Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года, которым исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград», ФИО2, ФИО3, А. о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Королевой Н.С., объяснения ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО4, поддержавших кассационную жалобу, ФИО2, возражавшей против кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Калининград», ФИО2, ФИО3, А., указав, что является собственницей 84/300 общей долевой собственности дома, расположенного по адресу: , в соответствии с договором дарения от 10 сентября 2010 г. Другими участниками долевой собственности на дом являются ФИО2, ФИО3, А. Еще до оформления дарственной на долю дома она обратилась в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» с просьбой заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 934 кв.м под принадлежащим на праве долевой собственности жилым домом по вышеуказанному адресу, на что ею получен ответ, что земельный участок является неделимым и в соответствии с Земельным Кодексом РФ аренда земельного участка возможна только с множественностью лиц на стороне арендатора.

10 сентября 2010 г. администрация городского округа «Город Калининград» заключила с ФИО1 договор аренды земельного участка №, который предполагал множественность лиц на стороне арендатора. Условиями договора использование и порядок пользования земельным участком определялся с учетом принадлежащей ей 84/300 долей в праве собственности на дом.

Вместе с тем, ею получен отказ в государственной регистрации прав на земельный участок по причине того, что указанный участок передан в аренду сроком с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г. ФИО2, ФИО3, А. на основании договора от 25 мая 2004 г. №. Более того, в сообщении значилось, что земельный участок уже находится во владении и пользовании семьи Д-вых, что делает невозможным заключение нового договора аренды с иными арендаторами до погашения упомянутых записей об аренде земельного участка. Ей известно, что в 2004 г. с Д-выми ошибочно заключен договор аренды земельного участка без указания на множественность лиц на стороне арендатора, и, что в настоящее время Д-вы не желают в добровольном порядке расторгнуть данный договор.

Полагала, что договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. № не соответствует требованиям закона, противоречит нормам земельного законодательства, нарушает ее права на дальнейшую приватизацию земельного участка и приобретение права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Просила признать недействительным договор от 25 мая 2004 г., №, заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО2, ФИО3, А., применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ответчиков судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 200 рублей, оплаты услуг представителя в размере 8000 рублей, расходы на ксерокопирование в размере 322 рублей, убытки в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований, вследствие несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, указывая в обоснование своих доводов обстоятельства заявленного иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований ФИО1

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не противоречит ст.ст. 6,22,36 Земельного кодекса РФ, ст. 607 ГК РФ, поскольку он сторонами подписан, в договоре определены все его существенные условия, стороны приступили к исполнению своих обязательств по договору, ответчицей в соответствии с условиями договора производился расчет по арендной плате, в договоре аренды земельного участка указана площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.

С такими суждениями коллегия не может согласиться.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 84/300 доле общей долевой собственности дома № по .

ФИО2 и её дочери – ФИО3 и А. являются собственниками 72/100 (по 72/300) доле в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом № по .

Жилой дом, находящийся в долевой собственности ФИО1 и ФИО6, А., расположен на неделимом земельном участке.

Между мэрией г. Калининграда и ФИО2, ФИО3, А. 25 мая 2004 г. был подписан договор аренды земельного участка № – и на срок с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г.

Из условий заключенного между сторонами договора, а именно из п. 1.1 следует, что арендодатель передал в пользование арендаторов 72/100 доли (по 72/300 доли каждому) в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером №.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

По смыслу приведенной нормы закона предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, а не доля неделимого участка, который передается в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При этом необходимо учитывать, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Поскольку заключенный между мэрией г. Калининграда и ФИО2, ФИО3, А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. № – и не предусматривает вступление в него на стороне арендатора других долевых собственников дома, в частности ФИО1, это является нарушением п. 3 ст. 36 ЗК РФ и влечет признание договора аренды ничтожной сделкой.

Кроме того, имеет место некорректное описание предмета договора аренды в пункте 1.1. договора от 25 мая 2004 года, согласно которому в аренду передается не весь земельный участок, а земельный участок размером 672, 48 кв.м, что соответствует 72/300 доли, принадлежащей ФИО5.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка в государственном кадастре объектов недвижимости учтен неделимый земельный участок площадью 934 кв.м (а не его доли).

Кроме того, необходимо учитывать, что ФИО1 лишена возможности понуждения сторон договора на внесение изменений в действующий договор аренды, поскольку его стороной она не является, а в добровольном порядке Администрация городского округа «Город Калининград» и ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., ФИО3 на приведение редакции пункта 1.1 договора в строгое соответствие с положениями пункта 3 ст. 36 ЗК РФ не согласны.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично, признать недействительным заключенный между мэрией г. Калининграда и ФИО2, ФИО3, А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. №.

Однако оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ответчиков убытков в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей судебная коллегия не усматривает, поскольку в соответствии со ст. ст.15, 1064 ГК РФ доказательств причинения указанных убытков по вине ответчиков ФИО1 не представлено.

В связи с удовлетворением исковых требований ФИО1 о признании договора аренды недействительным в соответствии с требованиями ст.ст.98, 100 ГПК РФ в пользу ФИО1 с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплаченной госпошлине, а именно: с ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., в размере 100 рублей, с ФИО3 и Администрации городского округа «Город Калининград» по 50 рублей и расходы на оплату услуг представителя, с ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А. 4000 рублей, с ФИО3 и Администрации городского округа «Город Калининград» по 2000 рублей.

Требования о взыскании расходов на ксерокопирование в размере 322 рублей удовлетворению не подлежат в виду отсутствия документов, подтверждающих несение расходов по вышеуказанному делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года отменить, вынести новое решение, которым признать недействительным договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. № – и, расположенный по адресу: , кадастровый номер №, заключенный между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО2, ФИО3, А.

Взыскать в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины с ФИО2 в размере 100 рублей, с ФИО3 и администрации городского округа «Город Калининград» по 50 рублей, расходы на оплату услуг представителя с ФИО2 в размере 4000 рублей, с ФИО3 и администрации городского округа «Город Калининград» по 2000 рублей.

В остальной части требований ФИО1 отказать.

Председательствующий:

Судьи: