Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе С.М.А. на решение Буйнакского городского суда РД от 25 мая 2011 года, которым постановлено:

«Встречное исковое заявление А.М.С. удовлетворить полностью.

Понудить С.М.А. заключить с А.М.С. договор купли-продажи с передаточным актом бывшего склада МЖФ, находящегося по адресу: за литером «Г-5» общей площадью 128 кв. м. с прилегающей территорией площадью 210 кв. м.

В удовлетворении исковых требований С.М.А. к А.М.С. отказать».

Заслушав доклад судьи Абдулхалимова М.М., объяснения С.М.А. и его представителя адвоката Ш.Х.Я. (ордер № 23 от 13.07.2011 г.), просивших решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований С.М.А. и отказе в удовлетворении встречного иска, и А.М.С., просившего решение суда оставить без изменений, а кассационную жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

С.М.А. обратился в суд с иском к А.М.С. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме тыс. руб., досрочном расторжении договора аренды от , компенсации морального вреда в сумме тыс. руб. и возложении на А.М.С. обязанности освободить занимаемые им по договору аренды помещение и земельный участок.

В обоснование указал, что он является собственником нежилого помещения состоящего из лит. «Г-5» и «Г-6» общей площадью 295,58 кв. м. и земельного участка площадью 956,0 кв.м., расположенных по адресу: – в. Арендатором литера «Г-5» - бывшего склада МЖФ площадью 128,0 кв.м. с прилегающим земельным участком площадью 210 кв. м. является А.М.С. на основании договора аренды от 25.06.1997 г. сроком на 25 лет с ежемесячным внесением арендной платы, заключенного с прежним владельцем помещения и пользователем земельного участка. В этой связи все права арендодателя по договору аренды складского помещения и земельного участка перешли к нему с момента государственной регистрации его права, т.е. с 08.10.2007 г. Не смотря на это и вопреки направленным претензиям ответчик всячески уклонялся от внесения арендной платы, согласования ее размера, условий изменения и расторжения договора, в связи с чем, 18.01.2011 г. ему была направлена письменная претензия с требованиями о погашении задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения и земельного участка. В результате неправомерных действий ответчика задолженность по арендной плате с 01.03.2008 г. составила тыс. руб. исходя из расчета тыс. руб. за 1 кв. м в год. Кроме того, действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он оценивает в тыс. руб.

А.М.С. обратился в суд со встречным иском к С.М.А. о понуждении его заключить договор купли-продажи с передаточным актом бывшего склада МЖФ по адресу: (22) за лит. «Г-5» общей площадью 128 кв.м. с прилегающей территорией площадью 210 кв. м.

В обоснование указал, что согласно договора аренды нежилого помещения с прилегающим земельным участком от 25.06.1997 г., заключенного между ним и СРП «Буйнакская» на 25 лет у него возникло право выкупа арендованного имущества. 30 июня 1997 г. между ним и СРП «Буйнакская» в дополнение к названному договору заключено соглашение, по которому общая сумма выкупа за 25 лет составляет 180 тыс. руб. и выкуп объектов недвижимости возможен в любой момент в течение срока действия основного договора. Выкуп арендуемого имущества, согласно данного соглашения, должен быть оформлен договором купли-продажи с передаточным актом с внесением выкупной суммы, определенной актом независимой оценки на момент выкупа, в банк на имя арендодателя или депозит нотариуса. Согласно условий этого соглашения 15.03.2011 г. им был направлен С.М.А. подписанный проект договора купли-продажи с передаточным актом. Согласно акта независимой оценки стоимость арендованного имущества составляет тыс. руб., из которых тыс. руб. было уплачено им АО СРП «Буйнакское», а оставшиеся тыс. руб. внесены на депозит нотариуса для выплаты С.М.А. Не смотря на переход прав и обязанностей по договору и соглашению к новому собственнику С.М.А. последний необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе С.М.А. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований к А.М.С. и отказе в удовлетворении встречного иска А.М.С. В обоснование указывает, что вынесенное судом решение не основано на материалах дела. Судом не принято во внимание, что на момент заключения договора аренды, т.е. на 25.06.1997 г. СРП «Буйнакское» уже прекратило свое существование в связи с произошедшей в 1994 г. реорганизацией в АО СРП «Буйнакское», в связи с чем, заключение договора аренды с СРП «Буйнакское» является незаконным. Подписавший договор и дополнительное соглашение У.М.И. не имел никаких полномочий на подписание этих документов. Из представленного дополнительного соглашения от 30.06.1997 г. следует, что выкупная цена арендованного имущества составляет тыс. руб., тогда как согласно договора аренды от 25.06.1997 г. арендная плата только за один месяц составляет тыс. руб. Ответчиком не представлены суду подлинники либо нотариально заверенные копии как договора аренды от 25.06.1997 г., так и дополнительного соглашения от 30.06.1997 г., такие документы отсутствуют. О наличии дополнительного соглашения от 30.06.1997 г. А.М.С. ничего не заявлял в ходе предыдущих судебных заседаний. О фальсификации самого договора аренды и дополнительного соглашения к нему свидетельствует отсутствие их обязательной государственной регистрации, а также обязательных документов о передаче А.М.С. земельного участка и склада в аренду. Представленные А.М.С. квитанции об уплате в 1997-2001 годах арендной платы подложны. Содержание квитанций о внесении арендной платы за каждый конкретный год опровергает объяснения А.М.С. о том, что арендная плата вносилась и в счет будущих платежей. А.М.С. грубо нарушал положения договора аренды, т.к. в течение длительного времени не оплачивал арендную плату как предыдущему собственнику имущества – АО СРП «Буйнакское», так и ему – истцу по делу – с момента приобретения права собственности на имущество, т.е. с 08.10.2008 г. Досудебный порядок им соблюден полностью, поскольку дважды – в 2008 г. и в 2011 г. им вручались А.М.С. письменные претензии и с требованием оплатить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор. Факт перевода А.М.С. 22.01.2011 г. на его имя денег в сумме 23940 руб. в счет арендной платы за последние 3 года и 3 месяца подтверждает нарушение им условий договора о ежемесячной выплате арендной платы.

В возражении на кассационную жалобу ответчик А.М.С. и его представитель адвокат А.А.С. просят решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствие со ст. 362 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Указанные обстоятельства по делу имеются.

Как усматривается из материалов гражданского дела истец С.М.А. является собственником земельного участка общей площадью 956,0 кв. м., расположенного по адресу: – В и нежилых помещений общей площадью 295,58 кв. м. в литерах Г5 и Г6, расположенных по тому же адресу. Право собственности С.М.А. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 апреля 2006 г., а на нежилые помещения – 08 октября 2007 г.

Данное обстоятельство никем из сторон по делу не оспаривается, в том числе и ответчиком А.М.С., встречный иск которого о понуждении С.М.А. заключить договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений и земельного участка основан на признании права собственности последнего на них.

Также материалами дела установлено, что часть принадлежащего С.М.А. нежилого помещения (бывший склад МЖФ) площадью 128 кв. м. с прилегающим земельным участком площадью 210 кв.м. находятся во временном владении и пользовании ответчика А.М.С. на основании договора аренды от 25 июня 1997 г., заключенного им с СРП «Буйнакская» в лице его директора У.М.И., которое являлось правообладателем указанных объектов недвижимого имущества до приобретения права собственности на них С.М.А.

Указанный договор аренды заключен сроком на 25 лет с правом последующего выкупа арендованного имущества с условием ежемесячной оплаты арендной платы в размере руб. (неденоминированных).

В этой связи вывод суда первой инстанции, установившего факт заключения данного договора аренды, также как и переход прав арендодателя по договору аренды к С.М.А. является обоснованным.

Факт заключения договора аренды подтверждается в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ вступившим в законную силу решением Буйнакского районного суда РД от 08 февраля 2008 г., которым отказано в удовлетворении иска С.М.А. к А.М.С. об освобождении складских помещений, признании договора аренды от 25.06.1997 г. недействительным, его расторжении, взыскании материального ущерба и компенсации морального вреда.

Возникновение между сторонами по делу правоотношений в рамках указанного договора аренды подтверждается также самим фактом предъявления С.М.А. исковых требований не о признании договора аренды недействительным, а о его расторжении в связи с существенным нарушением А.М.С. условий договора.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необоснованными и не имеющими значения для рассмотрения дела доводы кассационной жалобы С.М.А. о недействительности заключенного договора аренды от 25.06.1997 г. ввиду отсутствия у У.М.И. полномочий на его подписание от имени реорганизованного еще в 1994 г. СРП «Буйнакское».

Предъявляя встречные исковые требования к С.М.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи А.М.С. сослался на факт заключения им дополнительного соглашения к договору аренды от 30 июня 1997 г., согласно которому он имеет право в любой момент в течение действия договора выкупить арендованное имущество за рублей путем оформления договора купли-продажи.

Удовлетворяя встречное исковое заявление А.М.С., суд первой инстанции сослался на положения указанного дополнительного соглашения к договору аренды от 30 июня 1997 г., посчитав факт его заключения между А.М.С. и директором СРП «Буйнакская» У.М.И. установленным.

Указанный вывод суда первой инстанции судебная коллегия признает необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела.

В соответствие с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствие с ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В нарушение указанных требований закона вывод о заключении между А.М.С. и директором СРП «Буйнакская» У.М.И. дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. судом сделан в отсутствие оригинала данного документа на основании не заверенной копии, снятой с его дубликата (л.д. 108).

Как усматривается из имеющейся в деле копии дубликата дополнительного соглашения от 30.06.1997 г., он был выдан нотариусом Г.Н.Б. 29 апреля 2006 г. взамен утраченного дополнительного соглашения, удостоверенного государственным нотариусом М.Н.Б. от 30.06.1997 г. по реестру за № 6-562.

В соответствие со ст. 52 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11февраля1993года N4462-1 в случае утраты документов, экземпляры которых хранятся в делах нотариальной конторы, по письменным заявлениям граждан, законных представителей юридических лиц, от имени или по поручению которых совершались нотариальные действия, выдаются дубликаты утраченных документов.

Таким образом, выдача нотариусом Г.Н.Б. дубликата дополнительного соглашения от 30.06.1997 г. предполагала наличие в делах нотариальной конторы оригинала данного документа, без которого выдача дубликата была бы невозможна.

Не смотря на это вывод о наличии дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. и удовлетворение встречного иска на основании условий данного дополнительного соглашения судом первой инстанции сделаны по незаверенной копии документа без исследования оригинала данного документа.

Признавая необоснованными доводы истца С.М.А. и его представителя о недоказанности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. суд первой инстанции в решении указал: «Отсутствуют или нет нотариально заверенные копии договора от 25.06.1997 г. и дополнительное соглашение к нему может подтвердить только нотариус, который заверил их, но если даже они отсутствуют, это не свидетельствует тому, что их не было».

Таким образом, в отсутствие оригинала документа, обосновывающего исковые требования, суд фактически удовлетворил встречный иск А.М.С. на основании предположения того, что данный документ был заключен.

При условии отсутствия в материалах дела оригинала, либо заверенной копии дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г., без исследования реестровых книг нотариуса суд пришел к необоснованному и ничем не подтвержденному выводу о том, что данное дополнительное соглашение было нотариально заверено и прошло государственную регистрацию до того, как С.М.А. стал собственником спорного складского помещения и земельного участка.

Вывод о подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. А.М.С. и исполнительным директором АО СРП «Буйнакское» У.М.И. в присутствии нотариуса сделан судом первой инстанции на одних только ничем не подтвержденных объяснениях ответчика А.М.С.

В этой связи судом первой инстанции не принято во внимание, что У.М.И., будучи допрошенным в ходе судебного разбирательства, окончившегося вынесением решения Буйнакского городского суда РД от 08.02.2008 г. (л.д. 13 – 15, 158-163) ничего не заявлял о подписании им дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г., подтвердив только факт заключения договора аренды от 25.06.1997 г.

Сам ответчик А.М.С. в ходе судебного разбирательства, проводившегося в 2007 г. - 2008 г. в Буйнакском городском суде РД также ничего не заявлял о заключении им дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г.

Вывод суда первой инстанции о прохождении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. материалами дела не подтверждается.

Также материалами дела не подтверждается вывод суда первой инстанции о том, что государственную регистрацию прошел и сам договор аренды от 25.06.1997 г.

Незаверенные копии указанного договора со штампами Буйнакского межрайонного отдела УФРС по РД (л.д. 7, 97) не могут являться допустимыми доказательствами прохождения данным договором государственной регистрации от 06.07.2007 г. При этом судом первой инстанции не было принято во внимание, что согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, выданного С.М.А. 08.10.2007 г., т.е. спустя три месяца после проведенной регистрации договора аренды от 25.06.1997 г., какие-либо ограничения (обременения) права собственности С.М.А. не зарегистрированы (л.д. 12).

Признавая факт заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г. установленным, суд первой инстанции в решении указал, что от имени арендодателя данный договор был подписан исполнительным директором АО СРП «Буйнакское» У.М.И.

Данный вывод суда первой инстанции является необоснованным и противоречит содержанию самой копии дополнительного соглашения, из которой усматривается, что арендодателем по договору выступает СРП «Буйнакское», а У.М.И. является его директором, а не исполнительным директором АО СРП «Буйнакское» образованного в результате реорганизации в 1994 г.

В качестве одного из доводов того, что дополнительное соглашение от 30.06.1997 г. фактически не заключалось, истцом С.М.А. и его представителя указывалось на несоответствие размера месячной арендной платы по договору аренды от 25.06.1997 г. в сумме рублей, размеру выкупной стоимости всего арендованного имущества по дополнительному соглашения от 30.06.1997 г. в сумме руб.

Опровергая указанный вывод истца и его представителя суд первой инстанции в решении указал, что в п. 3 дополнительного соглашения выкупная сумма указана рублей вместо рублей по ошибке нотариуса, а не по вине А.М.С.

Указанный вывод судебная коллегия оценивает как необоснованный и противоречащий требованиям ч. 1 ст. 431 ГК РФ, согласно которому, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Объяснения А.М.С. о том, что выкупная стоимость арендованного имущества была определена в размере млн. руб. (неденоминированных) ничем объективно не подтверждаются.

В соответствие с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком А.М.С. в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих сам факт заключения им дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.1997 г., позволяющего ему в любой момент срока действия договора аренды произвести выкуп арендованного имущества.

В этой связи решение суда в части удовлетворения встречного иска А.М.С., которым на С.М.А. возложена обязанность по заключению договора купли-продажи принадлежащего ему на праве личной собственности имущества не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по встречному иску А.М.С. установлены по делу с достаточной полнотой, судебная коллегия полагает необходимым принять по делу в этой части новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований А.М.С., не передавая дело в этой части на новое рассмотрение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований С.М.А.в части взыскания с А.М.С. компенсации морального вреда в сумме тыс. руб., суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств причинения ему действиями ответчика физических либо нравственных страданий. Кроме того, согласно выводам суда первой инстанции, иск о компенсации морального вреда не может быть удовлетворен в связи с тем, что предметом спора является нарушение имущественных, а не личных неимущественных прав С.М.А.

Указанный вывод суда первой инстанции и принятое в этой части решение судебная коллегия находит законными и обоснованными. В этой связи решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований С.М.А. о компенсации морального вреда подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба в этой части - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела предметом спора по иску С.М.А. к А.М.С. являлось нарушение последним условий договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 25.06.1997 г., в связи с чем, С.М.А. были заявлены исковые требования о взыскании с ответчика образовавшейся с 01.03.2008 г. задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком его условий, возложении обязанности освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований С.М.А. в данной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доводы истца о многократном и грубом нарушении А.М.С. условий договора являются необоснованными.

По мнению суда С.М.А. не было представлено доказательств многократного и грубого нарушения А.М.С. условий договора, в том числе, не внесения им более двух раз подряд арендной платы. Суд первой инстанции посчитал установленным, что А.М.С. использует арендуемые помещения по назначению согласно условиям договора, вносит арендную плату, что подтверждается фактом уплаты им истцу рублей за последние 3 года и 3 месяца аренды согласно почтового перевода № 8365 от 22.01.2011 г. Также, по мнению суда, на 2001 год А.М.С. уже внес в качестве арендной платы по договору аренды руб., т.е. арендную плату за 255 месяцев (21 год 3 месяца) исходя из размера арендной платы по руб. за месяц, как это предусмотрено условиями договора.

К указанным выводам, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел преждевременно.

В соответствие с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно договора аренды помещения от 25.06.1997 г. А.М.С. обязался за пользование помещением и территорией оплачивать 600000 руб. (неденоминированных) ежемесячно (л.д. 157).

В этой связи судом первой инстанции не была дана оценка тому обстоятельству, что А.М.С. с момента перехода прав арендодателя по договору аренды к С.М.А., выплату арендной платы последнему ежемесячно согласно условий договора аренды не производил.

Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка доводам истца С.М.А. о том, что произведенная А.М.С. в январе 2011 г. оплата арендной платы в сумме рублей, т.е. сразу за 3 года 3 месяца аренды, не может рассматриваться как исполнение ответчиком обязанности по своевременной оплате арендной платы, и свидетельствует о наличии предусмотренного п. 3 ст. 619 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора аренды.

В обоснование своих выводов о том, что ответчик А.М.С. на 2001 г. досрочно внес собственнику имущества в качестве арендной платы по договору аренды ., т.е. арендную плату за 255 месяцев (21 год 3 месяца) исходя из размера арендной платы по руб. за месяц, суд первой инстанции сослался на имеющиеся в материалах дела копии квитанций, согласно которым в 1997 г. и 2001 г. А.М.С. внес в качестве арендной платы по руб., а в 1998 г., 1999 г. и в 2000 г. – по руб. (л.д. 107).

Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что указанные платежи производились А.М.С. собственнику арендованного имущества на тот период – АО СРП «Буйнакское» данными квитанциями не подтверждается. При этом судебная коллегия учитывает, что имеющиеся на квитанциях штампы принадлежат реорганизованному в 1994 г. СРП «Буйнакское», печати АО СРП «Буйнакское» на квитанциях отсутствуют, принадлежность подписей в квитанциях кассиру АО СРП «Буйнакское» материалами дела не установлена.

Не подтверждается уплата А.М.С. арендной платы в сумме по руб. за 1998 г. и 1999 г. и имеющимися в материалах дела копиями кассовых книг АО СРП «Буйнакское» за указанные года (л.д. 174-184).

Вывод суда первой инстанции о том, что истцом С.М.А. не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие фактической уплаты арендных платежей А.М.С. кассиру АО СРП «Буйнакское» согласно вышеуказанным квитанциям является необоснованным. Указанный вывод суда первой инстанции противоречит требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, согласно которым именно А.М.С. должен доказать факт внесения им арендных платежей по договору аренды, а не истец С.М.А. доказывать отсутствие внесения таких платежей.

Обосновывая свои выводы об уплате ответчиком арендных платежей АО СРП «Буйнакское», суд первой инстанции в решении указал, что если бы А.М.С. не платил бы арендные платежи, то арендодатель досрочно расторг бы договор аренды.

Признавая указанный вывод суда необоснованным, судебная коллегия учитывает, что он является, по сути, предположением суда первой инстанции, которое не могло быть положено в основу принятого решения.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении иска С.М.А. к А.М.С. о взыскании с ответчика образовавшейся с 01.03.2008 г. задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком его условий, возложении обязанности освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок нельзя признать законным и обоснованным.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, тщательно исследовать обстоятельства, связанные с соблюдением ответчиком А.М.С. своих обязательств по договору аренды от 25.06.1997 г., проверить доводы истца о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и взыскания задолженности по арендной плате, и принять по делу основанное на законе решение.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Буйнакского городского суда РД от 25 мая 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С.М.А. к А.М.С. о взыскании компенсации морального вреда в сумме тыс. руб. оставить без изменения, а кассационную жалобу в этой части – без удовлетворения.

В остальной части решение Буйнакского городского суда РД от 25 мая 2011 года отменить.

Вынести по делу по встречному иску А.М.С. к С.М.А. новое решение, которым отказать в удовлетворении встречных исковых требований о понуждении С.М.А. к заключению договора купли-продажи с передаточным актом бывшего склада МЖФ по адресу: общей площадью 128 кв.м. с прилегающей территорией площадью 210 кв. м.

В остальной части гражданское дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи