Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Пролетарского районного суда г.Тулы от 31 августа 2010года по делу по иску ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, а также по встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО1 к ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры и выселении из квартиры.

Заслушав доклад судьи Фатеевой Л.В., судебная коллегия

установила:

4 мая 2010 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило исковое заявление ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> д.№ кв.№ В обоснование своих требований истица указала на то, что 21 марта 2008 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв. № Собственниками указанного помещения являлись ФИО2 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Поскольку на момент совершения сделки ФИО3 не достиг совершеннолетия, сделка заключалась с согласия матери последнего - ФИО1. Юридическим оформлением сделки занимался риэлтор агентства недвижимости «Э...» - ФИО6. Она (истица) со своей стороны обязательства по данному договору исполнила в полном объеме, оплатив стоимость спорной квартиры. Поскольку данный договор подлежит государственной регистрации она (ФИО4) вместе с ФИО3, ФИО1 и ФИО2 обратилась в Управление федеральной регистрационной службы по Тульской области, где им разъяснили о необходимости представить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. ФИО6 обещал, что такое разрешение будет предоставлено в течение недели. В апреле 2008 года регистрация сделки приостановлена по заявлению ФИО1 Не смотря на это, 10 мая 2008 года она (истец) с согласия ответчиков вселилась в спорную квартиру. А 12 июля 2008 года Управлением ФРС по Тульской области было отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество в виду отсутствия разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в связи с чем ФИО1 начала требовать их выселения из квартиры, поэтому она (ФИО4) была вынуждена обратиться в УВД по Пролетарскому району г.Тулы по поводу противоправных действий ФИО7, ФИО2 и ФИО1, связанных с получением от неё (ФИО4) денежных средств обманным путем и злоупотреблением доверия. Однако в возбуждении уголовного дела было отказано и разъяснено право на обращение в суд в порядке гражданского производства.Просит признать за ФИО4 и ФИО5 право собственности на квартиру №№ дома №№ по ул.Металлургов в г.Туле по 1\2 доли за каждым в силу положений п.2 ст. 218 ГК РФ.

29 июня 2010 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило встречное исковое заявление ФИО2, ФИО3, ФИО1 к ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв.№ от 21 марта 2008 года и выселении Т-вых из данной квартиры. В обоснование заявленных требований указали на то, что собственниками квартиры по адресу: <...> д.№ кв.№ являются ФИО2 и ФИО3. 21 марта 2008 года между ними с одной стороны и ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего сына ФИО5, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. ФИО3 на момент совершения сделки являлся несовершеннолетним, поэтому в его интересах выступала мать ФИО1. Юридическим оформлением сделки занимался ФИО6, действовавший от имени агентства недвижимости «Э...». Квартира была продана при условии приобретения в последующем жилого дома по адресу: <...> д.№ право собственности на который должен был оформить также ФИО8. 21 марта 2008 года для регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру по адресу: <...> д.№ кв.№, стороны по договору обратились в Управление ФРС по Тульской области, где ФИО6 просил их (ФИО2, ФИО1) подтвердить сотруднику Управления ФРС по Тульской области, что расчет между продавцами и покупателями по договору купли-продажи произведен. При этом пояснил, что ФИО4 передаст деньги через него в ближайшее время. В помещении Управления ФРС по Тульской области договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> д.№, кв.№, был подписан и документы приняты на регистрацию. Однако сотрудник Управления ФРС по Тульской области сообщил о необходимости предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в связи с чем ФИО6 заверил, что данное разрешение будет представлено в течении недели. Денег по договору ими (истцами по встречному иску) до настоящего времени не получено. В апреле 2008 года они (истцы по встречному иску) были вынуждены обратиться в УФРС по Тульской области с заявлением о приостановлении регистрации, так как разрешения органов опеки и попечительства получено не было. В мае 2008 года по настоянию ФИО4 и ФИО6 были вынуждены выехать из спорной квартиры в жилой дом по адресу: <...> д.№ однако данное жилое помещение не соответствует жилищно-бытовым условиям. Кроме того право собственности на данное жилое помещение до настоящего времени не оформлено. Считают, что договор купли-продажи квартиры №№ дома №№ по ул.Металлургов г.Тулы является ничтожным по следующим основаниям: в силу ст.292 ГК РФ, так как не было получено разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры; покупатель не исполнил своих обязанностей по оплате стоимости спорной квартиры, а также они (истцы по встречному иску) не имеют другого жилья на праве собственности, кроме спорной квартиры, а дом, в котором они в настоящее время постоянно проживают не соответствует предъявляемым требованиям и принадлежит на праве собственности постороннему лицу. Просят применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры №№ дома №№ по ул.Металлургов г.Тулы от 21 марта 2008 года и выселить ФИО4 и её несовершеннолетнего сына ФИО5 из указанной квартиры.

Истица - ответчица по встречному иску ФИО4, действующая также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, в зале судебного заседания поддержала свои заявленные требования, просила удовлетворить их в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Пояснила, что все данные изъяты рублей по 3-м предварительным договорам купли-продажи были ею переданы ФИО6 В день заключения основного договора купли-продажи она передала ФИО6 данные изъяты рублей. В начале мая 2008 года, после добровольного выезда ответчиков она въехала в спорную квартиру. Считает, что является добросовестным приобретателем, поскольку обязательства по оплате квартиры по договору купли-продажи выполнила в полном объеме, иного жилья не имеет.

Представитель ФИО4 по ордеру - адвокат Сомова О.В. в зале судебного заседания поддержала исковые требования ФИО4 в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик - истец по встречному иску ФИО1 в зале судебного заседания возражала против удовлетворения заявленных ФИО4 требований, поддержала встречное исковое заявление и просила удовлетворить заявленные в нем требования. Пояснила, что никакого предварительного расчета за квартиру с ФИО4 не производилось. В Управлении ФРС по Тульской области приняв документы на регистрацию их предупредили о необходимости представить согласие на сделку органов опеки и попечительства. ФИО6 заверил, что такое согласие он получит в течение недели. В начале мая 2008 года по настоянию ФИО4 и ФИО6 она, ФИО3 и ФИО2 переехали из квартиры в жилой дом №№ по ул.Полежаева г.Тулы, право собственности на имя последних ФИО6 обещал оформить в ближайшее время. Однако после переезда выяснилось, что крыша дома протекает, выполненный ремонт имеет существенные недостатки: разваливается и протекает мансарда, в доме нет воды и отопления, промерзают стены мансарды. Кроме того, право собственности на дом до настоящего времени не оформлено. Считает, что договор купли-продажи квартиры №№ дома №№ по ул.Металлургов г.Тулы является ничтожным по следующим основаниям: в виду отсутствия разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры; ФИО4 не исполнила своих обязательств по договору по оплате квартиры; истцы по встречному иску не имеют другого жилого помещения на праве собственности; жилой дом №№ по ул.Полежаева г.Тулы принадлежит на праве собственности постороннему лицу.

Ответчик - истец по встречному иску ФИО3 в зале судебного заседания поддержал доводы, изложенные ответчиком - истцом по встречному иску ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных ФИО4 требований, просил удовлетворить встречные исковые требования.

Ответчик - истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о дате, времени и месте судебного заседания. В распоряжение поступило письменное ходатайство ФИО2 о рассмотрении дела в его отсутствие.

Однако ранее ФИО2 в зале судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных ФИО4 требований, просил удовлетворить встречные исковые требования.

Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО9, имеющая офис «Агентство недвижимости «Э...»», в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о дате, времени и месте рассмотрения дела. В распоряжение суда предоставлено письменное ходатайство ФИО9 о рассмотрении дела в её отсутствие.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований. ФИО6 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела. В распоряжение суда поступило письменное заявление ФИО6 о рассмотрении дела в его отсутствие.

Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований - ФИО10 в зале судебного заседания поддержала заявленное ФИО4 исковое требование, а в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представители привлеченных к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Комитета Тульской области по семейной, демографической политике, опеке и попечительству, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явились, своевременно и надлежащим образом извещались о дате, времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщили, письменных объяснений не представили.

Представитель привлеченной в порядке ст.45 ГПК РФ Прокуратуры Пролетарского района г.Тулы - ФИО11 в зале судебного заседания поддержал доводы, изложенные стороной ФИО4, считал возможным удовлетворить исковое требование последней. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать в полном объеме.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, учитывая мнение участников процесса, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд решил : исковое требование ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5 удовлетворить.

