Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 10 августа 2011 г. кассационную жалобу третьего лица Бутаева А.С. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 июня 2011 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу хххх коттедж (жилое помещение) ТИП хххх и гаражом хххх и гаража хххх. за ООО «Гевс-Плюс».

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу хххх коттедж (жилое помещение) хххх и гаражом хххх, общая площадь цокольного этажа и гаража хххх., удовлетворив за счет средств, вырученных от реализации заложенного имущества требования Сосорбармаевой С.А. на сумму хххх., взысканных решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15.06.2010 года. Реализацию заложенного по договору ипотеки имущества произвести путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., объяснения Бутаева А.С. и его представителя Некипеловой, представителя ООО «Гевс Плюс» Дагановой А.Г. (по доверенности), представителя истца (по доверенности) Жарова Е.В., ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд, Сосорбармаева С.А. просила признать за ООО «Гевс-Плюс» право собственности на объект незавершенного строительства - коттедж тип хххх, хххх, общей площадью хххх., общая площадь цокольного этажа и гаража хххх., расположенного по адресу хххх, а также обратить взыскание на вышеуказанный предмет залога.

Требования мотивированы тем, что 16.07.2008 г. между истцом и ответчиком ООО «Гевс-Плюс» был заключен договор на участие в долевом строительстве в хххх жилого помещения - квартиры хххх. Согласно договору застройщик обязался в срок до 31.12.2009 г. построить и ввести в эксплуатацию указанный объект. 08.09.2008 г. истцом были внесены денежные средства в размере хххх руб. в счет исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. По заявлению истца в связи с проводимой акцией по продаже 1 кв.м. жилья по цене хххх руб., ответчик 08.09.2008 г. вернул истцу хххх руб., и оплата по договору долевого участия составила хххх руб. Решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15.06.2010 г. договор с ответчиком расторгнут, с ООО «Гевс-Плюс» в пользу истца взыскана денежная сумма хххх руб., из них денежные средства, оплаченные по указанному договору - хххх руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - хххх руб., неустойка за просрочку передачи объекта строительства в размере хххх руб., компенсация морального вреда в сумме хххх руб. Решение суда до настоящего времени не исполнено. Полагает, что в силу ст. 12.1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, должно обеспечиваться залогом в порядке, предусмотренном ст. 13-15 вышеназванного Закона. В силу ст. 13 данного закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Срок передачи объекта застройщиком долевого строительства, предусмотренный договором от 16.07.2008 г., истек 31.12.2009 г. Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о регистрации права собственности на объект незавершенного строительством, являющегося предметом залога. Ответчик на данные требования не отреагировал. С момента вынесения решения суда задолженность ответчика в части оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а также суммы убытков в виде уплаты процентов по кредиту увеличились. Ввиду неисполнения обязательств по возврату денежных средств истец просил также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере хххх рублей.

В судебное заседание истец Сосорбармаева С.А. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Жаров Е.В. исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Гевс Плюс» Арьяев Е.Н., Семенов Б.О., Эрдыниев В.Ж. (по доверенностям) возражали против требований истца, пояснив, что решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 июня 2010 года договор об участии в долевом строительстве расторгнут, в пользу Сосорбармаевой взысканы денежные средства. Решение суда должно исполняться самостоятельно, поскольку истец Сосорбармаева С.Г. на сегодняшний день не является участником долевого строительства. Требования об обращении взыскания на предмет залога с целью погашения процентов за пользование денежными средствами в размере хххх руб., убытков в сумме хххх руб., компенсации морального вреда, не могут рассматриваться в данном споре, поскольку истец не ставил вопрос о взыскании указанных денежных сумм. Доказательств причинения истцу нравственных или физических страданий не представлено. Отсутствует и причинно-следственная связь между договором долевого участия и причинением истцу убытков в виде процентов по уплате по кредитному договору. Также указали, что у ООО «Гевс-Плюс» в настоящее время имеются признаки банкротства, выплатить взысканную решением суда в пользу Сосорбармаевой сумму, ответчик не имеет возможности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Бутаев А.С. суду пояснил, что 30.04.2010 г. был заключен договор на участие в долевом строительстве между ним и ООО «Гевс Плюс» на квартиры в блоке хххх, в том числе и на квартиру хххх. Оплата по договору не производилась, было заключено соглашение о прощении долга на сумму хххх руб. 16.03.2011 г. он заключил с Базаровым А.Д. договор уступки прав требования и перевод долга. Оплата не произведена.

Третье лицо Базаров А.Д. суду пояснил, что никаких расчетов по договору об уступке прав требования не производил.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе третье лицо - Бутаев А.С. просит отменить решение суда, полагая, что суд при вынесении решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права. Указывает, что в судебном заседании истец не представлял доказательства обращения к ответчику о необходимости регистрации права собственности на спорный объект. На проведение оплаты Базаровым А.Д. судебным приставом-исполнителем наложен арест, то есть Базаров обязан произвести оплату за квартиры по договору переуступки на расчетный счет судебных приставов. Арест наложен, в том числе и по исполнительному производству Сосорбармаевой. Таким образом, при проведении оплаты Базаровым долг перед Сосорбармаевой будет погашен. Считает незаконным обращение взыскания на предмет залога, поскольку дольщики Бутаев и Базаров являются добросовестными приобретателями, так как не могли предполагать, что за Сосорбармаевой сохранится право залога. Кроме того, суд вправе обратить взыскание на предмет залога в том случае, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. В обоснование своих доводов ссылается на Постановление № 10 от 17.02.2011 года «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В суд кассационной инстанции истец Сосорбармаева С.А., третье лицо Базаров А.Д. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не заявили. В силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

В заседании суда кассационной инстанции Бутаев А.С. и его представитель Некипелова Т.А., а также представитель ООО «Гевс Плюс» Даганова А.Г. (по доверенности) доводы кассационной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда отменить.

Представитель истца Жаров Е.В. (по доверенности) не согласился с доводами жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться, в том числе залогом в порядке, предусмотренном ст.ст. 13-15 этого же Закона.

Из пункта 3 ст. 13 указанного Закона следует, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии со ст. 14 п.2 ФЗ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее, чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Судом было установлено, что между истцом и ООО «Гевс-Плюс» 16 июля 2008 года был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался сдать объект - квартиру хххх тип хххх - в эксплуатацию в срок до 31 декабря 2009 года. Оплата по указанному договору Сосорбармаевой была произведена, однако объект строительства в установленный срок ей передан не был.

Решением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 июня 2010 года требования Сосорбармаевой С.А. о взыскании денежных сумм по договору долевого строительства были удовлетворены частично. В ее пользу с ООО «Гевс-Плюс» взысканы денежные средства в сумме хххх рублей, в том числе компенсация морального вреда. Фактически вышеуказанный договор расторгнут. Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Судом также установлено, что 30 апреля 2010 года между ответчиком и третьим лицом Бутаевым А.С. был заключен договор на участие в долевом строительстве восьми квартир, предметом которого является, в том числе, квартира хххх, расположенная в хххх Согласно договору дольщик обязан перевести на строительство квартир денежные средства в размере хххх рублей не позднее 10 месяцев с момента государственной регистрации договора. 20 октября 2010 года данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, однако оплата не была произведена. Бутаев А.С. пояснил, что в день заключения договора был также заключен договор прощения долга ООО «Гевс Плюс» по заработной плате в размере хххх рублей, в связи с чем ему предоставлен коттедж хххх

16.03.2011 г. между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д. заключен договор уступки прав требования и перевода долга, согласно которому объектами уступки прав требования являются квартиры двухэтажные с цокольным этажом и гаражом - Блок хххх и Блок хххх Пунктом 4.1 Договора цена уступки прав требования составляет хххх руб. В соответствии с п.4.2 расчет между сторонами должен быть произведен в течение трех месяцев с момента государственной регистрации в УФРС. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 18.04.2011 г.

Денежные средства в ООО «Гевс-Плюс» ни от Бутаева, ни от Базарова не поступили. На момент рассмотрения спора имущество - объект незавершенного строительства не находится в чьей либо собственности.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции пришел к правильному выводу, что квартира № хххх, расположенная в хххх, является залогом в силу Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г., а также об отсутствии препятствий для регистрации права собственности на объект незавершенного строительством коттеджа тип хххх, расположенного по адресу хххх за ответчиком - ООО «Гевс-Плюс».

Выводы суда об обращении взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства - являются правильными, поскольку обязанность ответчика вернуть Сосорбармаевой денежные средства, внесенные ею на строительство спорной квартиры, не исполнена, деньги последней так и не возвращены. Из пояснений представителей ответчика в суде первой инстанции следовало, что ООО «Гевс-Плюс» имеет признаки банкротства и выплатить долг Сосорбармаевой не имеет возможности. В суде кассационной инстанции представитель ответчика также пояснила, что возможности вернуть Сосорбармаевой денежные средства, взысканные в ее пользу по решению суда в июне 2010 года, не представляется возможным, денежными средствами ООО «Гевс-Плюс» не располагает, возможности изыскать указанную сумму не имеет, строительство в настоящее время ООО «Гевс-Плюс» не ведет. Таким образом, установлены обстоятельства, очевидно свидетельствующие о нарушении сроков долевого строительства и о невозможности передачи суммы внесенной Сосорбармаевой на строительство квартиры хххх, и соответственно, позволяющие обратить взыскание на предмет залога.

Доводы кассационной жалобы о том, что решение суда является незаконным, поскольку суд не учел, что Бутаев А.С. и Базаров А.Д. являются добросовестными приобретателями, следовательно, взыскание не может быть обращено на заложенное имущество, подлежат отклонению.

Согласно п.1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, ООО «Гевс-Плюс» не имел права отчуждать заложенное имущество. В силу подпункта 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушение залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 Кодекса).

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в ст. 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.

Из указанных правовых норм следует, что переход прав на имущество не прекращает залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Кроме того, из материалов дела видно и это установлено судом, оплата за спорную квартиру не произведена ни Бутаевым А.С., ни Базаровым А.Д., что свидетельствует об отсутствии возмездности приобретения.

Ссылки в жалобе на невозможность обращения взыскания на предмет залога не основана на законе. В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Ссылка Бутаева А.С. на п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02. 2011 г. № 10 не может быть принята во внимание, поскольку в данном пункте дается разъяснение о тех случаях, когда возможно обращение взыскания на часть предмета залога. По настоящему делу Сосорбармаева просит обратить взыскание не на часть заложенного имущества, а на весь предмет залога.

Таким образом, доводы кассационной жалобы связаны с неправильным толкованием норм материального права, потому не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного решения суда.

Доводы о том, что в судебном заседании истец не представлял доказательства обращения к ответчику о необходимости регистрации права собственности на спорный объект не имеют правового значения для разрешения возникшего спора, поскольку обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникла у ООО «Гевс-Плюс» в силу закона.

Доводы о том, что после оплаты Базаровым А.Д. денежных средств по договору переуступки, ООО «Гевс-Плюс» сможет рассчитаться с Сосорбармаевой не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены решения суда, поскольку способ защиты нарушенного права принадлежит самому истцу. Кроме того, из пояснений представителей ответчика следует, что возможности исполнить решение суда ООО «Гевс-Плюс» возможности не имеет.
Нарушений норм гражданского процессуального права, влияющих на законность судебного решения, в кассационной жалобе не приведено.

Иных правовых доводов, по которым решение суда может быть отменено, кассационная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам кассационной жалобы не установлено, поэтому кассационная жалоба Бутаева А.С. оставлена без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 июня 2011г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Т.Н. Куницына

Судьи: С.В. Булгытова

В.А. Иванова