Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Светлогорский район» на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 14 июля 2011 года, которым удовлетворено заявление Акопяна А.С. и Ефрейторовой В.А.

Постановление главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 5 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков» признано незаконным в части пункта 3, номера по порядку №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которому установлен вид разрешенного использования – эксплуатация магазина.

Суд обязал администрацию МО «Светлогорский район» устранить в полном объеме допущенное нарушение прав заявителей путем пересмотра вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,25 га, по адресу: в соответствии с требованиями законодательства об установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., объяснения представителя Акопяна А.С. – Клевцова В.А., представителя Ефрейторовой В.А. – Козлова Н.А., полагавших кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Акопян А.С., Ефрейторова В.А. обратились в суд с заявлением о признании незаконным постановления главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 05 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков» в части земельного участка с КН №, которым установлен вид разрешенного использования земельного участка - эксплуатация здания магазина и данный земельный участок отнесен по виду разрешенного использования к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В обоснование заявления заявители указывали, что на основании договора купли-продажи доли строения от 05 ноября 1999 года Акопян А.С. приобрел в собственность 188/1000 доли целого строения - центрального склада материалов, полезной площадью 395,7 кв.м, находящегося по адресу: , расположенного на арендованном земельном участке с КН №, мерою 0,25 га.

На основании договора купли-продажи доли строения от 04 мая 2000 года Ефрейторова З.А. приобрела в собственность 182/1000 доли того же центрального склада материалов полезной площадью 395,7 кв.м, находящегося по адресу: , расположенного на арендованном земельном участке с КН №, мерою 0,25 га.

В соответствии с соглашением от 11 марта 2003 года к Акопяну А.С. и Ефрейторовой В.А. перешли права и обязанности по договору № на передачу в аренду городских земель от 01 октября 1998 года соразмерно доле каждого в праве собственности на недвижимое имущество.

Согласно п.1.1 указанного договора целевое назначение переданного в аренду земельного участка определено как эксплуататация строения на основании Постановления администрации Светлогорского городского округа № от 01 октября 1998 года, из пункта 2 которого следует, что земельный участок предоставляется для эксплуатации строения производственного значения.

Следовательно, земельный участок, переданный в аренду, имеет разрешенное использование - эксплуатация строения производственного назначения, что соответствует разрешенному использованию (назначению) объекта недвижимости, расположенного на данном участке, которым является нежилое здание материального склада, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 03 мая 2000 года и от 07 мая 2010 года.

Представительным органом Светлогорского городского округа, а впоследствии представительным органом Светлогорского района приняты решения № 114 от 07.12.2006 года, № 90 от 29.12.2008 года, №30 и №31 от 28.12.2009 года, опубликованные в СМИ, которыми утверждены методики расчета и взимания арендной платы за земельные участки на территории МО «Светлогорский городской округ» (в настоящее время - муниципальное образование «Светлогорский район») на 2008 год, 2009 года и 2010 год соответственно.

Указанными решениями установлено, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а также расчетного коэффициента по виду разрешенного пользования земельного участка (п.1.9 Решений).

В свою очередь, согласно п.4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 года, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Следовательно, арендная плата за землю зависит от кадастровой оценки земельного участка, которая в свою очередь зависит от вида его функционального (разрешенного) использования.

Постановлением администрации Калининградской области № 7 от 10 января 2003 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Калининградской области» утверждены согласованные с Федеральной службой земельного кадастра России результаты кадастровой оценки земель поселений Калининградской области.

На основании указанного нормативно-правового акта кадастровая стоимость земельного участка, переданного Акопяну А.С., Ефрейторовой В.А. в аренду, определена в размере 6322700 руб., что подтверждается кадастровыми планами земельного участка от 19 апреля 2007 года за №, от 04 февраля 2008 года за №.

С момента предоставления земельного участка в аренду и по настоящее время Акопян А.С., Ефрейторова В.А. как арендаторы земельного участка и как собственники недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, в орган местного самоуправления с заявлением об изменении разрешенного вида использования как земельного участка, так и движимого имущества, не обращались.

Вместе с тем, 27 января 2011 года при рассмотрении в Светлогорском городском суде гражданского дела по иску администрации Светлогорского района к В., Ш., Ефрейторовой В.А., Акопяну А.С. о взыскании задолженности по арендной плате представитель администрации Светлогорского района предоставила суду кадастровый паспорт земельного участка от 10 марта 2010 года, из которого следует, что разрешенным использованием земельного участка является эксплуатация здания магазина, а не эксплуатация строения производственного назначения, как установлено договором аренды и постановлением администрации Светлогорского городского округа № от 01 октября 1998 года.

В обоснование изменения разрешенного использования земельного участка для обозрения было представлено постановление главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 05 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков», согласно пункту 3 которого видом разрешенного использования спорного земельного участка с № следует считать - земельные участки, предназначенные для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания (эксплуатация здания магазина).

Акопян А.С. и Ефрейторова В.А. полагали, что указанным постановлением нарушены их права и свободы, поскольку в результате принятия данного акта в нарушение требований закона, изменено разрешенное использование земельного участка, в результате чего изменилась его кадастровая стоимость, что повлекло за собой необоснованное повышение размера арендной платы в четыре раза.

Таким образом, орган местного самоуправления изменил вид разрешенного использования земельного участка без соблюдения требований ст.37 Градостроительного кодекса РФ, которым строго регламентирован порядок и механизм изменения разрешенного использования земельного участка, то есть изменение разрешенного использования произошло без проведения публичных слушаний по данному вопросу, в отсутствие обращения арендаторов к собственнику земельного участка с требованием об изменении разрешенного использования, и более того, без достаточных на то оснований, в связи с тем, что на спорном земельном участке расположено здание магазина, а не строение производственного назначения, в связи с чем, необоснованно увеличилась кадастровая стоимость земельного участка, и, следовательно, необоснованно увеличился размер арендной платы, в связи с чем, постановление главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 05 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков» в части земельного участка с № является незаконным.

Поскольку заявители узнали о принятом оспариваемом постановлении только в судебном заседании 27 января 2011 года, а также учитывая то обстоятельство, что оспариваемое постановление не было опубликовано в СМИ, не было направлено в адрес заявителей ранее, то Акопян А.С., Ефрейторова В.А. полагали, что трехмесячный срок для обращения в суд не пропущен и начинает течь не с момента издания постановления, то есть с 05 июля 2007 года, а с 27 января 2011 года.

Решением от 11 апреля 2011 года требования Акопяна А.С., Ефрейторовой В.А. удовлетворены.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 июня 2011 года указанное решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе администрация МО «Светлогорский район» просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что определение целевого назначения расположенного на земельном участке объекта недвижимости на дату заключения договора аренды (на 01.10.1998 года) не представлялось возможным, т.к. правоустанавливающие документы отсутствовали, поэтому и было указано общее понятие – эксплуатация строения, без его уточнения. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по К. области на основании представленных документов для определения кадастровой стоимости земельного участка самостоятельно отнесло земельный участок, переданный в аренду заявителям, к группе разрешенного использования – земли под промышленными объектами, исходя из которого начислялись арендные платежи.

В судебном заседании установлено, что в 2000 году зарегистрировано право собственности на указанное строение как здание материального склада, однако изменения в кадастровый учет не были внесены. В связи с проведением расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов кадастровой палатой направлен запрос от 28.06.2007 года № с просьбой принять решение об определении конкретного вида разрешенного использования. Исходя из фактического использования Светлогорским городским округом издано постановление № от 05.07.2007 года об уточнении разрешенного использования земельного участка - эксплуатация магазина и соответствующая информация была направлена в кадастровую палату. В связи с вышеуказанными уточнениями и на основании постановления Правительства Калининградской области № 769 от 28.11.2008 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка стала составлять 27753000 руб.

В соответствии с п.1.2 решения районного Совета депутатов Светлогорского района от 28.12.2009 года № 30 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский район» в случае несовпадения формулировки разрешенного использования земельного участка в договоре аренды с формулировками видов разрешенного использования земельного участка для земель населенных пунктов и иных категорий земель, утверждаемых районным Советом депутатов Светлогорского района на текущий год, формулировка разрешенного использования земельного участка подлежит уточнению арендатором с уполномоченной организацией в договоре аренды и при заполнении и подписании расчетов по арендной плате за землю на текущий год.

По ранее заключенным договорам аренды арендаторы обязаны до 01 марта текущего года представить расчет по арендной плате на текущий год. Разногласия по арендной плате должны быть урегулированы в срок до 01 апреля.

Кроме того, в связи с тем, что на одном земельном участке имеется несколько видов разрешенного использования, администрацией неоднократно предлагалось арендаторам произвести межевание земельного участка.

Ссылается на то, что 22 июня 2009 года заявители обращались в администрацию МО «Светлогорский район» с вопросом о причинах повышения арендной платы. В своем ответе от 28.07.2009 года администрация указывала, что вид разрешенного использования не соответствует утвержденным требованиям. Заявителям было предложено уточнить целевое использование расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Однако предложенные условия заявителями не были приняты во внимание, действия по уточнению целевого использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости не производились.

Указанные мероприятия заявителями не были произведены, т.е. расчет по арендной плате не представлялся, претензии по начислению не предъявлялись. Кроме того, решением от 27.01.2011 года о взыскании арендной платы суд доводы ответчиков об уточненном разрешенном использовании в рамках рассмотрения данного дела признал несостоятельными. Кроме того, в судебном заседании были исследованы материалы проверки использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, которые включают в себя фототаблицу, указывающую на то, что в здании осуществляется торговля.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Принимая решение о признании незаконным постановления главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 5 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков» в части земельного участка с КН №, суд исходил из того, что администрация не представила доказательств того, что на 5 июля 2007 года и в дальнейшем большинство помещений в здании, расположенном на данном земельном участке, являлись магазинами.

Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

При рассмотрении дела судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 1999 года Акопян А.С., от 4 мая 2000 года Ефрейторова В.А. приобрели в собственность соответственно 188/1000 доли и 182/1000 доли целого строения - центрального склада материалов, полезной площадью 395,7 кв.м, находящегося по адресу: , расположенного на арендованном земельном участке с КН №, мерою 0,25 га. На основании соглашения от 11 марта 2003 года к Акопяну А.С. и Ефрейторовой В.А. перешли права и обязанности по договору аренды от 1 октября 1998 года соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 1.1 договора № на передачу в аренду городских земель от 01 октября 1998 года целевое назначение земельного участка указано как эксплуатация строения.

Пунктом 2 постановления администрации Светлогорского городского округа № от 01 октября 1998 года земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации строения производственного назначения.

Из материалов дела следует, что согласно экспликации одноэтажного нежилого здания, в котором заявители имеют помещения, все здание состоит из девяти помещений.

Пунктом 3 постановления главы Светлогорского городского округа (мэра) № от 05 июля 2007 года «Об уточнении разрешенного использования земельных участков» постановлено считать земельный участок с кадастровым номером № предназначенным для эксплуатации здания магазина.

Из пояснений представителя администрации МО «Светлогорский район» следует, что новый вид разрешенного использования был уточнен в 2007 году по наибольшему числу помещений в этом здании, которые использовались под торговую деятельность.

Представленная администрацией фототаблица содержит подтверждение осуществления торговой деятельности (т.е. существование магазина) только в одном помещении, где осуществляется продажа бытовой химии, что не оспаривали участвующие в деле лица. Большая часть помещений в едином здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, не используется под магазины. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования.

Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 года № П/0152 утверждены Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, согласно которым кадастровая стоимость земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования устанавливается по виду разрешенного использования земельного участка, имеющего наибольшее значение кадастровой стоимости.

При этом для расчета кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования – для размещения объектов торговли, как имеющего наибольшее значение кадастровой стоимости, не является обязательным использование под магазин более половины помещений в здании.

При таких обстоятельствах суду следовало установить при рассмотрении дела, каким образом, для осуществления какого вида деятельности, использовались нежилые помещения в здании по , на момент принятия администрацией муниципального образования «Светлогорский район» постановления от 5 июля 2007 года и в дальнейшем, каково наибольшее значение кадастровой стоимости земельного участка с учетом разрешенных видов деятельности, осуществляемых в нежилых помещениях этого здания всеми его собственниками и арендаторами, имелись ли на 5 июля 2007 года и имеются ли в настоящее время в данном здании нежилые помещения, используемые для осуществления торговой деятельности (магазины).

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения дела, однако оставлены судом без надлежащей проверки и оценки.

Согласно ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Удовлетворяя требования Акопяна А.С. и Ефрейторовой В.А., суд исходил из того, что о принятом администрацией МО «Светлогорский район» постановлении от 5 июля 2007 года им стало известно лишь 27 января 2011 года при рассмотрении гражданского дела о взыскании арендных платежей, в связи чем срок обращения в суд заявителями не пропущен.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Акопян А.С. и Ефрейторова В.А. совместно с другими арендаторами 22 июня 2009 года обращались к главе Светлогорского городского округа с просьбой дать разъяснение относительно повышения арендной платы за землю.

Из направленного в адрес заявителей ответа от 28 июля 2009 года следует, что размер арендной платы в 2008 и 2009 годах зависит от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляла 6322700 руб., рассчитанная из удельного показателя 2529,08 руб./кв.м для разрешенного использования - земли под промышленными объектами.

Постановлением Правительства Калининградской области № 769 от 28 ноября 2008 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области» с 01 января 2009 года утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, согласно которому стоимость земельного участка заявителей составила 27608775 руб., т.е. с удельным показателем 11043,51 руб./кв.м для разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (л.д.105).

Однако этой части письменного ответа администрации Светлогорского района судом оценки не дано.

Учитывая изложенные обстоятельства, постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. Поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судебной коллегией, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Руководствуясь ст.ст.361 п.2, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 14 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи: