Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ковалева А.М. гражданское дело по кассационной жалобе М.С.С., Б.Н.П., Б.О.В., Г.С.В., Д.Е.А., Д.С.А., Д.Д.С., З.Т.А., К.Г.В., К.Л.Д., К.А.А., К.Ю.А., Л.И.А., М.Н.Н., М.Т.П., М.Т.А., М.Ю.Д., М.С.А., Н.Я.В., П.Г.А., П.А.Н., П.Н.Н., П.Н.В., П.П.А., П.Е.И., Р.Ю.В., Р.Е.В., Р.Р.В., Р.В.Н., Р.В.В., Р.О.В., Р.А.П., Р.В.М., С.В.В., С.Ю.С., Т.А.Л., Т.С.С., Т.Е.Ю., Т.Е.А., Т.М.Е., Ф.Н.Н., Х.С.Л., Х.Р.А., Ш.Е.Ю., Я.О.Б., Ш.Н.В., С.О.А., С.В.М. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 января 2011 года,

УСТАНОВИЛА:

Б.Н.П., Б.О.В., В.Л.П., Г.С.В., Д.Е.А., Д.С.А., Д.Д.С., З.Т.А., К.Г.В., К.Л.Д., К.А.А., К.Ю.А., Л.И.А., Л.С.Я., М.Н.Н., М.С.С., М.Т.П., М.Т.А., М.Ю.Д., М.С.А., Н.Я.В. Яна Викторовна, П.Г.А., П.А.Н., П.Н.Н., П.Н.В., П.П.А., П.Е.И., Р.Ю.В., Р.Е.В., Р.Р.В., Р.В.Н., Р.В.В., Р.О.В., Р.А.П., Р.В.М., С.В.В., С.Ю.С., Т.А.Л., Т.С.С., Т.Е.Ю., Т.Е.А., Т.М.Е., Ф.Н.Н., Х.С.Л., Х.Р.А., Ш.Е.Ю., Я.О.Б,, Ш.Н.В., С.О.А., С.В.М., Ф.С.О., К.С.В., П.Н.А. (всего: 53 человека) обратились в суд с исковым заявлением к ООО «У.» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что являются инвесторами долевого строительства ответчиком многоквартирного жилого дома по адресу: , расположенном на арендуемом ответчиком земельном участке, площадью 0, 4914 га. с кадастровым №. Свои обязательства по инвестированию они исполнили, уплатив ответчику стоимость квартир по договорам.

Ответчик же свои обязательства не исполнил, в нарушение срока первоначально предусмотренного третьим кварталом 2007 года и в последующем измененного, сначала на четвертый квартал 2008 года, а потом, не позднее 31 октября 2010 года и 31 декабря 2010 года, соответственно, жилой дом в эксплуатацию не сдал и квартиры в собственность им не передал. Жилой дом до сих пор не достроен, имеет готовность 65%, строительство не ведётся и не будет завершено ответчиком, поскольку в отношении него 4.02.2010 введена процедура банкротства – внешнее управление.

В связи с этим истцы, за исключением Л.С.Я. (она заявляла о праве собственности на квартиру), уточнив требования, просили суд признать за ними право собственности на долю в незавершенном объекте недвижимости исходя из представленного расчета и обязать ответчика осуществить строительство жилого дома, передать им в собственность квартиры после ввода дома в эксплуатацию, а в случае невозможности исполнить взятые на себя обязательства - передать объект для строительства третьим лицам без ущемления прав дольщиков.

С данными требованиями суд объединил в одно производство иск П.Н.А. к П.П.А. о разделе совместно нажитого имущества, иски К.С.В., Ф.С.О., С.В.М. к ООО «У.» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: администрацию , Управление , Региональную службу .

Истцы Б.Н.П., Г.С.В., Д.Е.А., Д.С.А., Д.Д.С., З.Т.А., К.Л.Д., К.Ю.А., М.Н.Н., М.С.С., М.Т.А., М.Ю.Д., М.С.А., Н.Я.В., П.Г.А., П.А.Н., представитель П.Н.Н., П.Н.В., П.П.А., П.Е.И., Р.Ю.В., представитель Р.Е.В., Р.Р.В., представитель Р.В.Н., Р.В.В., Р.А.В., Р.А.П., представитель Р.Е.С., С.В.В., С.Ю.С., Т.Е.Ю., Т.Е.А., представитель Т.М.Е., Ф.Н.Н., Х.С.Л., Х.Р.А., Я.О.Б., Ш.Н.В., Ш.Е.Ю., С.В.М., представитель Ф.С.О. в суде первой инстанции уточненные требования поддержали в полном объеме, просили учесть, что в случае непризнания за ними права собственности, объект незавершенного строительства в рамках конкурсного производства будет продан с торгов. Истица Л.С.Я. поддержала первоначально заявленные требования о признании права собственности на квартиру, просила учесть, что она не имеет финансовой возможности участвовать в завершении строительства жилого дома.

В отношении остальных соистцов, не явившихся в судебное заседание, дело рассмотрено судом первой инстанции в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представители ООО «У.»: внешний управляющий К.С.В., Н.И.А. при вынесении решения в суд первой инстанции не явились, ранее, возражая на иск, поясняли суду, что спорной объект незавершен строительством, до введения в эксплуатацию принадлежит застройщику, находящемуся в стадии банкротства, 28 квартир и нежилое помещение на 1-этаже, которые не были реализованы, в настоящее время включены в конкурсную массу, в плане внешнего управления стоит задача об окончании строительства жилого дома и погашении задолженности перед кредиторами, в том числе и перед иными участниками долевого строительства, которые расторгли договоры, заявили денежные требования и включены в список конкурсных кредиторов застройщика.

Представитель администрации в суде первой инстанции поддержал исковые требования, пояснив, что администрация намерена пролонгировать договор аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Представитель Региональной службы в судебное заседание явился, тоже не возражал против удовлетворения исковых требований, за исключением требований Л.С.Я., так как объект - квартира, на который она претендует, не существует.

Управление представило выписку из ЕГРП о регистрации договора аренды земельного участка, договоров участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона, но в судебное заседание представитель не явился, дело рассмотрено судом первой инстанции в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, суд признал:

- за Б.Н.П. право собственности на 7720/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за В.Л.П. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Г.С.В. право собственности на 7640/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Д.Е.А. право собственности на 7760/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Д.С.А. право собственности на 7630/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Д.Д.С. право собственности на 3950/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.П.А., П.Н.А. в равных долях право собственности на 3950/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за З.Т.А. право собственности на 5580/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за К.Г.В. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за К.Л.Д. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за К.А.А. право собственности на 6040/794580 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за К.Ю.А. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Л.И.А. право собственности на 7630/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.Н.Н. право собственности на 7300/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.С.С. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.Т.П. право собственности на 5040/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.Ю.Д. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.С.А. право собственности на 5040/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым номером 61:46:010901:0037, расположенный по адресу: .

- за Н.Я.В. Яной Викторовной право собственности на 7720/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.Г.А. право собственности на 7760/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.А.Н. право собственности на 7200/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.Н.Н. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.Н.В. право собственности на 5070/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за П.Е.И. право собственности на 5590/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.Ю.В. право собственности на 7900/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.Е.В. право собственности на 7300/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.Р.В. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.В.Н. право собственности на 7300/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.В.В. право собственности на 5070/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.О.В. право собственности на 7300/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.А.П. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Р.В.М. право собственности на 5090/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за С.В.В. право собственности на 7640/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за С.Ю.С. право собственности на 7290/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Т.А.Л. право собственности на 7200/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Т.С.С. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Т.Е.Ю. право собственности на 5070/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Т.Е.А. право собственности на 3860/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Т.М.Е. право собственности на 3860/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Ф.Н.Н. право собственности на 5070/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Х.С.Л. право собственности на 5060/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Х.Р.А. право собственности на 3645/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за М.Т.А. право собственности на 3645/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Ш.Е.Ю. право собственности на 7640/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Я.О.Б. право собственности на 5040/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Ш.Н.В. право собственности на 5040/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за С.О.А. право собственности на 7290/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за К.С.В. право собственности на 7760/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за С.В.М. право собственности на 7630/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

- за Ф.С.О. право собственности на 7290/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: .

В удовлетворении исковых требований Б.О.В. и Л.С.Я. суд отказал.

Суд взыскал с ООО «У.» в доход государства госпошлину в размере 4000 руб.

В кассационной жалобе истцы ставят вопрос об отмене решения суда и удовлетворении исковых требований в полном объеме, считая противоречащим ст. ст. 218, 245-247 ГК РФ, п. 3 ст. 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» вывод суда, что ответчик вправе рассчитывать на часть незавершенного строительством объекта. Кассаторы полагают, что признание права собственности ответчика на доли, соответствующие неоплаченным квартирам и нежилым помещениям, влечёт для ответчика неосновательное обогащение, так как своих денежных средств в строительство дома ответчик не вносил. По мнению кассаторов, при определении размера долей в праве общей долевой собственности суд должен был исходить из того, что дом не завершен строительством, а не из объекта, который будет возведен в будущем. Они не согласны с выводом суда, что признание за ними права собственности в долях из расчёта процента готовности дома, а не из целого объекта капитального строительства, приведёт к нарушению прав кредиторов ответчика, в том числе прав остальных участников долевого строительства, преобразовавших свои требования, вытекающие из договоров, в денежные требования. Также, по их мнению, суд ошибочно отказал в удовлетворении требования к ответчику об обязании завершить строительство дома, поскольку полагает, что удовлетворение первоначального требования не исключает возможность удовлетворения второго требования, при том, что внешний управляющий от этого не отказывался и это согласуется со ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав истцов - М.С.С., Я.О.Б., Б.О.В., Х.С.Л., представителя ответчика по доверенности Н.И.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что между истцами и ответчиком - ООО «У.» с 2004 года по 2008 год были заключены договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: . Ответчик на момент заключения договоров располагал всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами для законного осуществления строительства жилого дома и заключения и исполнения договоров на участие в строительстве многоквартирного дома, а именно: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ; получено разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17- этажного жилого дома в , МКР «», п. , на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Изначально срок окончания строительства предусматривался в 3 квартале 2007 года. С октября 2008 года строительство дома было приостановлено. В апреле 2009 года ответчик предложил истцам перезаключить договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного дома на договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..» и перенести сроки возведения дома не позднее 31 июля 2010 года, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - не позднее 31 октября 2010 года, передачу квартир дольщикам - не позднее 31 декабря 2010 года. Истцы перезаключили договоры участия в долевом строительстве с указанием тех же квартир и той же площадью, которая была оговорена в ранее заключенных договорах на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, часть из договоров прошли государственную регистрацию ( не зарегистрировали договоры истцы: Я.О.Б., Т.М.Е., Е.А., П.Е.И., П.Н.Н., М.Н.Н.).

Однако до настоящего времени жилой дом не построен, находится в стадии строительства (65% готовности, из 17 этажей возведено 11), с регистрацией ипотеки на земельный участок в силу закона, согласно данным МП БТИ является объектом незавершенного строительства). Тем самым ответчик свои обязательства по передаче квартир истцам в собственность в оговоренный срок (не позднее 31.12.2010 года) до сих пор не исполнил. Причём в настоящее время на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по результатам наблюдения в отношении ООО «У.» введена процедура внешнего управления на 12 месяцев, назначен внешний управляющий.

Удовлетворяя иск в части, суд правильно признал, что законодатель не исключает возникновение права собственности на объекты незавершенного строительства, в том числе и на недостроенные жилые многоквартирные дома, за участниками долевого строительства.

Суд учел, что истцы претендуют на объект незавершенного строительства, построенный на земельном участке, отведенном для строительства жилого многоквартирного дома, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (имеется разрешение на строительство, проектно-сметная документация), ими внесены денежные средства в строительство спорного объекта, а также имеются данные МП БТИ , позволяющие индивидуализировать этот объект.

При таких обстоятельствах, суд на основании п. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..», общих норм закона РФ «О защите прав потребителей» пришёл к обоснованному выводу, что заключенные договоры между истцами и ответчиком носят не только обязательственный характер, но и имеют вещно-правовой состав, и признал за ними (за исключением Б.О.В. и Л.С.Я.) право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 65%. При этом, суд учел, что в условиях банкротства застройщика, не приступившего к возобновлению строительства по истечению двух лет, такой способ защиты прав участников долевого строительства, граждан, добросовестно исполнивших свои обязательства и наименее защищенных как с правовой, так и с социально-экономической точки зрения, является наиболее эффективным, законодатель не ввел прямого запрета на его использование, в том числе в ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

При определении размеров долей истцов в праве собственности на объект незавершенного строительства суд исходил из следующего.

Объект незавершенного строительства находится на балансе застройщика-должника, который до введения процедуры банкротства осуществлял свою деятельность по привлечению денежных средств граждан как предпринимательскую, направленную на извлечении прибыли, представляющую риск финансовых потерь для всех его участников.

В силу п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Применительно к ст. ст. 36, 37 ЖК РФ права на имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут существовать отдельно от прав на помещение в доме, а доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади помещений всех собственников в доме, при определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

Общая площадь квартир в жилом доме составляет 7 536,9 кв.м., общая площадь встроенных нежилых помещений: магазина - 140, 1 кв.м., офиса - 268,8 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 7 945,8 кв.м.

Истцами заключены договоры на участие в инвестировании строительства и договоры участия в долевом строительстве с ООО «У.», предметом которых является обязательство застройщика по передаче участникам долевого строительства квартир определенной соглашением сторон площади в построенном 108 - квартирном жилом доме со встроенными объектами общего назначения. При подписании договора стороны определили степень участия каждого инвестора в долевом строительстве многоквартирного дома как соотношение площади его квартиры к общей площади помещений в возводимом объекте. Именно, исходя из размера приобретаемых квадратных метров, участники долевого строительства и внесли оплату по договорам.

Согласно выписке из плана внешнего управления договоры участия в долевом строительстве были заключены в отношении 80 квартир, в конкурсную массу предполагается включить свободные от обязательств нереализованные 28 квартир, площадью 2280,6 кв.м. и нежилые помещения, площадью 410 кв.м. Также планом внешнего управления предусмотрено, что в случае недостаточности денежных средств, в целях окончания строительства жилого дома привлечение третьих лиц (инвесторов) путем передачи им прав аренды на земельный участок и прав на свободные от обязательств квартиры и нежилые помещения за выполненные ими работы по строительству спорного жилого дома.

В связи с этим судебная коллегия считает, что суд обоснованно признал наличие у ответчика имущественного права на объект незавершенного строительства, обеспечивающего соблюдение ответчиком своих обязательств перед кредиторами, в том числе перед теми участниками долевого строительства, которые преобразовали свои требования в денежные, включены в реестр кредиторов и претендуют на получение денежных средств посредством реализации имущества застройщика. Причём суд признал очевидным, что реализация целых объектов (нереализованных квартир и нежилых помещений) и одним комплексом выглядит более экономически привлекательной, чем наличие у остальных участников долевого строительства (конкурсных кредиторов) права на признание за ними права собственности на доли, увеличенные по сравнению с договорами на площадь нереализованных помещений. При том, что законодательством о банкротстве признается недопустимым преимущественное удовлетворение требований отдельного кредитора, требования кредиторов должны быть удовлетворены соразмерно, сообщество кредиторов несостоятельного должника должно претерпевать негативные последствия сообща.

Кроме того, давая оценку доводам истцов о размере их долей, судом принято во внимание, что отсутствует соглашение между всеми участниками долевого строительства и застройщиком (представлено соглашение, заключенное только между истцами). При определении долей в праве собственности на незавершенный объект строительства истцы исходят лишь из того, что спорный объект построен исключительно на средства дольщиков, но не учитывают интересы остальных участников долевого строительства, которые включены в реестр конкурсных кредиторов, а таких не менее 10. Тогда как размер долей должен определяться путем деления количества оплаченных каждым из истцов квадратных метров, указанных в договорах, на общее количество оплаченных квадратных метров всеми дольщиками.

Не соглашаясь с позицией истцов, что поскольку 28 квартир и нежилые помещения не были реализованы, то они не должны учитываться, и не подлежат включению в знаменатель доли, суд помимо вышеизложенного, основывался на показаниях специалиста - аудитора Ш.Е.В., пояснившей, что при определении долей необходимо располагать сведениями о сумме всех оплаченных квадратных метров, приобретенных дольщиками, исходя из данных договоров участия в долевом строительстве и приходно-кассовых ордеров к ним. Однако таких достоверных данных истцы не представили. Судом отмечено, что при определении общего количества квадратных метров (5291,90 кв.м.), оплаченных всеми дольщиками, истцы ссылаются на справку внешнего управляющего К.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ и на указание в плане внешнего управления на стоимость выполненных работ 75263,36 руб. Между тем, внешний управляющий К.С.В. эти цифры не подтвердил, пояснил, что общее количество оплаченных метров указана со слов руководителя ООО «У.» К.В.С., при её расчете были суммированы площади жилых помещений, указанных в договорах, поэтому данная справка подтверждает лишь общую площадь 80 квартир, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а не количество оплаченных квадратных метров. Бухгалтерские и иные документы, подтверждающие оплату этих метров и источники финансирования строительства спорного жилого дома, у внешнего управляющего отсутствуют, в плане внешнего управления указана сумма выполненных работ исходя из сводной сметы расчета стоимости строительства жилого дома на момент его начала (2007 год), а не из фактически понесенных затрат на возведение объекта незавершенного строительства. Из объяснений в суде первой инстанции представителя Региональной службы следует, что директором ООО «У.» К.В.С. на 1.02.2010 года был представлен реестр заключенных договоров участия в долевом строительстве, но бухгалтерская документация не предоставлялась, оплата по договорам не проверялась.

При таких обстоятельствах нельзя признать состоятельными доводы кассационной жалобы о необоснованности вывода суда, что при определении долей в праве собственности на общее имущество необходимо исходить из размеров долей участия истцов в строительстве многоквартирного жилого дома, отраженных в их договорах и прямо указывающих на степень участия каждого истца в долевом строительстве многоквартирного дома как соотношение площади его квартиры к общей площади помещений в возводимом объекте.

Несостоятельной является и ссылка в кассационной жалобе на неправомерность решения суда об отказе истцам в удовлетворении требования об обязании ООО «У.» исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве - осуществить строительство жилого дома, передать им в собственность квартиры после ввода дома в эксплуатацию, а в случае невозможности исполнить взятые на себя обязательства - передать объект для строительства третьим лицам без ущемления прав дольщиков, так как судом правильно указано, что истцы выбрали иной способ защиты своего нарушенного права: предъявили вещно-правовые требования взамен обязательственных. В свою очередь, ответчик находится в стадии банкротства, к возобновлению строительных работ с 2008 года не преступил, его деятельность определяется в рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и арбитражного судопроизводства о банкротстве, на основании ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ответчик вправе отказаться от исполнения договора, если это препятствует восстановлению его платежеспособности. Кроме того, в противном случае, решение суда о возложении на ООО «У.» обязательства исполнить договоры участия в долевом строительстве будет носить декларативный, неисполнимый характер.

Однако заслуживает внимания довод Б.О.В. о необоснованности отказа ей в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, так как суд, отказывая Б.О.В. в удовлетворении иска в указанной части, не учёл наличие у неё двух договоров долевого участия с ответчиком.

На основании же вступившего в законную силу решения Пролетарского районного суда г. ФИО1 н/Дону от ДД.ММ.ГГГГ, на котором основывался суд, оставляя иск Б.О.В. без удовлетворения, в её пользу взысканы с ответчика убытки лишь по одному договору. В настоящем деле Б.О.В. заявила требования, основываясь на другом договоре долевого участия, по которому ответчик обязан был передать ей в собственность в спорном объекте недвижимости однокомнатную , общей площадью 57, 8 кв.м. Однако своих обязательств ответчик перед ней не исполнил.

В связи с чем, решение суда об отказе Б.О.В. в удовлетворении иска к ООО «У.» в части признания права на долю в объекте незавершенного строительства в соответствии с ч. 1 ст. 362 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 361 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу в этой части нового решения о признании за Б.О.В. права собственности на 5780/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: .

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 13 января 2011 года об отказе в удовлетворении иска Б.О.В. к ООО «У.» отменить и принять в этой части новое решение, которым иск Б.О.В. удовлетворить:

-признать за Б.О.В. право собственности на 5780/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: .

в остальной части указанное решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: