Гражданский кодекс часть 1

дело по кассационной жалобе представителя Т***ой В. А. – М***ой Е. А. на решение Кировского районного суда г.Омска от 23.09.2009г., которым постановлено:

«В иске Т***ой В.А. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации г. Омска, Открытому акционерному обществу «Сибирьтелеком» о признании права пользования жилым помещением- квартирой № *** дома № 27, корп. 6 по ул. Комарова в г. Омске, на условиях договора социального найма отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Ивановой В.П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Т***а В.А. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации г.. Омска, ОАО «Сибирьтелеком» о признании права пользования жилым помещением - квартирой № *** в доме № 27/6 по пр. Комарова в г. Омске на условиях договора социального найма.

В обоснование требований указала, что квартира № *** в

доме № 27/6 по пр. Комарова в г. Омске является жилым помещением

муниципального жилищного фонда социального использования. Данная

квартира была предоставлена ей для проживания в 2004 году по решению

руководства структурного подразделения Городского радиотрансляционного узла Регионального филиала «Электросвязь» Омской области ОАО «Сибирьтелеком», поскольку она являлась работником Городской телефонной сети Регионального филиала «Электросвязь» Омской области ОАО «Сибирьтелеком» и нуждалась в жилье. ОАО «Сибирьтелеком» в лице директора заключило с ней бессрочный договор от 23.02.2004 г., по условиям которого она имела право вселиться в спорную квартиру, зарегистрироваться в ней, проживать и производить оплату коммунальных платежей. В мае 2009 г. ОАО «Сибирьтелеком» известило её о необходимости освободить занимаемую комнату в срок до 15.05.2009 г. Департамент жилищной политики Администрации г. Омска отказал ей в заключение договора социального найма по причине отсутствия решения органа местного самоуправления о предоставлении жилья. Она является малоимущей и принята на учет граждан нуждающихся в жилых помещениях. Считает, что является нанимателем спорной квартиры по договору социального найма, поскольку длительное время проживает и пользуется указанной квартирой, фактически исполняя обязанности нанимателя. Просила удовлетворить заявленные требования.

Представитель истца - М***а Е.А. поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика ОАО «Сибирьтелеком» - В*** Ю.В. исковые требования не признал, ссылаясь на их необоснованность.

Представители ответчиков Администрации города Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, третьего лица ОАО «Левобережье» в суд не явились.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель Т***ой В.А. – М***а Е.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований Т***ой В.А., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Судом не принято во внимание, что спорное жилое помещение не могло быть предоставлено в аренду как нежилое помещение, сделка, заключенная между ОАО «Сибирьтелеком» и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска по аренде спорного помещения является ничтожной. Также судом не принято во внимание, что ответчиком не представлены доказательства того, что спорное помещение отнесено к жилищному фонду коммерческого использования. Судом не учтено, что в материалах дела отсутствует решение о переводе данной квартиры в нежилое помещение. Кроме того, суд не дал надлежащей оценки обстоятельствам вселения истицы в квартиру.

Проверив представленные материалы, обсудив доводы жалобы, выслушав Т***у В.А. и ее представителя М***у Е.А., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ОАО «Сибирьтелеком» В*** Ю.В., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным объектом договора жилищного найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектами самостоятельного договора.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилье. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Подобная норма сформулирована и применительно к муниципальным образованиям. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.

Из выписки из Реестра муниципального имущества г. Омска № 08/34479 от 10.08.2009 г. следует, что квартира № *** дома 27 корп. 6 по пр. Комарова, литера А, принадлежит на праве собственности Администрации г. Омска в лице ее Департамента имущественных отношений на основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов № 245 от 24.12.1992 г. «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность города Омска» (л.д.62).

Т***а В.А. обратилась в суд с иском к Администрации г.Омска, Департаменту жилищной политики Администрации г.Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, ОАО «Сибирьтелеком» о признании права пользования жилым помещением – вышеуказанной квартирой № *** в доме № 27/6 по пр. Комарова в г. Омске на условиях договора социального найма.

Вместе с тем, в подтверждение приобретенного права пользования этим помещением истец представила не договор социального найма с муниципальной организацией или органом местного самоуправления, а договор от 23.02.2004 г., заключенный ею с акционерным обществом «Сибирьтелеком», которое полномочиями на предоставление гражданам жилья на условиях социального найма не обладает.

По условиям данного договора (Сдатчик) сдал Т***ой В.А. (Пользователь) квартиру № *** дома 27/6 по пр. Комарова в г. Омске и разрешил «Пользователю» заселиться в указанную квартиру для проживания с правом прописки.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 23.02.2004 г., квартира сдана «Пользователю» во временное пользование - в аренду (л.д.12-13).

Предоставленное истцу во временное пользование помещение не является изолированным, поскольку в нем находится специальное оборудование, необходимое для осуществления деятельности акционерного общества по радиовещанию.

Указанное вытекает из 01.03.2003 г. из договора аренды нежилого помещения за № 24683/7, по условиям которого Арендодатель (Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска) сдал Арендатору (ОАО «Сибирьтелеком») нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск пр. Комарова, 27/6 кв. *** для использования под радиоузел.

При этом Арендатор обязался использовать помещение в соответствии с условиями договора, указанными в п. 1.1. настоящего договора, то есть для размещения оборудования.

Пункт 2.2.11. договора аренды предусматривает, что Арендодатель обязуется не сдавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя, а также не передавать без письменного разрешения Арендодателя право пользования на арендуемое помещение по договорам аренды.

В дальнейшем данный договор аренды нежилого помещения неоднократно изменялся и перезаключался, однако неизменным оставалось общее условие договора, согласно которому помещение предоставлялось для услуг традиционной электропроводной связи (л.д. 92-99 100-108, 110-117, 118-127,209-218).

То обстоятельство, что в квартире № *** дома № 27, корп. 6 по ул. Комарова в г. Омске располагается радиоузел подтверждено паспортом стационарного объекта радиотрансляционного узла в жилом доме № 27/6 по пр. Комарова в г. Омске на 9 этаже. Общая площадь занимаемая объектом оставляет 37,2 кв.м., в том числе аппаратной 2,2 кв.м. (л.д.128), а также следует из показаний свидетеля Смык Е.И. (протокол судебного заседания от 11.08.2009 года на л.д.71-72).

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к верному выводу о том, что поскольку ОАО «Сибирьтелеком» не является собственником спорного жилого помещения, не имеет распорядительного права на предоставление гражданам муниципального жилья, а обладает лишь временным правом использования данного помещения в определенных целях, то заключенный акционерным обществом с Т***ой В.А. договор аренды на квартиру № *** дома № 27, корп. 6 по ул. Комарова в г. Омске носит ничтожный характер, не порождающий никаких правовых последствий.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско - правового договора - договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Следовательно, Т***а В.А. незаконно вселилась в квартиру, не приобрела и не могла приобрести на нее каких-либо прав, тем более право пользования этим помещением на условиях социального найма.

Ссылка кассатора на то, что судом не исследованы обстоятельства и время вселения истца в спорную квартиру, необоснованна, опровергается изложенными выше обстоятельствами и противоречит действующему законодательству.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право передавать его в пользование другим лицам.

Администрация г. Омска не предоставляло истцу жилья.

Ссылка кассатора на то, что данное помещение ей предоставлено с ведома и согласия его собственника, безосновательна и противоречит материалам дела, в частности, письмам уполномоченных муниципальных органов, а также тексту вышеуказанного договора аренды собственника квартиры с ОАО «Сибирьтелеком», который содержит специальную оговорку, лишающую акционерное общество прав на передачу помещения кому бы то ни было без письменного согласия на это собственника.

Ссылка на то, что указание суда о том, что спорное помещение является нежилым, противоречит материалам дела, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку данное обстоятельство не может повлечь за собой установление каких-либо прав истца на спорную квартиру.

Как следует из материалов дела, надлежащие доказательства перевода квартиры № *** дома 27 корп. 6 по пр. Комарова, литера А из жилого в нежилое помещение действительно отсутствуют.

В частности, судом не установлено, что компетентным органом принималось решение о переводе спорного жилого помещения в нежилое в порядке, установленном главой 3 ЖК РФ.

В выписке из Реестра муниципального имущества г.Омска от 10.08.2009г. за № 08/34479(л.д. 62) статус спорного помещения не указан, в тоже время согласно техническому паспорту, это помещение является жилым.

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Также ст. 17 Жилищного кодекса РФ определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.

В соответствии с п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 сделка, связанная с арендой организациями жилых помещений, которые в качестве жилых не используются и не были переведены в нежилые, является ничтожной.

Однако ссылка истца на указанные обстоятельства и ничтожность заключенной между Администрацией г. Омска в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска и ОАО «Сибирьтелеком» сделке не влечет за собой установление прав на данное недвижимое имущество за истцом.

Юридические лица участвуют в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.

Вместе с тем, вышеуказанные нормы права: п. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ - не регулировали спорные правоотношения, возникшие между ОАО «Сибирьтелеком» и Т***ой В.А., а лишь указывали на назначение жилого помещения и предусматривали право юридического лица на использование жилых помещений только для проживания граждан.

В такой ситуации суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая названные положения закона, представленные стороной доказательства, подтверждающие расходы на оплату услуг представителей, характер спора, степень участия представителя, количество судебных заседаний, а также исходя из принципа разумности и справедливости, определенная судом сумма расходов подлежащая взысканию является обоснованной

Доводы об отсутствии денежных средств не являются основанием для отказа в возмещении стороне, выигравшей спор, понесенных расходов.

Иные доводы кассационной жалобы, не опровергают выводов суда, были предметом судебного рассмотрения и оценки, необоснованность и предположительность их отражена в судебном решении.

Таким образом, оценка всем представленным сторонами доказательствам дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции разрешил спор в соответствии с требованиями закона, в связи с чем, решение является законным и обоснованным, а жалоба не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь ст. 361-366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского районного суда г.Омска от 23 сентября 2009 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: