Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Бузмаковой О.В. и судей Ворониной Е.И., Петуховой Е.В. при секретаре Торсуковой Т.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 января 2012 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г.Перми от 21 октября 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «***» о расторжении договора, истребовании имущества, отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Бузмаковой О.В., объяснения истца ФИО1, его представителей - К., С., представителя ответчика - 000 «***» - К1., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к 000 «***», о расторжении договора купли-продажи жилого дома от 4 августа 2005 года и дополнительного соглашения № 1 к договору от 4 августа 2005 года, заключенных между ним и ООО «***»; об истребовании у ответчика в его пользу одноэтажного бревенчатого жилого дома (лит.А) общей площадью 41.9 кв.метров, в том числе жилой 31.2 кв.метра с теплым пристроем (лит.А1), с надворными постройками: навесом (лит.Г), колодцем (лит.ГЗ), овощной ямой (лит.Г4), забором (1), условный номер жилого дома: **, расположенного по адресу: ****, прекратив в едином государственном реестре объектов недвижимости и сделок с ним регистрационную запись о переходе к ответчику права собственности на указанные объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ООО «***» 4 августа 2005 года был заключен договор купли-продажи дома ****. По данному договору ФИО1 передал в собственность ответчика жилой дом **** с хозяйственными постройками, который был оценен в 791 200 рублей. Согласно п. 2.2 договора, по согласованию сторон ответчик производит оплату имущества любым, не запрещенным законодательством способом, не позднее 31.12.2007 года. В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 4 августа 2005 года, стороны договорились по мере подготовки проектной документации на вновь возводимый дом по ****, подписать договор долевого участия (по которому ООО «***» будет выступать Застройщиком, а ФИО1 - Дольщиком), на 3-х комнатную квартиру определенной площади, при этом стоимость квартиры не должна превышать 691 200 рублей. Стоимость квартиры по договору долевого участия будет засчитана в счет оплаты по договору купли-продажи от 4 августа 2005 года. Переход права собственности к ООО «***» на домовладение по **** зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако, установленные договором и дополнительным соглашением обязательства покупателя по оплате им приобретенного дома им до настоящего времени не исполнены.

Согласно требованиям ст.488 ГК РФ, когда договором предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 ГК РФ.

В 2008 г. истец обратился в суд с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи и признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе к ответчику права собственности на жилой дом с надворными постройками по основаниям пропуска ответчиком установленного договором срока исполнения его обязательств по оплате.

Судом в удовлетворении иска было отказано, при этом суд указал, что срок оплаты по договору фактически сторонами был изменен дополнительным соглашением №1 от 04.08.2005 г., фактически не определен и «привязан» к наступлению определенного события, которое наступает: «по мере готовности технической документации». При этом исполнение обязательства «Покупателя» по заключению договора о долевом строительстве также поставлено в зависимость наступления определенного события: времени «готовности технической документации». В удовлетворении кассационной жалобы на решение суда истцу также было отказано. Таким образом, судом и судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда постановлены суждения о том, что срок наступления обязательств «Покупателя» на момент рассмотрения дела в суде не наступил. Фактически суд пришел к выводу, что срок исполнения «Покупателем» обязательств по договору связан с наступлением не календарной даты, а с наступлением определенного события (изготовления проектной документации).

Согласно требованиям ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Однако установленный договором от 04.08.2005 г. с дополнительным соглашением №1 срок исполнения «Покупателем» обязательств по оплате указанными в законе признаками неизбежности не обладает и зависит от действий третьих лиц по подготовке или неподготовке проектной документации на вновь возводимый дом по ****.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи от 04.08.2005 г. с дополнительным соглашением №1 (ст.431 ГК РФ) следует, что обязательство «Покупателя» по оплате по договору фактически не устанавливает срок его исполнения и не содержит соответствующих ст. 190 ГК РФ условий, позволяющих определить этот срок конкретно.

Согласно требованиям ст.314 ГК РФ если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

В соответствии с указанной нормой 13.04.2011 г. истец заказным письмом направил ответчику уведомление о необходимости в срок до 25.04.2011 г. исполнить свое обязательство по оплате, принятое им согласно дополнительному соглашению №1 к договору купли-продажи жилого дома от 04.08.2005 г и подписать с истцом договор долевого участия на 3-комнатную квартиру 69,12 кв.м. общей площади, в т.ч. жилой- 40,10 кв.м. во вновь возводимом доме по ****. Какого-либо ответа на предложение истца им до настоящего времени не получено, обязательства по оплате по договору ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Согласно требованиям ч.З ст.488 ГК РФ в случае когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по оплате в установленный договором купли-продажи срок (в данном случае в срок, определенный со статьей 314 ГК РФ), продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В судебном заседании истец на иске настаивал. Представитель истца в судебном заседании иск поддержал. Представитель ООО «***» в судебном заседании иск не признала. Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю в суд не явился.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе истец, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным и незаконным. Суд не учел, что установленные договором и дополнительным соглашением обязательства по оплате дома с надворными постройками ответчиком до настоящего времени не исполнены, статус участника долевого строительства истцом не приобретен, данных о возможности привлечения ответчиком денежных средств для осуществления долевого участия строительства дома по **** и вообще о возможности возникновения у него прав застройщика, в материалах дела не имеется.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд, тем не менее, согласился с тем, что в заключенном между сторонами договоре купли-продажи домовладения сторонами не определен срок исполнения ответчиком своих обязательств по оплате, т.к. указанный срок «по мере готовности проектной документации» не соответствует требованиям ст. 190 ГК РФ, поскольку не обладает признаками неизбежности наступления указанного события. Следовательно, приведенные судом в обоснование отказа в иске доводы о том, что ООО «*** проводит активную работу по подготовке строительства дома, не могут быть отнесены к юридически значимым по делу обстоятельствам. Более того, указанные доводы основаны исключительно на пояснениях ответчика. Согласно заявленным истцом основаниям иска, установление причин неисполнения или исполнения ответчиком своих обязательств по договору к юридически значимым по делу обстоятельствам не относятся. В данном случае суд вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку рассматривал правоотношения, которые в принципе не являлись предметом разбирательства по данному делу, т.е. нарушил требования, предусмотренные ст. 196 ГПК РФ.

Материалами дела установлено, что согласно условиям договора купли-продажи от 04.08.2005 г. с дополнительным соглашением №1 обязательство ответчика по оплате по договору фактически не устанавливает срок его исполнения и не содержит соответствующих ст. 190 ГК РФ условий, позволяющих определить этот срок конкретно. Следовательно, в данном случае, истец правомерно в соответствии с требованиями ст.314 ГК РФ установил для ответчика срок его исполнения. Поскольку какого-либо ответа на предложение истца последним до настоящего времени не получено, у истца имелись установленные законом основания для обращения в суд с иском о возврате своего имущества на основании ст.488 ГК РФ. Так, в соответствии с требованиями ч.З ст.488 ГК РФ в случае когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по оплате в установленный договором купли-продажи срок (в данном случае в срок, определенный со статьей 314 ГК РФ), продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Это право продавца не связано с мотивами, по которым покупатель не исполнил свою обязанность по оплате товара. Таким образом, выводы суда о том, что ответчик предпринимает какие-то усилия по подготовке строительства дома, не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.

Не основаны на материалах дела также и выводы о том, что истцом ответчику оказываются необоснованные препятствия в формировании единого земельного участка в целях проведения межевых работ для дальнейшего оформления проектной документации. Предыдущее решение Свердловского районного суда г.Перми вступило в законную силу еще 12.08.2008 г., тем не менее в течение 3-х лет ответчик не предпринимал вообще каких-либо мер к сложению ранее принятых судом обеспечительных мер и исполнению своих обязательств по договору, заявив об этом доводе лишь после предъявления истцом настоящих исковых требований. Кроме того, выйдя за пределы заявленных истцом исковых требований, суд фактически не проверил правомерность осуществления ответчиком деятельности по подготовке строительства дома по **** исходя из требований ФЗ №214-ФЗ, возможности исполнения им своих обязательств по исполнению договора в свете указанного закона и вообще возможности осуществления этого строительства без физического сноса проданного домовладения и выселения истца из него.

Не учтено судом и то обстоятельство, что в соответствии с требованиями ст.З ФЗ №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов движимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. При этом согласно требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство застройщик обязан предоставить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства на застраиваемом земельном участке, в

данном случае на территории, где истец в настоящее время проживает. Данных о получении разрешения на строительство и проект сноса указанного домовладения в материалах дела не имеется, ответчиком суду они не представлены, т.е. указанные юридически значимые обстоятельства по делу судом не исследованы.

Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, поскольку судом при его вынесении неправильно определены обстоятельства, имеющие значение дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (п.п. 1,4 ч.1 ст.362 ГПК РФ).

В соответствии со 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.З ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Суд установил, что 4 августа 2005 года между ФИО1 и ООО «***» был заключен договор купли - продажи, по которому ФИО1 обязался передать ООО «***» в собственность жилой дом с хозяйственными постройками по адресу ****, а ответчик обязался принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную договором. Согласно п.2.1 данного договора, стоимость отчуждаемого имущества составила сумму 791 200 рублей. П.2.2. договора стороны предусмотрели, что по согласованию между ними ответчик вправе произвести оплату имущества любым способом, не запрещенным законодательством, в срок до 31.12.2007 года.

4 августа 2005 года между ФИО1 и ООО «***» было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи от 4 августа 2005 года, по которому стороны договорились по мере готовности проектной документации на вновь возводимый дом по **** подписать договор долевого участия (по которому ответчик будет выступать Застройщиком, а истец - Дольщиком) на трехкомнатную квартиру 69,12 кв.м. общей площади, в том числе жилой - 40,10 кв.м. Стоимость квартиры по договору долевого участия не должна превышать суммы 691 200 рублей. Стороны договорились, что данная сумма будет засчитана в счет уплаты по договору купли-продажи жилого дома от 4 августа 2005 года.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, право собственности на домовладение по **** зарегистрировано за ООО «***».

Проектная документация на дом **** на сегодняшний день не готова. Однако, ООО «***» проводит активную работу по подготовке строительства дома: приобретены дома и земельные участки, находящиеся вокруг дома истца на предполагаемом месте строительства дома; 01.06.2011 г. заключен агентский договор с ООО «**» на подготовку проектной и строительной документации на строительство многоэтажною жилого дома по **** со сроком исполнения до 31.12.2012г. (л.д. 76-78); получена справка о предварительных градостроительных условиях на территорию, расположенную на **** (л.д. 79-89); ООО «**» заключило договор с ООО «организация» на выполнение проектных работ (разработка проектной документации на земельных участках по адресу: **** на стадии «Эскизный проект» (л.д. 90-94); ООО «**» имеет договор подряда с ООО «организация» на выполнение ООО «организация» для заказчика инженерно-геодезических работ по созданию топографического плана для межевания на объекте расположенном по адресу: **** (л.д. 95-96).

Установив выше изложенные обстоятельства, оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования истца ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку ООО «***» не отказывается от выполнения принятых на себя обязательств, принимает меры к их выполнению, представленные ответчиком документы указывают на срок подготовки проектной документации - 31.12.2012 г., то есть обозримый, достаточный срок, указывающий на то, когда ответчик выполнит свои обязательства по оплате по договору купли-продажи перед истцом.

Кроме того, суд учитывал пояснения представителя ответчика о том, что принятые судом обеспечительные меры по настоящему делу (л.д. 41 - 42, 45) и по делу № 2-1238/2008 г. по иску ФИО1 к ООО «***» о расторжении договора (л.д. 39-40), то есть действия самого истца, препятствовали и препятствуют формированию единого земельного участка, проведению межевых работ для дальнейшего оформления проектной документации.

С таким выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Прежде всего, следует отметить, что суд, принимая решение, нарушил положения ч.З ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Приведенные судом выводы, положенные в основу решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, не соответствуют заявленным ФИО1 основаниям иска. Суд вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку фактически изменил основание иска по своей инициативе, указав, что оснований для расторжения договора купли-продажи домовладения не имеется, поскольку ООО «***» не отказывается от выполнения принятых на себя обязательств, принимает меры к их выполнению, проводит активную работу по подготовке строительства дома по ****. Однако, указанные доводы суда не являются юридически значимыми обстоятельствами по данному делу, поскольку истец просил расторгнуть договор купли-продажи и возвратить ему домовладение на основании ст.ст.190, 314, ч.З ст.488 ГК РФ. Между тем, заявленные истцом основания иска не получили в решении суда надлежащей оценки. Тем не менее, они заслуживают внимания.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1,3 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченных товаров.

Как следует из буквального толкования условий договора купли-продажи жилого дома от 04.08.2005 года с дополнительным соглашением №1, обязательство покупателя (ООО «***») фактически не устанавливает срок его исполнения и не содержит соответствующих ст. 190 ГК РФ условий, которые бы позволяли определить этот срок конкретно. При этом срок исполнения покупателем обязательств по оплате указанными в ст. 190 ГК РФ признаками неизбежности не обладает. Такое событие, как подготовка проектной документации на вновь возводимый дом по **** не является неизбежным и зависит от воли и действий ответчика и третьих лиц и, соответственно, не является событием, к которому в силу закона может быть привязан какой-либо оговоренный сторонами срок.

Таким образом, с учетом того, что договор купли-продажи с дополнительным соглашением фактически не предусматривает срок исполнения покупателем обязательства по оплате дома и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, ответчик был обязан исполнить обязательство по оплате в разумный срок после возникновения обязательства. Однако, ответчик указанное обязательство в разумный срок не исполнил. Несмотря на то, что договор с дополнительным соглашением был заключен 04.08.2005 года и жилой дом по **** был зарегистрирован на праве собственности за покупателем -ООО «***» 12.08.2005 года, т.е. более 6 лет назад, ответчик обязательство по оплате дома путем подписания с истцом ФИО1 договора долевого участия (по которому ответчик будет выступать Застройщиком, а истец - Дольщиком) на трехкомнатную квартиру 69,12 кв.м. общей площади, в том числе жилой - 40,10 кв.м во вновь возводимом доме по ул.****, до настоящего времени не исполнил.

В связи с изложенными обстоятельствами истец в соответствии с положениями ст.314 ГК РФ правомерно 13.04.2011 года направил ответчику требование об исполнении в срок до 25.04.2011 года обязательства по оплате жилого дома по ул.**** путем подписания с ним договора долевого участия на трехкомнатную квартиру в соответствии с условия договора купли-продажи от 04.08.2005 года с дополнительным соглашением №1.

Поскольку должник не исполнил свои обязательства в семидневный срок со дня предъявления истцом требования о его исполнении, истец вправе потребовать возврата неоплаченного товара (дома по ул.****). Неоплата имущества в установленный договором, либо законом срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон. При этом, к требованиям одной стороны обязательства к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, применяются правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Ссылка в решении суда на то, что принятые судом обеспечительные меры по настоящему делу (л.д. 41 - 42, 45) и по делу № 2-1238/2008 г. по иску ФИО1 к ООО «***» о расторжении договора (л.д. 39-40), то есть действия самого истца, препятствовали и препятствуют формированию единого земельного участка, проведению межевых работ для дальнейшего оформления проектной документации, является несостоятельной.

Гражданское дело № 2-1238/2008 г. по иску ФИО1 к ООО «***» о расторжении договора было рассмотрено судом 28 мая 2008 года, решение Свердловского районного суда г.Перми от 28 мая 2008 года об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме вступило в законную силу 12 августа 2008 года. Определением судьи от 18.02.2008 года в рамках указанного гражданского дела судом были приняты меры обеспечения иска ФИО1. Поскольку непосредственно после вступления в законную силу решения Свердловского районного суда г.Перми от 28 мая 2008 года ходатайство об отмене принятых мер обеспечения иска ответчиком подано не было, указанное ходатайство было подано ответчиком лишь в июне 2011 года, меры обеспечения, принятые по определению от 18.02.2008г., были отменены определением Свердловского районного суда г.Перми от 31.06.2011 года.

В рамках рассматриваемого гражданского дела ФИО1 обратился с ходатайством о применении обеспечительных мер 18.08.2011 года и определением судьи Свердловского районного суда г.Перми от 22 августа 2011 года его ходатайство о принятии мер обеспечения иска было удовлетворено.

Таким образом, действия истца ФИО1 никак не препятствовали ответчику в осуществлении действий по оформлению проектной документации на вновь возводимый дом по ****. Меры обеспечения с 13.08.2008 года по 31.06.2011 года не отменялись только из-за бездействия ответчика.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 21.10.2011 года отменить. Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «***» в полном объеме:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от 4 августа 2005 года и дополнительное соглашение № 1 к договору от 4 августа 2005 года, заключенные между ФИО1 и ООО «***».

Истребовать у ООО «***» в пользу ФИО1 одноэтажный бревенчатый жилой дом (лит.А) общей площадью 41.9 кв.метров, в том числе жилой 31.2 кв.метра с теплым пристроем (лит.А1), с надворными постройками: навесом (лит.Г), колодцем (лит.ГЗ), овощной ямой (лит.Г4), забором (1), условный номер жилого дома: **, расположенный по адресу: ****, прекратив в едином государственном реестре объектов недвижимости и сделок с ним регистрационную запись о переходе к ООО «***» права собственности на указанные объекты недвижимости.

Председательствующий:

Судьи: