Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Прикубанского районного суда "адрес обезличен" от "дата обезличена"

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО20 и ФИО21 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просила признать за ней право собственности на долю объекта незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по "адрес обезличен" в размере однокомнатной квартиры предварительный "номер обезличен", общей площадью 39,3 кв.м., расположенной на 1 этаже, обязать ответчика выплатить излишне оплаченные денежные средства за 1,7 кв.м., в размере "данные изъяты" руб. В обоснование иска указала, что между ней и ФИО2 "дата обезличена" заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной "адрес обезличен" расположенной на 1 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 41 кв.м. По условиям договора ФИО3 обязана оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме до передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры, а ответчик ФИО2 обязался завершить строительство трехэтажного многоквартирного дома по указанном адресу не позднее "дата обезличена", передав необходимые документы покупателю для осуществления регистрации своего права собственности на квартиру, сдав предварительно жилой дом в эксплуатацию. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию по вине ответчика не сдан, и основной договор купли-продажи квартиры, который должен был быть заключен не позднее 60 дней после сдачи дома в эксплуатацию, не заключен. Стоимость оплаченной квартиры истцом подтверждается актом получения денежных средств, которые истицей оплачены "дата обезличена" Квартира истице передана по акту приема передачи "дата обезличена" Ответчик своих обязательств не исполнил и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1, в котором просил признать за собой право собственности на долю объекта незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по "адрес обезличен" в размере двухкомнатной квартиры предварительный "номер обезличен", расположенной на третьем этаже, общей площадью 39,3 кв.м., обязать ответчика выплатить ему излишне оплаченные денежные средства за 1,7 кв.м., в размере "данные изъяты" руб. В обосновании своих требований указал, что "дата обезличена" он с ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи двухкомнатной "адрес обезличен" расположенной на 3 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 50кв.м. По условиям договора ФИО4 обязан оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме до передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры, а ответчик ФИО2 обязался завершить строительство трехэтажного многоквартирного дома по указанному адресу в первом квартале 2009 года, передав необходимые документы покупателю для осуществления регистрации своего права собственности на квартиру, сдав предварительно жилой дом в эксплуатацию. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию по вине ответчика по делу не сдан, и основной договор купли-продажи квартиры, который должен был быть заключен не позднее 60 дней после сдачи дома в эксплуатацию, не заключен. Стоимость оплаченной квартиры истцом подтверждается актом получения денежных средств, которые истцом оплачены "дата обезличена" Квартира истцу передана по акту приема-передачи "дата обезличена" В связи с неисполнением своих обязательств ответчиком и уклонением от заключения основного договора купли-продажи истец и вынужден обратиться в суд.

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 в котором просила признать за ней право собственности на долю объекта незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по "адрес обезличен", в размере однокомнатной квартиры предварительный "номер обезличен", расположенной на третьем этаже, общей площадью 39,3 кв.м., обязать ФИО1 выплатить ФИО5 излишне оплаченные денежные средства за 1,7 кв.м., в размере "данные изъяты" руб. В обоснование иска истица указала, что заключила с ФИО1 в лице ФИО2 "дата обезличена" договор о вложении инвестиций в строительство жилья с последующим приобретением его в собственность, согласно которому она приобрела однокомнатную "адрес обезличен" расположенную на 3 этаже "адрес обезличен" общей площадью 42кв. м. По условиям договора ФИО5 обязана оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме до передачи квартиры по акту приема - передачи квартиры, а ответчик ФИО1 обязался завершить строительство трехэтажного многоквартирного дома по укапанном адресу не позднее "дата обезличена", передав необходимые документы покупателю для осуществления регистрации своего права собственности на квартиру, сдав предварительно жилой дом в эксплуатацию. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию по вине ответчика по делу не сдан, и основной договор купли-продажи квартиры, который должен был быть заключен не позднее 60 дней после сдачи дома в эксплуатацию, не заключен. Стоимость оплаченной квартиры истцом подтверждается актом получения денежных средств, которые истцом оплачены "дата обезличена" Истцу квартира до настоящего времени по акту приема передачи не передана. В связи с неисполнением своих обязательств ответчиком и уклонением от заключения основного договора купли-продажи истец и вынужден обратиться в суд.

ФИО2 был заявлен встречный иск к ФИО4, в котором он просил расторгнуть предварительный договор от "дата обезличена" и акт приема-передачи квартиры от "дата обезличена", обязать его выплатить ФИО4 денежные средства в сумме "данные изъяты". за "адрес обезличен" в "адрес обезличен", обязать ФИО4 освободить вышеуказанную квартиру и взыскать с него денежные средства в сумме "данные изъяты" руб. за восстановление квартиры в проектное состояние, и взыскать денежные средства за коммунальные услуги в размере "данные изъяты". В обоснование иска указал, что ФИО4 в нарушение заключенного предварительного договора о намерениях сторон по купле-продаже жилого помещения (квартиры) произвел перепланировку квартиры, в связи с чем, предварительный договор просит расторгнуть.

Решением Прикубанского районного суда "адрес обезличен" от "дата обезличена" исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение Прикубанского районного суда "адрес обезличен" от "дата обезличена", как незаконное и необоснованное. В обосновании жалобы указал, что предварительные договора купли-продажи и инвестирования не могут служить основанием признания права собственности за истцами на объекты недвижимости, суд вышел за пределы заявленных истцами требований, признав состоявшимися договоры купли-продажи, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить вышеуказанное решение суда как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом не правильно применена норма ст.407 ГК РФ, не учтено, что ФИО4 осуществил перепланировку своей квартиры, чем нарушил условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры).

В уточнениях требований к кассационной жалобе, поступивших в судебную коллегию, ФИО1 и ФИО2 просили в части требований к ФИО4 обязать ФИО2 выплатить ФИО4 денежные средства за "адрес обезличен", исключая сумму долга за коммунальные платежи и сумму за восстановление квартиры в проектное состояние ("данные изъяты".), в размере "данные изъяты" рублей, отделку "адрес обезличен" в "адрес обезличен" принять как неотделимое улучшение, обязать ФИО4 освободить вышеуказанную квартиру после оплаты ФИО2 денежных средств за квартиру.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО8, ФИО2, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО9, удовлетворив встречные требования ФИО2 к ФИО4 по следующим основаниям.

Из материалов следует, что между ФИО3 и ФИО2 "дата обезличена" был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной "адрес обезличен" расположенной на 1 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 41 кв. м. по условиям, которого ФИО3 обязалась оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме до передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры, а ФИО2 взял на себя обязанность завершить строительство трехэтажного многоквартирного дома по указанному адресу не позднее "дата обезличена", сдать жилой дом в эксплуатацию не позднее "дата обезличена", подготовить и заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в течение 60 рабочих дней после сдачи-приемки дома в эксплуатацию.

ФИО3 оплатила стоимость приобретаемой ею квартиры в сумме "данные изъяты" руб., что подтверждается актом получения денежных средств ФИО2 от "дата обезличена"

Согласно акту приема-передачи от "дата обезличена" ФИО2 передал ФИО3 ключи от "адрес обезличен" расположенной на 1 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен".

"дата обезличена" между ФИО4 и ФИО2 был заключен предварительный договор о намерениях сторон по купле-продаже жилого помещения - двухкомнатной "адрес обезличен", расположенной на 3 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 50 кв.м. По условиям договора ФИО4 обязался оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме в сумме "данные изъяты". до передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры, а ответчик ФИО2 взял на себя обязанность завершить строительство трехэтажного многоквартирного дома по указанному адресу в первом квартале 2009 года, сдать его в эксплуатацию в 1 квартале 2009г., подготовить и заключить основной договор купли-продажи в течение 60 рабочих дней после сдачи-приемки дома в эксплуатацию.

ФИО4 оплатил стоимость приобретаемой им квартиры в сумме "данные изъяты" руб., что подтверждается актом получения денежных средств ФИО2 от "дата обезличена"

Согласно акту приема-передачи от "дата обезличена" ФИО2 передал ФИО4 ключи от "адрес обезличен", расположенной на 3 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен".

В соответствии с п. 2 акта приема-передачи от "дата обезличена" ФИО4 выразил желание произвести отделочные работы в квартире своими силами и за свои денежные средства, при этом он взял на себя обязанность не производить перепланировку и переустройство передаваемой по акту квартиры до момента государственной регистрации его права собственности в УФРС по "адрес обезличен".

"дата обезличена" между ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО2 заключен договор о вложении инвестиций в строительство жилья с последующим приобретением его в собственность, согласно которому она приобрела однокомнатную "адрес обезличен", расположенную на 3 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 42кв.м. По условиям договора ФИО5 обязана оплатить стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме до передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры, а ответчик ФИО2 взял на себя обязанность сдать дом в эксплуатацию не позднее "дата обезличена", а также заключить основной договор купли-продажи в течение 60 рабочих дней после сдачи-приемки дома в эксплуатацию.

ФИО5 оплатила стоимость приобретаемой ею квартиры в сумме "данные изъяты" руб. "дата обезличена", что подтверждается актом получения денежных средств ФИО2, действующим от имени ФИО1

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1 по акту приема-передачи ФИО5 квартиру не передал, условия вышеуказанных договоров не выполнил, дом не сдан своевременно в эксплуатацию, документы для реализации покупателями своих прав на регистрацию права собственности приобретенного объекта недвижимости им не переданы. Переданные квартиры меньшей площадью, чем оплачены по условиям заключенных договоров.

В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение исключительно по заявленным истцом требованиям и лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Признав состоявшимися договоры купли-продажи, заключенные ФИО3, ФИО4, ФИО5 с ФИО1, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных истцами требований, поскольку в своем иске истцы просили признать за каждым право собственности на долю объекта незавершенного строительством и обязать ответчика выплатить им излишне оплаченные денежные средства.

Требования о признании договоров купли-продажи квартир состоявшимися, истцами по делу не заявлялись.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцы приобрели право собственности на объекты недвижимости в соответствии со ст.218 ГК РФ, поскольку ими были заключены предварительные договоры купли - продажи квартир, договоры инвестирования в строительство и оплачена стоимость указанных квартир.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Учитывая изложенное, обязанностью продавца по заключенным предварительным договорам купли-продажи была не передача конкретного имущества, а заключение основных договоров купли-продажи в установленные сроки.

В соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как следует из материалов дела, определением мирового судьи судебного участка "номер обезличен" ЗАО "адрес обезличен" от "дата обезличена" по делу по иску ФИО10, ФИО10 к ФИО2, ФИО1 об устранении препятствий в возведении многоквартирного дома, был наложен запрет на строительные работы, связанные с возведением многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес обезличен".

В последующем определением Прикубанского районного суда "адрес обезличен" от "дата обезличена" был наложен запрет на проведение любых строительных работ по "адрес обезличен" в "адрес обезличен". Указанное определение было отменено судебной коллегией по гражданским делам "адрес обезличен"вого суда "дата обезличена"

Решением Первомайского районного суда "адрес обезличен" "дата обезличена" ФИО10 и ФИО10 было отказано в удовлетворении заявленных ими требований о признании незаконными градостроительных планов для строительства многоквартирных домов, выданных департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес обезличен", признании незаконными разрешения на строительство от "дата обезличена" и "дата обезличена", выданное ФИО1

Указанное решение вступило в законную силу "дата обезличена"

Вышеуказанные судебные постановления объективно подтверждают доводы ФИО1 о том, что перенос сдачи дома в эксплуатацию более чем на полтора года был обусловлен наложением запрета со стороны судов на проведение строительных работ, то есть, по независящим от ФИО1 причинам.

"дата обезличена" застройщик ФИО1 в лице ФИО2 обратился в для получения разрешения на ввод в эксплуатацию 3-этажного 12-квартирного жилого дома литер «А» по "адрес обезличен".

В соответствии с ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес обезличен" от "дата обезличена" за "номер обезличен" ФИО1 отказано в выдаче указанного разрешения, так как не представленные все необходимые документы согласно ч.7 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, не выполнены работы по благоустройству придомовой территории, представленная топографическая съемка не соответствует данным технического паспорта строения, план типового этажа по проекту не соответствует поэтажному плану 3-этажа по техническому паспорту.

Таким образом, из материалов дела следует, что разрешение на ввод многоквартирного жилого дома литер «А» по "адрес обезличен". в эксплуатацию было не получено ФИО1, в том числе, по причине произведения в "адрес обезличен", занимаемой ФИО4 перепланировки в виде изменения конфигурации перегородки между помещениями "номер обезличен" – прихожая и помещением "номер обезличен" – жилая комната, а также установления перегородки в сан.узле и образования нового помещение "номер обезличен" туалет.

Выводы суда первой инстанции о том, что требования ФИО11 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежат, поскольку ФИО4 указал, что данные работы выполнены непосредственно застройщиком, а также представил письменные доказательства, подтверждающие данные доводы, оцениваются судебной коллегией как не состоятельные, поскольку на основании п. 2 акта приема-передачи от "дата обезличена" ФИО4 выразил желание произвести отделочные работы в квартире своими силами и за свои денежные средства, и взял на себя обязанность не производить перепланировку и переустройство передаваемой по акту квартиры до момента государственной регистрации его права собственности в УФРС по "адрес обезличен".

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства осуществления перепланировки занимаемой ФИО4 квартиры застройщиком.

В соответствии с п.5.4 предварительного договора купли-продажи двухкомнатной "адрес обезличен", расположенной на 3 этаже "адрес обезличен" в "адрес обезличен" общей площадью 50 кв.м., заключенного между ФИО4 и ФИО2, переустройство и перепланировка квартиры Покупателем без согласования с Продавцом не допускается.

Нарушение указанных условий на основании п.6.1 данного договора является основанием для расторжения договора Продавцом в одностороннем порядке.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что ФИО4 не принял предложение ФИО2 о замене занимаемой первым 2-х комнатной квартиры в литере "номер обезличен" (1 подъезд) на любую квартиру той же площади, либо большей в литере "номер обезличен" (2 подъезд), и ФИО4 взял на себя обязанность по несению расходов на отделку, встречные исковые требования ФИО2 о расторжении предварительного договора от "дата обезличена" и акта приема-передачи квартиры от "дата обезличена", возложении обязанности на ФИО2 выплатить ФИО4 денежные средства за "адрес обезличен", исключая подтвержденную документально сумму долга за коммунальные платежи и сумму за восстановление квартиры в проектное состояние в сумме "данные изъяты" рублей, а на ФИО4 обязанности освободить "адрес обезличен" в "адрес обезличен" после оплаты ФИО6 денежных средств за квартиру, подлежат удовлетворению.

Судебной коллегией установлено, что истцы, требуя в судебном порядке признать за ними право собственности на доли объекта незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по "адрес обезличен", на основании ч.4 ст.445 ГК РФ не обращались с требованиями о понуждении ФИО2 заключить основной договор купли-продажи приобретенных ими квартир, что являлось предметом заключенных ими предварительных договоров купли-продажи квартир в строящемся доме. Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительством многоквартирного жилого дома в предварительных договорах купли-продажи квартир, заключенных истцами, не предполагалось.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о признании за истцами права собственности на доли незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по "адрес обезличен", не соответствует договорным отношениям между сторонами и не основан на нормах права.

На основании ст.361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым решение Прикубанского районного суда "адрес обезличен" от "дата обезличена" отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО12 и ФИО13, ФИО4, ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительством и взыскании излишне оплаченных денежных средств, и удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 к ФИО4 о расторжении предварительного договора о намерениях сторон по купле-продаже жилого помещения (квартиры) от "дата обезличена", и акта приема-передачи квартиры от "дата обезличена", обязав ФИО2 выплатить ФИО4 денежные средства за "адрес обезличен", исключая сумму долга за коммунальные платежи, и сумму за восстановление квартиры в проектное состояние, в сумме 1366339 рублей, обязав ФИО4 освободить "адрес обезличен" в "адрес обезличен" после оплаты ФИО6 денежных средств за квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Прикубанского районного суда "адрес обезличен" края от "дата обезличена" отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО12 и ФИО13, ФИО4, ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительством, взыскание излишне оплаченных денежных средств, отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о расторжении предварительного договора о намерениях сторон по купле-продаже жилого помещения от "дата обезличена", и акта приема-передачи квартиры от "дата обезличена" удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор о намерениях сторон по купле-продаже жилого помещения - 2-х комнатной квартиры, предварительный "номер обезличен", расположенной на третьем этаже, общей площадью 50,0 кв.м., от "дата обезличена", и акт приема-передачи квартиры от "дата обезличена", заключенные между ФИО2 и ФИО4.

Обязать ФИО2 выплатить ФИО4 денежные средства за "адрес обезличен" в сумме "данные изъяты" "данные изъяты" рублей.

Обязать ФИО4 освободить "адрес обезличен" в "адрес обезличен" после оплаты ФИО6 денежных средств за квартиру.

Председательствующий

Судьи