Гражданский кодекс часть 1

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Орион» о регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости в виде встроенного нежилого помещение – отказать.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Манаенковой Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Орион» о регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «МОЛНобл» (правопреемником которого в результате слияния нескольких обществ является ООО «Орион») заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрела в собственность встроенное нежилое помещение , по цене с условием оплаты в течение 6 месяцев с момента подписания договора. Согласно п.3.1 договора, отчуждаемое имущество подлежит передаче по акту приема-передачи в течение месяца после выполнения ООО «МОЛНобл» обязательств по договору ипотеки с ОАО «НОКССБАНК» от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога которого являлось данное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произвела полную оплату приобретаемого ею по договору от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества; ипотечные обязательства ООО «МОЛНобл» в отношении данного имущества также были исполнены в полном объеме, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и генеральным директором ООО «МОЛНобл» был подписан акт приема-передачи спорного имущества, однако фактически данное имущество по этому акту не передавалось. ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости был передан по передаточному акту ООО «Орион», созданному в результате реорганизации юридических лиц (в том числе, ООО «МОЛНобл») путем слияния.

Поскольку ООО «Орион» уклоняется от регистрации перехода к ФИО1 права собственности на имущество, приобретенное ею с соблюдением всех условий договора купли-продажи, не предоставляя пакет документации и не являясь в регистрирующие органы, ФИО1 просила суд зарегистрировать переход к ней права собственности на встроенное нежилое помещение

Впоследствии, поскольку истцу стало известно, что спорное нежилое помещение обременено ипотекой по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «МОЛ Нобл» и ОАО «Промсвязьбанк», ФИО1 уточнила исковые требования и просила суд зарегистрировать переход к ней права собственности на встроенное нежилое помещение с сохранением внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения и просит его отменить.

В соответствии с ч. 1 ст.347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении прокурора.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав представителя ФИО1 – ФИО2 поддержавшую жалобу, возражения представителя ОАО «Промсвязьбанк» - ФИО3, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что иск покупателя недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из положений п.61 указанного Постановления также следует, что сохранение продавцом владения недвижимым имуществом - предметом договора, не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права в том случае, если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «МОЛНобл» (продавец) и Попова (в настоящее время, в связи с заключением брака – ФИО1) С.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения , стоимостью .

Положениями п.п.4.1 договора предусмотрено, что продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность покупателю после фактической его передачи во владение покупателя, подписания акта приема-передачи и перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателя, то есть после фактического получения покупателем свидетельства о праве собственности на объект недвижимости в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.п.1.3 договора, приобретаемый ФИО1 объект недвижимости на момент заключения договора был обременен договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ОАО «НОКССБАНК» в обеспечение кредитных обязательств ООО «Лайн», в связи с чем п.п.3.1 договора предусмотрено, что передача и принятие объекта договора осуществляется по акту приема-передачи в течение месяца после выполнения обязательств по Договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец внесла в счет оплаты недвижимости по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «МОЛНобл» наличные денежные средства в сумме .

ДД.ММ.ГГГГ «МОЛНобл» и ФИО1 подписали акт приема-передачи спорного недвижимого имущества, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает объект недвижимости в том виде, в котором он был на момент подписания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как было установлено судом при рассмотрении дела, фактическая передача продавцом покупателю спорного недвижимого имущества при подписании акта, равно как и впоследствии, не состоялась, продавец продолжал владеть и пользоваться спорным имуществом по своему усмотрению; в настоящее время указанным имуществом владеет и пользуется ответчик, которому оно было передано на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «МОЛ Нобл», в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРПН внесены соответствующие изменения.

Достоверных и достаточных доказательств того, что ФИО1 фактически осуществляла после заключения договора купли-продажи правомочия по пользованию и владению спорным имуществом, то есть, приняла указанное имущество в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом суду представлено не было, в то время, как условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, что переход права собственности на спорное имущество не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующее имущество покупателю.

При этом судом как доказательство оплаты спорного имущества не принята квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что иных надлежащих доказательств оплаты суду не представлено, в том числе, и самого приходно-кассового ордера.

Также судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отношении имущества, являющегося предметом залога по договору ипотеки, заключенного между ООО «МОЛНобл» и ОАО «НОКССБАНК» ДД.ММ.ГГГГ, с нарушением требований ст. 346 ГК РФ, а именно без согласия залогодержателя на отчуждение имущества, что свидетельствует о порочности сделки.

Впоследствии, в отношении спорного объекта недвижимости заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МОЛНобл» и ОАО «Промсвязьбанк», т.е ООО «МОЛНобл» не имея намерений исполнить договор купли-продажи заключенный с ФИО1, произвел действия по пользованию и распоряжению имуществом, передав его Банку по договору ипотеки, обеспечив свои обязательства.

В настоящее время ввиду ненадлежащего исполнения ООО «МОЛНобл» (правопреемником которого является ООО «Орион») обязательств по договору ипотеки, в Арбитражном суде Волгоградской области возбуждено гражданское дело по иску ОАО «Промсвязьбанк» к ООО «МОЛНобл» об обращении взыскания на заложенное имущество.

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ООО «МОЛНобл», сторонами исполнен не был, в связи с чем, предусмотренные ч.3 ст.551 ГК РФ основания для регистрации перехода к ФИО1 права собственности на спорное имущество отсутствуют.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что фактическая передача спорного имущества в ее владение по договору состоялась в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть признаны состоятельными, поскольку опровергаются совокупностью исследованных по делу доказательств.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что суд неправомерно рассмотрел дело с участием ее представителя, но в ее отсутствие, в то время, как она не давала письменного согласия на рассмотрение дела без своего участия, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Как следует из материалов дела и не оспаривается самой ФИО1, о времени и месте судебного заседания, состоявшегося 15 февраля 2011 года, она была надлежащим образом извещена, ходатайств об отложении указанного судебного заседания ФИО1 в суд не направляла, доказательств уважительности причин своей неявки в указанное судебное заседание, суду не представила.

Иные доводы кассационной жалобы ФИО1 о несогласии с оценкой судом доказательства - квитанции к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, об отсутствии необходимости согласия залогодержателя на заключение между сторонами по делу договора купли-продажи спорного имущества и о несогласии с выводами суда относительно цены спорного имущества, предусмотренной договором от ДД.ММ.ГГГГ, также не могут быть признаны состоятельными к отмене решения суда, поскольку не свидетельствуют о неправильном разрешении судом заявленных требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Все юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами.

При таких данных судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 15 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: