Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 2 августа 2011 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Корпорация СПЭЛС» о признании доли в праве собственности на незавершенный строительством объект,

по кассационной жалобе представителя ФИО1 – ФИО4 на решение Курганского городского суда Курганской области от 27 июня 2011 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Корпорация «СПЭЛС» о признании долей в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по отказать.».

Заслушав доклад судьи областного суда Прасол Е.В., пояснения представителя ФИО1 – ФИО4, представителя ФИО2 – ФИО5, представителя ФИО3 – ФИО6, представителя ФИО7 – ФИО8, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Корпорация СПЭЛС» - ФИО9, возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в Курганский городской суд Курганской области с иском к ООО «Корпорация СПЭЛС» в лице конкурсного управляющего С.С.В. о признании права собственности на 1/1824 долю в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по . В обоснование доводов указал, что 29 декабря 2005 г. стороны заключили договор об инвестиционной деятельности №, согласно которому ответчик взял на себя обязательства в срок, предусмотренный в договоре, своими силами или с привлечением других лиц построить за счет средств «Инвестора» объект капитальных вложений: трехкомнатную квартиру под строительным №, на 12-м этаже, строительные оси 1ж//4ж;Аж//Жж, общей площадью кв. м. Согласно условиям договора (п. 2.1) размер капитальных вложений для создания объекта составляет руб., из которых руб. он внес путем передачи векселей. Строительство остановлено с 2007 года. В настоящее время в незавершенном виде построены цокольный, первый и второй этажи. Определением Арбитражного суда Курганской области от 19 апреля 2010 г. в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства. Объект незавершенного строительства включен в конкурсную массу с дальнейшей реализацией в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поскольку обязательства по указанному договору № от 29 декабря 2005 г. ответчиком не исполнены, просил заявленные требования удовлетворить.

ФИО2, ФИО3 обратились в Курганский городской суд Курганской области с аналогичными заявлениями, в обоснование которых указали, что 28 марта 2005 г. между ФИО2 и ФИО7, ФИО3 и ФИО7 заключены договоры переуступки договора об инвестиционной деятельности № и №, в соответствии с которыми, правополучатель принимает, а праводержатель уступает права на объект капитальных вложений в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по . Принятые права принадлежат ФИО2 на основании договора об инвестиционной деятельности № от 21 марта 2006 г., ФИО3 - на основании договора об инвестиционной деятельности № от 21 марта 2006 г., в соответствии с которыми объектами капитальных вложений являются трехкомнатные квартиры под строительным № на 7-м этаже у ФИО2 и № на 6-м этаже у ФИО3 Согласно условиям договоров (п. 2.1) размер капитальных вложений для создания объекта составляет руб., которые полностью внесены согласно акту приемки-передачи векселей № и № от 27 марта 2006 г. и расписок о получении денежных средств от 28 марта 2011 г. Поскольку строительство дома ответчиком с 2007 года остановлено, просили признать за ФИО2 - на 15/1824, за ФИО3 - на 15/1824 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по .

Определением судьи Курганского городского суда Курганской области от 19 апреля 2011 г. гражданские дела объединены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела истцы заявленные требования уточнили, просили признать за ФИО1 право на 1/1824 доли, за ФИО2 право на 15/1824 долей, за ФИО3 право на 15/1824 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по ; прекратить право ООО «Корпорация СПЭЛС» на 1689/1824 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по ; признать за ООО «Корпорация СПЭЛС» право на 1674/1824 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) №, расположенный на земельном участке с кадастровым № по .

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4, действующий по доверенности, заявленные требования поддержал, указал, что договор был заключен истцом для инвестиционной деятельности, с целью получения прибыли.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, на иске настаивал, указал, что при заключении договора ФИО2 было известно, что ООО «Корпорация СПЭЛС» является банкротом. Договор заключала с целью получения прибыли.

Представитель истца ФИО3 – ФИО6, действующая по доверенности, иск поддержала, пояснила, что после строительства истец должен был получить квартиру, при заключении договора ему было известно, что ООО «Корпорация СПЭЛС» является банкротом. Договор заключала с целью получения прибыли.

Представитель ответчика ООО «Корпорация СПЭДС» - ФИО9, действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, пояснила, что заключенные истцами договоры по своей природе являются договорами долевого участия в строительстве. Поскольку данные договора не прошли государственную регистрацию, полагала, что они являются незаключенными и не порождают прав и обязанностей для сторон.

Представитель третьего лица ФИО7 – ФИО8, действующий по доверенности, заявленные требования поддержал.

Представитель третьего лица ФИО10 – ФИО11, действующий на основании доверенности, против удовлетворения требований истцов возражал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра – ФИО12, действующая по доверенности, против удовлетворения требований истцов возражала.

Третье лицо ФИО13 в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Курганским городским судом Курганской области 27 июня 2011 года постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого и удовлетворении заявленных требований в полном объеме просит в кассационной жалобе представитель ФИО1 – ФИО4, считая его незаконным.

В обоснование кассационной жалобы представитель ФИО1 – ФИО4 указал доводы, изложенные в ходе рассмотрения дела. Вновь указал, что взятые на себя обязательства ответчик не исполнил. Дом по в установленные сроки не был построен и введен в эксплуатацию. Застройщиком возведены лишь цокольный, первый и второй этажи дома в незавершенном виде. Незавершенный строительством объект под кадастровым (условным) № зарегистрирован на праве собственности за ответчиком 28 ноября 2006 г. Решением Курганского городского суда Курганской области от 7 декабря 2010 г. указанный объект недвижимости признан общей долевой собственностью, 26 мая 2011 г. получено свидетельство о государственной регистрации права ООО «Корпорация СПЭЛС» на общую долевую собственность в размере 1689/1824 на указанный незавершенный строительством объект. При этом ответчиком не заявлялось о том, что данные договоры об инвестиционной деятельности не заключались, данный факт ответчиком признавался, со стороны ООО «Корпорация СПЭЛС» не поступило доказательств, опровергающих факт оплаты со стороны инвесторов по данным договорам. В ходе рассмотрения дела факт производства оплаты нашел свое подтверждение. Инвесторы по договорам долевого участия №, № от 21 марта 2006 г. ФИО2 и ФИО3 внесли капитальные вложения в полном объеме, ФИО1 -частично. Ссылался на нормы Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в соответствии, с которым инвестор вправе по договору об инвестиционной деятельности определить свою долю в праве собственности на незавершенный объект. Не опровергая данный вывод суд первой инстанции руководствовался нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом суд в решении не указал обстоятельства, на основании которых пришел к выводу о том, что по своей правовой природе указанные договоры об инвестиционной деятельности являются договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, несмотря на то, что в судебном заседании представители истцов поясняли, что квартиры приобретались не для личного пользования, а с целью последующей реализации для получения прибыли, что характеризует их как договоры об инвестиционной деятельности. Полагает, что дело было рассмотрено судом с нарушением норм материального права, что является основанием для отмены решения суда.

В отзывах на кассационную жалобу представитель ФИО2 – ФИО5, представитель ФИО3 – ФИО6, выразили согласие с доводами кассационной жалобы, полагали, что решение постановлено судом в нарушение требований закона, в связи, с чем подлежит отмене.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом и каждый вправе иметь в собственности, владеть и распоряжаться своим имуществом. И никто не вправе ограничить его в этом не иначе только как на основании действующего законодательства. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что распоряжением Администрации (Правительство) Курганской области от 8 ноября 2005 г. № для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями Обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация СПЭЛС» был предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года площадью га с кадастровым №, месторасположением - по .

8 ноября 2005 г. между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ООО «Корпорация СПЭЛС» заключен договор аренды № указанного земельного участка, 22 ноября 2005 г. произведена его государственная регистрация.

Администрацией города Кургана ответчику ООО «Корпорация СПЭЛС» 16 ноября 2005 г. было выдано разрешение № на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: на земельном участке №, площадью кв. м сроком на три месяца, то есть по 16 февраля 2006 г. Позднее ответчику выдавалось еще два разрешения на строительство № от 1 марта 2006 г. сроком действия до 1 июня 2006 г. и № от 29 мая 2006 г. со сроком действия до 31 декабря 2006 г.

29 декабря 2005 г. между ФИО1 и ООО «Корпорация СПЭЛС» был заключен договор об инвестиционной деятельности №, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства своими силами или с привлечением других лиц построить за счет средств «инвестора» объект капитальных вложений в срок не позднее IV квартала 2009 года. Согласно приложению № 2 объектом капитальных вложений по договору является трехкомнатная квартира под строительным №, расположенная на 12 этаже, строительные оси 1ж//4ж;Аж//Жж, общей площадью кв. м. Размер капитальных вложений для создания объекта составляет руб., из которых ФИО1 внесено руб. путем передачи векселей.

21 марта 2006 г. между З.В.А. и ООО «Корпорация СПЭЛС» заключены договоры об инвестиционной деятельности № и №, в соответствии с которыми ответчик должен был своими силами или с привлечением других лиц построить за счет средств «инвестора» объект капитальных вложений в срок не позднее IV квартала 2007 года. В соответствии с договорами объектами капитальных вложений являются трехкомнатные квартиры под строительным №, расположенная на 6 этаже здания и № на 7-м этаже, строительные оси 1ж//4ж;Аж//Жж, общей площадью кв. м.

20 апреля 2007 г. З.В.А. заключил с ФИО7 договоры переуступки инвестирования №, в соответствии с которыми уступил ФИО7 права на объект капитальных вложений в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по .

28 марта 2011 г. ФИО7 заключила с ФИО2 и ФИО3 договоры переуступки инвестирования №, №, соответственно. Согласно п. 1.1 которых праводержатель уступает, а правополучатель принимает права на объект капитальных вложений в многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по . Согласно условиям договора (п. 2.1) размер капитальных вложений для создания объекта по каждому из договоров составил руб., которые полностью внесены, что подтверждается актами приемки-передачи векселей, расписками.

Внесение оплаты строительства жилья в указанном объеме ответчиком не оспаривалось. В свою очередь ООО «Корпорация СПЭЛС» обязательства по договорам не исполнила. Многоквартирный жилой дом по в установленные сроки не был построен и введен в эксплуатацию, заказчик построил цокольный, первый и второй этажи жилого дома. Строительство жилого дома приостановлено с 1 января 2007 г. Незавершенный строительством объект, расположенный по , с кадастровым (условным) № зарегистрирован на праве собственности за ответчиком ООО «Корпорация СПЭЛС» (свидетельство о государственной регистрации права – т.1 л.д.14). Определением Арбитражного суда Курганской области от 19 апреля 2010 г. ООО «Корпорация СПЭЛС» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 7 декабря 2010 г. за ФИО1 по договору об инвестиционной деятельности № от 29 декабря 2005 г. признано право на 10/1824 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым № по , за ООО «Корпорация «СПЭЛС» право собственности на 1689/1824 доли в праве собственности на указанный незавершенный строительством объект.

Право собственности ООО «Корпорация «СПЭЛС» на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым № по (запись регистрации №) прекращено.

Разрешая спор, анализируя условия приведенных выше договоров об инвестиционной деятельности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе они являются договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Следовательно, при таких обстоятельствах возникшие между сторонами правоотношения должны регулироваться нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные каты Российской Федерации».

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 указанного закона).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разрешая спор и принимая во внимание, что в нарушение требований закона выше приведенные договоры долевого участия государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Курганской области не проходили, суд пришел к обоснованному выводу, что данные договоры являются незаключенными и не влекут каких-либо юридических последствий, помимо тех, которые связаны с их незаключенностью.

При этом суд правомерно исходил из того, что решением Курганского городского суда Курганской области от 7 декабря 2010 г. определена доля истца ФИО1 в праве собственности на незавершенный строительством объект под кадастровым №, расположенный по – 10/1824 по договору об инвестиционной деятельности № от 29 декабря 2005 г. имеющего в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение в отношении заявленных им требований.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Представленные доказательства суд оценил в совокупности, по своему внутреннему убеждению, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дав им надлежащую оценку.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, и оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется. Эти доводы основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит, поэтому во внимание не принимает.

Предлагая суду кассационной инстанции переоценить исследованные судом первой инстанции доказательства по делу, кассатор в тоже время не привел для этого каких либо дополнительных доказательств, обосновав свою кассационную жалобу на тех же доказательствах, что и свои доводы по предъявленным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, абз. 2 ст. 361, ст. ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 27 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ФИО1 – ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: