Гражданский кодекс часть 1

«Исковые требования ФИО2 удовлетворить. Признать договор купли-продажи квартиры ... от ... между ФИО1, действующим по поручению и в интересах В., и ФИО2 - заключенным.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры ... от ... между ФИО1, действующим по поручению и в интересах В., и ФИО2, переход права собственности на квартиру ... к ФИО2 в соответствии с настоящим решением суда, вступившего в законную силу.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 па квартиру ... в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... от ....

В остальной части иска ФИО1 отказать».

Судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от ..., заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что ... года ему потребовалось ... рублей. Предоставить ему данную сумму по договору займа согласился ФИО3 При этом они договорились, что в обеспечение займа ФИО1 передает ФИО3 спорную квартиру. При этом ФИО3 настоял на том, чтобы квартира перешла в собственность его тещи - ФИО2, а по исполнению договора займа он переоформит квартиру обратно на него. Между ним и ФИО3 ... был заключен договор займа на сумму ... евро и одновременно с ФИО2 ... - договор купли-продажи спорной квартиры.

На момент оформления договора купли-продажи квартира принадлежала его отцу - В.., который умер на следующий день после заключения договора. Он, ФИО1, является его единственным наследником. Данная сделка является недействительной вследствие ее притворности.

Впоследствии ФИО1 изменил исковые требования, просил признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительным (ничтожным) в силу его мнимости, отсутствия регистрации сделки, применить последствия недействительной сделки, признать недействительной (аннулировать) запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру, признать недействительным свидетельство о праве собственности на спорную квартиру ФИО2

Ответчик ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО1 о признании договора купли-продажи спорной заключенным, о регистрации данного договора и перехода права собственности.

Истец и ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель ФИО4 исковые требования ФИО1 поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений. Полагала, что договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 не был заключен ввиду утраты правоспособности одной стороной - продавцом. Сделка является ничтожной и в силу ее мнимости. Договор купли - продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 был заключен в обеспечение исполнения обязательств ФИО1 перед ФИО3 по договору займа денежных средств в размере ... рублей. Фактически квартира не выходила из обладания ФИО1 Это была мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Ответчик и истец по встречному иску ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель ФИО3, он же и третье лицо по иску ФИО1, в судебном заседании исковые требования В.В.ИБ. не признал, поддержал встречный иск ФИО2 Полагал, что доводы ФИО1 о мнимости сделки надуманы, так как заключенный договор купли-продажи не имеет никакого отношения к денежным обязательствам ФИО1 перед ним, ФИО3 На момент регистрации договора купли-продажи квартиры ФИО2 не было известно о смерти собственника квартиры В. не знал об этом и регистрационный орган. ФИО1 сознательно не известил покупателя и регистрационный орган о смерти собственника квартиры, преследуя цель получения денег. В соответствии с пунктом 4 передаточного акта покупатель принял от продавца квартиру и оплатил продавцу ... рублей в полном объеме одним платежом в соответствии с условиями договора. Стороны претензий друг к другу не имеют. Таким образом, ФИО2 полностью исполнила свои обязательства перед продавцом ФИО1, она является добросовестным приобретателем. ФИО5 как наследник уклоняется от регистрации сделки без законных оснований, сделка является законной, оснований для признания ее ничтожной не имеется. Просил признать договор купли-продажи квартиры ... заключенным, и вынести решение о регистрации сделки и перехода права.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, данное лицо просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и отказа ФИО1 в признании спорного договора от ... недействительным (ничтожным) и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2 В обоснование доводов жалобы указано, что суд применил нормы материального права, не подлежащие применению, а именно, п.3 ст. 165 ГК РФ. Уклонения В. от регистрации договора купли-продажи не имелось, поскольку на тот момент он умер. Признавая оспариваемый договор заключенным, суд не привел ни одного обстоятельства и не сослался на закон в подтверждение данной позиции. Вывод суда о том, что стороны реально исполнили свои обязательства, не подтверждены материалами дела, поскольку спорная квартира покупателю в фактическое владение не передавалась. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению. Поскольку на момент государственной регистрации договора купли-продажи продавец умер, переход права на его имущество был возможен в порядке наследования. Наследником после смерти В. является ФИО1, поэтому исковые требования ФИО2 были удовлетворены необоснованно.

Истец и ответчик по встречному иску ФИО1, его представитель ФИО4, ответчик и истец по встречному иску ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч.2 ст.354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика и истца по встречному иску ФИО2 ФИО3, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ... истец ФИО1, действующий от имени ФИО6 на основании доверенности от ... года, заключил с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым В. обязался продать, а ФИО2 обязалась купить квартиру, находящуюся по адресу: ..., за ... рублей; ФИО2 приобретала право собственности на указанную квартиру с момента регистрации настоящего договора в Ржевском отделении Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

... года сторонами был подписан передаточный акт, подтверждающий, что истец ФИО1, действующий по доверенности от имени В., передал в собственность ФИО2 спорную квартиру, а ФИО2 II. приняла от продавца данную квартиру, оплатила продавцу денежную сумму в размере ... рублей в полном объеме одним платежом в соответствии с условиями договора купли-продажи. Стороны претензий друг к другу не имеют.

... доверитель ФИО1 умер, в связи с чем действие доверенности от ..., выданной В. - ФИО1, прекратилось в силу ст. 188 ГК РФ. Договор был передан на регистрацию после смерти В. ... зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, как это разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с этим, в пункте 62 названного выше Постановления Пленумов от 29.04.2010 года разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что форма сделки сторонами была соблюдена, ее условия соответствовали требованиям закона, стороны реально исполнили свои обязательства по договору: спорная квартира была передана во владение ФИО2, ФИО1 получил денежные средства. Данные обстоятельства подтверждались содержанием самого договора, содержанием передаточного акта, факт получения денежных средств за квартиру ФИО1 не отрицал.

С учетом указанных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания сделки недействительной в силу ее мнимости не имелось. Единственным препятствием для регистрации сделки и перехода права собственности являлась лишь смерть В.

Вместе с тем, позиция суда о том, что спорный договор не является заключенным, поскольку одна из сторон умерла до проведения государственной регистрации, противоречит приведенным выше нормам и разъяснениям Верховного Суда РФ.

В данном случае суду следовало исходить из того, что хотя регистрация договора и перехода права собственности имела место в отсутствие волеизъявления продавца, который умер, однако, за ФИО2 в любом случае законодатель предусмотрел право на обращение к наследнику с соответствующим иском о государственной регистрации. Единственным наследником В. является его сын - ФИО1, истец по настоящему делу.

Таким образом, у суда не имелось оснований ни для признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру в ЕГРП, ни для решения вопроса о признании договора купли-продажи заключенным, его регистрации и перехода права собственности, поскольку незаключенным этот договор не являлся.

С учетом приведенных обстоятельств решение подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО2 и частичного удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ржевского городского суда от 21 сентября 2011 года в части удовлетворения исковых требований ФИО7 о признании заключенным договора купли-продажи от ... года, регистрации сделки купли-продажи от ... года и перехода права собственности на квартиру ..., а также в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на ту же квартиру отменить, принять в этой части новое решение об отказе ФИО2 и ФИО1 в удовлетворении названных исковых требований.

Председательствующий: М.В.Ратькова

Судьи: А.А.Сережкин

А.Ф.Селезнева