Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 1 марта 2011 г. гражданское дело по искам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ООО «Корпорация СПЭЛС» о признании права долевой собственности на объект незавершённого строительством

по кассационным жалобам ФИО10, ФИО11, ООО «Корпорация СПЭЛС» на решение Курганского городского суда Курганской области от 7 декабря 2010 г., которым постановлено: исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО8, ФИО7 к ООО «Корпорация СПЭЛС» о признании доли в праве собственности на незавершенный строительством объект, признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на 10/1824, за ФИО2 на 10/1824, за ФИО3 на 15/1824, за ФИО4 на 19/1824, за ФИО5 на 24/1824, за ФИО6 на 27/1824, за ФИО9 на 10/1824, за ФИО8 на 10/1824, за ФИО7 на 10/1824 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация СПЭЛС» право на 1689/1824 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Корпорация СПЭЛС» на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по ул. Куйбышева в г. Кургане (запись регистрации 45-45-01/118/2006-258) прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корпорация СПЭЛС» в возврат уплаченной государственной пошлины по иску в пользу ФИО1 - 7 080 руб., ФИО2 - 6 945 руб., ФИО3 - 6 950 руб., ФИО4 - 7 050 руб., ФИО5 - 3 180 руб., ФИО6 - 29 420 руб., ФИО9 - 1 610 руб., ФИО8 - 5 193 руб., ФИО7 - 5 315 руб.

Заслушав доклад судьи Иванкив Н.П., объяснения представителя истцов, ФИО9, ФИО1, представителей ответчика и третьих лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 обратились в суд с исками к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация СПЭЛС» (далее - ООО «Корпорация СПЭЛС») о признании права долевой собственности на объект незавершённого строительством.

После неоднократных уточнений и изменений исковых требований истцы указали, что распоряжением Администрации (Правительство) Курганской области от 08.11.2005 № 363-р для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями ООО «Корпорация СПЭЛС» был предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года площадью 0,5245 га с кадастровым номером 45:25: 07 03 09:0172, месторасположением по ул. Куйбышева в г. Кургане. 22.11.2006 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ООО «Корпорация СПЭЛС» заключён договор аренды указанного земельного участка, произведена его государственная регистрация. Заказчик построил цокольный, первый и второй этажи жилого дома. 28.11.2006 Управлением ФРС по Курганской области за ООО «Корпорация СПЭЛС» зарегистрировано право собственности на незавершённый строительством объект полезной площадью 11 382 кв.м с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258. В 2007 году строительство дома приостановлено. В 2009 году в Арбитражном суде Курганской области в отношении ООО «Корпорация СПЭЛС» возбуждено дело о банкротстве, введена процедура конкурсного производства. Согласно заключению ООО «Фирма «Регионэкономсервис» по состоянию на строительство дома освоено 15 %.

ФИО1 (инвестор) и ООО «Корпорация СПЭЛС» (заказчик) заключили 22.05.2006 договор об инвестиционной деятельности № 651, по условиям которого ответчик обязался своими силами с привлечением других лиц построить за счет средств инвестора двухкомнатную квартиру № общей площадью 66,1 кв.м на 9-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 12ж//15ж//;Аж//Гж (объект капитальных вложений) не позднее 2 квартала 2010 года. ФИО1 произвёл капитальные вложения в размере руб. посредством передачи векселей Сбербанка России. Просил признать за ним право собственности на 10/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО2 заключила с ответчиком 23.05.2006 договор об инвестиционной деятельности № 652 на строительство двухкомнатной квартиры № общей площадью 65,5 кв.м на 15-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 9ж//11ж//;Аж//Жж, со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 2 квартала 2010 года; произвела капитальные вложения в размере руб. посредством передачи векселей Сбербанка России и ООО «Компания СПЭЛС». Просила признать за ней право долевой собственности на 10/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО3 заключила с ООО «Корпорация СПЭЛС» 26.12.2005 договор долевого участия в строительстве № 3, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и передать дольщику офисное помещение № 3 общей площадью 100 кв.м на цокольном этаже здания, строительные оси 12ж//14ж//;Аж//Жж, не позднее 4 квартала 2007 года. Истец произвела оплату объекта долевого строительства в размере руб. путём передачи векселей АКБ «Курганпромбанк» (ОАО). Просила признать за ней право долевой собственности на 15/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО4 заключила с ответчиком 28.02.2006 договоры об инвестиционной деятельности №№ 622, 623 на строительство двухкомнатных квартир соответственно №, № общей площадью 61,65 кв.м и 66,55 кв.м на 10-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 5ж//9ж//;Гж//Жж и 9ж//11ж//;Вж//Жж, со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 2 квартала 2010 года; произвела капитальные вложения в размере руб. и руб. посредством передачи векселей ООО «Компания СПЭЛС». Просила признать за ней право долевой собственности на 19/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО5 заключила с ООО «Корпорация СПЭЛС» 10.03.2006 договоры об инвестиционной деятельности №№ 631, 632 на строительство соответственно двухкомнатной и трёхкомнатной квартир №, № общей площадью 62,55 кв.м и 97,3 кв.м на 14-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 2ж//5ж//;Гж//Жж и 1ж//4ж//;Аж//Жж со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 4 квартала 2009 года. Во исполнение договоров истец произвела капитальные вложения в размере руб. и руб. посредством передачи векселей ООО «Компания СПЭЛС». Просила признать за ней право долевой собственности на 24/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО6 заключила с ответчиком 27.09.2005 договор об инвестиционной деятельности № 592 на строительство нежилого помещения общей площадью 180 кв.м на 1-м этаже здания по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 1ж//6ж//;Аж//Жж, со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 2 квартала 2010 года. Она произвела капитальные вложения в размере руб. посредством передачи векселей Сбербанка России, ОАО «Уралсиб», ФКБ «Драгоценности Урала» и ООО «Компания СПЭЛС». Просила признать за ней право долевой собственности на 27/1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО9 заключил с ответчиком 29.12.2005 договор об инвестиционной деятельности № 5122 на строительство двухкомнатной квартиры № общей площадью 66,1 кв.м на 10-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 12ж//15ж//;Аж//Гж, со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 2 квартала 2010 года. Истец произвёл капитальные вложения в размере руб. посредством передачи векселей ООО «Компания СПЭЛС». Полагал, что фактически между сторонами заключён договор долевого участия в строительстве жилья. Просил признать за ним право долевой собственности на 10\1824 долей объекта незавершённого строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

ФИО8 заключила с ответчиком 31.01.2006 договор об инвестиционной деятельности № 613 на строительство двухкомнатной квартиры № общей площадью 66,55 кв.м на 5-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 11ж//13ж//;Вж//Жж, со сроком передачи объекта капитальных вложений не позднее 2 квартала 2010 года. Истец осуществила капитальные вложения в размере руб. путём передачи векселей Сбербанка России и ООО «Компания СПЭЛС». Просила признать за ней право собственности на 10/1824 долей объекта незавершённого строительством.

ФИО7 заключил с ответчиком 29.12.2005 договор об инвестиционной деятельности № 5123 на строительство двухкомнатной квартиры № общей площадью 66 кв.м на 10-м этаже дома по ул. Куйбышева в г. Кургане, строительные оси 11ж//9ж//;Вж//Жж со сроком сдачи не позднее 3 квартала 2010 года. Истец во исполнение договора произвёл капитальные вложения в размере руб. посредством передачи векселей ООО «Компания СПЭЛС». Просил признать за ним право собственности на 10/1824 долей объекта незавершённого строительством.

Кроме того, истцы просили прекратить право собственности ООО «Корпорация СПЭЛС» на объект незавершенного строительством с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258 по ул. Куйбышева в г. Кургане, признать за ответчиком право собственности на 1699/1824 долей объекта незавершенного строительством.

Определениями суда от 07.04.2010, 19.04.2010 и 29.04.2010 гражданские дела по искам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 к ООО «Корпорация СПЭЛС» объединены в одно производство.

Решением суда от 19.07.2010 иски ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 к ООО «Корпорация СПЭЛС» удовлетворены, ФИО6 в иске отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 07.10.2010 решение суда от 19.07.2010 отменено в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушением норм материального права.

При новом судебном разбирательстве истцы ФИО12, ФИО9, представитель истцов ФИО13 по доверенностям исковые требования поддержали в полном объёме. Полагали, что в связи с признанием ООО «Корпорация СПЭЛС» банкротом и введении в отношении должника конкурсного производства при реализации объекта незавершённого строительства они не вернут уплаченные по договорам денежные средства и будут лишены вещного права на доли в объекте строительства.

Представитель ответчика ООО «Корпорация СПЭЛС» - ФИО14 по доверенности с иском не согласилась. Полагала, что исходя из условий совершённых сделок, их государственной регистрации между истцами и ООО «Корпорация СПЭЛС» заключены договоры участия в долевом строительстве дома, поэтому на данные правоотношения распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом указанным законом предусмотрено возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В свою очередь, исполнение обязательств застройщиком обеспечивается в силу закона залогом (ипотека) предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Следовательно, у истцов не могло возникнуть право общей долевой собственности на объект незавершённого строительством многоквартирного дома. Право собственности на объект незавершённого строительством многоквартирного дома зарегистрировано за ответчиком, поэтому спорный объект включен в конкурсную массу. Требования дольщиков и инвесторов подлежат удовлетворению после реализации имущества должника в ходе конкурсного производства.

Представитель третьего лица ФИО11 - ФИО15 по доверенности и представитель третьего лица ООО «Компания «СПЭЛС» - ФИО16 по доверенности исковые требования поддержали.

Представитель третьего лица ФИО10 - ФИО17 по доверенности с иском не согласился. Пояснил, что ФИО10 является кредитором ООО «Корпорация СПЭЛС», требования которой в размере руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Полагал, что признание за истцами права собственности повлечёт уменьшение конкурсной массы и ущемление прав других дольщиков, в том числе и ФИО10, расторгнувшей договор долевого участия в строительстве от 07.09.2006 № 1/06.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился. В письменном заявлении в удовлетворении исков не возражал, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Представители Управления Росреестра по Курганской области и Правительства Курганской области разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Третьи лица ФИО18, ФИО19 участие в судебном заседании не приняли.

Суд иски удовлетворил, постановив вышеуказанное решение.

В кассационных жалобах конкурсный управляющий ООО «Корпорация СПЭЛС» ФИО20 и представитель ФИО10 - ФИО21 просят решение суда отменить и принять новое решение об отказе в исках. Ссылаясь на доводы, изложенные в судебном заседании, выражают несогласие с выводом суда о возникновении у истцов права общей долевой собственности. Считают, что суд неправильно применил положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не исполнил обязательные для него указания суда кассационной инстанции после отмены решения суда от 19.07.2010. Полагают, что наличие между истцами и ООО «Корпорация СПЭЛС» правоотношений долевого участия в строительстве не влечёт возникновение общей долевой собственности дольщиков, такие последствия законом и договорами не предусмотрены. Право собственности на объект незавершённого строительством создаваемого многоквартирного дома в отсутствие договоров инвестирования принадлежит застройщику, право которого не оспорено. У дольщиков право собственности возникает после введения объекта недвижимости в эксплуатацию, передачи им объектов долевого строительства и государственной регистрации права собственности на такие объекты.

Представитель ФИО10 - ФИО21 считает, что признание за истцами права общей долевой собственности нарушает права других дольщиков ФИО10 и ФИО19 на объём заложенного имущества в сторону уменьшения, поскольку обязательство ответчика перед ними обеспечено залогом всего объекта незавершённого строительства. Кроме того, перераспределение долей в праве собственности на спорный объект недвижимости повлекло уменьшение конкурсной массы ООО «Корпорация СПЭЛС» и ущемление прав кредиторов должника.Считает, что суд необоснованно не принял определение Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010, имеющее преюдициальное значение для разрешения спора, по которому действия конкурсного управляющего ФИО20 по исключению объекта незавершённого строительства из конкурсной массы признаны несоответствующими Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В кассационной жалобе ФИО11 просит решение суда отменить. Выражает несогласие с разрешением дела без учёта заявленного им аналогичного иска.

В возражениях на кассационные жалобы ФИО10, ООО «Корпорация СПЭЛС» представитель истцов ФИО13 по доверенностям выражает согласие с решением суда.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела видно, что распоряжением Администрации (Правительство) Курганской области от 08.11.2005 № 363 для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями ООО «Корпорация СПЭЛС» был предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года площадью 0,5245 га с кадастровым номером 45:25: 07 03 09:172, месторасположением по ул. Куйбышева в г. Кургане. 08.11.2005 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ООО «Корпорация СПЭЛС» заключён договор аренды № 1043-з указанного земельного участка, 22.11.2005 произведена его государственная регистрация. Заказчик построил цокольный, первый и второй этажи жилого дома. 28.11.2006 Управлением ФРС по Курганской области за ООО «Корпорация СПЭЛС» зарегистрировано право собственности на незавершённый строительством объект площадью 11 382 кв.м с кадастровым (условным) номером 45-45-01/118/2006-258.

Администрацией города Кургана ответчику ООО «Корпорация СПЭЛС» 16.11.2005 было выдано разрешение № 232 на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу <...> на земельном участке № 45:25:07 03 09:0172, площадью 5245 кв.м сроком на три месяца, то есть по 16.02.2006. Позднее ответчику выдавалось еще два разрешения на строительство № 48 от 01.03.2006 сроком действия до 01.06.2006 и № 173 от 29.05.2006 со сроком действия до 31.12.2006.

В судебном заседании установлено, что в период с 27.09.2005 по 23.05.2006 между истцами и ООО «Корпорация СПЭЛС» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева в г. Кургане. Договоры зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Предметом договоров были указаны квартиры и нежилые помещения. В ряде случаев эти договоры были поименованы как договоры инвестирования. Проанализировав условия всех договоров, суд пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе эти договоры являются договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, следовательно, возникшие между сторонами правоотношения должны регулироваться нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании подтвердились доводы истцов о том, что они обязательства по оплате строительства выполнили в полном объёме, что застройщиком не оспаривалось. В свою очередь, ООО «Корпорация СПЭЛС» обязательства по договорам не исполнила. Многоквартирный жилой дом по ул. Куйбышева в г. Кургане в установленные сроки не был построен и введён в эксплуатацию. Незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по ул. Куйбышева в г. Кургане, 28.11.2006 зарегистрирован на праве собственности за ответчиком ООО «Корпорация СПЭЛС». Застройщиком возведены цокольный, первый и второй этажи дома в незавершённом виде. Строительство жилого дома приостановлено с 01.01.2007. Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.04.2010 ООО «Корпорация СПЭЛС» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 218, пп. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, чьи права нарушены, вправе защищать свои права путем обращения в суд с иском о признании права.

В силу положений ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

С учетом изложенных обстоятельств дела и приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав истцы, надлежащим образом исполнившие обязательства по договорам путем внесения платы за квартиры и нежилые помещения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам со стороны ООО «Корпорация СПЭЛС», а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Указанная позиция суда первой инстанции соответствует требованиям гражданского законодательства и не входит в противоречие с положениями ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом со ссылкой на акт обследования объекта незавершенного строительством ФГУП «Ростехинвентаризация» от 13.10.2006 установлен единственно возможный принцип расчета размера долей исходя из процентного показателя степени готовности объекта, который не оспаривается сторонами. Принимая во внимание вышеизложенное, суд законно и обосновано признал право общей долевой собственности сторон на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по ул. Куйбышева в г. Кургане.

Доводы кассационных жалоб о неправильном применении норм ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ненадлежащей правовой оценке обстоятельств дела и представленных доказательств не могут быть приняты в силу их несостоятельности. Отказ суда в объединении с настоящим делом иска ФИО11 не является основанием для отмены решения суда и не препятствует ФИО11 в рассмотрении его иска в рамках другого дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 7 декабря 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО10, ФИО11, ООО «Корпорация СПЭЛС» - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи