Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Убы Э*** Н*** на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 03 ноября 2010 года, по которому постановлено:

В удовлетворении исковых требований Убы Э*** Н*** к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2006 г. за период с 12.08.2010 г. по 10.09.2010 г. отказать

Заслушав доклад судьи Казаковой М.В., пояснения представителя Убы Э.Н. – Фирстаева В.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ОАО «Сбербанк России» - Коннова А.В., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Уба Э.Н. обратился в суд с иском к ОАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указал, что по договору купли-продажи от ***07.2010 г. с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска приобрел в собственность нежилые помещения площадью 95 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, ***. На момент приобретения указанные помещения были обременены арендой по договору аренды муниципального нежилого помещения от 26.06.2006 г., арендатором является ОАО «Сбербанк России». После государственной регистрации перехода права собственности на указанные помещения им в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника сдаваемого в аренду помещения, а 19.08.2010 г. – об увеличении арендной платы с 12.08.2010 г. до размера 1 400 рублей за кв.м, то есть *** руб. в месяц за все помещение. Письмом от 26.08.2010 г. ОАО «Сбербанк России» отказалось уплачивать арендную плату в указанном размере, мотивировав это тем, что базовая ставка, используемая при исчислении размера арендной платы, не изменялась. Полагал отказ неправомерным, так как уведомление арендатора об изменении размера арендной платы представляет собой исполнение пункта 3.3. договора аренды и не требует внесения изменений в договор. Принимая решение об увеличении арендной платы, он исходил из того, что за период с 16.05.2008 г. по настоящее время арендная плата по договору не изменялась. Среднерыночный размер арендной платы за нежилые помещения в центральной части Ленинского района г. Ульяновска составляет около 1 400 руб. за кв.м, без учета расходов на коммунальные нужды. Поэтому решения Ульяновской Городской Думы об установлении ставок арендных платежей действуют только в отношении муниципального имущества, сдаваемого в аренду, и не могут выступать в качестве документов, на основании которых определяется размер арендной платы между частными лицами. Просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 12.08.2010 г. по 10.09.2010 г. в сумме 72 690 руб. 58 коп.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе Уба Э.Н. не соглашается с решением суда, просит его отменить. Указывает, что решения Ульяновской городской Думы относительно ставок арендной платы обязательны только в отношении помещений, находящихся в муниципальной собственности, они изначально являются заниженными, поскольку с дохода от сдачи в аренду муниципального имущества не уплачиваются налоги в местный бюджет. Поэтому указанные ставки арендных платежей не могут применяться в отношении частных лиц, которые уплачивают налоги на имущество и доходы физических лиц. Анализируя положения ст. 614 ГК РФ, содержащей положение о свободном волеизъявлении сторон при определении условий договора, суд в то же время полагает возможным применять ставки арендных платежей, установленных в централизованном порядке. Решение суда ставит истца в затруднительное положение, так как собственник имущества лишен возможности увеличить размер арендной платы при любых обстоятельствах, в том числе и в связи с увеличением уровня инфляции.

В возражениях на кассационную жалобу ОАО «Сбербанк России» просит оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи, заключенного ***.07.2010 г. с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска, Уба Э.Н. приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 95 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, ***.

Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке 12.08.2010 г.

Указанные нежилые помещения на момент заключения договора купли-продажи истцом находились в аренде у ОАО «Сбербанк России» на основании договора аренды муниципального нежилого помещения от 26.06.2006 г., срок которого установлен до 01.01.2011 г.

12.08.2010 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника сдаваемого в аренду помещения, а 19.08.2010 г. – об увеличении арендной платы с 12.08.2010 г. до размера 1 400 рублей за кв.м, что составляет *** руб. в месяц за все помещение.

От уплаты арендной платы в увеличенном новым собственником размере ОАО «Сбербанк РФ» отказался.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно пришел к выводу, что оснований, предусмотренных законом для удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, образовавшейся в связи с изменением размера арендной платы, не установлено.

Вывод суда мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и оснований для признания его неправильным не имеется.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из установленного п. 3.1. договора от 26.06.2006 г. аренды муниципального нежилого помещения следует, что договором установлен конкретный механизм определения арендной платы на основании решений Ульяновской Городской Думы.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3. договора аренды стороны предусмотрели, что изменение арендной платы возможно при изменении базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета) без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему.

Оплата арендной платы ОАО «Сбербанка России» производится в соответствии с расчетом, предусмотренным пунктом 3.1 договора аренды, базовые ставки и коэффициенты арендной платы в период действия договора, в том числе после продажи муниципального имущества частному лицу, не изменялись, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствовали.

Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон применены судом правильно.

Доводы, приведенные Уба Э.Н. в кассационной жалобе, не могут повлечь отмену решения суда.

Ссылка на необоснованность применения в данном случае ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления в отношении муниципальных нежилых помещений, к правоотношениям по аренде помещений между частными лицами не может быть принята судебной коллегией во внимание.

Судом установлено, что согласно договору аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке при определенных условиях на основании решения Городской Думы. Следовательно, изменение в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом в г. Ульяновске, которой руководствовался Уба Э.Н., явилось бы нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Убы Э.Н. о том, что он лишен возможности изменить арендную плату в любом случае, является несостоятельным, поскольку возможность изменения условий договора, основания и порядок такого изменения при отсутствии согласия арендатора прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка на нарушение судом принципа свободы волеизъявления сторон при заключении договора основанием к отмене решения суда не является, поскольку в данном случае имеет место продолжение действия ранее заключенного договора аренды нежилого помещения, условия которого обязательны для обеих сторон.

Остальные доводы жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в решении суда.

В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 03 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Убы Э*** Н*** – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи