Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Костровой ФИО16 на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 25 февраля 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Костровой ФИО17 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании недействительным ограничения (обременения) права на жилой дом и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Н.А. Гусевой, объяснения представителей истицы С.В. Солонина и И.В. Падьяновой, поддержавших доводы кассационной жалобы, а также возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области К.С. Мезенова, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

И.В. Кострова обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра по Костромской области) о признании недействительным ограничения (обременения) права на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: . Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею, А.Н. Костровым и АК Сберегательным банком РФ в лице Шарьинского ОСБ № был заключен кредитный договор на сумму руб., в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по которому созаемщики предоставили поручительство физических лиц и залог жилого дома по указанному адресу. На момент заключения соглашения об ипотеке она являлась собственником земельного участка, купленного ею за свой счет без привлечения заемных средств. Государственная регистрация ипотеки была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ одновременно с регистрацией права собственности ее и А.Н. Кострова на жилой дом и земельный участок. Однако соглашение об ипотеке жилого помещения не содержит условия о залоге земельного участка, на котором оно находится, следовательно, является ничтожным как несоответствующее ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.168, п.3 ст.340 ГК РФ.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен АК Сберегательный банк РФ в лице Шарьинского ОСБ №, в качестве третьего лица - А.Н. Костров.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе И.В. Кострова просит решение суда отменить как вынесенное с неправильным применением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что пунктом 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что приобретаемая по договору недвижимость считается заложенной в силу закона в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку данная норма регулирует ипотеку только жилого помещения, то и условия договора распространяются лишь на приобретаемый жилой дом, поэтому ипотека на земельный участок не возникла. Не могла быть зарегистрирована ипотека на земельный участок и в силу положений ст.ст. 62, 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку на момент заключения договора купли-продажи и кредитного договора правила об ипотеке земельного участка в силу закона были предусмотрены статьей 64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовавшей в редакции от 30 декабря 2004 г., согласно которой ипотека в силу закона распространяется на земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка построено или строится здание или сооружение. Это означает, что земля, даже будучи в собственности покупателя, переходит в ипотеку только при целевом кредите на постройку данного здания или сооружения. Так как в данной ситуации ипотека земельного участка в силу закона невозможна, то обременение на земельный участок могло быть наложено только на основании соглашения сторон об этом, однако, как установлено судом, такого соглашения между банком и заемщиком не заключалось. На момент заключения соглашения об ипотеке она являлась собственником земельного участка, на котором находится здание, переданное в залог. Однако в нарушение ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в залог было передано только здание без одновременной ипотеки права собственности на земельный участок, следовательно, соглашение об ипотеке жилого помещения является ничтожным. Также указывает, что содержащиеся в решении выводы суда касаются только вопроса об оспаривании решения регистрирующего органа о государственной регистрации ипотеки в силу закона и не затрагивают вопрос о недействительности самого залога жилого дома. Не согласна и с выводом суда о пропуске ею срока обращения в суд, предусмотренного ст.256 ГПК РФ. Указывает, что срок давности по требованиям о признании сделки ничтожной в силу п.1 ст.181 ГК РФ составляет три года с момента начала исполнения сделки, то есть в данном случае срок стал течь с ДД.ММ.ГГГГ и не истек на момент подачи иска. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, однако ответчики о пропуске срока давности не заявляли.

В отзыве на кассационную жалобу представитель И.В. Костровой по доверенности С.В. Салонин также просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В возражениях относительного кассационной жалобы представитель АК Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Шарьинского ОСБ № ФИО7 и представитель Управления Росреестра по Костромской области ФИО8 считают решение суда законным и обоснованным и просят оставить его без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Принимая решение, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права к возникшим правоотношениям и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Этот вывод судом мотивирован, соответствует требованиям закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО), с одной стороны, и И.В. Костровой, А.Н. Костровым, с другой стороны, заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязуется предоставить созаемщикам ипотечный кредит в сумме руб. на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: , на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору поручительства граждан РФ и залог (ипотеку) указанного объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома (статья 2 кредитного договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и И.В. Костровой, А.Н. Костровым был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства (жилого дома), общей площадью застройки кв.м, степенью готовности 46%, и земельного участка, площадью .м, расположенных по адресу: , на тех условиях, что ФИО9 продает, а Костровы приобретают в совместную собственность указанный объект незавершенного строительства за руб. и земельный участок за .

В соответствии с п.2.1.6 предварительного договора купли-продажи приобретение указанного недвижимого имущества осуществляется покупателями за счет собственных средств в сумме руб., а также за счет банковского кредита в размере руб.

Одновременно с государственной регистрацией права совместной собственности покупателей на недвижимое имущество оно передается в залог банку (считается заложенным в силу закона) в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.2.1.7 предварительного договора купли-продажи).

Пунктом 2.1.9 указанного договора предусмотрено, что предмет залога оценивается залогодателем и залогодержателем в сумме руб.

Также из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и И.В. Костровой, А.Н. Костровым заключен договор купли-продажи указанного в предварительном договоре недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства и земельного участка) на тех же условиях, которые были оговорены сторонами в предварительном договоре.

В этот же день ФИО9 и Костровы обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права совместной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (а не ДД.ММ.ГГГГ, как ошибочно указал суд на стр.6 решения).

Одновременно Костровым было разъяснено, что на основании поданных ими на регистрацию документов будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона, о чем на оборотной стороне заявлений имеется подпись И.В. Костровой.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права совместной собственности И.В. Костровой и А.Н. Кострова на указанные объекты недвижимости, а также записи о возникновении на эти объекты ипотеки в силу закона.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, проанализировав положения ст.334 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые приведены в решении (ст.ст.1, 5, 11, 20, 69, 77), пришел к правильному выводу о том, что регистрирующий орган правомерно одновременно с государственной регистрацией права совместной собственности Костровых на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним зарегистрировал ипотеку на данные объекты, возникшую в силу закона.

В соответствии с п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2).

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что с использованием кредитных средств банка Костровыми был приобретен объект незавершенного строительства, в связи с чем данный объект недвижимости считается находящемся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности на него заемщиков, что соответствует п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку в силу ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, суд пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае правомерно была зарегистрирована и ипотека на земельный участок в силу закона.

При вынесении решения судом обоснованно принято во внимание то, что фактически в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны прямо установили ипотеку как объекта незавершенного строительства, так и земельного участка, о чем свидетельствует и оценка предмета залога залогодателем и залогодержателем в руб. Кроме того, Костровы были уведомлены регистрирующим органом об установлении при государственной регистрации их права совместной собственности на указанные объекты недвижимости ипотеки в силу закона.

Отклоняя доводы истца о том, что в нарушение ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.3 ст.340 ГПК РФ по договору залога было передано только здание без одновременной ипотеки принадлежащего Костровым земельного участка, на котором находится данное здание, суд правильно исходил из того, что между Костровыми и банком как такового договора залога не заключалось, залог на объект незавершенного строительства возник в силу закона, а не договора, в связи с чем доводы кассационной жалобы по этому вопросу также являются несостоятельными.

Нельзя согласиться и с доводами И.В. Костровой по применению ст.64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку, как следует из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, они регулируются положениями главы XII «Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения», главы XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что исключает возможность применения к ним положений главы XI «Особенности ипотеки земельных участков» данного Закона, в которой и находится ст.64.2 Закона. Как видно из решения, в обоснование своих выводов суд сослался на приведенные выше нормы законодательства, а не на ст.64.2, которую упомянул, лишь давая оценку доводам истицы.

Несостоятельным является и довод кассационной жалобы о том, что решение является необоснованным и подлежит отмене, так как судом не был исследован вопрос о признании сделки по залогу дома ничтожной.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Костровыми и банком отдельного договора залога не заключалось, в связи с чем у суда не имелось оснований решать вопрос о ничтожности такого договора.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Каких-либо требований о признании соглашения о залоге жилого дома стороной истца заявлено не было. Все доводы по этому вопросу являлись основанием иска о признании недействительным ограничения (обременения) права на жилой дом и земельный участок, зарегистрированного Управлением Росреестра по Костромской области.

Порядок государственной регистрации ипотеки урегулирован ст.29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями).

Согласно п.5 данной статьи особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В рассматриваемом случае регистрирующим органом были учтены такие особенности государственной регистрации.

Принимая решения, суд также обоснованно учел, что заявленное И.В. Костровой требование по сути сводится к оспариванию решения регистрирующего органа о внесении в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона на объекты недвижимости, поскольку иных требований, в том числе подлежащих рассмотрению в исковом производстве, И.В. Костровой не заявлено, в силу чего при рассмотрении данного требования следует руководствоваться положениями главы 25 ГПК РФ.

С учетом этого, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из того, что И.В. Костровой пропущен установленный ч.1 ст.256 ГПК РФ трехмесячный срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, о восстановлении которого истица и ее представитель не ходатайствовали, доказательств в обоснование уважительности причин пропуска срока не представили.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. №2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» судам, принимая во внимание положения статьи 256 ГПК РФ, необходимо по каждому делу выяснять, соблюдены ли сроки обращения заявителя в суд и каковы причины их нарушения, а вопрос о применении последствий несоблюдения данных сроков следует обсуждать независимо от того, ссылались ли на это обстоятельство заинтересованные лица.

Доводы кассационной жалобы о применении в данном случае срока исковой давности, предусмотренного п.1 ст.181 ГК РФ, и порядка его применения в соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ, являются несостоятельными, поскольку требований, подпадающих под действие указанных норм, И.В. Костровой заявлено не было.

То обстоятельство, что судом к участию в деле привлечен АК Сберегательный банк РФ в лице Шарьинского ОСБ № в качестве соответчика, а не заинтересованного лица, на существо возникших правоотношений не влияет. При этом судебная коллегия учитывает, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 названного выше постановления Пленума ВС РФ, судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу И.В. Костровой - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: