Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истцов ФИО4, ФИО5 на решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Признать незаконными требования ТСЖ «Широтная-96» по взысканию с ФИО4, ФИО5 коммунальных платежей.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плехановой С.В., объяснения истицы ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителей ответчика ТСЖ «Широтная-96» - ФИО6, ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд, с учетом увеличения исковых требований, к ТСЖ «Широтная-96» о признании незаконными требования ТСЖ «Широтная-96» по взысканию целевых взносов на строительство незавершенного объекта, оплаты охраны объекта и коммунальных платежей, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, понуждении к заключению договора на оплату коммунальных услуг, обязании не препятствовать проведению ремонтных работ и дальнейшему проживанию в трехкомнатной квартире.

Требования мотивировали тем, что истцы являются собственниками по ? доли трехкомнатной квартиры № , общей площадью 100,06 кв.м, расположенной в объекте незавершенном строительством на 4 этаже десятиэтажного кирпичного дома, назначение: жилое, адрес объекта: на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 13.09.2007 года. Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 27.05.2008 года на ООО «Тюмень-ЛУКойл-Строй» (застройщик) возложена обязанность сдать в эксплуатацию объект долевого строительства - десятиэтажный кирпичный дом, расположенный по адресу: 01.09.2010 года ООО «Тюмень-ЛУКойл-Строй» передал объект незавершенного строительства ТСЖ «Широтная-96», созданному дольщиками 18.04.2008 года для окончания строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию. В настоящее время истцам выставлен долг по оплате целевых взносов на строительство, охрану объекта незавершенного строительством, коммунальных платежей, накопившийся за период с 2008 года по 2011 год, детализацию долга ответчик не предоставляет, коммунальные платежи принимать отказывается. Со стороны ТСЖ идут угрозы, чинятся препятствия доступу в квартиру, отключают электроэнергию.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, на исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Истица ФИО5 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по изложенным в иске основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика ТСЖ «Широтная-96» ФИО8 иск не признала, пояснив, что размер целевого взноса был определен по протоколу общего собрания членов ТСЖ 02.09.2008г., Фактические затраты на капитальное строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома в период с 01.05.2008г. по 01.07.2011г. составили, согласно отчетам, на каждую квартиру, также ТСЖ несло затраты на текущее содержание дома. Решением собрания от 30.08.2010г. было постановлено - не выдавать акты должникам.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования также не признала, пояснила, что по всем поставленным коммунальным услугам имеются акты сверки с поставщиками выполненных работ.

Представитель третьего лица Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства в судебное заседание не явился, был извещен.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласились истцы, в кассационной жалобе просят об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В кассационной жалобе указывают, что судом были неверно установлены фактические обстоятельства дела, в частности суд указал, что дом не введен в эксплуатацию, и истцы собственниками жилого помещения по смыслу ст. 15 ЖК РФ не являются, в то время как ответчиком было предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2011г., в связи с чем, истцами было заявлено требование о передаче квартиры по акту приема-передачи. В связи с неправильным определением фактических обстоятельств дела судом был сделан неверный вывод о том, что квартира не соответствует понятию «жилое помещение» и не должна быть передана по акту приема-передачи, отсутствуют основания для заключения договора на оплату коммунальных услуг, пользование коммунальными услугами при проведении ремонтных работ является незаконным.

Заявители кассационной жалобы полагают, что обязанность передачи квартиры по акту приема передачи предусмотрена Уставом ТСЖ «Широтная-96», ст. 8, ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Также выражают несогласие с размером расходов, которые указывает ответчик, полагают их необоснованными. Указывают, что в нарушении рекомендаций судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, ответчик не представил суду надлежащим образом оформленный расчет задолженности за спорный период с указанием оснований и платежных документов, на основании которых он был составлен. Полагают ненадлежащим доказательством протокол № 7 от 18.04.2008г. общего собрания ТСЖ «Широтная-96», указывая, что ТСЖ «Широтная-96» как юридическое лицо появилось лишь 20.05.2008г., также считают, что протоколом № 3 от 30.08.2011г. не могут утверждаться финансовые затраты 2009 года. Между тем, выражают согласие оплатить расходы, понесенные ТСЖ «Широтная-96» после 01.09.2010г., с момента передачи объекта незавершенного строительства.

Истец ФИО4, представитель третьего лица Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 25 октября 2007 года истцам принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли) доля в виде трехкомнатной квартиры № общей площадью 100,06 кв.м., расположенная в объекте незавершенном строительством на четвертом этаже десятиэтажного кирпичного дома по адресу: (л. <...>). 18 апреля 2008 года было создано ТСЖ «Широтная-96» предметом деятельности которого, в том числе, является завершение строительства указанного выше дома, ввода его в эксплуатацию, передачи членам товарищества жилых и нежилых помещений в собственность согласно договорам долевого участия и вкладам, внесенным для завершения строительства, а также совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (л. д. 51-62).

Отказывая в удовлетворении требования об обязании ТСЖ «Широтная-96» передать истцам по акту приема-передачи спорную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что истцы собственниками жилого помещения не являются, квартира им в собственность не передавалась, следовательно, требование не может быть удовлетворено.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Согласно требованиям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с условиями договора № от , заключенного между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и ФИО4, ФИО5, стороны договорились объединить имущество, усилия и средства для совместного долевого строительства 4-го подъезда жилого дома по , объем долевого участия истцов составляется равные доли на трехкомнатную квартиру № (по проекту) общей площадью 100,06 кв.м. на четвертом этаже (л. д. 8). В соответствии с пунктом 1.5 Договора Общество взяло на себя обязательство предоставить дольщикам квартиру не позднее 2 квартала 2002 года, фактом передачи квартиры дольщикам является подписание сторонами договора передачи доли. 01 сентября 2010 года между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и ТСЖ «Широтная-96» заключено соглашение о передаче ТСЖ «Широтная-96» незавершенного строительством жилого дома по для окончания строительства и ввода в эксплуатацию (л. д. 19).

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, жилой дом по адресу: введен в эксплуатацию 28 июля 2011 года, следовательно, оснований для отказа ТСЖ «Широтная-96» в передаче истцам квартиры по акту приема-передачи не имеется. Ссылка ответчика на протокол № 3 собрания дольщиков ТСЖ «Широтная-96» от 30 августа 2011 года в части отказа в выдаче дольщикам, имеющим задолженность по целевым взносам на достройку дома и коммунальным платежам, акта передачи доли в собственность до полного погашения задолженности, не может быть принята во внимание, поскольку не основана на законе.

Ответчик не лишен возможности в случае отказа истцов в оплате расходов на достройку дома обратиться в суд за разрешением данного спора, однако данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в передаче истцам доли в виде квартиры по акту приема-передачи.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обязании ТСЖ «Широтная-96» передать квартиру истцам по акту приема-передачи нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части решение подлежит отмене с постановлением в отмененной части нового решения об удовлетворении требования.

Доводы заявителей кассационной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда положенные в основу оспариваемых судебного акта не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Иное толкование заявителем положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Ссылка в кассационной жалобе на положения ст. 8, ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является несостоятельной, поскольку на возникшие правоотношения положения данного Закона не распространяются.

Принимая во внимание изложенное, кассационную жалобу ФИО4 и ФИО5 следует удовлетворить частично.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 14 сентября 2011 года в части отказа в удовлетворении требований ФИО4 и ФИО5 об обязании ТСЖ «Широтная-96» передать истцам квартиру по акту приема-передачи отменить, принять в отмененной части новое решение.

Обязать ТСЖ «Широтная-96» передать ФИО4 и ФИО5 по акту приема-передачи жилое помещение – трехкомнатную квартиру № общей площадью 100, 06 кв.м., расположенную по адресу: .

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: