Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» к Подурникову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество по кассационной жалобе ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 01 октября 2010 года , по которому постановлено:

«Исковое заявление ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» к Подурникову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с Подурникова А.А. в пользу ОАО «Собинбанк» задолженность по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек, расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере ... рублей ... копеек, а всего - ... рублей ... копеек.

Обратить взыскание на недвижимое заложенное имущество, а именно - ..., расположенный по адресу: поселок ... ... района ... области, улица ..., д. ..., кадастровый (или условный) номер ....

Установить начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере ... рублей.

Взыскать с Подурникова А.А. в пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» расходы по проведению товароведческой экспертизы в размере ... рублей».

Заслушав доклад судьи Прокопенко Н.Б., объяснение представителя истца ОАО «Собинбанк» Лаговской С.Е., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения против жалобы представителя ответчика Подурникова А.А. - Муркуловой Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

ОАО «Собинбанк» в лице Мурманского филиала обратился в суд с иском о взыскании с Подурникова А.А. долга по кредитному договору.

В обоснование иска истец указал, что ... года с ответчиком Подурниковым А.А. был заключен кредитный договор на сумму ... рублей сроком до ... года.

Размер процентной ставки за пользование кредитом составил ... % годовых с даты, следующей за датой предоставления кредита, до последнего числа месяца, в котором заемщик предоставил кредитору документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной и ... % годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору истец передал в залог банка жилой дом, находящийся по адресу: ... область, ... район, поселок ..., улица ..., дом ..., в связи с чем, был заключен договор залога жилого дома с земельным участком.

Ссылаясь на то, что с ... года ответчик не исполняет свои обязательства по перечислению платежей в счет погашения кредита в сроки и размере, предусмотренные кредитным договором, а также обязательства о предоставлении страховых полисов и документов, подтверждающих ежегодную оплату страховой премии, по состоянию на ... года задолженность составила ... рублей ... копейки, истец обратился с настоящим иском.

Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в указанном размере, расходы на оплату государственной пошлины в размере ... рублей ... копеек, обратить взыскание на принадлежащий ответчику жилой дом, находящийся по адресу: ... область, ... район, поселок ..., улица ..., дом ..., определив начальную продажную цену в размере ... рублей.

Уточнив исковые требования, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рубля ... копейка. Остальные исковые требования оставил без изменения.

В судебном заседании представитель Банка Лаговская С.Е. поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика Меркулова Н.С. в судебном заседании иск признала в части взыскания задолженности по кредитному договору, просила в части обращения взыскания на жилой дом отказать.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» просит отменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.

Считает, что судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание довод истца о том, что в целях реализации недвижимого имущества на торгах оценщик должен применять сравнительный подход, т.к. целью оценки является установление начальной продажной цены для возможности реализации объекта за возможно более короткий срок, а затратный подход в данном случае не применим, т.к. ни восстановление, ни замещение объекта не требуется.

Также необоснованным считает вывод суда о том, что отчет ООО «*» содержит неполные сведения о предмете оценки и что объектом оценки являлась лишь часть заложенного имущества.

Считает, что судом неправомерно не принято во внимание мнение эксперта о том, что по рыночной цене, указанной в отчете, данный объект не может быть реализован с торгов в связи с сокращенным сроком экспозиции.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явился ответчик Подурников А.А., который заблаговременно и надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, поскольку его неявка, в силу статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно статье 819 Гражданского Кодекса РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу статьи 809 ГК РФ, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В силу статьи 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, со дня, когда она должна быть возвращена до дня ее возврата заимодавцу.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 и 2 статьи 349 Гражданского Кодекса РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 1 статьи 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно части 1 статьи 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может бьпъ включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

В силу части 2 статьи 89 Федерального Закона «Об исполнительном производстве», который и определяет процессуальный порядок, начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Как видно из материалов дела, между Банком и Подурниковым А.А. заключен кредитный договор № ... от ... года на сумму ... рублей.

Согласно пункта 2.9.2 данного договора размер процентной ставки за пользование кредитом составляет ... % годовых с даты, следующей за датой предоставления кредита, до последнего числа месяца, в котором заемщик предоставил кредитору документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной; ... % годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной.

Кредит выдан на срок до ... года, начиная с ... года ответчиком погашение кредита и процентов не производилось.

Сумма ссудной задолженности по расчету истца, по состоянию на ... года составляет ... рублей ... копеек.

Суд обоснованно исходил из расчета, представленного банком, поскольку он соответствует распределению сумм платежа в зависимости от размера кредита и срока его погашения, начислению процентов, комиссий, определенных в договоре, включает фактически внесенные Подурниковым А.А. суммы и определяет задолженность. Ответчиком расчет истца не оспорен.

При таком положении суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору.

Разрешая заявленный ответчиками спор относительно обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной рыночной цены заложенного недвижимого имущества, суд обоснованно исходил из того, что в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору между Банком и Подурниковым А.А. был также заключен договор залога жилого дома с земельным участком № ... от ... года - жилой дом, находящийся по адресу: ... область, ... район, поселок .... улица ..., дом ....

При таком положении суд обоснованно удовлетворил требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество по настоящему иску.

Обсуждая вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества, суд правильно исходил из того, что истцом представлена справка ООО «*» № ... от ... года о рыночной стоимости имущества, которой определена рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества на ... года в размере ... рублей.

Как видно из материалов дела, в связи с возникшим между сторонами спором по размеру начальной продажной цены залогового имущества, судом по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению ООО «**» № ... от ... года стоимость залогового имущества - ... на дату осмотра ... года составляет ... рублей.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20).

Заключение, подготовленное ООО «**», соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 и Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, а также требованиям статей 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части порядка оформления результатов экспертной оценки и решения вопросов, поставленных на разрешение экспертной организации.

При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения на основании статьи 381 Уголовного кодекса РФ.

Достоверность и обоснованность заключения эксперта проверена судом в судебном заседании. В судебном заседании эксперт П. пояснил, что перед производством указанной экспертизы ему были разъяснены права, и он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ссылка в разделе разъяснения прав и обязанностей Заключения ООО «**» № ... от ... года на другое гражданское дело, является ошибочной. Выводы эксперта по указанной экспертизе подтверждены экспертом в судебном заседании.

Согласно пункту 5 ФСО № 2, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

В силу пункта 6 ФСО № 2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Согласно пункту 7 ФСО № 2 рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

В соответствии с пунктом 9 ФСО № 2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, з условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект сценки на условиях, не соответствующих рыночным.

С учетом изложенного и в силу прямого указания закона, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, определяется рыночная стоимость залогового имущества, а не ликвидационная стоимость.

В тоже время, представленный истцом отчет ООО «*» № ... от ... года был отклонен судом правомерно.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указано точное описание объекта оценки.

Согласно пунктам 15, 19 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В судебном заседании установлено, что оценщик ООО «*» при проведении оценки предмет оценки не осматривал, в связи с чем, у пользователей Отчета ООО «Риэлт» возникают обоснованные сомнения в достоверности описания предмета оценки, в, соответственно, сомнения в правильности итоговой величины объекта оценки, указанные в Отчете ООО «Риэлт».

В данном случае, анализ Отчета ООО «*» № ... от ... года, выполненный по заказу истца, позволяет утверждать, что объектом данной оценки являлся объект общей площадью ... кв.м., что соответствует объекту - жилой дом. Определена рыночная стоимость данного объекта - ... рублей и ликвидационная -... рублей.

Вместе с тем, исходя из договора залога (ипотеки), объектом залога является недвижимое имущество, а именно - ... расположенный по адресу: поселок ... ... района ... области, улица ..., д. ...

Согласно экспертному заключению ООО «**» № ... от ... года объектами данной экспертной оценки являлись объекты: ....

При таком положении суд пришел к обоснованному выводу о том, что Отчет ООО «*» № ... от ... года, выполненный по заказу истца, вопреки положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 19 ФСО № 1, не содержит полного описания заложенного имущества, объектом оценки данного оценщика являлась лишь часть заложенного имущества - жилой дом, итоговая величина объекта оценки содержит лишь стоимость части залогового имущества - жилого дома.

Обоснованно принято судом во внимание то обстоятельство, что в Отчете ООО «*» № ... от ... года при определении восстановительной стоимости объекта оценки - жилого дома, выполняемой в рамках затратного метода, использованы укрупненные показатели стоимости строительства сооружений и зданий (сборник УПВС «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»), приведенные в базисных сметных ценах 1969 года.

Вместе с тем, применение такого способа оценки в рамках затратного метода вызывает обоснованные сомнения в достоверности произведенной оценки, поскольку на основе применения сборника УПВС, содержащего показатели базисных сметных цен 1969 года, не может быть рассчитана восстановительная стоимость современного объекта, при строительстве которого применялись новые строительные материалы, например, такой, как применяемый при наружной отделке здания - сайдинг, не применявшийся при строительстве в 1969 году. С учетом изложенного суд пришел к правомерному выводу о том, что в силу требований статей 11, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет ООО «*» № ... от ... года не может является основанием для определения начальной цены заложенного имущества.

С учетом изложенного, для определения начальной цены заложенного имущества суд правомерно принял Заключение ООО «**» № ... от ... года, согласно которому жилой дом с ..., расположенный по адресу: поселок. ... ... района ... области, улица ..., д. ... принадлежащий Подурникову А.А. имеет начальная продажную цену заложенного имущества для целей его реализации в размере ... рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского кодекса РФ судом правомерно на ответчика возложена обязанность по возмещению судебных расходов и расходов на проведение судебной экспертизы.

Доводы жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на иной оценке представленных доказательств в части определения начальной стоимости заложенного имущества, оснований для чего судебная коллегия не усматривает, поскольку доказательства оценены судом в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иных доказательств, которые не были предметом исследований и оценки суда первой инстанции суду кассационной инстанции не представлено, а кассационной жалобой не приведено.

На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь статьями 361 и 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 01 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» – без удовлетворения.

председательствующий:

судьи: