Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А. и судей Вотиновой Е.Г., Хрусталевой Л.Е. с участием прокурора Кузнецовой С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 14 марта 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Кировского районного суда г.Перми от 28 января 2011 года, которым постановлено:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении требований к ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования и проживания в квартире № 39, расположенной по адресу ****, выселении из указанного жилого помещения, отказать.

ФИО3 в удовлетворении требований к ФИО1, ФИО2, ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Некоммерческому фонду защиты права «***» о признании недействительным договора купли-продажи от 20 марта 2008 года, заключенного между ФИО5 с ФИО1, ФИО2; соглашения о переводе долга от 20 июля 2006 года; понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю произвести государственную регистрацию ипотеки квартиры № 39, расположенной по адресу **** в пользу ФИО3 отказать.

ФИО4 в удовлетворении требований к ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о признании незаключенными договоров купли-продажи от 20 июля 2006 года, заключенного ФИО3 с ФИО5, и договора купли-продажи от 13 марта 2008 года, заключенного ФИО5 с ФИО1, ФИО2, отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Хрусталевой Л.Е., пояснения представителя ФИО1, ФИО2, представителя ФИО3, ФИО4, заключение прокурора Кузнецовой С.Н. об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании их утратившими право пользования квартирой № ** в доме № ** по ул.****Перми и выселении из указанного жилого помещения. В обоснование заявленных требований указали, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит спорное жилое помещение, которое приобретено ими у ФИО5 на основании договора купли-продажи от 12.03.2008г. Условиями заключенного договора предусмотрено право проживания и пользования указанной квартирой ответчиками до момента приобретения ими права собственности на двухкомнатную квартиру № **** на основании договора № ДУ-249-21/02 от 30.03.2005г. Указанный дом до настоящего времени не построен. Заключенным договором купли-продажи обязанность ответчиками внесения оплаты за пользование спорным жилым помещением не предусмотрена, пользование квартирой носит безвозмездный характер. Окончание срока проживания ответчиков в квартире определено в договоре указанием на действие сторон по договору № ДУ-249-21/02 от 30.03.2005г. и носит бессрочный характер, что противоречит положениям ст. 190 ГК РФ. Кроме того, ст. 699 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон отказаться от исполнения договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Ответчиками 22.02.2010г. получено извещение об отказе от исполнения договора в части предоставления им права проживания в квартире и освобождении жилого помещения не позднее 22.03.2010г., что ими выполнено не было и является основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.

ФИО1, ФИО2 уточнили исковые требования, с учетом уточнения просили признать ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования спорным жилым помещением, пояснив, что в качестве ответчика ФИО4 указан ошибочно, фактически ответчиком по делу является ФИО4

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от 20.03.2008г., заключенного между ФИО5 и ФИО1, ФИО2, и соглашения о переводе долга от 20.07.2006г.; понуждении произвести государственную регистрацию ипотеки однокомнатной квартиры № ****. В обоснование заявленных требований указала, что 20.07.2006г. между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры № ****, стоимость указанного имущества составляет 850000 рублей, оплата которой по условиям договора может быть произведена в любой форме, предусмотренной действующим законодательством. Сторонами было составлено соглашение от 20.07.2006г. о переводе долга. Статьей 550 ГК РФ установлена обязательная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Соответственно соглашение о переводе долга в силу ст.ст. 389, 391 ГК РФ также подлежало государственной регистрации, которая не была произведена, что влечет недействительность (ничтожность) сделки. До настоящего времени ФИО5 не произвела оплату за проданную квартиру, поэтому спорное жилое помещение находится в залоге у истца на основании ст. 488 ГК РФ, предусматривающей: если иное не предусмотрено договором купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товара, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца. Законом «Об ипотеке» установлено, что при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Пункт 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества предусматривает, что ипотека в силу закона возникает: при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочки платежа. С учетом изложенного, 21.11.2006г., то есть с момента государственной регистрации договора купли-продажи от 20.07.2006г. возникло обременение спорной квартиры в виде залога (ипотеки). В силу ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. Ни договором, ни законом не предусмотрен иной порядок в отношении распоряжения спорным имуществом, соответственно продажа квартиры без согласия истца не соответствует требованиям Закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ признается ничтожной.

Определением суда от 13.01.2011г. к участию в деле в качестве ответчика привлечен Некоммерческий фонд защиты права «***».

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о признании договоров от 20.07.2006г. между ФИО3 и ФИО5, от 12.03.2008г. между ФИО5 и ФИО2, ФИО1 незаключенными. В обоснование заявленных требований указал, что 17.02.2010г. ему стало известно о заключении 12.03.2008г. между ФИО5 и ФИО2, ФИО1 договора купли-продажи однокомнатной квартиры № ****, в которой истец постоянно проживает с 16.01.2006г., а также о необходимости ее освобождения. Из договора следует, что спорная квартира принадлежит ФИО5, которую в свою очередь приобрела у ФИО3 В силу ст. 433 договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенными условиями при продаже жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В пунктах 6 оспариваемых договорах не содержится информация о праве истца на пользование спорным жилым помещением, в то время как оно является единственным местом его жительства. Кроме того, указанный пункт договора не позволяет определить право конкретных лиц на пользование помещением на определенный срок. Наличие разногласий в толковании условий о сроке проживания свидетельствует о несогласованности данного пункта о сроке проживания в жилом помещении, что является основанием в силу ст. 432 ГК РФ основанием для признания договоров незаключенными.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2 участия не принимали, представили заявление о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель ФИО1, ФИО2 их исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения требований по встречным искам. Ранее представил в суд заявление о применении срока исковой давности по иску ФИО3 о признании недействительным соглашения о переводе долга от 20.07.2006г. на основании ст. 165 ГК РФ в связи. Также представил в суд письменные возражения на иск ФИО3 В ходе рассмотрения дела пояснял, что требования ФИО4 не подлежат удовлетворению, поскольку он является ненадлежащим истцом, так как не является стороной по договору.

Ответчики по первоначальному иску, а также истцы по встречным искам ФИО4, ФИО3 участия в судебном заседании не принимали, представили заявление о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель ФИО3, ФИО4 на заявленных ими требованиях настаивал по доводам, изложенным в исках, против исковых требований, предъявленных им, возражал. В ходе рассмотрения дела пояснял, что при оформлении соглашения не соблюдена форма сделки по переводу долга, что является основанием для признания оспариваемого договора ничтожным. Требования ФИО4 заявлены правомерно, поскольку закон определяет возможность защиты гражданских прав независимо от субъектного состава сделки. Поскольку истец ФИО4 имеет право проживания в спорном жилом помещении, он как заинтересованное лицо вправе защищать свои права.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседании о времени и месте рассмотрения дела было извещено, представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Третье лицо по первоначальному иску и ответчик встречным искам - ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик по иску ФИО3 - НФЗП «***» о времени и месте рассмотрения дела был извещен.

Судом постановлено приведенное выше решение, об изменении которого в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении ФИО3, ФИО4 просят в кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 В кассационной жалобе указывается, что право проживания ФИО3 и члена ее семьи ФИО4 в спорном жилом помещении прекратилось при переходе права собственности на квартиру к ФИО5 Учитывая, что договорами купли-продажи квартиры от 20.07.2006г., 12.03.2008г. предусмотрено право проживания ФИО3 и ФИО4 спорной квартирой безвозмездно до момента приобретения права собственности на квартиру по адресу: ****., срок проживания не может быть исчислен, поскольку определен с нарушением ст. 190 ГК РФ, с указанием на действия сторон по договору № ДУ-249-21/02 от 30.03.2005г., следовательно, право проживания ответчиков носит бессрочный характер. Судом неправильно применены нормы материального права, ссылаясь на ст.431 ГК РФ, не учел ст.422 ГК РФ. Само по себе добровольное согласие с условием о проживании в спорной квартире лиц, не говорит об отсутствии нарушения прав истцов, так как такое условие может быть добровольным, нарушение заключалось в неопределенности срока проживания в квартире, а также в бездействии ответчиков после получения письменного уведомления об отказе от исполнения договора. Указал, что суд неправомерно применил нормы законодательства о расторжении договора вместо норм об одностороннем отказе от исполнения договора безвозмездного пользования. Кроме того, суд первой инстанции сослался на ст.310 ГК РФ, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом и именно в данном деле имелось основание, предусмотренное законом - ст.699 ГК, которая в силу ст.420 ГК РФ имеет приоритет перед общей нормой ст.310 ГК РФ. Полагают, что право пользования спорной квартирой у ответчиков прекратилось на основании ст.699 ГК РФ. В данном случае суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, применил закон, не подлежащий применению, неправильно истолковал нормы действующего законодательства.

Обсудив доводы кассационной жалобы и проверив законность и обоснованность обжалуемого решения по правилам ч. 3 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены состоявшегося решения. При этом судебная коллегия не проверяет законность решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4, поскольку решение суда в указанной части не оспаривается.

Юридически значимые для дела обстоятельства установлены судом правильно, совокупности собранных по делу доказательств судом дана соответствующая оценка, выводы суда должным образом мотивированы, материальный закон применен и истолкован правильно, нарушений требований процессуального законодательства судом не допущено.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30.03.2005г. между Некоммерческим фондом защиты Права «***» и ФИО3 заключен договор № ДУ-249-21/1 по условиям которого вкладчик-застройщик принимает участие в инвестировании строительства жилого дома № **** в части квартиры № 228, срок сдачи дома в эксплуатацию - сентябрь 2007г.

20.07.2006г. между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи принадлежащей ФИО3 однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: **** за 850000 рублей. Договором установлено, что расчеты могут быть произведены в любой форме, предусмотренной законодательством РФ, в том числе зачетом встречных однородных обязательств с подписанием соответствующего акта. Пунктом договора 4 договора предусмотрено право проживания и пользования указанной квартирой ответчиками до момента приобретения продавцом права собственности на двухкомнатную квартиру № **** на основании договора № ДУ-249-21/02 от 30.03.2005г.

20.07.2006г. между НФЗП «***», ИП ФИО5 и ФИО3 заключено соглашение о переводе долга, по которому обязательства по проведению расчетов по договору долевого участия № ДУ-249-21/2 от 30.03.2005г. в сумме 850000 рублей возлагаются на предпринимателя ФИО5 с момента подписания договора купли-продажи от 20.07.2006г. о передаче права собственности от ФИО3 предпринимателю ФИО5 следующего недвижимого имущества: благоустроенную 1-комнатную квартиру, общей площадью 36,6 кв.м, расположенную по адресу: ****, указанная квартира оценивается сторонами в 850000 рублей (л.д.110).

Справкой НФЗП «***» от 20.07.2006 года подтверждено выполнение предпринимателем ФИО5 обязательств по проведению расчетов по договору долевого участия № ДУ-249-21/2 от 30.03.2005г. на сумму 850000 рублей (л.д.111).

12.03.2008г. ФИО6, действующая от имени ФИО5, и ФИО2, ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры. Пунктом 6 договора предусмотрено, что ФИО3 и ФИО4 проживают в указанной квартире, продавец обязуется снять их с регистрационного учета и освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения вышеуказанными лицами права собственности на 2-х комнатную квартиру № ** по адресу: ****, приобретаемой ими по договору № ДУ-249-21/2 от 30.03.2005г. До указанного момента названные лица сохраняют право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а Покупатель обязуется не предпринимать действий направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру.

Отказывая ФИО1, ФИО2 в удовлетворении требований о признании ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования и проживания в квартире № 39, расположенной по адресу ****, выселении из указанного жилого помещения, суд обоснованно исходил из того, что включение сторонами в договор купли-продажи от 12.03.2008 года условия о пользовании и проживании в отчуждаемом жилом помещении ФИО3, ФИО4 свидетельствует об осведомленности покупателей о приобретении квартиры, обремененной правами указанных лиц, которое заключается в праве проживания ответчиков до приобретения ФИО3 права собственности на квартиру по ул.****, на момент рассмотрения дела ФИО3 не приобрела право собственности на указанную квартиру.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не содержит сведений о правах на объект недвижимого имущества: квартиру № **** (л.д.119). На момент рассмотрения дела судом первой инстанции дом № 21 по ул.**** в эксплуатацию не введен.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания ФИО3 и ФИО4 утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении из него.

Доводы кассационной жалобы на правильность выводов суда первой инстанции не влияют и отмену решения суда первой инстанции не влекут, в связи с неправильным толкованием норм материального права применительно спорным правоотношениям.

Согласно п.1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Следовательно, жилищные права и обязанности, в том числе и право пользования жилым помещением, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Из содержания договоров купли-продажи спорной квартиры от 20.07.2006 года и 12.03.2008 года следует, что ФИО3 и ФИО4 сохраняют за собой право пользования и проживания в квартире до приобретения права собственности ФИО3 на квартиру в строящемся доме по ул.****. Исходя из этого следует, что истцы приобрели право собственности на объект недвижимости - спорную квартиру, обремененный правами третьих лиц, и это обременение заключается в праве проживания ФИО3 и ФИО4 до приобретения ФИО3 права собственности на квартиру по ул.****.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На момент приобретения квартиры истцам было известно о том, что жилое помещение обременено правами ФИО3 и ФИО4, проживающих в этом помещении и сохраняющих это право до приобретения ФИО3 квартиры по ул.**** в собственность, они согласились принять в собственность данное жилое помещение с существующим обременением.

В данном случае положения ст.699 ГК РФ не могут быть применены, поскольку в договоре купли-продажи указан срок пользования ответчиками спорным жилым помещением - с указанием на определенное событие, которое неизбежно должно наступить.

Иных правовых оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст.ст.362-362 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу ФИО1, ФИО2 на решение Кировского районного суда г.Перми от 28 января 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: