Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2010 года, которым исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения платежа удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Н.Н.Демьяновой, выслушав объяснения ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, возражения представителя департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области ФИО5, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период пользования земельным участком с 1 октября 2008 года по 16 декабря 2009 года в размере 1158313 рублей 73 копейки, пени за просрочку внесения платежей за период с 1 июля 2008 года по 16 декабря 2009 года в размере 53768 рублей 93 копейки, всего 1212082 рубля 66 копеек.

В обоснование указал, что 29 октября 2007 года с ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1243,71 кв. м, расположенного по адресу: для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Договор был зарегистрирован 30 ноября 2007 года. Дополнительным соглашением от 4 июня 2008 года к договору аренды была произведена смена арендатора с ФИО3 на ФИО1 в связи с переходом к нему права собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. Дополнительное соглашение было зарегистрировано 25 ноября 2008 года. Поскольку договор аренды был прекращен 17 декабря 2009 года в связи с предоставлением ФИО1 земельного участка в собственность, то до 16 декабря 2009 года ответчик должен был вносить арендную плату. Задолженность по арендной плате за период пользования земельным участком с 1 октября 2008 года по 16 декабря 2009 года составляет указанный размер. Начисление пени за нарушение сроков внесение арендной платы предусмотрено п. 5.3 договора.

На основании постановления губернатора Костромской области от 18 ноября 2010 года № 222 произошло переименование департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2010 года исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области удовлетворены частично. В пользу департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1158313 рублей 73 копейки, пени за просрочку внесения платежей в сумме 35000 рублей, а всего 1193313 рублей 73 копейки. В удовлетворении исковых требований департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области о взыскании с ФИО1 пени в большем размере отказано. С ФИО1 в доход городского округа г. Кострома взыскана госпошлина в сумме 14166 рублей 56 копеек.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое решение, в удовлетворении исковых требований департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области отказать.

Указывает, что его право собственности на жилой дом после завершения строительства было зарегистрировано 30 декабря 2008 года. 14 января 2009 года его представитель ФИО4 обратился в департамент с заявлением о предоставлении права выкупа земельного участка в связи с изменением его функционального назначения. На данное заявление департамент ответил отказом. 20 апреля 2009 года департаментом было издано распоряжение № 320/з о предоставлении ему земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома в аренду. Пунктом 1 распоряжения прекращено действие договора аренды от 29 октября 2007 года. 14 мая 2009 года он повторно обратился в департамент с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку 22 мая 2009 года в удовлетворении данной просьбы департаментом было отказано, он обратился с иском в суд. Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 21 июля 2009 года на департамент имущественных и земельных отношений Костромской области была возложена обязанность предоставить ему земельный участок в собственность путем заключения договора купли-продажи. Указанный договор был заключен 26 ноября 2009 года, регистрация права собственности на земельный участок состоялась 17 декабря 2009 года. С момента завершения им строительства жилого дома прежний договор аренды прекратил свое действие, а у него возникло право на заключение другого договора аренды, либо выкупа земельного участка. Суд необоснованно посчитал договор аренды действующим до момента регистрации им права собственности на земельный участок. В двухнедельный срок с момента обращения 14 января 2009 года департамент обязан был заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, однако незаконно в этом отказал. За период с 30 декабря 2008 года по 16 декабря 2009 года департамент имел право начислять ему арендную плату по ставке, определенной постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 года № 241-а, что, по расчетам департамента, составляет 5476 рублей 44 копейки. Уклонение департамента от заключения договора купли-продажи земельного участка не может служить основанием для продления действия договора аренды. Судом не дана оценка распоряжению департамента от 20 апреля 2009 года, решению Ленинского районного суда г. Костромы от 21 июля 2009 года.

В дополнениях к кассационной жалобе ФИО1 указывает, что обжалуемое решение противоречит решению Ленинского районного суда г. Костромы от 21 июля 2009 года. Поскольку департамент бездействовал в осуществлении передачи земельного участка ему в собственность, то оплатой арендной платы, исходя из условий договора, ему будут причинены убытки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29 октября 2007 года на основании распоряжения департамента имущественных отношений Костромской области от 24 октября 2007 года № 1402 между департаментом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1243,71 кв. м, расположенный по адресу: , для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком на пять лет (с 29 октября 2007 года по 29 октября 2012 года).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, установленный по результатам аукциона, на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 24 октября 2007 года № 2, составляет за год 1200900 рублей, за квартал 300225 рублей.

В силу пункта 3.2 договора аренды арендная плата по договору или в случае продления договора на неопределенный срок вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом.

Согласно пункту 5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

16 мая 2008 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта (жилого дома), расположенного по адресу: .

Дополнительным соглашением к договору аренды от 4 июня 2008 года произведена смена арендатора с ФИО3 на ФИО1.

30 декабря 2008 года УФРС по Костромской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом по указанному адресу.

26 ноября 2009 года между департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО4, действующим по доверенности от ФИО1, был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. 17 декабря 2009 года УФРС по Костромской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок.

Определяя размер задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика в пользу департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области, суд исходил из того, что договор аренды земельного участка от 29 октября 2007 года прекратил свое действие только с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, поэтому до 16 декабря 2009 года ФИО1 обязан был производить уплату арендных платежей исходя из условий данного договора.

Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

20 апреля 2009 года департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области было издано распоряжение № 320/з «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка по б».

В данном распоряжении указывалось о прекращении действия договора аренды от 29 октября 2007 года и предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду на 49 лет для эксплуатации индивидуального жилого дома, необходимости осуществления юридически значимых действий по заключению договора аренды.

Давая оценку распоряжению департамента от 20 апреля 2009 года, суд указал, что фактического прекращения договора аренды земельного участка между сторонами оно не повлекло.

Вместе с тем суд не учел, что распоряжение было принято по обращению представителя ответчика ФИО4 после завершения строительства жилого дома, свидетельствовало о согласии истца с прекращением обязательств ФИО1 по данному договору ввиду достижения предусмотренной в нем цели использования участка.

Оснований считать, что обязательства ответчика по внесению арендной платы исходя из условий договора от 29 октября 2007 года были бы прекращены только с момента заключения нового договора аренды с другим целевым использованием земельного участка (для эксплуатации индивидуального жилого дома) нет, что подтверждается и содержанием пункта 3.2 распоряжения. В данном пункте указывается о необходимости производства расчетов по арендной плате за фактическое использование участка, то есть с момента издания распоряжения до заключения нового договора аренды.

Отсутствие же государственной регистрации прекращения договора аренды по смыслу ст. 407 ГК РФ, пункта 3 ст. 453 ГК РФ не влияет на определение момента прекращения обязательств сторон.

По существу после издания данного распоряжения между сторонами имел место только спор о виде дальнейшего использования ответчиком земельного участка (договор аренды земельного участка либо его выкуп). Однако наличие данного спора само по себе не свидетельствует о сохранении арендных отношений на прежних условиях.

Как видно по делу, решением Ленинского районного суда г. Костромы от 21 июля 2009 года на департамент имущественных и земельных отношений Костромской области возложена обязанность предоставить в собственность ФИО1 земельный участок путем заключения договора купли-продажи.

Поскольку, несмотря на отказ ФИО1 заключить договор аренды земельного участка на новых условиях, пункт 1 распоряжения от 20 апреля 2009 года департаментом отменен не был, то указание истцом в распоряжении от 5 октября 2009 года № 857/з о прекращении договора аренды от 29 октября 2007 года со дня государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок являлось необоснованным.

Принимая во внимание, что ни одной из сторон не представлено доказательств в подтверждение точной даты первого обращения представителя ответчика ФИО4 в департамент после завершения строительства и его цели, оснований считать, что распоряжение № 320/з должно было быть издано истцом в другой срок, ранее 20 апреля 2009 года, не имеется.

Как пояснили в суде кассационной инстанции представитель истца ФИО5, ответчик ФИО1, такие доказательства ими представлены быть не могут.

В силу ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю», ст. 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Так как ответчик при прекращении обязательств по договору аренды от 29 октября 2007 года фактически пользовался земельным участком в целях эксплуатации индивидуального жилого дома без юридического оформления отношений, то он на основании статей 1102, 1105 ГК РФ должен возместить неполученные истцом арендные платежи за период с 21 апреля 2009 года по 16 декабря 2009 года (до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок).

Размер платежей за указанный период подлежит определению в соответствии с Положением об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 года № 241-а.

С учетом изложенного размер задолженности ответчика по арендной платы с 1 октября 2008 года по 16 декабря 2009 года составит 375588 рублей 69 копеек исходя из следующего расчета.

За период с 1 октября 2008 года по 20 апреля 2009 года размер арендной платы определяется в соответствии с условиями договора аренды от 29 октября 2007 года: 300225* 2 + 300225:92*20- 293861,54 (уплаченная сумма) = 371854 рубля 76 копеек.

За период с 21 апреля 2009 года по 16 декабря 2009 года размер платы определяется исходя из фактического использования земельного участка в целях эксплуатации индивидуального жилого дома в соответствии с указанным Положением: 5678,69 (1606873,32 * 1* 0,003* 1,24 * 0,95): 365* 240 = 3733 рубля 93 копейки.

Общий размер задолженности составит: 371854,76 + 3733,93 = 375588 рублей 69 копеек.

При определении размера задолженности судебной коллегией учитывается и позиция ответчика, согласного с уплатой арендной платы после прекращения действия договора аренды от 29 октября 2007 года до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, рассчитанной в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 года № 241-а.

При этом оснований считать обязательства ответчика по договору аренды от 29 октября 2007 года прекращенными с момента окончания строительства жилого дома, приобретения права собственности на него, на чем настаивает ФИО1, не имеется.

Согласно статьям 407,408, 622 ГК РФ обязательства арендатора по внесению арендной платы исходя из условий договора прекращаются надлежащим исполнением, которое выражается в возврате арендованного имущества.

В данном случае содержание пункта 1 распоряжения № 320/з можно расценить как доказательство выполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества. До указанного момента в силу специального указания закона (ст. 622 ГК РФ) арендатор обязан вносить арендные платежи исходя из условий договора.

Судом также произведено взыскание с ФИО1 в пользу истца пени за просрочку внесения платежей в размере 35000 рублей. Требования о взыскании пени истцом были предъявлены за период с 1 июля 2008 года по 16 декабря 2009 года.

Поскольку судебная коллегия приходит к выводу о прекращении обязательств ответчика по внесению арендных платежей по договору от 29 октября 2007 года с момента издания распоряжения № 320/з, то возможность взыскания пени в соответствии с условиями договора может быть рассмотрена только исходя из просрочки платежей, начисленных до 20 апреля 2009 года.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из акта сверки (л.д.12) следует, что размер пени за предъявленный к взысканию период составит: с 1 июля 2008 года по 13 июля 2008 года 614,75; с 14 июля 2008 года по 30 сентября 2008 года 3822,64; с 1 октября 2008 года по 11 ноября 2008 года 6655,76; с 12 ноября 2008 года по 30 ноября 2008 года 3284,66; с 1 декабря 2008 года по 3 декабря 2008 года 561,85; с 1 января 2009 года по 16 февраля 2009 года 6114,58; с 17 февраля 2009 года по 31 марта 2009 года 118,57; с 1 апреля 2009 года по 23 апреля 2009 года 3055,66; с 24 апреля 2009 года по 13 мая 2009 года 2554,90; с 14 мая 2009 года по 4 июня 2009 года 2697,98; с 5 июня 2009 года по 30 июня 2009 года 3055,66; с 1 июля 2009 года по 12 июля 2009 года 12 * (0,115/ 300) * 371854,76=1710,53; с 13 июля 2009 года по 9 августа 2009 года 28 * (0,11/ 300) * 371854,76=3817,71; с 10 августа 2009 года по 14 сентября 2009 года 36 * (0,1075/ 300) * 371854,76=4796,93; с 15 сентября 2009 года по 29 сентября 2009 года 15* (0,105/300) * 371854,76=1952,24; 30 сентября 2009 года 1* (0,1/ 300) * 371854,76=123,95; с 1 октября 2009 года по 29 октября 2009 года 29* (0,1/ 300) * 371854,76=3594,60; с 30 октября 2009 года по 24 ноября 2009 года 26 * (0,095/300) * 371854,76=3061,60; с 25 ноября 2009 года по 15 декабря 2009 года 21* (0,09/ 300) * 371854,76= 2342,68; 16 декабря 2009 года 1* (0,09/ 300) * 371854,76=111, 56; всего 54048 рублей 81 копейка.

При этом актом сверки подтверждается, что департаментом из уплаченных ФИО1 сумм по договору аренды от 29 октября 2007 года в счет погашения пени было зачтено 21303 рубля 12 копеек.

Данную сумму судебная коллегия находит соразмерной последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, достаточной для соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительно (а не возможного) размера ущерба.

Оснований для взыскания с ФИО1 в пользу департамента пени в большем размере, чем было удержано с него департаментом, судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению с уменьшением взысканной с ФИО1 в пользу департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области задолженности по арендной плате с 1158313 рублей 73 копеек до 375588 рублей 69 копеек и отказом истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика пени.

Размер госпошлины, подлежащей взысканию с ФИО1 в доход бюджета городского округа г. Кострома, также подлежит уменьшению с 14166 рублей 56 копеек до 6955 рублей 89 копеек.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2010 года изменить.

Уменьшить размер взысканной с ФИО1 в пользу департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области задолженности по арендной плате с 1158313 рублей 73 копеек до 375588 рублей 69 копеек.

В удовлетворении исковых требований департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области о взыскании с ФИО1 пени отказать.

Уменьшить размер взысканной с ФИО1 в доход городского округа г. Кострома госпошлины с 14166 рублей 56 копеек до 6955 рублей 89 копеек.

Председательствующий:

Судьи: