Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 15 сентября 2011 г. гражданское дело по иску Попова Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. к Родионовой А.В. о расторжении договора продажи квартиры

по кассационной жалобе Попова Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. на решение Курганского городского суда Курганской области от 3 августа 2011 г., которым постановлено: Попову Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. в иске к Родионовой А.В. о расторжении договора купли-продажи от 31.10.2008 квартиры по адресу: г. Курган, 3 мкр-н, 34-а – №; о прекращении права собственности на квартиру за Поповым Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е.; о признании права собственности на квартиру за Родионовой А.В. с сохранением договора ипотеки № от 30.10.2008; об обязанности Родионовой А.В. передать Попову Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. стоимость квартиры в размере руб.; об обязанности Попова Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. передать Родионовой А.В. квартиру по адресу: г. Курган, 3 мкр-н, 34-а – № отказать.

Заслушав доклад судьи Мочегаева Н.П., объяснения истца Попова Е.И. и его представителя Егоровой С.Н., полагавших решение суда подлежащим отмене, объяснения представителя ООО «СМУ КПД» - Маринко А.А. и представителя ОАО «Сбербанк России» - Сыворотко В.С., полагавших жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Попов Е.И., Попова А.Х., Попова С.Е. обратились в суд с иском к Родионовой А.В. о расторжении договора продажи квартиры. В обоснование исковых требований указали, что 31.10.2008 заключили с Родионовой А.В. договор купли-продажи принадлежащей ответчику трёхкомнатной квартиры № в 3 мкр-не, дом 34-а в г. Кургане. Стоимость квартиры определена сторонами в руб., уплаченных покупателями за счёт собственных и заёмных средств. Квартира передана по кредитному договору от 30.10.2008 № в залог (ипотеку) ОАО «Сбербанк России». 13.11.2008 произведена государственная регистрация права истцов на спорную квартиру по 1/3 доле за каждым.

Жилой дом, в котором расположена квартира, сдан в эксплуатацию в июне 2007 г., на момент заключения договора продажи видимых недостатков строительных работ не наблюдалось. В процессе эксплуатации весной 2009 г. в квартире на стенах и потолках появились трещины. Решением Курганского городского суда Курганской области от 10.11.2010 на ООО «СМУ КПД» возложена обязанность по проведению ремонтных работ в жилом доме № 34-а в 3 мкр-не в г. Кургане, взыскана в пользу истцов компенсация морального вреда. В ходе судебного разбирательства экспертами ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП» установлено, что недостатки в виде сквозных трещин в наружных стенах являются существенными, так как влияют на эксплуатационные свойства квартиры в виде потери теплоизоляционных свойств наружного ограждения. Решение суда от 10.11.2010 в части выполнения ремонтных работ не исполнено. Вместе с тем в процессе динамики сквозные трещины в наружных стенах и трещины на потолке стали увеличиваться, образовались новые трещины.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств по качеству объекта недвижимости, из которых стороны исходили при заключении договора продажи квартиры, истцы направили Родионовой А.В. требование о расторжении договора, от выполнения которого ответчик отказалась.

После неоднократных уточнений исковых требований просили расторгнуть договор от 31.10.2008 купли-продажи квартиры № в 3 мкр-не, дом 34-а в г. Кургане, прекратить зарегистрированное за Поповым Е.И., Поповой А.Х., Поповой С.Е. право собственности на квартиру, признать за Родионовой А.В. право собственности на жилое помещение с сохранением ипотеки по кредитному договору от 30.10.2008 №. Взыскать с ответчика уплаченную стоимость квартиры в размере руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины – руб.

В судебном заседании истец Попов Е.И. и его представитель Егорова С.Н. по доверенности исковые требования поддержали в полном объёме.

Истцы Попова А.Х., Попова С.Е. в судебное заседание не явились. В письменных заявлениях на исковых требованиях настаивали, просили разрешить спор в их отсутствие.

Представитель ответчика Родионовой А.В. – Майборода Т.Ю. по доверенности с иском не согласилась. Полагала, что исполнением сделки купли-продажи квартиры действие договора продажи недвижимости прекращается, поэтому основания расторжения спорного договора и применения последствий расторжения договора отсутствуют. Кроме того, истцы не представили доказательств существенного нарушения условий договора продавцом либо наличия существенных недостатков в переданной квартире. При этом покупатели, обнаружив недостатки в приобретённой квартире, выбрали надлежащий способ защиты своего права путём возложения в судебном порядке на застройщика ООО «СМУ КПД» обязанности по выполнению необходимых ремонтных работ. Отметила, что квартира передана в залог ОАО «Сбербанк России» по ипотечному кредиту, расторжение договора повлечёт изменение залогодателя, что недопустимо в спорных правоотношениях. Ссылаясь на положения ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, считала, что двухлетний срок предъявления требования по качеству товара с момента его передачи истёк. Более того, отношения между сторонами не регулируются Законом о защите прав потребителей.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» - Кулямина М.С. по доверенности исковые требования не поддержала, изложив доводы, аналогичные возражениям представителя ответчика.

Представители третьего лица ООО «СМУ КПД» - Маринко А.А., Норицына Н.Ю. по доверенностям с иском не согласились. Утверждали, что истцами не представлены достоверные и допустимые доказательства наличия неустранимых недостатков спорной квартиры. Указали, что Поповы препятствуют исполнению решения суда от 10.11.2010 по выполнению ремонтных работ, по заявлениям взыскателей исполнительное производство неоднократно приостанавливалось и впоследствии окончено в связи с возвратом исполнительного листа. Нежелание истцов о проведении застройщиком ремонтных работ в спорной квартире влечёт возникновение риска негативных последствий и свидетельствует о злоупотреблении правом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области участие в судебном заседании не принял.

Суд в удовлетворении иска отказал, постановив изложенное выше решение.

В кассационной жалобе Попов Е.И., Попова А.Х., действующая от себя и в интересах несовершеннолетней Поповой С.Е., просят решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении и судебном заседании, выражают несогласие с выводами суда об отсутствии существенных недостатков спорной квартиры и оснований для расторжения договора продажи жилого помещения. Оспаривают судебную оценку заключения судебной экспертизы от 15.02.2011, проведённой ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП», в ходе которой эксперты выявили наличие неустранимых и вновь повторяющихся недостатков спорной квартиры. Считают, что суд необоснованно отклонил экспертное заключение и не принял пояснения эксперта П.

В возражениях на кассационную жалобу представитель Родионовой А.В. – Майборода Т.Ю. по доверенности, представитель ОАО «Сбербанк России» - Кулямина М.С. по доверенности, представитель ООО «СМУ КПД» - Маринко А.А. по доверенности выражают согласие с решением суда.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается и в судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от 31.10.2008 Попов Е.И., Попова А.Х., Попова С.Е. (покупатели) приобрели у Родионовой А.В. (продавец) в долевую собственность по 1/3 доли каждый трёхкомнатную квартиру № общей площадью 106,9 кв.м на 16-м этаже семнадцатиэтажного дома № 34-а в 3 мкр-не в г. Кургане, 13.11.2008 произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности (л.д. 5 - 10). На момент заключения договора купли-продажи квартира находилась в удовлетворительном состоянии, Поповы квартиру осмотрели, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имели. Застройщиком жилого дома № 34-а в 3 мкр-не в г. Кургане является ООО «СМУ КПД». В ходе эксплуатации спорного жилого помещения на стенах, потолке и перегородках квартиры появились трещины, которые привели к повреждению обоев, в местах повреждения наружных стен появилась черная плесень.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 10.11.2010 частично удовлетворён иск Поповых о защите прав потребителей. На ООО «СМУ КПД» возложена обязанность выполнить в квартире № в 3 мкр-не, дом № 34-а в г. Кургане ремонтные работы с существующей отделкой, в том числе снять обои со стен и перегородок в зале, детской комнате, спальне, коридоре на площади 93,8 кв.м; заделать и зашпаклевать трещины в стенах и перегородках на площади 3 кв.м; выполнить натяжной потолок на площади 60,21 кв.м. С ООО «СМУ КПД» в пользу Попова Е.И., Поповой А.Х. взыскана компенсация морального вреда в размере руб. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 28.12.2010 решение суда от 10.11.2010 оставлено без изменения, резолютивная часть решения дополнена указанием о возложении на ООО «СМУ КПД» обязанности по выполнению в квартире Поповых работ по наклейке обоев на стены и перегородки площадью 93,8 кв.м.

На основании исследованных материалов дела, в том числе экспертного заключения ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП» от 28.06.2010, судами двух инстанций установлено, что трещины в перегородках и наружных стенах квартиры образовались в результате некачественного выполнения конструкций при строительстве, в том числе, вследствие применения некачественных материалов; трещины в отделочном слое поверхностей потолков по стыкам сборных плит перекрытия возникли в связи с подвижкой сборного безригельного каркаса здания.

Решение суда от 10.11.2010 вступило в законную силу и в части выполнения ремонтных работ не исполнено в связи с отзывом взыскателями исполнительного листа из УФССП России по Курганской области. Считая, что сквозные трещины в наружных стенах и трещины на потолке стали увеличиваться, образовались новые трещины, Поповы предъявили продавцу Родионовой А.В. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением требований к качеству жилого помещения. В подтверждение изменения обстоятельств исполнения договора истцы сослались на заключение строительной экспертизы ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП» от 15.02.2011, в котором указано на прогрессирующий характер изменения ранее зафиксированных и вновь образованных трещин в наружных стенах, в перекрытиях и на потолке квартиры. Ответом от 22.04.2011 Родионова А.В. отказалась от расторжения договора продажи жилого помещения.

Доводы представителя ответчика о прекращении обязательств сторон по исполнению договора продажи недвижимости сводятся к неправильному толкованию норм права и правомерно не приняты судом, так как закон предусматривает последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Как разъяснил суд высшей инстанции в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вместе с тем, заявляя требование о расторжении договора продажи квартиры, истцы просят вернуть сторонам то, что ими было исполнено до расторжения договора, в том числе обязать Родионову А.В. передать Поповым уплаченные за квартиру денежные средства, а Поповых обязать вернуть Родионовой А.В. спорную квартиру, то есть, по существу, истцы просят применить последствия недействительности сделки к расторжению договора, что не основано на законе. Суд оценку указанным обстоятельствам не дал, не разъяснил истцам право на изменение заявленных требований исходя из характера спорных правоотношений и требований закона.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Отказывая в иске о расторжении договора продажи квартиры, суд пришёл к выводу, что истцы препятствуют ООО «СМУ КПД» для выполнения ремонтных работ по устранению дефектов жилого помещения, строительная экспертиза от 15.02.2011, проведённая ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП», не соответствует требованиям допустимости, достоверности и достаточности, содержит противоречия с заключением судебной экспертизы от 28.06.2010 и не усмотрел наличие существенных недостатков спорной квартиры. В обоснование недопустимости заключения экспертизы от 15.02.2011, как доказательства, суд указал неиспользование экспертами измерительных приборов и отсутствие продавца и застройщика при проведении экспертизы. Ссылаясь на вывод экспертного заключения от 28.06.2010 о возможности устранения недостатков квартиры путём проведения ремонта, суд сделал вывод о противоречиях экспертизы от 15.02.2011.

Судебная коллегия находит, что выводы суда постановлены на непроверенных обстоятельствах по делу. Несмотря на вывод судебной экспертизы о возможности проведения ремонтных работ по устранению трещин на поверхностях стен и потолка, эксперты ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП» при проведении 28.06.2010 и 15.02.2011 двух обследований состояния отделки квартиры истцов сделали одинаковые выводы о существенности недостатков в виде сквозных трещин в наружных стенах, так как они влияют на эксплуатационные свойства жилого помещения, которые проявляются в потере теплоизоляционных свойств наружного ограждения (стены). При этом в ходе проведения экспертизы 28.06.2010 также не использовались измерительные приборы, указывалось на проведение натурного обследования на основе визуального осмотра и фотофиксации. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что выбор истцами способа защиты права, как потребителей результата строительных работ, и предъявление к застройщику требования об устранении недостатков жилища не препятствует истцам, как покупателям недвижимости, заявить требование к продавцу о расторжении договора в связи с обнаружением существенных недостатков квартиры.

Выводы экспертов ООО «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП» о прогрессирующем характере изменения трещин в стенах и потолке без проведения замеров и о неоднократности проявления недостатков, по мнению судебной коллегии являются неубедительными и нуждаются в дополнительной проверке. Суду следовало выяснить имеет ли место динамика развития зафиксированных ранее трещин и образования новых трещин в стенах и потолке квартиры Поповых, возможность устранения недостатков в квартире, вероятность неоднократного проявления недостатков после их устранения и дать правовую оценку проявившимся дефектам в жилом помещении.

Учитывая, что между сторонами возник спор по поводу качества строительства квартиры, для установления характера и причин возникновения трещин в наружных и внутренних стенах квартиры требуются специальные познания в области исследования и ведения строительно-монтажных работ, то суду следовало обсудить со сторонами вопрос о проведении судебной строительной экспертизы в другом экспертном учреждении. Суду также следовало обратить внимание на то, что квартира расположена в многоэтажном жилом доме, построенном при использовании сборного железобетонного безригельного каркаса, опыт строительства и эксплуатации высотных зданий при использовании такой технологии в г. Кургане недостаточен, поэтому суду необходимо было проверить наличие аналогичных недостатков в других квартирах в жилом доме № 34-а в 3 мкр-не в г. Кургане. Допрошенный в судебном заседании эксперт П. указал, что возникновение трещин в квартире истцов связано с возможной деформацией конструкции и движением каркаса дома, причины которых требуют дополнительного исследования и мониторинга.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не устранены имеющиеся противоречия о наличии существенных недостатков жилого помещения и причинах их возникновения, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом судебном разбирательстве суду следует устранить отмеченные недостатки, разъяснить истцам право на изменение исковых требований, предложить сторонам представить дополнительные доказательства их требований и возражений, обсудить вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы и в соответствии с требованиями закона разрешить спор.

Кроме того, суду необходимо разъяснить сторонам последствия расторжения договора купли-продажи квартиры, на основании которого возникло обременение имущества ипотекой в силу закона, и возврата объекта первоначальному собственнику. В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, что на основании подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт прекращение акцессорного залогового обязательства и возникновение у залогодержателя права потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 3 августа 2011 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Судья - председательствующий

Судьи: