Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 26 января 2012 г. гражданское дело по иску ОАО «Энергосбыт» к ФИО1 о признании фактов освобождения и передачи здания, встречному иску ФИО1 к ОАО «Энергосбыт» об установлении и взыскании арендной платы и оплаты за содержание здания

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Шадринского районного суда Курганской области от 18 ноября 2011 г., которым постановлено: исковые требования открытого акционерного общества «Энергосбыт» к ФИО1 удовлетворить.

Установить факт освобождения ОАО «Энергосбыт» 31.12.2010 недвижимого имущества: здания с мезонином, с подвалом (лит. АА1А2А3), назначение: нежилое, общей площадью 390,4 кв.м, инв. , находящееся по адресу: <...>, условный номер .

Признать недвижимое имущество: здание с мезонином, с подвалом (лит. АА1А2А3), назначение: нежилое, общей площадью 390,4 кв.м, инв. , находящееся по адресу: <...>, условный номер фактически переданным 31.12.2010 ОАО «Энергосбыт» ФИО1

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к открытому акционерному обществу «Энергосбыт» о взыскании арендной платы за первый, второй и третий кварталы 2011 г. в сумме руб., за уборку и вывоз снега руб., всего руб.; обязании ОАО «Энергосбыт» произвести оплату арендных платежей за четвёртый квартал 2011 г. до 15 числа первого месяца квартала, а именно до 15.10.2011; взыскании с ОАО «Энергосбыт» в пользу ФИО1 руб. за текущий ремонт фасада; а также возврате госпошлины в сумме и судебных издержек в сумме руб., всего отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Энергосбыт» в счёт возмещения уплаченной при подаче иска государственной пошлины руб.

Заслушав доклад судьи Иванкив Н.П., объяснения ответчика и представителей истца, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество «Энергосбыт» (далее - ОАО «Энергосбыт») обратилось в суд с иском к ФИО1 об установлении фактов освобождения и передачи здания.

Истец в обоснование исковых требований указал, что 01.04.2005 между ФИО1 (арендодатель) и ОАО «Энергосбыт» (арендатор) заключён договор аренды нежилого здания с мезонином и подвалом по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске Курганской области сроком до 31.12.2011 для размещения офиса Шадринского филиала ОАО «Энергосбыт». Договор аренды и последующие дополнительные соглашения были зарегистрированы, здание передано арендатору по акту от 01.04.2005.

Несмотря на то, что арендованное здание является памятником истории и культуры и на это здание, как объект недвижимости, 05.03.2005 зарегистрировано обременение по сохранению и содержанию памятника, условия договора аренды от 01.04.2005 не содержат обязательных сведений о предмете охраны объекта культурного наследия и охранные обязательства, предусмотренные ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», что, по мнению истца, влечёт недействительность (ничтожность) совершённой сделки аренды. Истец утверждал, что между сторонами сложились фактические арендные отношения.

В связи с завершением строительства собственного здания по ул. Февральская, 52 в г. Шадринске Курганской области истец переместил свои производственные мощности и, предупредив ФИО1, 31.12.2010 освободил здание по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске. Ответчик акт сдачи (возврата) нежилого здания подписать отказалась, сославшись на отсутствие условия о досрочном расторжении договора аренды.

После уточнения исковых требований просил признать факт освобождения ОАО «Энергосбыт» нежилого здания по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске Курганской области 31.12.2010, признать фактически переданным 31.12.2010 указанное здание от ОАО «Энергосбыт» ФИО1

Ответчик ФИО1 иск ОАО «Энергосбыт» не признала, предъявила встречный иск с учётом последующих изменений о взыскании арендной платы за 1, 2, 3 кварталы 2011 г. в сумме руб., убытков - руб., возложении обязанности на ОАО «Энергосбыт» произвести оплату аренды за 4 квартал 2011 г. до 15.10.2011, возмещении судебных расходов по возврату государственной пошлины в размере и оплаты за предоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по ОАО «Энергосбыт» - руб.

В обоснование встречного иска указала, что договором аренды от 01.04.2005 предусмотрена арендная плата в 2011 г. в размере руб. за квартал, с условием уплаты не позднее 15 числа первого месяца квартала. Дополнительным соглашением от 04.04.2005 в договор внесены сведения о наличии обременения права собственности на здание обязательствами по сохранению и содержанию памятника истории и культуры от 05.03.2005. Поскольку договор аренды здания условие о досрочном расторжении не содержит, то освобождение арендатором здания досрочно не освобождает его от исполнения обязательств по такому договору. Так, по договору подряда от 07.05.2009 ФИО1 самостоятельно произвела текущий ремонт фасада здания на сумму руб., по договору от 10.03.2011 выполнила уборку снега с уплатой исполнителю МП «Спецавтотранс» руб.

В судебном заседании представители истца ОАО «Энергосбыт» - ФИО2 и ФИО3 по доверенностям исковые требования ОАО «Энергосбыт» поддержали, со встречным иском ФИО1 не согласились.

Представитель третьего лица Управления культуры Курганской области в суд не явился. Ранее в судебном заседании и письменных возражениях представитель управления ФИО4 по доверенности рассмотрение дела оставил на усмотрение суда. Пояснил, что предметом договора аренды здания от 01.04.2005 является объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой Е. Мальцева», включённый в Государственный реестр объектов национального и культурного достояния Курганской области под номером 99 на основании постановления Администрации (Правительства) Курганской области от 09.04.2003 № 81. С целью обеспечения государственной охраны памятника архитектуры ФИО1 были выданы охранные обязательства 24.02.2005 - Отделом культуры Администрации г. Шадринска, 22.06.2009 - Управлением культуры Курганской области, установившие требования к содержанию объекта культурного наследия, порядок и сроки проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению. Полагал, что сведения о предмете государственной охраны объекта культурного наследия и требования к его сохранению являются существенными условиями договора аренды здания по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске и подлежали включению в условия договора в силу закона. Включение указанного памятника в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и присвоение ему регистрационного номера не имеет определяющего значения. Просил рассмотреть дело без участия представителя управления.

Представитель третьего лица Отдела культуры Администрации г. Шадринска в судебное заседание не явился. В письменном заявлении руководитель отдела ФИО5 просил рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области участие в судебном заседании не принял. В письменном заявлении начальник Шадринского отдела ФИО6 разрешение споров оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие государственного регистратора.

Суд иск ОАО «Энергосбыт» удовлетворил, в удовлетворении встречного иска ФИО1 отказал, постановив вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Ссылаясь на доводы, изложенные в судебном заседании, выражает несогласие с выводами суда о несоблюдении сторонами условий заключения договора от 01.04.2005 аренды здания, как объекта культурного наследия, и недействительности (ничтожности) договора. Считает, что до включения спорного здания, как памятника истории и культуры «Дом жилой Е. Мальцева», в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации оснований для передачи здания по охранно-арендному договору не имеется, отсутствие в договоре аренды сведений о предмете охраны объекта культурного наследия и требований к его сохранению безусловно не влечёт ничтожность такой сделки. При регистрации договора аренды было выполнено условие о регистрации охранного обязательства.

Оспаривает выводы суда об установлении фактов освобождения и передачи здания арендатором ОАО «Энергосбыт» 31.12.2010. Настаивает на том, что в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора аренды правоотношения по аренде не прекратились и обязательства арендатора подлежат исполнению. Отмечает, что в здании осталось оборудование ОАО «Энергосбыт», ключи от дверей здания находятся у истца. Кроме того, рассмотрев спор по использованию здания, суд не решил судьбу земельного участка.

В возражениях на кассационную жалобу руководитель Отдела культуры Администрации г. Шадринска ФИО5 и представитель ОАО «Энергосбыт» - ФИО7 по доверенности выражают согласие с решением суда.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как предусмотрено ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 650, ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела видно, что с 03.09.2002 ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с мезонином, с подвалом по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске Курганской области, кадастровый (условный) номер .

На основании постановления Администрации (Правительства) Курганской области от 09.04.2003 № 81 указанное нежилое здание по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске, построенное до 1917 года, отнесено к памятникам архитектуры регионального значения и включено в Государственный реестр объектов национального и культурного достояния Курганской области под номером 99. В связи с этим обстоятельством ФИО1 были выданы 24.02.2005 и 22.06.2009 соответственно Отделом культуры Администрации г. Шадринска и Управлением культуры Курганской области охранные обязательства по использованию объекта культурного наследия регионального значения, согласно которым предписывалось использовать здание под офисные помещения, обеспечивать режим содержания памятника и прилегающей территории в соответствии с санитарными, противопожарными и техническими нормами, проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и иные работы только по согласованию или письменному разрешению управления культуры. Запрещалось использовать здание под жилые помещения под склады и производство взрывчатых и огнеопасных материалов, материалов, загрязняющих интерьер памятника, территорию, а также материалов, имеющих вредные газообразные и иные выделения; под производство, имеющее оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции памятника, независимо от их мощности; под производство и лаборатории, связанные с неблагоприятными для памятника температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ. Также ФИО1 не имела права продавать здание, сдавать его в залог, аренду или иным образом передавать имущество третьим лицам без письменного согласия управления культуры, обязана была своевременно производить поддерживающий текущий, капитальный ремонт памятника и работы по благоустройству территории, а также ремонтно-реставрационные работы в сроки, предусмотренные актом или разовыми предписаниями управления культуры.

Согласно представленному истцом договору аренды от 01.04.2005 ФИО1 передала ОАО «Энергосбыт» указанное здание в аренду с учётом последующих дополнений от 04.04.2005, от 17.10.2006, от 01.07.2008, от 25.11.2009 на срок до 31.12.2011 под условиями внесения ежемесячной арендной платы в размере руб. ежеквартально не позднее 15 числа первого месяца квартала. Кроме вышеуказанного дополнительным соглашением от 04.04.2005 п. 1.2 договора аренды дополнен указанием, что на арендуемое здание зарегистрированы ипотека и обременение права собственности обязательствами по сохранению и содержанию памятника истории и культуры от 05.03.2005 за .

Исходя из положений ст.ст. 15, 18 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Реестр представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра.

Объекты культурного наследия регионального значения включаются в реестр федеральным органом охраны объектов культурного наследия по представлению органов государственной власти субъекта Российской Федерации на основании принятого ими решения о включении объектов культурного наследия регионального значения в реестр.

Порядок принятия решения о включении объекта культурного наследия регионального значения или объекта культурного наследия местного (муниципального) значения в реестр определяется законом субъекта Российской Федерации.

Сохранение, использование, популяризация и государственная охрана объектов культурного наследия в пределах компетенции, установленной действующим законодательством, в сфере культуры на территории Курганской области регулирует Закон Курганской области от 29.06.1999 № 229 «О культурной деятельности на территории Курганской области». Согласно п. 9.7 ст. 9 указанного Закона Правительство Курганской области принимает постановления о включении объекта культурного наследия регионального значения или объекта культурного наследия местного (муниципального) значения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

На основании ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

В судебном заседании установлено, что договор аренды, подписанный 01.04.2005 ФИО1 (арендодатель) и ОАО «Энергосбыт» (арендатор) со всеми дополнительными соглашениями не содержит сведений об особенностях охраны арендуемого здания, как объекта культурного наследия, и требований к его сохранению. При подписании договора охранное обязательство ОАО «Энергосбыт», как пользователю объекта культурного наследия, не выдавалось. Включение данных об обременении в свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорное здание от 05.03.2005 и от 14.11.2005 и в п. 1.2 договора аренды не свидетельствуют о выполнении сторонами требований закона о согласовании всех существенных условий договора.

Поскольку указанные условия в соответствии с п. 2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» являются обязательными при заключении договоров аренды объектов культурного наследия, их отсутствие влечет за собой несогласование существенных условий и, следовательно, договор аренды нельзя признать заключенным. Судом правильно определено, что между сторонами арендные отношения не сложились и оснований для взыскания с ОАО «Энергосбыт» арендной платы за 2011 год и других расходов не имеется.

Между тем вывод суда о ничтожности спорного договора аренды является ошибочным и подлежит исключению из мотивировочной части решения суда.

Судом установлено, что 31.12.2010 ОАО «Энергосбыт» освободило занимаемое здание по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске Курганской области, а ФИО1 необоснованно уклоняется от принятия этого здания. Указанные обстоятельства подтверждены истцом и не опровергнуты ответчиком, поэтому решение суда в этой части также является законным и обоснованным.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для передачи здания по охранно-арендному договору со ссылками на то, что спорный объект не включен федеральным органом в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, ему не присвоен регистрационный номер и по данному объекту не проводилась историко-культурная экспертиза, не могут быть приняты. В судебном заседании установлено, что здание «Дом жилой Е. Мальцева», расположенное в г. Шадринске Курганской области по ул. Р.Люксембург, 11, относится к выявленным объектам культурного наследия. Постановлением Администрации (Правительства) Курганской области от 09.04.2003 № 81 указанное нежилое здание, построенное до 1917 года, отнесено к памятникам архитектуры регионального значения и включено в Государственный реестр объектов национального и культурного достояния Курганской области. Указанное постановление принято в пределах полномочий, предоставленных субъекту законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Законом Курганской области от 29.06.1999 № 229 «О культурной деятельности на территории Курганской области». Отсутствие регистрационного номера единого государственного реестра объектов культурного наследия и непроведение экспертизы не влечет с безусловностью отмену статуса объекта культурного наследия. Постановление Администрации (Правительства) Курганской области от 09.04.2003 № 81 не отменено и охранное обязательство ФИО1 не оспаривается. Кроме того, согласно п. 8 ст.18 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело проверено судебной коллегией в пределах доводов кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации», ст.ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 18 ноября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о ничтожности договора от 01.04.2005 аренды нежилого здания с мезонином и подвалом по ул. Р. Люксембург, 11 в г. Шадринске Курганской области.

Судья - председательствующий Судьи