Признать за ФИО4 и ФИО5 право собственности на квартиру №№ дома №№ по ул.Металлургов г.Тулы по 1\2 доли за каждым.

В удовлетворении встречных исковых требований к ФИО4, действующей также в интересах ФИО5 :

о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв. № от 21 марта 2008 года;

о выселении из указанного жилого помещения,

ФИО1, ФИО3, ФИО2 отказать в полном объёме.

ФИО1, ФИО3, ФИО2 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и не обоснованного.

Проверив представленные материалы дела, выслушав личные объяснения ФИО1, ФИО2 и их представителя, согласно ордера адвоката Зибаровой И.В., ФИО4 и её представителя, согласно ордера адвоката Сомовой О.В., заключение прокурора Чебоксаровой О.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося судебного решения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции полно проверил и установил по делу все юридически значимые обстоятельства и обоснованно пришёл к выводу об удовлетворении заявленных ФИО4 исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО3, ФИО2

Данный вывод подробно мотивирован в решении и соответствует требованиям ст. 454, 486, 549, 309, 551 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании 16 апреля 1997 года ФИО2 купил у ФИО12 квартиру № в доме № по ул. Металлургов г.Тулы, о чём был заключен договор купли-продажи.

2 августа 2007 года ФИО2 подарил 1\2 долю квартиры № в доме № ул.Металлургов г.Тулы ФИО3, что подтверждено соответствующим договором дарения.

26 сентября 2007 года между агентством недвижимости «Э...» в лице ФИО9 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны был заключен агентский договор, согласно которого Агентство недвижимости «Э...» берет на себя обязательство найти покупателя на квартиру №№ дома №№ по ул.Металлургов г.Тулы по продажной цене данные изъяты рублей. Агентству недвижимости «Э...» было предоставлено право на заключение от имени ФИО2 предварительного договора с покупателем квартиры с получением денежных средств в счет будущих расчетов по основному договору купли-продажи в размере данные изъяты рублей. Если квартира будет продана на более выгодных условиях, дополнительная выгода поступает Агентству недвижимости «Э...».

Как следует из пояснений ФИО2, ФИО1 юридическим оформлением продажи № д.№ по ул.Металлургов занимался риэлтор ФИО6 Данный факт никем не оспаривался.

Согласно предварительного договора от 08 декабря 2007г. между агентством недвижимости «Э...» в лице ФИО9, действующей от имени ФИО2, с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры по ул. Металлургов, д.№, кв.№, по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 20 января 2008 года. В счет будущих платежей по основному договору ФИО4 передает АН «Э...» денежные средства в размере данные изъяты рублей.

27 февраля 2008 года между агентством недвижимости «Э...» в лице ФИО9, действующего от имени ФИО2, с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв. № по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 15 марта 2008 года. В счет будущих платежей по основному договору ФИО4 передает АН «Э...» денежные средства в размере данные изъяты рублей.

8 марта 2008 года между агентством недвижимости «Э...» в лице ФИО9, действующего от имени ФИО2, с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв.№, по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 15 марта 2008 года. В счет будущих платежей по основному договору ФИО4 передает Агентству недвижимости «Э...» денежные средства в размере данные изъяты рублей.

Исходя из положений ст. 431, п.1,3,4 ст. 429 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что ФИО4 по 3-м предварительным договорам в общей сложности были переданы денежные средства в размере данные изъяты рублей именно в счет оплаты за квартиру. Данные обстоятельства полностью подтвердили в судебном заседании ФИО4 и ФИО6

21 марта 2008 года между ФИО2, ФИО3, действующим с согласия матери ФИО1, с одной стороны и ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по которому продавцы передали в общую долевую собственность ФИО4 и ФИО5 по 1\2 доле в праве каждому 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> д.№ кв.№

Суд первой инстанции подробно проверял доводы ответчиков - истцов по встречному иску о том, что денежные средства по договору кули-продажи им переданы не были, исследовав при этом представленную сторонами совокупность доказательств, обоснованно указал на то, что в силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако доказательств, подтверждающих факт того, что ФИО4 не исполнила своих обязательств по передаче денег, предусмотренных договором, стороной ответчиков - истцов по встречному иску представлено не было, в связи с чем суд обоснованно не усмотрел законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований по данному основанию.

Более того, в п.3 договора купли-продажи указано, что спорная квартира продана за данные изъяты рублей, которые продавцы получили в равных долях каждый от покупателя полностью до подписания договора, о чём подтвердили своими подписями в договоре.

Данные обстоятельства так же подтверждаются и показаниями свидетелей ФИО13, ФИО14

В соответствии с положениями ст.454, 486, 549, 309 ГК РФ суд первой инстанции правильно указал на то, что ФИО4 со своей стороны надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору купли-продажи спорного имущества, поскольку оплатила стоимость квартиры в полном объеме.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Установлено, что для перехода права собственности стороны обратились в Управление ФРС по Тульской области, что подтверждено заявлениями, имеющимися в регистрационном деле по оформлению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> д.№, кв№.

Из пояснений ФИО4, ФИО2, ФИО1 и ФИО6 следует, что документы на регистрацию перехода права собственности в Управлении ФРС по Тульской области были приняты, однако им было разъяснено о необходимости предоставить разрешение органов опеке и попечительства на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, поскольку данная сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего.

Данный факт подтверждается показаниями свидетеля ФИО13, осуществлявшей прием документов по оформлению договора купли-продажи квартиры.

Как следует из имеющегося в материалах дела регистрационного дела, 14 апреля 2008 года в Управление ФРС по Тульской области поступили заявления ФИО2 и ФИО3 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что последний не приобрел себе жилье.

14 апреля 2008 года в Управление ФРС по Тульской области поступило заявление ФИО4 о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью предоставить дополнительные документы.

Согласно ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

14 апреля 2008 года государственная регистрация приостановлена сроком на 3 месяца, в связи с невозможностью одновременного приобретения жилья и предоставления дополнительных документов, что подвержено уведомлением о приостановлении государственной регистрации.

17 июля 2008 года согласно сообщению об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации отказано в связи с тем, что не предоставлено разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение спорного имущества, в соответствии с п.4 ст.292 ГК РФ, который предусматривает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Довод кассаторов о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу требований ст.292 ГК РФ, был предметом обсуждения суда первой инстанции, обоснованно не согласившегося с такой правовой позицией, поскольку основана на неверном толковании норм права, так как ст.292 ГК РФ предусматривает согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда остался без родительского попечения, о чем известно органу опеке и попечительства.

Правильно проанализировав положения ст. 121 СК РФ применительно к рассматриваемой ситуации, указал на то, что мать ФИО3 - ФИО1 не лишена родительских прав, а потому в соответствии с действующим законодательством имела право представлять и отстаивать интересы ребенка, а потому при отчуждении жилого помещения, в котором проживал несовершеннолетний ФИО15, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется.

Данная правовая позиция корреспондируется с позицией Конституционного суда РФ, изложенной в Постановлении №13-П от 8 июня 2010 года «По делу по проверке конституционности п.4 ст.292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки ФИО16».

Указание на то, что регистрирующий орган потребовал от сторон предоставить разрешение органов опеки, судебная коллегия принимает во внимание, однако учитывает, что решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008г. признан недействующим с 1 января 2005 года абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в редакции Приказа от 24 декабря 2004 года N 199), в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского попечения.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» со ссылкой на п.1 ст.551 ГК РФ указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Довод кассаторов о том, что не имеют другого жилого помещения на праве собственности, кроме спорной квартиры, правового значения для разрешения данного спора не имеет, кроме того, в судебном заседании достоверно установлено, что в настоящее время ФИО2, ФИО3, ФИО17 проживают о адресу: <...> д.№

При рассмотрении дела и принятии решения судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы доказательства по делу и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы, изложенные в решении, полностью соответствуют установленным судом обстоятельствам и основаны на представленных доказательствах. При этом суд правильно применил соответствующие нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются несостоятельными и не опровергают выводов суда, изложенных в решении.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г.Тулы от 31 августа 2010года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1, ФИО3, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: