Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Инрестрой-Тюмень» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, процентов и компенсации морального вреда,

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Пыть-Яхского городского суда от 15 февраля 2011 года.

Заслушав доклад судьи Старцевой Е.А., возражения представителя ответчика, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Инрестрой-Тюмень» (далее по тексту Общество) о расторжении предварительного договора № (номер обезличен) о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома от (дата обезличена), в связи с неисполнением последним принятых на себя обязательств, взыскании оплаченных по настоящему договору денежных средств в размере 150 000 руб. неустойки в сумме 441 696 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 26 918, 40 руб. и 10000 руб. компенсации морального вреда.

Впоследствии истец сумму иска уменьшил на 150 000 руб., в связи с добровольным удовлетворением ответчиком его исковых требований в части возврата оплаченных по договору денежных средств и увеличил размер компенсации морального вреда до 100 000 руб.

Требования мотивировал тем, что по условиям договора ответчик обязался не позднее 3 квартала 2009 г. передать ему под внутреннюю отделку однокомнатную квартиру (номер обезличен) площадью 46, 7 кв. м., расположенную на 15-м этаже во вновь построенном доме ГП-1 в г. Тюмени, строительный адрес: (адрес обезличен). Ввиду отсутствия в названном договоре указания на то, какой договор, в какие сроки и на каких условиях в последующем стороны обязуются заключить, при том, что иные существенные условия договора в нем определены, не считает договор предварительным. Поскольку речь в договоре идет о строительстве квартиры в многоквартирном доме названный договор является договором об участии в долевом строительстве и подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Так как указанный договор был заключен до 02 декабря 2008 года, обязательной государственной регистрации (в силу п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ), он не подлежал. Во исполнение оспариваемого договора, несмотря на то, что в графике финансирования были неверно указаны даты платежей (с 31.12.2007 года по 31.08.2008 года, при том, что договор заключен 24.11.2008 года), он оплатил ответчику 150 000 руб., внести оставшуюся сумму по данному договору (цена договора - 2 000 000 руб.) ответчик не предлагал. В связи с тем, что в установленный договором срок квартира под внутреннюю отделку ему передана не была, 08 декабря 2009 года он направил ответчику телеграмму с уведомлением о расторжении договора.

В письменных возражениях Общество против исковых требований возразило, т.к. представительный договор, в котором истец именовался - соинвестором, а ответчик инвестором, заключен сторонами в рамках Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и договора № ПФС-793/04 о привлечении финансовых средств от 10 мая 2007 года, заключенного между инвестором ООО «Инрестрой-Тюмень» и застройщиком ЗАО «НИКА-центр». Поскольку договор с истцом не прошел государственную регистрацию, он в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ не считается заключенным и не порождает правовых последствий в виде неустойки и компенсации морального вреда. Также полагает, что истец сам грубо нарушил условия предварительного договора. Вместо оговоренных в договоре 2 000 000 руб. уплатил лишь 150 000 руб. Кроме того, после получения телеграммы истца о расторжении договора, 01 февраля 2011 года на счет истца перечислено 150000 руб. и заказной почтой направлено соглашение о расторжении данного договора.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО3, уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО1 против удовлетворения иска возражала.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение, считая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В судебном решении отсутствует однозначный вывод о том, распространяется ли на спорные отношения Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ). Суд не дал оценку его доводам о ничтожности предварительного договора, который фактически прикрывает договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, и не применил ч. 2 ст. 170 ГК РФ, в силу которой спорный договор подлежит оценке по правилам Федерального закона № 214-ФЗ. Не согласен с судом о том, что ответчик был не вправе заключать спорный договор, поскольку не является застройщиком. Право на заключение договора ему дают договорные инвестиционные отношения с застройщиком ЗАО «Ника-Центр», которое имеет разрешение на строительство и иные необходимые документы. Ответчик в спорных правоотношениях выступал посредником между истцом и застройщиком, что давало ему право на заключение договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Считает необоснованным вывод суда о незаключенности спорного договора по причине отсутствия в нем такого существенного условия как гарантийный срок. По его мнению, в этом случае необходимо было руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей» и ГК РФ.

Возражая против удовлетворения кассационной жалобы, представитель Общества сочла решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, с 31 мая 2005 года регулируются исключительно Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" на них не распространяется.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что толкование в порядке ст. 431 ГК РФ предварительного договора № ПФС-34Б о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома от 24 ноября 2008 года не позволяет придти к однозначному выводу, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, правовое регулирование которого осуществляется Федеральным законом № 214-ФЗ.

ООО «Инрестрой-Тюмень» застройщиком указанного в спорном договоре многоквартирного дома не является, соответственно у него отсутствовало право на привлечение денежных средств истца по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Тот факт, что положения ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214 -ФЗ о том, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, на спорные правоотношения не распространяются, поскольку они возникли до 2 декабря 2008 года, предусмотренной вышеуказанной ст. 17 обязанности зарегистрировать договор долевого участия в строительстве не умаляет.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, совершенной до 2 декабря 2008 года, в силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ влечет ее ничтожность.

В свою очередь согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 3 ст. 429 ГК РФ определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Оценивая спорный договор с позиции его заключенности, суд первой инстанции правомерно признал его незаключенным как договор долевого участия в строительстве, поскольку в нем отсутствует такое существенное условие как гарантийный срок на объект долевого строительства.

Доводы кассатора о несущественности данного условия для договора долевого участия в строительстве, поскольку имеется Закон РФ «О защите прав потребителей», судебная коллегия находит несостоятельными и противоречащими п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с Общества в его пользу предусмотренных ч. 2 ст. 6 и ч.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ неустойки и процентов у суда первой инстанции не имелось, поскольку, как уже было установлено ранее, спорные правоотношения под правовое регулирование последнего закона не подпадают.

Поскольку Общество, уплаченные во исполнение спорного договора 150000 руб. истцу возвратило и представило соглашение о его расторжении, а истец на исковых требованиях в этой части не настаивал, оснований для их удовлетворения у суда первой инстанции также не имелось.

На основании изложенного с учетом установленных обстоятельств и требований законодательства, решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Приведенные кассатором доводы представляются несостоятельными, поскольку они по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

Каких-либо оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения, являющегося законным и обоснованным, не имеется.

Руководствуясь статьями 360, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Пыть-Яхского городского суда от 15 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: Блиновская Е.О.

Судьи: Старцева Е.А.

Кривуля Г.Г.