Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 ноября 2010 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование заявленных требований указывал, что ... года он заключил с ФИО2 договор процентного займа, по условиям которого передал ФИО2 денежные средства в сумме .... рублей, а ФИО2 обязалась вернуть сумму займа до ... года. В обеспечение договора займа ими был заключен предварительный договор залога жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ....

Указывал, что в установленный договором займа срок ФИО2 не вернула сумму долга. По условиям договора займа в случае неисполнения своей обязанности ФИО2 обязалась в срок до ... года заключить с ним договор купли-продажи заложенного имущества.

Просил суд понудить ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ....

Судом постановлено указанное решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Полагает, что вывод суда о нахождении спорного жилого дома в совместной собственности супругов К-вых преждевременным, ссылаясь на то, что в производстве Железнодорожного районного суда г. Орла находится гражданское дело о разделе между ними имущества, нажитого в браке, решение по которому до настоящего времени не принято.

Указывает, что для правильного разрешения настоящего дела суд должен был приостановить по нему производство до разрешения спора между К-выми о разделе совместно нажитого имущества.

Считает ошибочным вывод суда об отсутствии новации в договоре процентного займа, заключенного с ответчицей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав возражения ФИО2 и представителя третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО4, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как видно из материалов дела, ... года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор процентного займа, условиями которого предусматривается, что ФИО1 передает в собственность ФИО2 денежные средства в сумме .... рублей, а ФИО2 обязуется вернуть данную сумму в срок до ... года и уплатить предусмотренные договором проценты. (л.д.11)

Также пунктом 2.4 указанного договора займа предусматривается обязанность ФИО2 в обеспечение возврата займа и процентов передать в залог (ипотеку) недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью .... кв. метров, расположенный по адресу: ...., и жилой дом, общей площадью .... кв. метров, расположенный по тому же адресу, заключив с ФИО1 договор залога недвижимого имущества и приняв меры к его государственной регистрации в срок до ... года.

В пункте 3.1 данного договора стороны предусмотрели, что в случае не возврата займа и (или) процентов по нему вышеуказанный предмет залога переходит в собственность ФИО1, для чего ФИО2 обязалась в срок до ... года подписать с истцом отдельный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества и принять меры к его государственной регистрации.

Кроме того, в тот же день между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор залога, по условиям которого ответчица передала, а истец принял в залог вышеуказанное недвижимое имущество в обеспечение исполнения ФИО2 обязательств по договору займа. (л.д.9, 10)

Пунктом 11 данного договора предусмотрена обязанность ФИО2 в срок до ... года передать ФИО1 все документы, относящиеся к предмету залога, необходимые для государственной регистрации договора, а также заключить с истцом основной договор залога.

Пунктом 12 данного предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ФИО2 своих обязанностей по договору займа от ... года, предмет залога переходит в собственность ФИО1

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной выше нормы, ею не предусмотрена возможность заключения предварительного договора залога недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктами 3 и 4 ст.339 ГК РФ предусматривается, что договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение требования о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность.

В силу ч.1 ст.55 Закона РФ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.2 ч.3 данной статьи в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи.

С учетом требований приведенных норм гражданского законодательства ФИО2 и ФИО1 в предусмотренной законом форме не достигли соглашения о залоге вышеуказанного недвижимого имущества и переходе права собственности на него, в случае неисполнения ответчицей обязательств по договору займа от ... года, к истцу во внесудебном порядке на условиях договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества у ФИО2 не возникло, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Довод кассационной жалобы о том, что обязанность продать спорное имущество возникла у ответчицы в виду наличия в вышеуказанном договоре займа условия о новации, не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном толковании, как норм материального права, так и условий данного договора.

Другие доводы кассатора правового значения при разрешении настоящего спора не имеют.

Руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: судья

Судьи: