Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите Дата обезличена года дело по иску Чжан Лэй к администрации муниципального района «Могочинский район» об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, судебных расходов

по кассационной жалобе представителя истца Печкина А.А. и истца Чжан Лэй

на решение Могочинского районного суда Забайкальского края от Дата обезличена года, которым постановлено: в иске Чжан Лэй к администрации муниципального района «Могочинский район» об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, отказать.

Заслушав доклад судьи краевого суда Карабельского А.А., судебная коллегия

установила:

Чжан Лэй обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что

по результатам проведённого 4 августа 2008 года аукциона между ним и администрацией муниципального района «Могочинский район» заключён договор купли-продажи нежилого помещения Адрес обезличен, общей площадью 1 170 кв.м. Стоимость названного предмета договора составила 14 847 650 рублей, которые покупатель выплатил продавцу. В процессе эксплуатации здания выяснилось, что подвальное помещение, входящее в состав приобретённого имущества, содержит недостатки, которые не позволяют использовать помещение по его назначению. Кроме того, подвал, приобретенного нежилого помещения, встроенного в жилой дом, обременён правами третьих лиц, собственников многоквартирного жилого дома. Полагает, что ответчиком передано нежилое помещение с существенными недостатками и обременённое правами третьих лиц, что не было оговорено продавцом при продаже имущества. На основании чего, Чжан Лэй и его представитель, ссылаясь на ст. 469, 557, 475 и 460 ГК РФ, с учётом уточнённых исковых требований, просили суд уменьшить покупную цену указанного выше нежилого помещения и взыскать с администрации муниципального района «Могочинский район» в пользу истца в порядке уменьшения покупной цены 7 207 850 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины л.д.2-4, 273-276, 305-306).

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе и в дополнениях к ней истец и его представитель просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывая на то, что по договору купли-продажи истцу передано подвальное помещение не пригодное для использования и обремененное правами третьих лиц, что препятствует дальнейшему использованию помещения. На основании чего истец вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, в чём суд необоснованно отказал.

В письменных возражениях на кассационную жалобу представитель администрации муниципального района «Могочинский район» Жадан Н.Р. просит решение суда от 15 марта 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца Подкорытову О.Н., Косинскую В.Ю., которые поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведённые в ней доводы, представителя ответчика Жадан Н.Р., полагавшую решение суда правильным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения постановленного в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона.

Как усматривается из материалов дела администрацией муниципального района «Могочинский район» объявлен открытый аукцион по продаже недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 1170 кв. метров, расположенного по адресу: Адрес обезличен л.д.5,6). Начальная цена объекта недвижимости составляла 12 911 000 рублей. 4 августа 2008 года в аукционе участвовало 3 лица, в том числе Чжан Лэй, который победил, предложив 14 847 650 рублей л.д.7). По результатам аукциона муниципальное образование «Могочинский район» и физическое лицо Чжан Лэй заключили договор купли-продажи от 10 сентября 2008 года л.д.8-9). Право собственности на объект недвижимости зарегистрирован Чжан Лэй 17 октября 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации л.д.11).

В техническом паспорте на момент проведения аукциона, в свидетельстве о государственной регистрации и в договоре купли-продажи от 10 сентября 2008 года отчуждаемый объект характеризуется как нежилое помещение, на 1 этаже пятиэтажного здания, общей полезной площади 1 170 кв. метров, в том числе подвал площадью 676, 3 кв. метра. Назначение объекта недвижимости: общественное питание, ввод в эксплуатацию 1969 г.

Разрешая спор по существу и отказывая в иске об уменьшении покупной цены суд, правильно установил обстоятельства имеющие значение для дела и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения обоснованно исходил из того, что оснований, предусмотренных п. 1 ст. 475 и 460 ГК РФ, для соразмерного уменьшения покупной цены не имеется.

Вывод суда мотивирован и подтверждён имеющимися в деле доказательствами, приведёнными в решении, и оснований предусмотренных законом для признания такого вывода неправильным не установлено.

Довод кассационной жалобы о том, что недостатки переданного истцу помещения не были оговорены продавцом, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Исходя из положений названных норм необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Как следует из договора купли-продажи от 10 сентября 2008 года стороны договора пришли к мнению, что отчуждаемый объект находится в удовлетворительном состоянии, а также договор одновременно является и актом приёма-передачи (п. 5.1, 6.1).

Согласно договору аренды от 1 января 2006 года заключенному между сторонами по настоящему делу Чжан Лэй принял во временное владение и пользование нежилое помещение Номер обезличен, находящееся по адресу: Адрес обезличен л.д.189-192).

При таких обстоятельствах, Чжан Лэй не мог не знать об имеющихся недостатках, поскольку с 2006 года арендовал часть здания; имущество продавалось с аукциона, где товар продаётся единичными образцами или партиями (лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену; покупатель произвёл государственную регистрацию перехода к нему права собственности на упомянутое имущество до подачи иска; до регистрации права собственности на недвижимое имущество покупатель в установленном порядке не заявлял требования об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи по приведенному им основанию.

Ссылки в кассационной жалобе на то, что подвальное помещение проданного здания обременено правами третьих лиц, собственников многоквартирного жилого дома, а также то, что в подвале проходят коммуникации жилого дома, что препятствует эксплуатации подвального помещения, следовательно, в соответствии со ст. 460 ГК РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

На основании п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар обременённый правами третьих лиц. И только в этом случае, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, неисполнение продавцом этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Доказательств тому, что проданный объект недвижимости либо часть этого объекта принадлежит иным лицам, которые в связи с этим имеют право на подвал здания Номер обезличен по Адрес обезличен в деле отсутствуют. В свидетельстве о регистрации права на проданный истцу объект недвижимости обременений не имеется. Кроме того, о том, что приобретаемый объект недвижимости встроен в жилой дом и часть помещений дома, в том числе коммуникации могут быть общим имуществом собственников этого дома истец мог узнать до заключения договора купли-продажи, поскольку данное обстоятельство обнаруживается при визуальном осмотре предмета договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку истец не доказал наличия ни фактических, ни правовых оснований для уменьшения цены имущества в соответствии со ст. 460 и ст. 475 ГК РФ, суд правильно отказал в иске.

Другие доводы не свидетельствуют о наличии установленных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения, и судебная коллегия таких оснований не усматривает, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Могочинского районного суда Забайкальского края от Дата обезличена года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Толстобров

Судьи А.В. Иванов

А.А. Карабельский

Копия верна. Судья А.А. Карабельский