Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тришкиной М.А. дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, по кассационной и дополнительной кассационной жалобам ФИО1 на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 09.06.2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1

Заслушав доклад судьи, объяснения ФИО1, поддержавшей доводы жалобы, представителя ФИО2 - ФИО3, возражавшего против отмены решения суда, обсудив доводы жалоб и возражения, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит уменьшить покупную цену с 280000 рублей до 140000 рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , заключенному между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Свои исковые требования мотивирует тем, что на момент осмотра предмета договора купли-продажи со слов продавца и по факту она приобретала дом с подъездными путями, с удобствами, имеющий слив в выгребную яму и в хорошем состоянии. Через год после приобретения недвижимости, истцом обнаружены существенные недостатки в приобретенном имуществе, о которых продавец не сообщил при заключении договора. Территория, обозначенная ФИО2 переулком, оказалась домовладением, разрушенным после смерти собственника, выгребная яма, куда производился слив из спорного дома - оставшимся от снесенного дома погребом. Впоследствии земельный участок был представлен ФИО4, что лишило истицу удобств в виде слива, так как пришлось засыпать выгребную яму, расположенную на участке ФИО4 и подъезда к своему участку с указанной стороны. Кроме того, ФИО2 во время строительства дома нарушил строительные нормы, из-за чего по всему дому проявились трещины, о чем не сообщил при продаже дома. В настоящее время трещины стали увеличиваться, земля вокруг фундамента по всему периметру дома стала проседать. Указала на ненадлежащее качество прилегающего вплотную к дому деревянного сарая. Перечисленные недостатки истец находит существенными, о которых ответчик не предупредил.

Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 09.06.2011 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной и дополнительной кассационной жалобах ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов кассационной жалобы указала, что решение суда незаконно, выводы, изложенные в решении суда, противоречат фактическим обстоятельствам дела, решение вынесено с нарушением норм процессуального и материального права. Выводы суда основаны на недопустимом доказательстве - заключении строительной экспертизы, в ходе проведения которой эксперт не смог ответить на все вопросы, поставленные судом. Указала на то, что указанные в исковом заявлении недостатки не могли быть видимыми при покупке дома, однако, признавая указанный факт, суд отказал в удовлетворении требований по причине отсутствия гарантий продавца на качество объекта и отсутствие со стороны истца доказательств в обоснование заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, доводы возражений на кассационную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, согласно заявления ФИО2 в 2003 г. ему было выдано разрешение сроком действия на 2 года на строительство жилого дома, холодной пристройки, веранды, гаража, сараев, бани, надворной уборной на земельном участке площадью 2 678 кв.м. по адресу: , ранее принадлежавшем на праве собственности ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 20 кв.м. (распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р).

Позже ФИО2 выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство сарая и холодной пристройки к бане на данном земельном участке.

Схема застройки земельного участка и генплан участка были согласованы с главным архитектором , руководителем Балашовского филиала объединенного хозрасчетного проектно-производственного архитектурно-планировочного бюро, исполнителем и застройщиком.

По завершении строительства представлены поэтажный план дома, распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден акт от ДД.ММ.ГГГГ ввода в эксплуатацию жилого дома общей площадью 85,9 кв.м., жилой 27,3 кв.м., выстроенного застройщиком ФИО2, разрешено ввести указанный дом в эксплуатацию.

Судом было установлено, что в доме была, сделана канализация, слив, проведен водопровод. Сливная яма была оборудована на месте бывшего дома с погребом (№ ), расположенного на земельном участке, принадлежащем администрации сельского совета.

Инвентаризационная стоимость объекта на 28.01.2005 года составляла 217358 рублей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании договора купли-продажи от 04.03.2008 года ФИО1 приобрела у ФИО2 жилой дом общей площадью 70,8 кв.м., со строениями и сооружениями, расположенные на земельном участке общей площадью 2678 кв.м. по адресу: , по цене 280 000 рублей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведены записи о регистрации № и №.

В п. 8 договора купли-продажи содержится условие об ознакомлении покупателя с качественным состоянием указанной недвижимости путем ее осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора.

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

Согласно положениям данной статьи, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Как было установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось ФИО1, на момент заключения договора и передачи имущества разногласий по качеству товара между продавцом и покупателем не имелось, имущество покупателю передано и ей принято, после осмотра и без претензий по качеству, имеющиеся недостатки объекта недвижимости ФИО1 устраивали, так как она намеревалась делать ремонт после приобретения данного объекта.

Недостатки переданного товара, как следует из объяснений истца, стали проявляться примерно через год, она обнаружила трещины с наружной стороны стен и фундамента, деформацию пола, была вынуждена произвести за свой счет демонтаж выгребной ямы, расположенной на земельном участке по адресу: , предоставленный распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ КЛА Тем самым, ФИО1 лишилась удобств, на которые ранее рассчитывала и которыми располагала, а именно: канализации, слива, водопровода, проезда к своему земельному участку со стороны участка КЛА

Как было установлено судом, на момент совершения сделки, продаваемый земельный участок граничил с незастроенным земельным участком № по общей площадью 1440 кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в отношении которого права собственника осуществляла администрация Балашовского муниципального района . На основании заявления КЛА заинтересованной в предоставлении ей данного земельного участка, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района в газете «Балашовская правда» от ДД.ММ.ГГГГ № опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка по выше указанному адресу.

По истечении месяца после опубликования сообщения проведены работы по формированию данного земельного участка и его государственного кадастрового учета с присвоением кадастрового номера 64:06:020201:621.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что кадастровый план и схема расположения земельных участков подтверждает, что оба соседних участка расположены параллельно друг другу и своими сторонами непосредственно примыкают к ул. Коммунистической, сторона земельного участка ФИО1, выходящая на указанную улицу, составляет 23,21, а КЛА - 13 м., что свидетельствует о наличии возможности проезда на земельный участок ФИО1 и осуществления обслуживания ее домовладения, о чем свидетельствует также ситуационный план, приложенный к техническому паспорту, на жилой .

ФИО1 не воспользовалась правом заявить в установленной форме о желании приобрести в пользование земельный участок, расположенный по адресу: , на опубликованное в газете от 02.06.2009 г. № сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка по выше указанному адресу, она действий не произвела.

Кроме того, при продаже дома ФИО1 была осведомлена, что не отрицалось ею в ходе судебных заседаний, что выгребная яма, обслуживающая домовладение, расположена вне пределах земельного участка, принадлежащего ФИО2 О том, что в последующем данный земельный участок будет предоставлен КЛА ответчик не знал и не мог знать, поэтому данная информация не была сообщена при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены из-за недостатков качества товара – жилого дома и иных строений и сооружений, обоснованно исходил из того, что в тексте договора купли-продажи, согласующегося с пояснениями сторон, установлено, что претензий по качеству передаваемого товара у покупателя не имелось, имущество передано и ФИО1 принято, после осмотра и без претензий по качеству, имеющиеся недостатки объекта недвижимости ФИО1 устраивали, так как она намеревалась делать ремонт после приобретения данного объекта. Доказательств, подтверждающих, что недостатки жилого дома и иных строений возникли после передачи объекта недвижимости, являлись скрытыми, истцом суду первой инстанции, как и судебной коллегии, не представлено.

Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Заключением судебной строительной экспертизы, проведенной экспертом СВА, подтверждается тот факт, что давность образования имеющихся многочисленных трещин по кирпичной обкладке стен из деревянных шпал определить не представляется возможным, определить, что присутствующая неравномерная частичная затирка цементно-песчаным раствором и покраска кирпичной обкладки стен во время строительства дома, производилась специально по образовавшимся трещинам, не представляется возможным.

При этом доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению в материалах дела также отсутствуют.

Доводы жалоб, относительно того, что эксперт, проводивший экспертизу, не имел лицензии на право проведения такого рода экспертизы и не имел достаточной квалификации, являются несостоятельными, так как в соответствии со ст. 41 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации, судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Гражданским процессуальным законодательством не установлено запрета на поручение проведения экспертизы лицу, обладающими специальными познаниями, однако не являющегося сотрудником соответствующего государственного экспертного учреждения и не прошедшего соответствующую аттестацию. Таким образом, законодательством предусматривается возможность проведения экспертизы как государственным судебно-экспертным учреждением, так и иными лицам, независимо от места работы, при этом лицензирование такого рода деятельности и аттестации лица, привлекаемого в качестве эксперта, не требуется.

Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» частная экспертная деятельность также не названа в качестве деятельности, подлежащей лицензированию.

Оснований не доверять выводам эксперта СВА не имеется, так как его компетентность подтверждается наличием у него диплома о получении специальности инженера-строителя, а также сведениями о трудовой деятельности.

Суд обоснованно отказал в удовлетворении требований ФИО1 о возмещении затрат по демонтажу выгребной ямы, расположенной на земельном участке КЛА и возмещении судебных расходов в виде издержек, связанных с оплатой экспертиз по иным гражданским делам, так как данные затраты и расходы связаны не иначе как с обоюдными требованиями устранения всяких нарушений прав ФИО1, как собственника и КЛА, как владельца земельного участка № по , подтверждением чему служат имеющиеся в материалах настоящего дела решения Балашовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая доводы жалоб несостоятельными и основанными на неправильном толковании норм действующего законодательства, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Судом при разрешении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, поскольку суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствами дела.

Оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

определила:

решение Балашовского районного суда Саратовской области от 09.06.2011 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи - оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи