Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению М.Ш. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об оспаривании решений; возложении обязанности осуществить государственную регистрацию, внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдать свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок,

по кассационной жалобе М.Ш. на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 02 декабря 2011 года, которым постановлено:

Заявление М.Ш. Карапетовны о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным решения государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с погашением записи об аренде земельного участка, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаче свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Манаенковой Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

М.Ш. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управления Росреестра по Волгоградской области), возложении на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанности осуществить государственную регистрацию, внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований М.Ш. указала, что на основании постановления Администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № , по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между М.Ш. и администрацией Волгограда, заявителю был предоставлен в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет для завершения строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома земельный участок площадью . по адресу: . Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии, по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между залогодателем М.Ш. и залогодержателем ЗАО «Банк ВТБ 24», принадлежащее М.Ш. право аренды указанного земельного участка было передано Банку в залог в обеспечение исполнения обязательств, принятых на себя заемщиком ООО «Кофетэкс» перед кредитором ЗАО «Банк ВТБ 24» по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Постановления администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка по собственность М.Ш.», ДД.ММ.ГГГГ между М.Ш. (покупателем) и администрацией Волгограда (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ., расположенного по адресу: , в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ М.Ш. обратилась в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок, погашении записи об аренде и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив на регистрацию правоустанавливающие документы на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности М.Ш. на указанный земельный участок и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по причине отсутствия письменного согласия ЗАО «Банк ВТБ 24» на изменение предмета ипотеки по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывая, что залог права аренды земельного участка по по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекратился в силу закона вследствие прекращения заложенного права аренды, в связи с чем отказ в регистрации права собственности и внесении изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество является незаконным и нарушает ее права собственника земельного участка, М.Ш. просила суд признать решения Управления Росреестра по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации ее права собственности на земельный участок площадью ., расположенный по адресу: и во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно изменения площади данного земельного участка, а также от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, незаконными; возложить на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности М.Ш. на земельный участок площадью категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер: № расположенный по адресу: ; осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, погасив запись об ипотеке права аренды земельного участка одновременно с погашением записи об аренде данного земельного участка; внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно изменения площади земельного участка, и выдать М.Ш. свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок в установленный законом срок.

Кроме того, М.Ш. просила суд восстановить ей пропущенный срок подачи заявления об оспаривании решения Управления Росреестра по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что о данном отказе ей стало известно лишь 25 ноября 2011 года в судебном заседании при рассмотрении настоящего дела.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе М.Ш. оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения и просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В силу ст.2 Федерального закона от 09.12.2010 года № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации», кассационные жалобы, кассационные представления, не рассмотренные на день вступления в силу указанного закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 09.12.2010 года № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации», настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2012 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

С учетом указанных норм права, судебная коллегия рассматривает кассационную жалобу, руководствуясь законом, действовавшим на день ее подачи в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав представителя М.Ш. – В.Д., поддержавшего жалобу, возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – Х.Н., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании ч.1 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту – Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 года № 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

В силу ч.2 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу ч.1 ст.345 ГК РФ замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

На основании ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что на основании постановления Администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № , по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между М.Ш. и администрацией Волгограда, М.Ш. был предоставлен в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет для завершения строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома земельный участок площадью . по адресу: . Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

По договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между залогодателем М.Ш. и залогодержателем ЗАО «Банк ВТБ 24», принадлежащее М.Ш. право аренды указанного земельного участка было передано Банку в залог в обеспечение исполнения обязательств, принятых на себя заемщиком ООО «Кофетэкс» перед кредитором ЗАО «Банк ВТБ 24» по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанного договора об ипотеке залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога; договор вступает с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательства заемщика по кредитному договору.

На основании Постановления администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка по в собственность М.Ш.», ДД.ММ.ГГГГ между М.Ш. (покупателем) и администрацией Волгограда (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ., расположенного по адресу: .

При этом, в соответствии с п. 3.4 Постановления Администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № , ранее изданное Постановление Администрации Дзержинского района Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка по в долгосрочную аренду на 49 лет М.Ш. постановлено считать утратившим силу; пунктом 2 Постановления рекомендовано расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение указанных положений Постановления от ДД.ММ.ГГГГ, между Администрацией Волгограда и М.Ш. было заключено соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии с которым договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с даты подписания сторонами передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ М.Ш. обратилась в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации внесения изменений в части кадастрового номера и площади земельного участка по адресу: , регистрации права собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи, заключенного заявителем с администрацией г. Волгограда, погашении записи об аренде и государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

При этом, согласие залогодержателя ЗАО «Банк ВТБ 24» на прекращение обремененного залогом права аренды М.Ш. на спорный земельный участок получено не было, обеспеченное залогом обязательство не исполнено, что заявителем не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена на срок 1 месяц в связи с тем, что в ходе правовой экспертизы документов, государственным регистратором было установлено наличие зарегистрированной ипотеки в пользу залогодержателя – Банка «ВТБ 24» (ЗАО) на право аренды М.Ш. на земельный участок по адресу: . Государственным регистратором был направлен запрос залогодержателю права аренды на земельный участок о том, выдавалось ли согласие на изменение предмета ипотеки; согласно ответу Банка «ВТБ 24» (ЗАО), поступившего в Управление Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ за № разрешения на изменение предмета ипотеки банком не выдавались, дополнительные соглашения к договору ипотеки между залогодателем и залогодержателем не заключались.

В течение срока, установленного для проведения государственной регистрации, согласия залогодержателя Банка ВТБ 24 (ЗАО) для изменения предмета ипотеки либо прекращения записи об ипотеке в Управление Росреестра по Волгоградской области представлено не было, в связи с чем, по причине наличия не устраненных препятствий для государственной регистрации, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности М.Ш. на указанный земельный участок и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ по аналогичным основаниям М.Ш. также было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, поскольку был установлен факт обременения права аренды земельного участка залогом в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО), а также установлено отсутствие согласия залогодержателя на изменение предмета залога и на досрочное прекращение права залога, суд правильно пришел к выводу о том, что право аренды спорного земельного участка при указанных условиях не может быть прекращено, в связи с чем оспариваемое М.Ш. решение Управления Росреестра по Волгоградской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка соответствует нормам действующего законодательства, и основания для признания его незаконным отсутствуют.

Поскольку в соответствии с действующим гражданским законодательством права на земельный участок, подлежащие государственной регистрации, возникают и прекращаются с момента такой регистрации, а соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, государственная регистрация которого повлекла бы прекращение права аренды, было представлено заявителем на государственную регистрацию одновременно с документами, устанавливающими право собственности М.Ш. на земельный участок, и при проведении государственной регистрации права собственности М.Ш. на земельный участок было установлено противоречие между уже зарегистрированными правами на земельный участок и регистрируемыми правами (наличие обременения прекращаемого права залогом, на прекращение или изменение которого залогодержатель согласия не давал), которое в предусмотренный законом срок устранено не было, при том, что государственная регистрация прекращения права аренды совершена не была, правильным является и вывод суда о том, что решения об отказе М.Ш. в государственной регистрации права собственности и во внесении соответствующих записей в ЕГРПН были приняты в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем основания для признания их незаконными и возложения на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанности совершить регистрационные действия, отсутствуют.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы М.Ш. о том, что ее право аренды земельного участка на момент обращения с заявлениями в Управление Росреестра по Волгоградской области было прекращено, в связи с чем был прекращен также и залог, обременявший это право, то есть, препятствия для государственной регистрации права собственности отсутствовали, не могут быть признаны состоятельными, поскольку основаны на неправильном применении кассатором норм материального права.

Указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения, или сведений, опровергающих выводы решения суда, кассационная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Все юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами.

При таком положении основания для отмены вынесенного судебного постановления отсутствуют.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 02 декабря 2011 года

оставить без изменения, кассационную жалобу М.Ш. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: