Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании их утратившими право пользования жилым и выселении их из квартиры, и по встречному иску ФИО1 и ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли продажи квартиры, признании обязательства сторон прекращенными, аннулировании записей в ЕГР, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, взыскании судебных расходов.

по кассационной жалобе ФИО1 и ФИО3 на решение Нальчикского городского суда КБР от 02 декабря 2011 г.,

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании их утратившими право на жилплощадь и выселении из квартиры, № в в . В обоснование заявленных требований указала, что согласно договору купли-продажи она приобрела спорную квартиру у ответчиков, по условиям договора ответчики обязались сняться с регистрационного учета, однако сняться с регистрационного учета по данному адресу и освободить квартиру в добровольном порядке они отказываются, что вынудило ее обратиться в суд.

ФИО1 и ФИО3 подан встречный иск к ФИО2 с требованием расторгнуть договор купли - продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 75 кв. метров, в том числе жилой - 42,1 кв. метров, расположенной на 2 этаже (инв. №, усл. №:09:01:04110:001:0045) по адресу: КБР, , заключенный 10.11.2009г. между с одной стороны -ФИО1, ФИО3, и с другой стороны - ФИО2, в связи с нарушением последней существенных условий договора - неоплатой стоимости квартиры, полагать обязательства сторон прекращенными, в связи с чем обязать УФРС РФ по КБР аннулировать запись в Едином государственном реестре № 07-07-01/054/2009-200 и признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права за № 07- АВ № 084017 от 12 ноября 2009 года, кадастровый номер 07:09:01:04110:001:0045, выданные на имя ФИО2, а также взыскать с ФИО2 судебные расходы на оплату услуг адвоката в размере 20 000 рублей.

В обоснование встречного иска указали, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи названной квартиры, сделка была зарегистрирована, но реализация договора не состоялась в связи с неисполнением обязанности покупателя оплатить денежные средства за приобретенную квартиру в размере 1 200 000 рублей. Указали, что ни в акте приема-передачи, ни в договоре не указано, что покупатель оплатил денежные средства по договору, и связи с чем УФРС не имел право регистрировать переход права собственности без доказательств, подтверждающих факт оплаты стоимости недвижимости.

В судебном заседании ФИО2 свои исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4 в суд не явились, просили рассмотреть дела в их отсутствие, с участием их представителя ФИО5 На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено дело в их отсутствие.

Представитель ФИО2 - ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать

Представитель ФИО1, ФИО3- ФИО5 в судебном заседании иск ФИО2 не признала, просила его оставить без удовлетворения, встречный иск ФИО1 и ФИО3 поддержала, просила его удовлетворить, по основаниям, указанном в уточненном исковом заявлении.

Прокурор Мизиева Л.М дала заключение об обоснованности иска ФИО2

Решением Нальчикского городского суда от 02 декабря 2011 г. иск ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 удовлетворен и постановлено: признать ФИО1. ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением - квартирой № в в . Выселить ФИО1, ФИО3, ФИО4 из в .

Встречный иск ФИО1 и ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли - продажи, заключенного 10 ноября 2009 года между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 в связи с нарушением последней существенных условий договора - неоплатой стоимости квартиры по договору, считать обязательства по расторгнутому договору прекращенными, аннулировании записи в Едином государственном реестре № 07-07-01/054/2009-200 и признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права за № 07- АВ № 084017 от 12 ноября 2009 года, кадастровый номер 07:09:01:04110:001:0045, выданные на имя ФИО2, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг адвоката оставить без удовлетворения.

В кассационной жалобе на данное решение ФИО1 и ФИО3 просят его отменить, ссылаясь на то, что суд, принимая обжалуемое решение, установил волю сторон на совершение сделки – договора купли-продажи, которая никем не оспаривается. Однако, воля сторон на совершение конкретной сделки, не доказывает сам факт исполнения сторонами обязательства. Для того, чтобы считать заключенный договор исполненным необходимы доказательства этого исполнения. Указание на то, что договор заключен в письменном виде, не идентично факту надлежащего исполнения самих условий договора. А суд не привел ни одного бесспорного доказательства, что договор сторонами именно исполнен. Указание на акт приема-передачи как на доказательство исполнения сторонами условий договора также несостоятелен. Судом не учтено, что оспариваемый договор не исполнила ни одна сторона - покупатель ФИО2 не оплатила стоимость квартиры, а истцы фактически квартиру не передали, в связи с неисполнением последней своего обязательства.

В жалобе также указано, что суд не привел в решении ни одной фразы из условий договора, которая свидетельствовала бы о достижении между сторонами договоренности о порядке проведения расчетов. В п. 4 Договора купли-продажи указана только «Цена» квартиры согласованная сторонами, но не порядок расчетов. Свидетели ФИО7 и ФИО8, показания которых суд обоснованно оценил критически по самому факту передачи денег, фактически подтвердили безденежность сделки. На момент совершения всех действий 10.11.2009г. сделка была безденежная, поэтому никакое толкование условий договора и акта приема-передачи не может свидетельствовать о том, что она была исполнена покупателем ФИО2 в момент подписания этих документов.

Кроме того, факт, что после сдачи всех необходимых документов в Регистрирующий орган и выдачи Регистрационного удостоверения ФИО2 истцами были переданы деньги, необходимыми письменными доказательствами не подтверждены.

Надлежаще извещенный о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, стороны в суд кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с ч.2 ст.354 ГПК РФ в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., выслушав представителя ФИО3 и ФИО1 ФИО5, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 Тхъэгъэпсо А.Х., полагавшего решение суда законным, мнение прокурора Башиева Р.А., полагавшего решение суда законным, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная Коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью первой статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В кассационной жалобе не содержатся какие-либо доводы в обоснование незаконности решения суда об удовлетворении исковых требований ФИО2, в связи с чем суд кассационной инстанции, руководствуясь ч.ст.347 ГПК РФ, рассматривает законность решения лишь в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 10 ноября 2009 года между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи трёхкомнатной в , о чем произведена соответствующая запись в Едином государственном реестре № 07-07-01/054/2009-200 и выдано свидетельство о государственной регистрации права за № 07- АВ № 084017 от 12 ноября 2009 года, кадастровый номер 07:09:01:04110:001:0045, на имя ФИО2.

По делу не оспаривается факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры и воля сторон на заключение этого договора на условиях, в нём указанных, в том числе и цены. Основанием предъявленного ФИО1 и ФИО3 иска к ФИО2 о расторжении этого договора указано нарушение последней существенных условий договора - неоплатой стоимости квартиры (л.д.152).

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Дело рассмотрено в пределах заявленных истцами требований.

В соответствии с п1 и п.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2009г., следует признать правильными выводы суда первой инстанции о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) расторжения договора квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

При этом сама по себе ссылка истцов на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, отсутствие расписки о передаче ответчицей и получении истцами по встречному иску денег, как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, является недостаточной для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от 10.11.2009г., цена продаваемой «недвижимости определена в 1 200000 рублей, за которые «Продавцы» продали, а «Покупатель» купил недвижимость за вышеуказанную сумму. В соответствии с п.5 договора передача отчуждаемой квартиры осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора. Согласно части 2.8 договора с момента регистрации в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и записи в Единый государственный реестр прав ФИО2 является собственником квартиры.

В соответствии с передаточным актом от 10.11.2009г. «продавцы передали, а покупатель купил и принял указанную квартиру. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемой квартире не имеется. До подписания акта продавцы передали квитанции по оплате за коммунальные услуги, что является свидетельством того, что задолженности у них по указанной недвижимости не имеется. Настоящий акт является свидетельством полного исполнения условий договора, составлен в трёх экземплярах, и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон».

Стороны подписали договор и передаточный акт, что ими не оспаривается и подтверждается почерковедческой экспертизой.

В соответствии со статьёй 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Производство по данному делу было приостановлено 29.12.2010г. в связи с расследованием уголовного дела по заявлению Ш-вых по факту мошеннических действий при заключении названного договора купли-продажи. Производство по делу возобновлено 24.10.2011г., однако каких-либо данных о мошенничестве ФИО2 при заключении указанной сделки, в том числе неоплате ею стоимости квартиры, в рамках уголовного дела не установлено. Не представлены такие данные и в суд кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах, а также исходя из условий договора и передаточного акта, следует признать верными выводы суда первой инстанции о реальности договора купли-продажи и исполнении обязательств по нему стороной покупателя.

Что касается доводов кассационной жалобы о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем ФИО4 и ФИО3 не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако это противоречит положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, которым определено понятие существенного нарушения договора. В оспариваемом договоре нет таких условий, как расторжение договора в случае неоплаты стоимости недвижимости, последствия неоплаты предусмотрены ст.486 ГК РФ. Поэтому доводы кассационной жалобы о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры основаны на неправильном толковании норм материального права.

Разрешая спор, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, дал оценку доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, оценил все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст.360,361 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР

о п р е д е л и л а:

Решение Нальчикского городского суда от 2 декабря 2011г. оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 и ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий Пазова Н.М.

судьи Эфендиев М.А.

Созаева С.А.

Копия верна

Судья Верховного суда КБР С.А. Созаева