законом от 30.12.2008 года № 306-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, т.е. 11.01.2009 года. Регистрация ипотеки имущества, на которое в соответствии с действуют законодательством и со вступившим силу судебным актом нельзя обратить взыска запрещена. Изменения, вносимые в договор ипотеки, вступают в силу с государственной регистрации таких изменений, при этом дата вступления в силу не может предшествовать дате регистрации. На регистрацию внесения изменений в запись об ипотеке ОАО «Региональный банк развития» предоставил не все необходимые документы, Управление Росреестра по РБ не имело права регистрировать изменения. В нарушение закона Домничи не были извещены о зарегистрированном обременении в 5-дневный срок

Суд вынес вышеприведенное решение.

В кассационных жалобах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ОАО «Региональный банк развития» ставится вопрос об отмене решения суда, указывая на его незаконность и необоснованность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ОАО «Региональный банк развития» ФИО3, представителя ФИО1 - ФИО4, ФИО5, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО6, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке предусмотрено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий, обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Следовательно, при изменении существенных условий кредитного договора Закон об ипотеке не возлагает безусловного обязательства на залогодателя продолжать обеспечение измененного кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки.

Являясь акцессорным обязательством, залоговое обязательство вместе с тем выступает самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей сторон именно на тех условиях, которые согласованы сторонами договора залога.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке соглашение между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно совершаться в той же форме, что и договор.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (п. 52). Ответчиком по иску, на правленому на оспаривание зарегистрированного права или обременения является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53). В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1, ФИО2, принадлежит на праве общей долевой собственности трехкомнатная квартира площадью /.../ кв. м, расположенная по адресу: /.../ Данному объекту присвоен кадастровый номер /.../. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на данный объект зарегистрированы следующие ограничения (обременения) права: Ипотека, регистрация /.../ от /.../, срок: с /.../ по /.../, в пользу: Открытое акционерное общество «Региональный банк развития», ИНН: /.../: ОЕРН: /.../, дата гос. регистрации: /.../, наименование регистрирующего органа: /.../, КПП: /.../; адрес (местонахождения) постоянно действующего исполнительного органа: /.../.

Договор залога (об ипотеке) был заключен в обеспечение обязательств по возврат; кредита и процентов, выданного С. по кредитному договору от /.../ /.../.

Определением /.../ суда /.../ от /.../ было утверждено мировое соглашение, по условиям которого С. обязалась вносить платежи в счет погашения задолженности по договору кредитной линии /.../ от /.../ в соответствии с графиком. Пунктом 5 мирового соглашения установлено, что в случае нарушения условий мирового соглашения ОАО «Региональный банк развития» имеет право по своему усмотрению обратить взыскание на имущество, заложенное по договорам /.../ от /.../, /.../ от /.../, по договору /.../ от /.../.

В /.../ года в связи с неисполнением мирового соглашения от /.../ ОАО «Региональный банк развития» получены исполнительные листы. В соответствии с исполнительными листами /.../ от /.../ с С. и С. надлежит взыскать в солидарном порядке сумму основного долга в размере /.../ руб., проценты в размере /.../ руб., расходы по оплате государственное пошлины в размере /.../ рубля, итого /.../ рубля.

В ходе судебного разбирательства С. были представлены платежные документы на сумму /.../ рубля, при этом сумма задолженности составляет /.../ рубля.

Определением /.../ суда от /.../ установлено и сторонами не оспаривалось, что С. передала ОАО «Региональный банк развития» товары в обороте на сумму /.../ рубля.

/.../ /.../ суд /.../ вынес определение по делу /.../, в котором установил, что обращение взыскания на квартиру в обеспечение исполнения договора кредитной линии /.../ от /.../ в силу ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» является невозможным, так как указанная квартира является единственным жильем, пригодным для проживания ФИО1, ФИО2, их сына Д., дочери С., малолетних внука и внучки; кредит был получен С. не на приобретение этой квартиры, не для ее ремонта, размер долга по кредиту значительно ниже стоимости этой квартиры.

Законность и обоснованность данной позиции подтверждена Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от 19.01.2010 и Определением судьи Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2010 № 4гд-2493/10 по надзорной жалобе по делу № 2-2386/07.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 № 213) не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Судом установлено, что Управлению Росреестра по РБ на дату регистрации внесения изменений в запись об ипотеке было неизвестно о вынесении /.../ судом /.../ РБ определения от /.../ и о невозможности обратить взыскание на квартиру по адресу: /.../. Судом установлено и сторонами не оспаривается, что мировым соглашением от /.../ изменены существенные условия договора залога (ипотеки) от /.../, что обусловило необходимость внести изменения в запись об ипотеке.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО1, ФИО2, поскольку, как установлено судом и не оспаривается сторонами, дополнительного соглашения к договору залога от /.../ заключено не было, нотариальное удостоверение не произведено, государственная регистрация не произведена. ОАО «Региональный банк развития» действия по заключению соглашения не предпринимались. Также является обоснованным вывод суда о том, что действия ОАО «Региональный банк развития» по регистрации внесения изменений в запись об ипотеке на основании Мирового соглашения от /.../, Определения /.../ суда РБ от /.../ в отсутствие соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке нельзя признать законными, а саму запись – действительной, поскольку согласно ст. 9 Федерального закона 30.12.2008 года № 306-ФЗ введенные положения п. 3 ст. 23 и ст. 55.1 Закона об ипотеке применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, то есть 11.01.2009 года, в связи, с чем положения п. 3 ст. 23 и ст. 55.1 Закона об ипотеке не распространяются на правоотношения, возникшие на основании мирового соглашения от /.../ и определения /.../ суда /.../ от /.../.

Доводы кассационной жалобы не являются основанием для его отмены. Они были предметом исследования со стороны суда первой инстанции, что нашло отражение в принятом по делу решении. Судом не допущено и нарушений процессуальных норм.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит выводы суда законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы – не содержащими оснований для отмены судебного постановления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛ:

решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ОАО «Региональный банк развития» – без удовлетворения.

Председательствующий: Н.В. Козлова

Судьи: Р.Г. Гареев

Н.М. Мухаметова

Справка: судья Салимзянова Г.М.