Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 23 июня 2011 года, которым обращено взыскание по договорам последующей ипотеки № от 13 октября 2008 года, № от 18 июня 2008 года и договору ипотеки № от 30 сентября 2008 года, заключенным между ОАО «Сбербанк» и ООО «Меридиан», на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Меридиан», и установлена начальная продажная стоимость имущества при продаже с публичных торгов:

- земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 94658 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: , и определена начальная продажная стоимость в размере () рублей;

- земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 164740 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: , и определена начальная продажная стоимость в размере () рублей.

Денежные средства от реализации заложенного имущества направлены на погашение задолженности, взысканной заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от 16 ноября 2010 года с ФИО1, ООО «Континент-1», ООО «Клондайк-Центр» по договору № от 13 октября 2008 года в размере руб.; по договору № от 18 июня 2008 года в размере рублей; по договору № от 29 сентября 2008 года в размере руб.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., возражения представителя ОАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО2, полагавшей кассационную жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО Сбербанк РФ в лице Калининградского ОСБ № обратился в суд с иском к ФИО1, ООО «Континент-3», ООО «Клондайк Плюс», ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Вест Стайл Плюс», ООО «Меридиан» о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что

- 20 августа 2007 года между банком и ООО «Клондайк Плюс» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии на руб. сроком по 13 февраля 2009 года под переменную процентную ставку 10,50 – 19,82% годовых;

- 27 февраля 2009 года между банком и ООО «Клондайк Плюс» был заключен кредитный договор № на руб. сроком по 26 февраля 2010 года под 17 – 19,23 % годовых.

В обеспечение вышеуказанных кредитов были заключены договоры поручительства с ФИО1, ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Вест Стайл Плюс», а также договор последующей ипотеки с ООО «Континент - 1», предметом которого является нежилое здание автомастерской с кадастровым номером № площадью 842,3 кв.м, расположенное по адресу: ; нежилое здание склада с кадастровым номером № площадью 2294,2 кв.м, расположенное по тому же адресу; нежилое административное здание с кадастровым номером № площадью 126,3 кв.м, расположенное по тому же адресу, и право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 37787 кв.м, расположенное по тому же адресу.

- 18 июня 2008 года между банком и ООО «Клондайк Плюс» заключен кредитный договор № на сумму руб. сроком по 17 июня 2011 года под переменную процентную ставку 12,5 – 12,63 % годовых. В обеспечение указанного кредита были заключены договоры поручительства с ФИО1, ООО «Клондайк Центр», ООО «Континент - 1», ООО «Меридиан» и договор залога с ООО «Меридиан», по которому банку в последующую ипотеку был передан земельный участок площадью 164740 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .

- 29 сентября 2008 года между банком и ООО «Клондайк Плюс» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии на руб. сроком по 28 сентября 2011 года под 13,25 – 13,40% годовых.

- 13 октября 2008 года между банком и ООО «Вест Стайл Плюс» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии на руб. сроком по 12 октября 2011 года под переменную процентную ставку 13,75 – 13,91% годовых.

В обеспечение вышеуказанных кредитов были заключены договоры поручительства с ФИО1, ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Меридиан» и договор ипотеки с ООО «Меридиан», по которому банку в ипотеку был передан в залог земельный участок площадью 94658 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .

В последующем все долговые обязательства заемщиков по вышеуказанным кредитным договорам были переведены на нового должника ООО «Континет-3», соответственно, заключены дополнительные соглашения к договорам ипотеки, согласно которым залогодатель ООО «Меридиан» принял на себя ответственность за исполнение обязательств по кредитным договорам новым должником ООО «Континент-3».

Банк просил

- по кредитному договору от 20 августа 2007 года взыскать задолженность в размере руб. солидарно с ООО «Континент - 3», ООО «Континент - 1», ФИО1, по кредитному договору от 27 февраля 2008 года - взыскать солидарно с ООО «Континент – 3», ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ФИО1, ООО «Вест Стайл Плюс» задолженность в размере руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество (нежилые здания складов, автомастерской, административное здание), установив начальную продажную стоимость равной рыночной стоимости руб., руб., руб., руб. соответственно объектам ипотеки;

- по кредитному договору от 18 июня 2008 года взыскать солидарно с ООО «Континент - 3», ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Меридиан», ФИО1 задолженность в размере руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 164740 кв.м, установив его начальную продажную стоимость в размере руб.;

- по кредитному договору от 29 сентября 2008 года взыскать солидарно с ООО «Континент - 3», ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Меридиан», ФИО1 задолженность в размере руб.; по кредитному договору от 13 октября 2008 года - взыскать солидарно с ООО «Континент - 3», ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр», ООО «Меридиан», ФИО1 задолженность по кредиту в размере руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 94658 кв.м, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере руб.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 16 ноября 2010 года производство по делу в отношении ООО «Меридиан» прекращено в связи с ликвидацией юридического лица по решению учредителя и исключением из ЕГРЮЛ 13 ноября 2010 года.

Заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от 16 ноября 2010 года исковые требования банка в части взыскания задолженности по кредитным договорам и обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Континент-1» (здание автомастерской и складов), расположенное по адресу: , удовлетворены. Решение вступило в законную силу 18 мая 2011 года.

Кассационным определением Калининградского областного суда от 18 мая 2011 года определение о прекращении производства по делу от 16 ноября 2010 года в отношении ООО «Меридиан» в части предъявленных к нему ОАО «Сбербанк России» исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество (земельные участки), принадлежащее ООО «Меридиан», и определении его начальной продажной стоимости, отменено, и дело в этой части направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований банка, ссылаясь на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, собственник которого ООО «Меридиан» к моменту вынесения решения суда был ликвидирован, а новый собственник спорного имущества до настоящего времени не определен. Кроме того, указывает на то, что суд при определении начальной продажной стоимости земельных участков руководствовался отчетом об оценке, содержащим неактуальные сведения об их рыночной стоимости, поскольку с момента проведения оценки прошло более 10 месяцев, тогда как оценка действительна на протяжении 6 месяцев. Ссылается на несоответствие даты составления отчета об оценке и договора на производство оценки, а также расхождение сведений о данных специалистов, производивших осмотр предмета залога и его оценку. Отмечает, что исполнительный орган ООО «Меридиан» о проведении оценки не уведомлялся. Считает вывод суда о не предоставлении ответчиками доказательств, опровергающих стоимость земельных участков, противоречащим материалам дела. Указывает на нарушение судом норм процессуального права, в частности на то, что его представитель не был надлежащим образом извещен по адресу, указанному им в ордере.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в обеспечение исполнения обязательств заемщиков: ООО «Клондайк Плюс» по кредитным договорам № от 18 июня 2008 года, № от 29 сентября 2008 года; ООО «Вест Стайл Плюс» по кредитному договору № от 13 октября 2008 года, между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Меридиан» были заключены договоры последующей ипотеки № от 13 октября 2008 года, № от 18 июня 2008 года и договор ипотеки № от 30 сентября 2008 года, согласно которым в залог банку переданы земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 94658 кв.м с КН № и площадью 164740 кв.м с КН №, расположенные в К. области, . Данные договоры ипотеки зарегистрированы в УФРС по Калининградской области. В последующем к ним были заключены соответствующие дополнительные соглашения, согласно которым залогодатель ООО «Меридиан» принял на себя обязательства отвечать за нового должника ООО «Континент -3», на которого были переведены долги по вышеуказанным кредитным договорам.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждены исследованными судом первой инстанции доказательствами, подробно отраженными в решении, которым судом дана в соответствии со ст. 67 ГПК РФ надлежащая правовая оценка, и не оспариваются ответчиками.

Вступившим в законную силу заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от 16 ноября 2010 года в пользу ОАО «Сбербанк России» взыскана солидарно с ФИО1, ООО «Континент - 1», ООО «Клондайк Центр» задолженность по кредитному договору № от 13 октября 2008 года в размере руб. коп.; задолженность по кредитному договору № от 18 июня 2008 года в размере руб. коп.; задолженность по кредитному договору № от 29 сентября 2008 года в размере руб. коп.

Удовлетворяя исковые требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, а также учитывая, что решением суда с должников (поручителей) взыскана задолженность по кредитным договорам, в обеспечение исполнения обязательств по которым заключались договоры последующей ипотеки, обоснованно обратил взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции площадью 94658 кв.м с КН № и площадью 164740 кв.м с КН №, расположенные по адресу: , принадлежащее ООО «Меридиан».

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договоров ипотеки залоговая стоимость земельных участков была установлена в размере руб. и руб., с применением дисконта 50% от оценочной стоимости указанных земельных участков в размере руб. и руб., определенной в соответствии с отчетом ООО «Н.» от 29 октября 2007 года.

Согласно отчету ООО «Б.» № от 29 июля 2010 года рыночная стоимость земельного участка площадью 94658 кв.м составляет руб., земельного участка площадью 164740 кв.м. – руб.

Устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере руб. и руб., суд обоснованно руководствовался отчетом ООО «Б.» №, как содержащим сведения о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на момент рассмотрения дела.

Отклоняя отчет об оценке ООО «Н.» от 29 октября 2007 года, суд первой инстанции правильно указал, что стоимость земельных участков на момент оформления залоговых отношений определялась исходя из планируемого перевода их в земли поселений, осуществления строительства объектов жилищного фонда и общественно-деловой застройки. Кроме того, из отчета следует, что оценка проводилась в отношении 6 земельных участков (в том числе двух спорных) в целом, то есть предметом оценки фактически являлся единый участок площадью 995177 кв.м, стоимость которого рассчитывалась исходя из его инвестиционной привлекательности для использования под строительство поселка коттеджного типа. При использовании сравнительного подхода специалистом в качестве объектов аналогов сравнивались земельные участки с целевым использованием под ИЖД, а при доходном подходе приводились расчеты размера будущих доходов от реализации построенных на земельном участке коттеджей, танхаусов и т.д., при этом в качестве объектов-аналогов использовались инвестиционные проекты строительства поселков коттеджного типа «В.» (Г. район), «Ц.» (г. С.), «Р.» (пос. З.) и т.д.

Таким образом, оценка земельного участка (как единого массива) построена на предполагаемых инвестициях в строительство поселка коттеджного типа и получении будущих доходов от продажи объектов недвижимости, а не на реальных предложениях продавцов на рынке недвижимости о приобретении земельных участков сельхозназначения, либо анализе цены заключенных сделок по таким земельным участкам по состоянию на 2007 год.

Принимая во внимание, что никаких мер по изменению вида разрешенного использования заложенных земельных участков не проводилось, и, соответственно, какой-либо деятельности по строительству не велось, вышеуказанный отчет об оценке ООО «Независимое агентство оценки» от 29 октября 2007 года не отражал реальной рыночной стоимости спорных земельных участков ни по состоянию на момент оформления их в залог, ни в настоящее время.

Между тем отчет об оценке ООО «Б.» № от 29 июля 2010 года полностью соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254, в соответствии с п. 4 которого при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе принципа существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; принципа обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

В этой связи следует отметить, что при проведении вышеуказанного исследования специалистом в качестве объектов-аналогов при сравнительном подходе использовались реальные земельные участки сельхозназначения, предлагаемые к продаже в К. области.

Ссылка в жалобе на то, что содержащиеся в отчете сведения о рыночной стоимости земельных участков являются неактуальными, поскольку с момента составления отчета до рассмотрения дела прошло 10 месяцев, не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не влечет недействительность проведенной оценки.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

Вместе с тем, учитывая, что указанная в отчете стоимость установлена судом в качестве начальной продажной стоимости предмета ипотеки с целью его последующей принудительной реализации с публичных торгов, истечение шестимесячного срока с момента проведения оценки не является основанием для признания данной стоимости недействительной, а положения п. 26 ФСО № 1 не подлежат применению к спорным правоотношениям. В этой связи следует отметить, что с момента обращения взыскания до момента реализации предмета ипотеки требуется значительный промежуток времени, в течении которого поддержание актуальных сведений о стоимости предмета залога не представляется возможным. Не содержит такого требования и Закон «Об ипотеке».

Таким образом, достоверность указанной в отчете информации о рыночной стоимости земельных участков, не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Вопреки утверждениям в жалобе в отчете не содержится каких-либо неточностей или противоречий, осмотр земельных участков проводился, что подтверждается соответствующими фотографиями, а также схемой их месторасположения. Уведомление ООО «Меридиан» об осмотре земельных участков не являлось обязательным при том, что доступ к ним свободный.

Ссылка в жалобе на то, что отсутствовало основание для проведения оценки, поскольку договор между банком и ООО «Б.» был заключен только 27 июля 2010 года, тогда как из отчета следует, что осмотр предмета залога проводился 26 июля 2010 года, не может быть принята во внимание.

Так, из отчета следует, что основанием для проведения оценки является рамочное соглашение об оказании услуг от 4 декабря 2009 года и договор к данному соглашению № от 27 июля 2010 года. Согласно отчету датой оценки являлось 26 июля 2010 года, сам отчет об оценке составлен 29 июля 2010 года.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что осмотр предмета залога проведен 9 июля 2010 года, а не 26 июля 2010 года, при этом оценка проведена без соответствующего задания и с нарушением требований Закона «Об оценочной деятельности», не имеется. Указание в отчете на дату 9 июля 2010 года судебная коллегия расценивает как техническую ошибку, не влияющую на правильность выводов по существу.

Не является нарушением и то обстоятельство, что осмотр предметов залога проведен заместителем ген. директора ООО «Б.» Д., поскольку отчет об оценке подписан им, а также оценщиком Е., включенной в реестр оценщиков (л.д. 150-153, том 2).

Вопреки утверждениям в жалобе ответчики имели возможность в период с мая по ноябрь 2010 года, а также с мая по июнь 2011 года, произвести оценку рыночной стоимости земельных участков в другой организации и представить суду соответствующий отчет об оценке, однако таким правом не воспользовались.

Доводы жалобы о том, что судом не был установлен собственник заложенного имущества, противоречат фактическим обстоятельствам дела, из которых следует, что в соответствии с данными УФРС по Калининградской области правообладателем земельных участков до настоящего времени является ООО «Меридиан».

Кроме того, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 года оставлено без изменения решение Арбитражного суда Калининградской области от 5 марта 2011 года, которым признано недействительным решение Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по Калининградской области от 13 ноября 2010 года № о государственной регистрации прекращения деятельности ООО «Т.» (ООО «Меридиан»), ОГРН № в связи с его ликвидацией по решению участника. Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № по Калининградской области обязана исключить из Единого государственного реестра юридических лиц запись от 13 ноября 2010 года №.

При таких обстоятельствах доводы жалобы о прекращении обязательств ООО «Меридиан», вытекающих из договора ипотеки, рассмотрении дела в отсутствие надлежащего ответчика, правового значения не имеют.

Не может быть признана состоятельной и ссылка в жалобе на ненадлежащее извещение представителя ответчика ФИО1 – адвоката А., поскольку судебное извещение в его адрес направлялось, однако не было вручено в связи с неявкой адресата за получением корреспонденции и возвращено в суд по истечении срока хранения (л.д. 26, том. 14). Направление судебного извещения непосредственно по домашнему адресу представителя, а не адвокатского образования, не свидетельствует о ненадлежащем извещении и не является нарушением норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы не могут служить поводом для отмены решения суда, поскольку фактически направлены на переоценку собранных по делу доказательств, которым суд дал надлежащую оценку при рассмотрении дела, а также основываются на неверном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении дела.

В кассационной жалобе заявителя не содержится фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность или опровергали выводы суда, поэтому изложенные в них доводы не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, к отмене или изменению решения в кассационном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 23 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи