Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчиков на решение Пудожского районного суда РК от 02 июля 2010 года по иску Казак С.Е. и Казака А.В. к Москвичу С.Я., Москвич В.М. о понуждении заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Заслушав доклад судьи Савина А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд по тем основаниям, что 28.04.2010 между ними и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной благоустроенной квартиры . Москвич С.Я. определил стоимость квартиры в сумме 650.000 руб. и истцы с ней согласились. Стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи до 10.06.2010, а истцы подали заявку на предоставление им ипотечного кредита. 25.05.2010 Москвич В.М. позвонила Казак С.Е. и сообщила о том, что они расторгают предварительный договор, поскольку денег они не получили, а цены на квартиры выросли и цена их квартиры составляет 950.000 руб. Истцы полагают, что нарушений договора с их стороны не допущено, они готовы подписать основной договор, просили суд понудить Москвича С.Я. заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.

В судебном заседании истцы иск поддержали.

Судом в качестве соответчика была привлечена Москвич В.М., поскольку спорная квартира является совместно нажитым имуществом.

В судебном заседании ответчики и их представитель Бурачкина О.А. иск не признали и пояснили, что квартира ими приобретена в период брака. Квартиру они решили продать за 850.000 руб. 28.04.2010 Москвич С.Я. подписал предварительный договор купли-продажи, в котором была указана цена квартиры 650.000 руб., т.к. истцы объяснили, что это нужно для банка. В дальнейшем он подписал второй предварительный договор с той же ценой. Москвич В.М пояснила, что семье истцов она лично показывала квартиру, договорилась с ними о цене в сумме 850.000 руб. Её муж не сказал ей о заключении им предварительного договора. Об этом она узнала случайно, обнаружив дома 23-24 мая два предварительных договора. Считает, что квартира не может быть продана без её согласия, поскольку это является совместно нажитым имуществом. В настоящее она отказалась от продажи спорной квартиры.

Представитель АК Сбербанк РФ Дулько О.А. считала необходимым иск удовлетворить, т.к. форма предварительного договора купли-Продажи разработана банком. Полагала, что Москвич В.М. не могла не знать о заключении ее супругом указанных договоров.

Суд иск удовлетворил частично. Обязал Москвича С.Я. заключить договор купли-продажи спорной квартиры с истцами на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 08.04.2010. В иске к Москвич В.М. отказал. Взыскал с Москвича С.Я. в пользу Казак С.Е. расходы по госпошлине в размере 9.700 руб.

С таким решением не согласны ответчики. В кассационной жалобе указывают, что вывод суда о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи Москвич С.Я. действовал с согласия супруги, не соответствует действительности. Доказательств согласования с Москвич В.М. цены договора в размере 650.000 руб. истцами также не представлено. Утверждают, что квартира была предложена к продаже по цене 850.000 руб. Отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом будет являться основанием отказа в государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимости. Решением суда нарушаются права соответчика Москвич В.М. владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности. Просят решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение либо отказать истцам в иске.

В возражениях на кассационную жалобу истцы считают решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что установленное законом условие об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи квартиры не является элементом формы договора. Следовательно, нотариальное согласие супруга на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры не требуется. Суд пришел к выводу, что права и интересы второго собственника заключением предварительного договора купли-продажи квартиры не нарушаются, поскольку Москвич С.Я. действовал с согласия своей супруги, которое касалось всех существенных условий договора. Суд полагал, что тот факт, что ответчица в настоящий момент отказывается давать свое нотариальное согласие на заключение основного договора купли-продажи квартиры, не является основанием для отказа в иске, поскольку факт согласия супруги на продажу квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре, установлен.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с ч.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В судебном заседании установлено, что ответчики заключили брак 06.11.1981 года. В период брака по договору купли-продажи они приобрели спорную квартиру. Квартира была зарегистрирована на Москвича С.Я. 28.04.2010 между Москвичом С.Я. с одной стороны и истцами с другой стороны заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры по цене 650.000 руб. в срок до 10.06.2010. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение указанного предварительного договора получено не было.

Согласно положениям ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, совокупность приведенных норм ГК РФ свидетельствует об обязательности исполнения предварительного договора на предусмотренных в нем условиях.

Вместе с тем, закон (ч.3 ст.35 СК РФ) существенно ограничивает право одного из супругов на совершение сделок по распоряжению недвижимостью. Для этого необходимо получить не просто согласие, а
нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, обязание одного супруга заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи, возможно лишь при наличии на это нотариально удостоверенного согласия другого супруга. При этом иные доказательства наличия такого согласия не могут приниматься во внимание в силу прямого указания в законе.

Изложенное свидетельствует о том, что суду следовало исходить не из каждой нормы права в отдельности, а учитывать правовые предписания в их совокупности. При этом суд правильно указал в решении, что нормы Семейного кодекса РФ по распоряжению супругами своим недвижимым имуществом являются специальными по отношению к ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а поскольку по делу установлены все имеющие значение обстоятельства, судебная коллегия принимает новое решение об отказе истцам в иске.

Руководствуясь ст.ст.360, 362 п.4 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пудожского районного суда РК от 02 июля 2010 года по настоящему делу отменить , принять новое решение об отказе в иске.

Председательствующий:

Судьи: