Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 19 апреля 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 28 января 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» к ФИО1, ООО «Диабаз» об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «Диабаз» к ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги», ФИО1 о признании недействительными договора ипотеки № * от * года, заключенного между ООО «Диабаз», ФИО1 и ЗАО П-вы», договора ипотеки № ** от ** года, заключенного между ООО «Диабаз», ФИО1 и ЗАО «Промтехуслуги», прекращении ипотеки отказать.

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» о признании договоров ипотеки незаключенными удовлетворить.

Признать незаключенным подписанный ООО «Диабаз», ФИО1, ЗАО «П-вы» договор ипотеки № * от * года недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Новосибирск, улица *, *, номера на поэтажном плане: подвал (63-68),1 (152,163-185, 189-192, 198-201, 205, 206, 208-211, 215, 219-221), 2 (148-155), общей площадью 6223,6 кв.м, этаж 1,2, литер 4/3, 4/1.

Признать незаключенным подписанный ООО «Диабаз», ФИО1, ЗАО «Промтехуслуги» договор ипотеки № ** нежилых помещений по адресу: г. Новосибирск, улица *, *, номера на поэтажном плане: подвал (63-68),1 (152,163-185, 189-192, 198-201, 205, 206, 208-211, 215, 219-221), 2 (148-155), общей площадью 6223,6 кв.м, этаж 1,2, литер 4/3, 4/1.

Заслушав доклад судьи областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя ЗАО «П-вы» - ФИО2, представителей ЗАО «Промтехуслуги» - ФИО3, ФИО4, представителя ЗАО «Рекон-Т» - ФИО4, представителей ФИО1- ФИО5, ФИО6, представителя ООО «Диабаз» - ФИО6, суд кассационной инстанции

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» обратились в суд с иском к ФИО1, ООО «Диабаз», просили (с учетом уточнений, л.д. 168-170 т.1, л.д. 61-63 т.2, л.д. 88-89 т.2, л.д. 79-80 т.3):

-обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - нежилые помещения, номера на поэтажном плане: подвал (63-68 ), 1(152, 163-185, 189-192, 198-201, 205, 206, 208-211, 215, 219-221) 2 (148-155), общей площадью 6 223,6 кв.м.; этаж: подвал, 1,2, литер: 4/3, 4/1, расположенные по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. *, д. *, кадастровый (или условный) номер 54:35:062110:38:01:04, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО1 (доля в размере 37/50) и ООО «Диабаз» (доля в размере 13/50), путем продажи (реализации) с публичных торгов;

-определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации на публичных торгах в размере * рубля 62 копейки с учетом сохранения имеющихся обременении по договору об ипотеке № * от * г. и договору об ипотеке № ** от * г.;

Взыскать в пользу ЗАО «П-вы» из стоимости заложенного недвижимого имущества: сумму задолженности ЗАО «Сибтекстильмаш» по договору аренды № * от * года в размере * рублей 34 копеек на момент * г., а также сумму задолженности по уплате ЗАО «Сибтекстильмаш» арендной платы по договору аренды № * от * года за каждый месяц просрочки (неуплаты), начиная с августа 2009 года и по день погашения задолженности, исходя из размера ежемесячной арендной платы в 2009 году в размере * рублей 72 копейки в месяц, и штрафа (пени) за неисполнение обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № * от * года, начиная с 01.08.2009 г. по день погашения задолженности, из расчета 1/180 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки на невыплаченную в срок часть арендной платы; взыскать в пользу ЗАО «П-вы» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму денежных средств, составляющих сумму судебных расходов ЗАО «П-вы», вызванных обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество, в размере * рублей; взыскать солидарно с В.Р.ШБ., ООО «Диабаз» в пользу ЗАО «П-вы» расходы по оплате государственной пошлины в сумме * рублей 00 копеек. Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «П-вы» судебные расходы на оплату услуг экспертизы в размере * рублей 00 копеек.

Взыскать в пользу ЗАО «Промтехуслуги» из стоимости заложенного недвижимого имущества: сумму задолженности ЗАО «Сибтекстильмаш» по договору аренды № * от * года в размере * рублей 25 копеек на момент * г., а также сумму задолженности по уплате ЗАО «Сибтекстильмаш» арендной платы по договору аренды № * от * года за каждый месяц просрочки (неуплаты), начиная с августа 2009 года и по день погашения задолженности, исходя из размера ежемесячной арендной платы в 2009 году в размере * рублей 00 копеек в месяц, и штрафа (пени) за неисполнение обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № * от * года, начиная с 01.08.2009 г. по день погашения задолженности, из расчета 1/180 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки на невыплаченную в срок часть арендной платы; взыскать в пользу ЗАО «Протехуслуги» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму денежных средств, составляющих сумму судебных расходов ЗАО «Промтехуслуги», вызванных обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество, в размере * рублей. Взыскать солидарно с ФИО1, ООО «Диабаз» в пользу ЗАО «Промтехуслуги» расходы по оплате государственной пошлины в сумме * рублей 00 копеек.

После уточнения требований (л.д.166 т.7) просили обратить взыскание на предмет ипотеки- объект недвижимого имущества: кадастровый (или условный) номер 54:35:062110:*, наименование объекта- помещение, назначение объекта- нежилое, площадь объекта -6223,6 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. *, д. *, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО1 (доля в размере 37/50) и ООО «Диабаз» (доля в размере 13/50), путем продажи (реализации) с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации на публичных торгах в размере * рубля 62 копейки с учетом сохранения имеющихся обременении по договору об ипотеке № * от * г. и договору об ипотеке № * от * г.

Взыскать в пользу ЗАО «П-вы» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму задолженности ЗАО * по договору аренды № * от * года в размере * руб.37 коп. на момент *г. включительно, в том числе: задолженность по уплате арендной платы в размере * руб.30коп.-за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008г., а также с января по декабрь 2009 года включительно; задолженность по уплате штрафа (пени), предусмотренного договором аренды в размере * рублей 07 коп., за неуплату арендных платежей по договору аренды за периоды аренды: июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008г., а также с января по декабрь 2009г. по 31.05.2010г. включительно. Взыскать в пользу ЗАО «П-вы» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму денежных средств, составляющих сумму судебных расходов ЗАО «П-вы», вызванных обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество, в размере * рублей (* руб.- судебные расходы, * руб.- оплата услуг представителя). Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «П-вы» судебные расходы на оплату услуг экспертизы в размере * рублей.

Взыскать в пользу ЗАО «Промтехуслуги» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму задолженности ЗАО * по договору аренды № * от * года в размере * руб.02 коп. на момент 31.05.2010г. включительно, в том числе: задолженность по уплате арендной платы в размере * руб. -за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008г., а также с января по декабрь 2009 года включительно; задолженность по уплате штрафа (пени), предусмотренного договором аренды в размере * рублей 02 коп., за неуплату арендных платежей по договору аренды за периоды аренды: июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008г., а также с января по декабрь 2009г. по 31.05.2010г. включительно. Взыскать в пользу ЗАО «Промтехуслуги» из стоимости заложенного недвижимого имущества сумму денежных средств, составляющих сумму судебных расходов ЗАО «Промтехуслуги», вызванных обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество, в размере * рублей (* руб.- судебные расходы, * руб.- оплата услуг представителя).

В обоснование заявленных требований указали, что * года между ЗАО «П-вы» (залогодержатель) и ФИО1, ООО «Диабаз» (залогодатели) был заключен договор об ипотеке № * в обеспечение исполнения * (ЗАО «*») обязательств перед залогодержателем (ЗАО «П-вы»), возникших из договора аренды № * от *года. По указанному договору аренды № * от * года, заключенному между ЗАО «П-вы» (Арендодатель) и ЗАО «*» (Арендатор), последнее приняло в аренду сроком до 30.12.2009 года недвижимое имущество, определенное договором аренды.

* года между ЗАО «Промтехуслуги» (залогодержатель) и ФИО1, ООО «Диабаз» (залогодатели) был заключен договор об ипотеке № * в обеспечение исполнения ЗАО «*» (ЗАО «*») обязательств перед залогодержателем (ЗАО «Промтехуслуги»), возникших из договора аренды № * от *7 года. По указанному договору аренды № *от *года, заключенному между ЗАО «Промтехуслуги» (Арендодатель) и ЗАО «*» (Арендатор), последнее приняло в аренду сроком до 30.12.2009 года недвижимое имущество, определенное договором аренды.

Предметом ипотеки по договорам об ипотеке от * года №№ * и * является один и тот же объект недвижимого имущества - помещения, назначение: нежилые помещения, номера на поэтажном плане: подвал (63-68), 1 (152, 163-185, 189-192, 198-201, 205, 206, 208-211, 215, 219-221), 2 (148-155), общей площадью 6223,6 кв.м; этаж: подвал, 1, 2; литер: 4/3, 4/1; кадастровый номер 54:35:062110:38:01:04, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. *, д. *.

Согласно пункту 6.6. договора об ипотеке № * от * года залогодержатель (ЗАО «П-вы») вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в п. 3.2. данного договора, в случае неполной уплаты должником (ЗАО «*») по договору аренды № * от * г. очередного платежа по арендной плате и предусмотренного штрафа (пени) в течение 2 календарных месяцев с даты надлежащего платежа. На * года задолженность ЗАО «*» перед ЗАО «П-вы» по договору аренды № * от * года составляла * рублей 38 копеек, из них * рублей 88 копеек - задолженность по уплате арендной платы в размере за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь, февраль, март и апрель 2009 года; * рублей 50 копеек - задолженность по уплате штрафа (пени), предусмотренного договором аренды за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь, февраль, март и апрель 2009 года.

Таким образом, учитывая содержание пункта 6.6 договора об ипотеке № * от * года, основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неуплата должником (ЗАО «*») очередных арендных платежей по договору аренды № * от * года за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь и февраль 2009 года.

Кроме того, основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неуплата должником (ЗАО «*») предусмотренного договором аренды № * от * года штрафа (пени) за неисполнение ЗАО «*» обязанности по уплате арендных платежей, соответственно, за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь и февраль 2009 года. Следовательно, истец ЗАО «П-вы» вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки.

Согласно пункту 6.6. договора об ипотеке № * от * года залогодержатель (ЗАО «Промтехуслуги») вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в п. 3.2. данного договора, в случае неполной уплаты должником (ЗАО «*») по договору аренды № * от *. очередного платежа по арендной плате и предусмотренного штрафа (пени) в течение 2 календарных месяцев с даты надлежащего платежа. На 15.04.2009 года задолженность ЗАО «*» перед ЗАО «Промтехуслуги» по договору аренды № * от * года составляет * рублей 21 копейку, в том числе, * рублей - задолженность по уплате арендной платы за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь, февраль, март и апрель 2009 года; * рублей 21 копейка - задолженность по уплате штрафа (пени), предусмотренного договором аренды, за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь, февраль, март и апрель 2009 года.

Учитывая содержание пункта 6.6. договора об ипотеке № * от * года, основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неуплата должником (ЗАО «*») очередных арендных платежей по договору аренды № * от * года за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь и февраль 2009 года.

Кроме того, основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неуплата должником (ЗАО «*») предусмотренного договором аренды № * от * года штрафа (пени) за неисполнение ЗАО «*» обязанности по уплате арендных платежей, соответственно, за июнь, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года, а также январь и февраль 2009 года. Следовательно, истец ЗАО «Промтехуслуги» вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договорами об ипотеке от 25.03.2008 года №№ * и * предмет ипотеки оценен сторонами в * рублей, соответственно, по каждому договору об ипотеке. В соответствии с отчетом об оценке, рекомендуемая независимым оценщиком начальная продажная цена, учитывая обременение предмета ипотеки договором об ипотеке № * от *года и договором об ипотеке № * от * года (залогодержатель - ЗАО «*»), составляет * рублей 62 копеек.

Ответчик ФИО1 обратился со встречным иском к ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» о признании договоров ипотеки незаключенными. В обоснование иска указал, что * г. между ФИО1, ООО «Диабаз» (покупатели) и ОАО «*» (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений: этаж 1,2, подвал, с номерами на поэтажном плане: подвал (63-68),1 (152,163-185,189-192,198-201,205,206,208-211,215,219-221),2(148-155), расположенных по адресу: г. Новосибирск, улица *, *. После покупки указанного имущества между ООО «Диабаз» и ЗАО «*» был заключен договор аренды, нежилые помещения были переданы арендатору. Арендатором в течение 2007 года(окончание работ 1квартал 2008г.) была произведена реконструкция и перепланировка приобретенных нежилых помещений.

Между ФИО1, ООО «Диабаз», ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» *. были подписаны договоры ипотеки *от * г. и № *недвижимого имущества - нежилых помещений, номера на поэтажном плане: подвал (63-68), 1 (152, 163-185,189-192,198-201,205,206,208-211,215,219-221),2 (148-155) общей площадью 6223,6 кв.м; этаж: подвал, 1,2, литер 4/3,4/1, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. *, *1. Полагает, что договоры ипотеки не заключены, так как при их заключении не согласован предмет договора, адрес (местоположение) объекта, указанный в договорах ипотеки. Считает, что залогодержатель принял в залог следующие нежилые помещения -этаж 1,2, подвал с номерами на поэтажном плане: подвал (63-68), 1 (152, 163-185,189-192,198-201,205,206,208-211, 215,219-221), 2 (148-155). Расположение нежилых помещений, как следует из условий договора, указывалось на поэтажном плане. После проведения ЗАО «*» реконструкции помещения на поэтажном плане претерпели существенные изменения, изменилась этажность, а также увеличилась площадь помещений - до 6782,7 кв.м, не изменилась площадь только одного помещения, имеющего номер 177 согласно поэтажному плану 2003 года. На момент подписания договоров стороны не договорились относительно объекта недвижимости, передаваемого в залог, поскольку объект, принадлежащий ООО «Диабаз» и ФИО1, на момент подписания договора претерпел изменения, а потому в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договоры ипотеки являются незаключенными (т.7, стр. 235-236).

ООО «Диабаз» обратилось в суд со встречным иском к ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» о признании сделок недействительными. В обоснование требований указало, что 13.07.2007 г. между ФИО1, ООО «Диабаз» и ОАО «*» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений с номерами на поэтажном плане: подвал (63-68), 1 (152, 163-185,189-192,198-201,205,206,208-211,215,219-221),2 (148-155) общей площадью 6223,6 кв.м, этаж: подвал, 1,2, литер 4/3,4/1, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. *, *. 27.08.2007 г. запись о праве собственности ООО «Диабаз» и ФИО1 была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заключен не был, собственник земельного участка истцу неизвестен.

В течение 2007 г., в первом квартале 2008 г. была произведена реконструкция приобретенных нежилых помещений, построен этаж, возведены стены, лестницы, демонтирована система вентиляции, теплоснабжения, водоснабжения, что подтверждается актами выполненных работ. После реконструкции изменилась этажность, а также существенно увеличилась площадь помещения - до 6782,7 кв.м. Нежилые помещения во время реконструкции находились во владении ЗАО «*», которому нежилые помещения были переданы по договору аренды. В нарушение действующего законодательства, без разрешения собственников, была произведена реконструкция нежилых помещений, которая привела к невозможности заключения каких-либо сделок с самовольно реконструированным объектом, поскольку объект с момента проведения реконструкции является необоротоспособным. После проведения реконструкции ООО «Диабаз», ФИО1, ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» подписали договоры ипотеки реконструированных помещений. Изменение объекта недвижимости в процессереконструкции означает невозможность соблюдения принципа специалитета предмета залога, то есть соответствия его самому себе в том виде, как он (предмет залога) описан в реестре прав. По адресу: г. Новосибирск, ул. *, *, на момент подписания договоров ипотеки существовало множество нежилых помещений, принадлежащих различным юридическим лицам, однако тех помещений, которые поименованы в договоре, в результате реконструкции, проведенной до подписания соответствующих договоров ипотеки, не существовало (т.7, л.д.229-231).

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги», в кассационной жалобе просят решение суда изменить. Указывают, что поскольку государственная регистрация ипотеки не была обжалована в порядке, определенном ст. 27 Закона РФ «Об ипотеке» и главой 25 ГПК РФ, оснований для признания договоров ипотеки незаключенными и даже для рассмотрения вопроса о незаключенности договоров ипотеки у суда не было. Договоры ипотеки являются заключенными, так как предмет согласован надлежащим образом в связи с тем, что стороны договора при его заключении не в праве пользоваться какими бы то ни было иными данными об объекте недвижимости, кроме тех, которые содержаться в ЕГРП. Признав договоры ипотеки незаключенными, суд тем самым признал, что государственная регистрация договоров ипотеки произведена регистрирующим органом незаконно, а соответственно, действия регистрирующего органа были незаконными. Таким образом, суд принял решение о признании незаконными действий государственного регистрирующего органа (Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) в нарушение порядка, определенного главой 25 ГПК РФ и без привлечения к участию в деле государственного регистрирующего органа. Это является основанием для безусловной отмены решения в этой части (пп.4, п.2. ст.364 ГПК РФ). При этом решение, которое по сути является решением о признании незаконной государственной регистрации договора ипотеки, вынесено за пределами срока давности, определенного главой 25 ГПК РФ.

Вывод суда о том, что на момент заключения договоров ипотеки №№ * и * от *2008г. предмет ипотеки якобы был реконструирован и его не существовало, не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Встречное исковое заявление ФИО1 о признании договоров ипотеки незаключенными, не соответствовало требованиям, установленным ст.3 ГПК РФ и было направлено не на восстановление оспоренных или нарушенных прав и законных интересов, а на одностороннее освобождение от исполнения обязательств, добровольно принятых ФИО1 при подписании договоров ипотеки №№ *и * от *2008г., встречное исковое заявление ФИО1 является классическим примером злоупотребления правом, а в силу ст.10 ГК РФ судебной защите не подлежат действия лиц, связанные со злоупотреблением правом.

В силу ст.7 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выписка из ЕГРП содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. В силу п.1 ст.20 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данные о правах и объектах недвижимости, содержащиеся в ЕГРП, являются обязательными для использования участниками сделок с недвижимостью. Таким образом, в силу закона выписка из ЕГРП является главным доказательством как для участников сделок с недвижимым имуществом, так и для суда.

Выводы суда первой инстанции относительно существования предмета ипотеки, его действительного наименования и адреса противоречат выписке из ЕГРП, а значит, противоречат обстоятельствам дела. Вывод суда о том, что якобы адрес предмета ипотеки изменился еще в 2006 году на основании приказа администрации Ленинского района №2041-од от 16.11.2006г., не соответствует тексту данного приказа, поскольку касался только ООО «*» - лица, не участвующего в деле. Ни к истцам, ни к ответчикам по настоящему делу он отношения не имел. Как следует из приказа, информация о нем была доступна УФРС по НСО, но не повлекла изменений в ЕГРП относительно предмета ипотеки.

В соответствии с ч.1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции исходил из требований закона и установленных обстоятельств дела.

На основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу ст.ст.8, 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ, а также положений настоящего Федерального закона. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога).

Если существенное условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В договорах об ипотеке: № * от * г., заключенного между ФИО1, ООО «Диабаз» (залогодатели) и ЗАО «П-вы» (залогодержатель), и № * от *г., заключенного между ФИО1, ООО «Диабаз» (залогодатели) и ЗАО Промтехуслуги» (залогодержатель),предмет ипотеки указан как объект недвижимого имущества: нежилые помещения, номера на поэтажном плане: подвал (63-68), 1 (152,163-185, 189-192,198-201,205,206,208-211,215,219-221), 2 (148-155), общей площадью 6223,6 кв.м. Этаж: подвал,1,2. Литер: 4/3, 4/1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица *, д.*, кадастровый (или условный) номер: 54:35:062110:*. Объект недвижимого имущества принадлежит залогодателям на праве общей долевой собственности (доля ФИО1 - 37/50 в праве общей долевой собственности, ООО «Диабаз» - 13/50) на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2007 г.; акта приема-передачи недвижимого имущества от 13.07.2007 г.; дополнительного соглашения от 13.07.2007г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2007 г. Предмет ипотеки оценен сторонами в *рублей.

Как следует из информации ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» от 25.06.2010г. №399, по результатам обследования в натуре, проведенного 23.06.2010г., установлено, что недвижимое имущество, имеющее кадастровый номер 54:35:062110:* - нежилые помещения имеют общую площадь 6782, 7 кв.м. Из технического паспорта, составленного по состоянию на 02.08.2010 г., следует, что площадь помещений составила 6787, 3 кв.м.

Судом установлено, что изменение площади объекта, которая увеличилась с 6223,6 кв.м. до 6782,7 кв.м., а также изменение этажности объекта, номеров помещений на поэтажном плане, произошло в результате реконструкции и перепланировки, произведенных без соответствующих разрешений в период 2007 года – начало 2008 года арендатором ЗАО «Термофор» в связи с неприспособленностью объекта для ведения производственной деятельности.

При этом суд принял во внимание справки о стоимости выполненных работ и произведенных затратах в период реконструкции объекта недвижимости, акты о приемке выполненных работ, акт технической инвентаризации объекта от 02.08.2010г., заключение эксперта № 5400/03.11.10/Ц-59043/ЮФ-6/1609 от 08.12.2010 г. с приложенным к нему отчетом и являющимся его неотъемлемой частью, из которых следует, что реконструкция объекта недвижимости, явившего предметом ипотеки, производилась в период до заключения договоров об ипотеке.

В связи с чем, довод кассационной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о реконструкции объекта недвижимости не основан на доказательствах, является несостоятельным и опровергается материалами дела.

Суд правильно указал, что на момент регистрации договоров об ипотеке в Управлении федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (08.04.2008г.) предмет ипотеки (конкретные нежилые помещения) не существовал в том виде, как он описан в договоре и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с проведенной реконструкцией помещений, нежилые помещения были изменены: была изменена их площадь, нумерация. То есть, объект недвижимости, принадлежащий ООО «Диабаз» и ФИО1, на момент подписания договоров об ипотеке 25.03.2008г. и их регистрации, и описанный в договорах и в ЕГРП, фактически уже не существовал.

Суд также исходил из того, что истцами не было доказано, что на момент подписания договоров об ипотеке стороны договорились относительно объекта недвижимости, передаваемого в залог, который претерпел изменения в результате реконструкции.

Довод жалобы о том, что договоры об ипотеке прошли государственную регистрацию, которая не была обжалована в порядке главы 25 ГПК РФ, поэтому они не могут быть признаны незаключенными, является несостоятельным, поскольку основанием для признания договоров незаключенными явилось несогласование существенного условия договора.

Кроме того, в силу ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, т.е. доказательством существования зарегистрированного права до тех пор, пока оно не оспорено в судебном порядке.

В связи с чем довод жалобы о том, что суд разрешил спор без участия регистрирующего органа, что является основанием для отмены решения суда, не может быть принят во внимание, так как это обстоятельство не могло повлиять на разрешение дела, поскольку непосредственно действия регистрирующего органа не оспаривались.

В вопросе об изменении адреса предмета ипотеки суд исходил из данных ФГУП «Ростехинвентаризация федеральное БТИ» (т.8л.д.27), поэтому довод жалобы о том, что приказ администрации Ленинского района №2041-од от 16.11.2006г. не касался ответчиков, а суд принял его во внимание, является несостоятельным.

Измененный объект недвижимости не мог быть предметом указанных сделок и в силу того, что собственник не вправе распоряжаться объектом, не узаконив его изменения и не зарегистрировав права на него.

Поскольку сторонами не было согласовано существенное условие договора об ипотеке - о его предмете, то в соответствии со статьей 432 ГК РФ суд пришел к обоснованному выводу о том, что договоры об ипотеке являются незаключенными.

Таким образом, доводы жалобы не могут быть приняты во внимание как основание для отмены решения суда, поскольку по существу они были предметом исследования у суда первой инстанции, и фактически либо направлены на переоценку доказательств либо на иное толкование норм права, к чему оснований у суда кассационной инстанции не имеется.

Суд первой инстанции, дав правовую оценку представленным доказательствам в их совокупности, правильно установив обстоятельства дела и применив закон, подлежащий применению, посчитал, что оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» к ФИО1, ООО «Диабаз» об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договорам ипотеки в обеспечение исполнения обязательств ЗАО «*» по договорам аренды№ * и № * от *2007г., не имеется, тем самым разрешив все требования истцов по первоначальному иску, заявленные в рамках обращения взыскания на заложенное имущество.

Нарушений норм материального и процессуального права, непосредственно влекущих отмену решения суда, не установлено.

В связи с чем, решение Ленинского районного суда г.Новосибирска от 28 января 2011 года, проверенное исходя из доводов кассационной жалобы, подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции

О П Р Е Д Е Л И Л:

Решение Ленинского районного суда г.Новосибирска от 28 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО «П-вы», ЗАО «Промтехуслуги» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: