Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Малкова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Консоль» о признании недействительным части договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда

по кассационной жалобе представителя ООО СК «Консоль» Харитоновой Т.А.

на заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10 ноября 2010 года, которым постановлено:

«Исковые требования Малкова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Консоль» о признании недействительным части договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 1.3 в части того, что Застройщиком не производится затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, штукатурка оконных откосов, затирка межплитовых потолочных швов, наклейка обоев, облицовка керамической плиткой, настил линолеума, п. 3.3 в части условия передачи квартиры только после полного внесения инвестиций согласно п.п. 2.2. 2.4. 2.5. а также пункты 2.1.1. 2.1.2. 2.4. 2.5. абз. 2 п. 4.3. п. п. 4.4. 5.3. 6.4.6.5. 6.6 Договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года, заключенного между Малковым А.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Консоль».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Консоль» в пользу Малкова А.В. неустойку в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Консоль» в доход местного бюджета штраф в размере 40 000 (сорок тысяч девятьсот) рублей, госпошлину в доход федерального бюджета в размере 2 200 (две тысячи дести) рублей».

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Малков А.В. обратился в суд с иском к ООО «Консоль» о признании недействительными пункты договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года, заключенного между ним и Обществом с ограниченной ответственностью «Консоль»: п.1.3 в части того, что Застройщиком не производится затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, штукатурка оконных откосов, затирка межплитовых потолочных швов, наклейка обоев, облицовка керамической плиткой, настил линолеума, п. 3.3 в части условия передачи квартиры только после полного внесения инвестиций согласно п.п. 2.2. 2.4. 2.5. а также пункты 2.1.1. 2.1.2. 2.4. 2.5. абз. 2 п. 4.3. п. п. 4.4. 5.3. 6.4.6.5. 6.6 договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года, взыскать с ответчика неустойку в сумме 121 873 рубля 14 копеек и компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей. Требования мотивировал тем, что им в полном объеме исполнены обязательства по инвестированию строительства жилого помещения, вместе с тем, застройщиком дом в эксплуатацию не введен. Согласно заключению службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 24 марта 2010 года № № затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, затирка межплитовых швов, установка оконных и балконных блоков, витражей остекления балконов (лоджий) входят в проектно-сметную документацию строительства жилого дома, что соответственно не должно было дополнительно включаться в оплату по договору долевого участия от 29 мая 2008 года.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ООО СК «Консоль» Харитонова Т.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Ссылается на то, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик ввел его в заблуждение относительно содержания проекта строительства дома. В п. 1.3 договора говорилось о том, что застройщиком не производятся работы по затирке и выравнивании стен штукатуркой, монтажу цементной стяжки пола, затирке межплитовых швов, установки оконных и балконных блоков, витражей остекления балконов (лоджий). Спорный договор в целом не содержит сведений о том, что вышеперечисленные работы не включены в проект дома. Довод истца о том, что он на момент подписания договора он не мог обладать информацией о проекте дома, ничтожен, поскольку данный проект публиковался в средствах массовой информации и был представлен на сайте ответчика. Суд неправильно оценив п. 2.1.2.. 2.4. и 2.5. договора, определяющих стоимость квартиры, сделал необоснованный вывод о том, что они противоречат п. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве и п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО СК «Консоль» Харитоновой Т.А., представителя Малкова А.В. Гончаровой Е.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что 29 мая 2008 года между ООО Строительная компания «Консоль» и Малковым А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № этажного жилого дома № № по пер. в №микрорайоне жилого массива «» на земельном участке с кадастровым номером , по условиям которого Застройщик обязался передать Участнику двухкомнатную квартиру № № (строительный) общей проектной площадью № кв.м с учетом площади лоджии на № этаже во 2-й блок секции с качественными характеристиками согласно проектной документации в срок не позднее 01 марта 2010 года, а участник финансирует строительство путем внесения инвестиционных средств в размере рублей.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Признавая недействительными пункты 1.3 в части того, что Застройщиком не производится затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, штукатурка оконных откосов, затирка межплитовых потолочных швов, наклейка обоев, облицовка керамической плиткой, настил линолеума, п. 3.3 в части условия передачи квартиры только после полного внесения инвестиций согласно п.п. 2.2. 2.4. 2.5. а также пункты 2.1.1. 2.1.2. 2.4. 2.5. абз. 2 п. 4.3. п. п. 4.4. 5.3. 6.4.6.5. 6.6 договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года, заключенного между Малковым А. В. и ООО «Консоль», суд первой инстанции исходил из того, что эти пункты противоречат закону от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ФЗ «О защите прав потребителей».

Однако судебная коллегия находит некоторые выводы суда необоснованными.

Так, статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1.3 указанного договора в квартире, за исключением чистовой отделки, не производится затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, штукатурка оконных откосов, затирка межплитовых потолочных швов, наклейка обоев, облицовка керамической плиткой, настил линолеума).

В соответствии с п. 2.1.1. договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года в расчет стоимости 1 квадратного метра не входит стоимость оконных и балконных блоков, витражей остекления балконов (лоджий) и их установки. Затраты, связанные с перепланировкой квартиры, оплачиваются участником дополнительно, ПСД на перепланировку участник заказывает самостоятельно.

Пунктом 2.1.1. указанного договора предусмотрено, что оплата за изготовление и установку оконных и балконных блоков (изделий ПВХ), витражей остекления балконов (лоджий) и иные дополнительные работы и затраты застройщика, не входящие в расчет стоимости 1 кв. метра (в том числе затраты застройщика по резервированию и оплате технических условий и затраты по присоединению объекта к коммуникациям, рассчитанные по отношению к каждому кв. метру общей площади квартиры), производится участником в сумме и в сроки согласно дополнительному уведомлению застройщика, но не более 10 дней с момента получения уведомления участником.

Согласно заключению Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края «О рассмотрении обращения» от 24 марта 2010 года №№, затирка и выравнивание стен штукатуркой, монтаж цементной стяжки пола, затирка межплитовых швов, установка оконных и балконных блоков, витражей остекления балконов (лоджий) входят в проектную документацию строительства дома.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в расчет стоимости 1 кв.м площади затраты на перечисленные работы соответственно включены.

Поэтому судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции в этой части.

Также полностью признавая недействительными п.п. 2.1.1. и 2.1.2., суд первой инстанции, руководствуясь Законом о долевом строительстве и Законом «О защите прав потребителей», исходил из того, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Цена дополнительных работ и услуг, предусмотренных пунктами п. 2.1.1., 2.1.2. не определена договором, а соответственно не была согласована с участником долевого строительства в момент его заключения, сторонами не согласованы условия изменения цены.

Вместе с тем, судебная коллеги полагает, что оснований для возложения обязанности на Застройщика нести расходы по затратам, связанным с перепланировкой квартиры и дополнительные работы и затраты по резервированию и оплате технических условий и затраты по присоединению объекта к коммуникациям, не имеется. Малков А.В. 29 мая 2008 года, подписав договор, согласился с этими условиями.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части признания п. 2.1.1. в части затрат, связанных с перепланировкой квартиры, а также п. п. 2.1.2. со слов « и иные дополнительные работы и затраты застройщика, не входящие в расчет стоимости 1 кв. метра (в том числе затраты застройщика по резервированию и оплате технических условий и затраты по присоединению объекта к коммуникациям, рассчитанные по отношению к каждому квадратному метру общей площади квартиры), производится участником в сумме и в сроки согласно дополнительному уведомлению застройщика, но не более 30 дней с момента получения уведомления участником» недействительными, требования рассмотреть по существу, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

Кроме того, суд первой инстанции признал недействительными следующие условия договора от 29 мая 2008 года:

П.2.4. В изменения фактической площади квартиры относительно проектной после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается изготовленным техническим паспортом объекта, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом окончательный расчет между сторонами производится в течение 30 дней с момента получения таковой информации от Застройщика.

П.2.5. В случае если качественные характеристики квартиры на момент ввода объекта в эксплуатацию отличаются от договорных в сторону улучшения ( произведены улучшенные отделочные работы, установлено не определенное договором инженерное обеспечение и т.п.), стоимость таковых улучшений оплачивается Участником в кассу Застройщика или на его расчетный счет в течение 30 дней с момента получения таковой информации от Застройщика.»

П. 3.3 в части условия передачи квартиры только после полного внесения инвестиций согласно п.п. 2.2. 2.4. 2.5.

Судебная коллегия полагает необходимым решение суда о признании недействительными п. 2.4., 2.5., 3.3. в части условия передачи квартиры только после полного внесения инвестиций согласно п.п. 2.2. 2.4. 2.5. отменить, требования рассмотреть по существу, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать, поскольку в соответствии с п.2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.

Спорный договор в момент подписания содержал условия возможности изменения цены договора. Договор подписан сторонами.

Также суд первой инстанции, признавая недействительным абзац 2 п. 4.3. указанного договора, согласно которому в случае уклонения участника от принятии квартиры в сроки, указанные в п. 4.2. договора, или отказе от принятия застройщик вправе составить односторонний акт о передаче. При этом с момента составления одностороннего отказа застройщик не несет ответственности за изменение качества квартиры, а риск его случайной гибели возлагается на участника, исходил из того, что указанный абзац договора противоречит Закону «О защите прав потребителей» и Закона о долевом строительстве, так как данный абзац договора предусматривает возможность застройщику одностороннего составления акта в случае нарушения участником 10-дневного срока с момента уведомления застройщиком о возможности принятия квартиры, тогда как законом о долевом строительстве предусмотренные иные более длительные сроки для передачи квартиры и одностороннего составления акта приема-передачи.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С выводом суда в этой части судебная коллегия не может согласиться, поскольку в данном пункте договора предусмотрен 10-дневный срок, что не противоречит указанной статье Закона №214-ФЗ, требованиям ст. 421 ГК РФ.

При указанные обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в этой части отменить, рассмотреть по существу, в удовлетворении требований отказать.

Также судом первой инстанции полностью признан недействительным п. 6.4. договора, согласно которому при принятии квартиры участник обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Подписание участником акта приема-передачи не влечет за собой отказа застройщика от выполнения обязательств по устранению обнаруженных недостатков в рамках гарантийных обязательств на объект. В случае если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению.

Между тем, судебная коллегия полагает, что требования, изложенные в первых двух предложениях указанного пункта, до слов «В случае, если Участник не заявит..» не противоречат действующему законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей, Закону №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», поэтому в удовлетворении исковых требований в этой части необходимо отказать.

В остальной части удовлетворения исковых требований Малкова А.В. о признания недействительными пунктов договора от 29 мая 2008 года решение является законным и обоснованным.

Также верно, в соответствии с требованиями закона, обстоятельств дела, определен судом размер неустойки и компенсации морального вреда. С выводами суда в этой части судебная коллегия полагает необходимым согласиться.

Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10 ноября 2010 года изменить.

Указанное решение в части признания недействительными пункты 2.1.1. в части затрат связанных с перепланировкой квартиры, оплачиваются участником дополнительно, ПСД на перепланировку участник заказывает самостоятельно ( второе предложение), 2.1.2. со слов: и иные дополнительные работы и затраты застройщика, не входящие в расчет стоимости 1 метра квадратного (в том числе затраты застройщика по резервированию и оплате технических условий и затраты по присоединению объекта к коммуникациям, рассчитанные по отношению к каждому метру квадратному общей площади квартиры), производится участником я в сумме и в сроки согласно дополнительному уведомлению застройщика, но не более 10 дней с момента получения уведомления участником, п. 2.4., 2.5., 3.3., абзац 2 п. 4.3., п. 6.4. до слов « В случае если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранении ( последнее предложение), отменить.

Рассмотреть указанные требования по существу.

В удовлетворении требований Малкова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью СК «Консоль» о признании недействительным пунктов договора участия в долевом строительстве от 29 мая 2008 года в это части отказать.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО СК «Консоль» Харитоновой Т.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: