Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 27 января 2010 года дело по кассационной жалобе ОАО «Левобережье» на решение Кировского районного суда г.Омска от 25 ноября 2009 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ОАО «Левобережье» К.В.П., Д.А.П., Г.К.Э., Б.О.Л., Б.А.К., Б.В.А., Ю.Е.И., Ю.И.О., Л.В.А., Г.А.А., Г.М.В., Б.Н.Ф., Б.Н.А., С.Т.Г., К.М.В., К.А.А., Б.Н.А., Н.О.В., Н.Р.С., А.М.А., А.В.В., З.В.Н., П.Е.С., С.Н.В., Н.М.И., П.Н.А., Л.Т.И., С.В.Л., С.Л.Д., Б.Т.С., К.Л.А., Л.Н.А., Е.А.А., А.В.И., Я.О.В., А.Н.Н., А.Л.В., Т.В.А., Д.А.В., Д.А.Н, С.О.И., Х.А.С., Х.Н.А., С.Е.Е., Л.Я.А., М.Р.П., П.Е.А., П.Н.П., Д.Е.Н., М.Д.И., М.Д.А., С.И.Л., С.О.В., Б.Б.З., Е.Е.А., Б.Т.С., З.Л.С., Б.В.Н., К.О.В., М.Н.В., К.О.Ю., Г.В.В., Б.Л.Н., Ш.М.А., Ш.Т.А., С.Л.И., Б.В.П., Б.Л.С., С.Г.Т., И.А.А., И.Н.А., П.Н.Т., Т.Л.Н., З.С.П., П.И.С., Г.Л.П., Е.С.Е., П.Л.В., С.В.П., С.Н.К., Б.Г.В., Б.Р.И., З.Н.Ф., С.А.Е., С.И.А., С.Н.Е., Ж.А.Б., Ж.А.М., Г.Г.Л., Г.Т.В., Л.Е.Г., К.М.К., К.Н.Л., В.В.А., З.А.П., З.Е.А., З.А.Е., К.Г.А., Р.А.А., М.Н.А., К.Д.С., К.Б.Ш., К.Д.Д., М.М.А., С.И.Г., С.В.Е., К.Д.Н., К.Н.Н., У.Г.П., Ш.М.В., Ш.С.В., Ш.Л.А., А.А.В., А.В.А., П.А.Н., П.Л.Т., М.В.И., М.М.В., Г.Л.К., Ф.М.М., Ф.В.А., К.С.Г., П.И.В., П.Г.П., А.А.Р., А.В.Г., К.В.В., Б.Н.Е., С.В.А., Б.Л.А., Б.Р.Г., Д.В.Н., Я.П.Н., Б.В.П., Б.А.В., Л.Е.В., Л.А.В., Л.Н.В., В.А.И., В.М.И., Ф.В.А., Ч.Е.А., К.Г.И., З.Р.И., И.Р.Ю., К.П.П., К.О.Б., Т.Г.А., М.П.Л., М.В.П., М.В.М., А.Н.В., К.Л.В., С.К.В., М.Л.П., Г.К.Е., М.Т.В., П.А.Ф., Г.В.К., Г.С.В., Ф.З.П., К.В.В., ООО "УК "Жилкомплекс" о признании договора управления домом 1 корпус «а» по улице Туполева в городе Омске недействительным отказать».

Заслушав доклад судьи Иволгиной Н.В., пояснения представителя ОАО «Левобережье» Р.Е.Г., представителя ООО «УК «Жилкомплекс» М.О.Г., Б.Т.С., С.Л.Д., Б.Н.И., Д.Е.Н., П.Н.А., З.Н.Ф., П.Н.Т., К.В.М., судебная коллегия

Установила:

ОАО «Левобережье» обратилось в суд с иском к ООО «УК «Жилкомплекс», К.В.П. и др. о признании договора № 5 управления многоквартирным домом 1 корпус «А» по ул.Туполева в г.Омске, заключенного 23 января 2008 года между ООО «УК «Жилкомплекс» и собственниками жилых помещений, недействительным. В обоснование заявленных требований указали, что в октябре 2006 года собственниками помещений вышеуказанного жилого дома выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией ОАО «Левобережье». На основании протокола общего собрания собственников помещении спорного жилого дома от 28 сентября 2006 года между собственниками помещений и управляющей организацией ОАО «Левобережье» подписан договор управления № 17/3, вступивший в действие 01 октября 2006 года. Срок действия договора определен 5 лет. Одностороннее расторжение договора не предусмотрено. Пункт 6.3 договора предусматривает условия его досрочного расторжения, однако до настоящего времени договор не расторгнут, общество продолжает выполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, что подтверждается действующими договорами с ресурсоснабжающими и иными организациями, а также журналами регистрации заявок населения. Часть собственников осуществляют оплату управляющей организации. Однако с января 2008 года собственникам помещений указанного дома другая организация - ООО «УК «Жилкомплекс» распространяет квитанции, содержащие строку, подлежащую к оплате: «содержание и ремонт», и ссылается на оспариваемый договор управления, предмет данного договора идентичен предмету договора №17/3 от 01 октября 2006 года. Поскольку управление жилым многоквартирным домом должно осуществляться только одной управляющей организацией, и прежний договор управления не расторгнут, новый договор с ООО «УК «Жилкомплекс» является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона. Наличие оспариваемого договора нарушает права общества, так как к нему не поступает часть средств, оплачиваемых собственниками помещений другой организации, что в свою очередь затрудняет истцу выполнение своих обязательств по договору управления. В досудебном порядке спор между управляющими организациями не урегулирован.

В ходе судебного разбирательства представитель ОАО «Левобережье» К.И.М заявленные требования уточнила, также просит взыскать с ООО «УК «Жилкомплекс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Представитель ОАО «Левобережье» К.И.М. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ООО «УК «Жилкомплекс» Г.А.В. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что собственники помещений, на общем собрании, могут избрать или изменить способ управления жилым домом, и, следовательно, выбрать и изменить управляющую организацию. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственниками помещений на общем собрании было принято решение о расторжении договора управления с ОАО «Левобережье», о чем управляющая организация была уведомлена. В дальнейшем был заключен договор управления с ООО «УК «Жилкомплекс» № 5 от 23 января 2008 года. Истцу вновь было направлено уведомление о принятии мер по расторжению договора управления и передаче технической документации на дом, однако ОАО «Левобережье» не совершило указанных действий. С 01 февраля 2008г. ООО «УК «Жилкомплекс» приступила к выполнению своих обязанностей по договору управления. Решение собственников в установленный законом 6-месячный срок не обжаловалось и не отменено до настоящего времени.

Ответчики Е.С.Е., А.Н.Н., Б.Т.С., П.Н.А., Б.Р.И., С.Л.Д., М.М.А., П.Н.Т., З.Н.Ф. исковые требования не признали, пояснив, что ООО «УК «Жилкомплекс» осуществляет управление многоквартирным домом с 2008 года надлежащим образом.

Представитель ответчиков С.Т.Г., Н.О.В., Н.Р.С., П.Е.С., Г.Г.Л. по доверенности – М.Л.П., представитель ответчика В.М.И. по доверенности – Р.С.П., ответчик Л.Т.А. исковые требования признали, пояснив, что управлением жилым домом, в котором они проживают должно заниматься ОАО «Левобережье».

К.В.П., Д.А.П., и др. оставшиеся ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Третье лицо – К.А.А. против удовлетворения иска возражала, сославшись на то, что управлением жилого дома, в котором она проживает занимается ООО «УК «Жилкомплекс».

Представитель Администрации города Омска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО «Левобережье» просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, их недоказанность. Полагают, что решение собственником помещений спорного дома о расторжении договора с ОАО «Левобережье» фактически является односторонним отказом от исполнения договора управления. Факт оплаты собственниками помещений в ООО «УК «Жилкомплекс» не свидетельствует о фактическом управлении домом ООО «УК «Жилкомплекс». Указывает на ошибочность выводов суда о том, что ООО «УК «Жилкомплекс» в полном объеме исполняет обязанности по управлению домом.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ОАО «Левобережье» Р.Е.Г., представителя ООО «УК «Жилкомплекс» М.О.Г., Б.Т.С., С.Л.Д., Б.Н.И., Д.Е.Н., П.Н.А., З.Н.Ф., П.Н.Т., К.В.М., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии с ч.ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома 1 корпус «А» по ул.Туполева в г. Омске от 28 сентября 2006 года избран способ управления жилым домом – управляющей организацией.

1 октября 2006 года между управляющей организацией ОАО «Левобережье» и собственниками жилых помещений заключен договор № 17/3 управления вышеуказанным многоквартирным домом сроком на пять лет. При этом в договоре стороны определили условия его расторжения досрочно: по соглашению сторон; на основании решения общего собрания собственников по причине нарушения условий договора при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней; на основании решения суда (т.1 л.д. 26-43).

22 ноября 2007 года решением внеочередного общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома в форме заочного голосования принято решение о расторжении договора управления с ОАО «Левобережье», и выборе управляющей организации ООО «УК «Жилкомплекс» (т.1 л.д.46).

Протоколом внеочередного общего собрания № от 23 января 2008 года в качестве новой управляющей организации была выбрана ООО «УК «Жилкомплекс», в связи с чем между обществом и собственниками спорного жилого дома заключен договор № 15 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Омск, ул.Туполева, д.1 «А» (т.1 л.д. 143-155).

Поскольку на собраниях от 22.11.2007 года и 23.01.2008 года собственниками не выбирался новый способ управления многоквартирным домом, то суд обоснованно не применил к возникшим между сторонами правоотношениям положения ст. 161 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В части 9 ст.162 ЖК РФ, сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией.

Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления.

Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл.39 ГК РФ.

В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей, а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.

Из анализа данных норм следует, если собственники решат распорядиться своим имуществом иным способом, например, путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение.

Согласно ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Доказательств расторжения договора управления жилым домом с ОАО «Левобережье» № 17/3 от 01.10.2006 года собственниками жилых помещений по соглашению сторон или в судебном порядке, суду представлено не было.

Между тем, в силу ст.310 ГК РФ допускается односторонний отказ от исполнения договора, однако только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Договор управления многоквартирным домом отвечает признакам договора возмездного оказания услуг, поэтому к договору управления многоквартирным домом применяются также правила, предусмотренные статьей 782 ГК РФ, которая устанавливает один из таких случаев, когда обязанности заказчика и исполнителя прекращаются вследствие одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к правильному выводу, что на внеочередном общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, большинством голосов, было принято решение об отказе от исполнения договора управления с ОАО «Левобережье», в связи с невыполнением обществом обязанностей по управлению спорным домом. При этом собранием избрана новая управляющая организация – ООО «УК «Жилкомплекс», которая с 23 января 2008 года фактически приступила к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, что подтверждается материалами дела, пояснениями сторон.

В соответствии с ч.ч. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Следовательно, выводы суда о соответствии договора управления многоквартирным домом № 15 от 23.01.2008 года, заключенного с ООО «УК «Жилкомплекс», требованиям закона и иным правовым актам, с соблюдением всех существенных условий, предусмотренных ЖК РФ, и надлежащем исполнении, является законным и обоснованным.

При этом в соответствии с ч.ч. 7 и 10 ст. 162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Вместе с тем, несмотря на переизбрание собственниками жилых помещений спорного жилого дома управляющей компании на их общем собрании, о проведении которого ОАО «Левобережье» уведомлялось надлежащим образом, до настоящего времени истец не передал техническую документацию на многоквартирный дом и иных связанных с домом документов.

При указанных обстоятельствах, правомерным является и вывод суда о том, что односторонний выбор новой управляющей организации с наделением ее всеми правами на основании решения общего собрания собственников помещений означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее, поскольку договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке. При этом в силу ст. 162 ЖК РФ у ОАО «Левобережье» возникла обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов вновь выбранной управляющей компании.

Однако ОАО «Левобережье» вопреки волеизъявлению собственников, выраженному в форме решения общего собрания, до настоящего времени по своему усмотрению неправомерно продолжает осуществлять функции по управлению многоквартирным домом.

Кроме того, из пояснений жильцов спорного дома, данных судебной коллегии Омской областного суда следует, что с 1 января 2010 года собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, выбран способ управления многоквартирным домом – товариществом собственников жилья, однако техническая документация на дом ими не получена, ОАО «Левобережье» препятствует в передачи таковой.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ч.ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Отказывая в признании недействительным оспариваемого договора, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования в порядке ст. 168 ГК РФ, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств, не свидетельствует о ничтожности сделки.

Доводы кассационной жалобы о том, что решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома не содержит указания на то, в чем именно состоит невыполнение со стороны ОАО «Левобережье» условий договора, при этом часть собственников жилых помещений в спорном доме продолжают договорные отношения с обществом, являются несостоятельными, поскольку вышеуказанное решение истцом не обжаловалось, в связи с чем правильность проведения общего собрания и установление других обстоятельств, в рамках заявленных требований, правового значения не имеет.

Вместе с тем, ОАО «Левобережье» надлежащим образом уведомлялось собственниками спорного дома о проведении вышеуказанного собрания, однако участия не принимало, тем самым лишив себя возможности выяснения мотивов отказа жильцов дома от услуг общества.

Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы об отсутствии у ООО «УК «Жилкомплекс» договоров с ресурсоснабжающими организациями, выполнения ОАО «Левобережье» до настоящего времени работ и услуг в многоквартирном доме, как не имеющие правового значения для разрешения спора о признании договора управления недействительным.

Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.361-364 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Кировского районного суда г. Омска от 25 ноября 2009 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО «Левобережье» - без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи -