Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по кассационной жалобе Мут Е.В. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 29 августа 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Мут Е.В. к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом Саратовской области, Маркелову В.С. о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворены встречные исковые требования Маркелова В.С. к Мут Е.В., ТСЖ «Гармония» об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения Мут Е.В., ее представителя адвоката Пегасовой Н.М. (ордер №783 от 19.10.2011 года), просивших удовлетворить жалобу, представителя ТСЖ «Гармония» - Савиновой Г.И., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Маркелова В.С. – Полякова В.Н. (доверенность в порядке передоверия от 23.05.2011 года), просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Мут Е.В. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом Саратовской области, Маркелову В.С., в котором просила признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от 21.11.2008 г. земельного участка площадью 3223 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: , территория песчаного карьера, заключённый между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Маркеловым В.С. в части предоставления Маркелову В.С. земельного участка площадью 1566 кв.м., применить последствия недействительности ничтожной сделки и прекратить зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничение (обременение) право аренды Маркелова В.С. на земельный участок площадью 3223 кв.м., расположенный по адресу: , территория песчаного карьера, кадастровый номер №, запись регистрации № от 07.12.2010 г. В обоснование требований указала, что является собственником и членом ТСЖ «Гармония», в состав которого входят собственники жилых помещений многоквартирных домов №. Указанные жилые дома построены в виде единого комплекса застройки и введены в эксплуатацию в 2008 г. Строительство домов осуществлено на земельном участке площадью 9718 кв.м., кадастровый номер №, предоставленном ЗАО «С.» в аренду для завершения строительства комплекса застройки распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области № № от 06.03.2008 г. в границах согласно кадастровому плану от 27.04.2005 г. №. 19.09.2008 г. администрацией г. Саратова утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: , территория песчаного карьера, которым обозначены границы участка для строительства трех многоквартирных домов. Комплекс застройки жилых домов на отведенном земельном участке площадью 9718 кв.м. был построен в соответствии с экспликацией зданий и сооружений, содержащейся в проектной документации, и на основании градостроительного плана земельного участка, утвержденного 19.09.2008 г. администрацией г. Саратова. Согласно названной экспликации в состав застройки, помимо жилых домов, вошли и другие объекты, предназначенные для эксплуатации данных домов: автостоянка, подземные хозблоки, площадка отдыха и детская площадка, гостевая площадка для автомашин, хозяйственная площадка, площадка для мусороконтейнеров, малые архитектурные формы, ограждение. 30.07.2008 г. и 31.12.2008 г. дома № приняты в эксплуатацию. Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию выданы в 2006 г. и 2008 г. Передача жилых помещений собственникам в обозначенных домах производилась застройщиком актами приема-передачи, начиная с марта 2007 г. В силу положений ст. 36 ЖК РФ и с учетом перечисленных обстоятельств, земельный участок площадью 9718 кв.м. с момента ввода домов в эксплуатацию является общей собственностью собственников помещений в многоквартирных домах № по . Следовательно, Мут Е.В. имеет право на долю в общей собственности на земельный участок площадью именно 9718 кв.м. Однако, данное право Мут Е.В. нарушено заключением с Р.Д.С. на основании распоряжения № № от 10.11.2008 г. Комитетом по управлению имуществом Саратовской области договора аренды на 49 лет земельного участка, площадью 3223 кв.м., часть из которого площадью 1556 кв.м. принадлежит собственникам жилых помещений и занята местами общего пользования. Согласно договору замены стороны в обязательстве от 07.12.2010 г. в настоящее время арендатором земельного участка является Маркелов В.С.

Маркелов В.С. обратился со встречным иском к Мут Е.В., ТСЖ «Гармония», в котором просит обязать Мут Е.В. и ТСЖ «Гармония» устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 3223 кв.м., переданным ему в аренду на основании договора аренды № от 21.11.2008 г., договора замены стороны в обязательстве от 30.11.2010 г., а именно: освободить проезд на земельный участок путем снятия самовольно установленного забора, освободить земельный участок от автомашин. В обоснование указал, что 18.01.2005 г. Комитет по управлению имуществом Саратовской области заключил договор аренды земельного участка площадью 21383 кв.м. с ЗАО «У.О.Р.», затем данный земельный участок был разделен на два земельных участка, площадью 11665 кв.м. и площадью 9718 кв.м. 17.06.2005 г. между ЗАО «У.О.Р.» и ЗАО «С.» был заключен договор замены стороны в обязательстве. 14.03.2008 г. между ЗАО «С.» и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области был заключен новый договор аренды сроком на 1 год. В апреле 2008 г. земельный участок площадью 9718 кв.м. был разделен на два земельных участка площадью 8152 кв.м. и 1556 кв.м. Формирование земельного участка площадью 8152 кв.м. в виде объекта общей долевой собственности по было проведено 24.08.2010 г. 04.08.2010 г. земельный участок площадью 3223 кв.м. был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного пользования: для строительства и размещения автостоянки, 10.11.2008 г. данный земельный участок был предоставлен в аренду Рябовой Д.С., 24.08.2010 г. был изменен вид разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянок. 03.11.2010 г. Р.Д.С. и П.В.А. заключили договор замены стороны в обязательстве, 30.11.2010 г. такой договор был заключен между П.В.А. и Маркеловым В.С., зарегистрирован данный договор 07.12.2010 г. ТСЖ «Гармония» и Мут Е.В. чинят препятствия в использовании земельного участка, предоставленного Маркелову В.С. на праве аренды. Собственники помещений многоквартирных домов имеют право на участок площадью 8152 кв.м., назначение которого для эксплуатации жилых домов. Участок площадью 9718 кв.м. был предоставлен для строительства и прекратил своё существование с 08.04.2008 г., когда был произведен его раздел. Так как собственников в многоквартирных домах на момент раздела земельного участка не было, то и земельный участок не мог находиться в общей долевой собственности собственников помещений дома.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В кассационной жалобе Мут Е.В. ставится вопрос об отмене и принятии нового решения, которым удовлетворить исковые требования Мут Е.В. к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Маркелову В.С. о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, в удовлетворении встречного иска Маркелова В.С. к ТСЖ «Гармония» об устранении препятствий в пользовании земельным участком для размещения автостоянки отказать.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме в соответствии с п. 2 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного акта по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, 21.06.1999 г. постановлением администрации г. Саратова № ЗАО «С.» в срочное пользование на 2 года предоставлен земельный участок площадью 2,1383 га для проектирования и строительства двух 9 этажных жилых домов, 10 этажного двухсекционного жилого дома и котельной на территории песчаного карьера по (л.д.).

17.07.2000 г. постановлением мэра г. Саратова № данный земельный участок изъят у ЗАО «С.» на основании добровольного отказа и передан ЗАО «У.О.Р.» (л.д.).

Постановлением мэра г. Саратова от 16.04.2003 г. № в указанное постановление были внесены изменения, слова «для проектирования и строительства двух 9 этажных жилых домов, 10 этажного двухсекционного жилого дома и котельной» заменены на слова «для проектирования и строительства комплекса застройки, состоящего из жилых домов переменной этажности с крышными котельными» (л.д.).

18.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «У.О.Р.» заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер № площадью 21383 кв.м. по (л.д.).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01.04.2005 г. № указанный земельный участок площадью 21383 кв.м. разделен на два земельных участка площадью 11665 кв.м. и 9718 кв.м. (л.д.).

Дополнительным соглашением от 11.05.2005 г. внесены изменения в договор аренды от 18.01.2005 г. участки площадью 11665 кв.м. и 9718 кв.м. переданы в аренду ЗАО «У.О.Р.» (л.д.).

17.06.2005 г. между ЗАО «У.О.Р.» и ЗАО «С.» заключен договор замены стороны в обязательстве, по которому права на земельный участок площадью 9718 кв.м. кадастровый номер № перешли ЗАО «С.» (л.д.).

Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию выданы в 2006 и 2008 годах (л.д.).

Дома № приняты в эксплуатацию 30.07.2008 г. (л.д.), дом № принят в эксплуатацию 31.12.2008 г. (л.д.).

До получения акта приемки законченного строительством объекта ЗАО «С.» 17.12.2007 г. согласовало изъятие земельного участка площадью 1566 кв.м. из общей площади земельного участка 9718 кв.м. (л.д.).

14.02.2008 г. Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова информировал о предоставлении земельного участка площадью 3223 кв.м. по для размещения автостоянки (л.д.).

Однако данный земельный участок площадью 1566 кв.м. не был поставлен на кадастровый учет.

14.03.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «С.» был заключен договор аренды сроком 1 год земельного участка площадью 9718 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.).

08.04.2008 г. распоряжением Комитета по управлению имуществом № № земельный участок с кадастровым номером № площадью 9718 кв.м. по , территория песчаного карьера, разделен на земельные участки площадью 1566 кв.м. и 8152 кв.м. (л.д.).

Утвержден акт о выборе земельного участка для размещения автостоянки площадью 3223 кв.м. с Р.Д.С.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.11.2008 г. № № Р.Д.С. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером № по , на территории песчаного карьера, площадью 3223 кв.м. для строительства и размещения автостоянки (л.д.).

21.11.2008 г. с Р.Д.С. заключен договор аренды данного земельного участка, который был зарегистрирован 02.11.2010 г. (л.д.).

02.02.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «С.» заключается дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.03.2008 г., согласно которому в аренду ЗАО «С.» передаётся земельный участок площадью 8152 кв.м., а не 9718 кв.м. (л.д.).

08.10.2010 г. между администрацией МО «Город Саратов» и Р.Д.С. заключено соглашение, которым изменили кадастровый номер земельного участка (л.д.).

03.11.2010 г. по договору замены стороны в обязательстве Р.Д.С. передала право аренды земельного участка площадью 3223 кв.м. П.В.А. (л.д.).

30.11.2010 г. между П.В.А. был заключен договор замены стороны в обязательстве по условиям которого он передал права на данный земельный участок Маркелову В.С. (л.д.).

Установив вышеназванные обстоятельства, в качестве значимых обстоятельств, с которым суд связал вывод об отказе Мут Е.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции определил момент возникновения права собственности на жилые помещения у собственников в многоквартирном жилом доме.

Между тем, суд первой инстанции оставил без внимания доводы истицы Мут Е.В. о том, что комплекс застройки жилых домов на отведенном земельном участке площадью 9718 кв.м. был построен в соответствии с экспликацией зданий и сооружений, содержащейся в проектной документации, и на основании градостроительного плана земельного участка, утвержденного 19.09.2008 года администрацией г. Саратова, что подтверждает утверждение истицы о том, что указанный спорный земельный участок был выделен под обслуживание, эксплуатацию и благоустройство застройки жилого комплекса.

Так, согласно экспликации зданий и сооружений, содержащейся в проектной документации, в состав застройки, помимо жилых домов, вошли и другие объекты, предназначенные для эксплуатации данных жилых домов: автостоянка, подземные хозблоки, площадка для отдыха и детская площадка, гостевая площадка для автомашин, хозяйственная площадка, площадка для мусороконтейнеров, малые архитектурные формы и ограждение.

Вышеназванный жилой комплекс, в том числе содержащий детскую площадку, гостевую площадку для автомашин, площадку для мусороконтейнеров, окончен строительством и сдан в эксплуатацию на земельном участке площадью 9718 кв.м. 30.07.2008 года и 31.12.2008 года, фактически выстроен до того, как распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.04.2008 года земельный участок площадью 9718 кв.м. был разделен на участок площадью 8152 кв.м. и 1566 кв.м.

В настоящее время, перечисленные сооружения находятся на отведенном в аренду земельном участке, принадлежащем Маркелову В.С. на праве аренды, чем нарушены права собственников многоквартирной жилой застройки.

Следует отметить, что дополнительное соглашение от 02.02.2009 года к договору аренды №, которым была изменена площадь земельного участка с 9718 кв.м. на 8152 кв.м, является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, а земельный участок площадью 1566 кв.м. не поставлен на кадастровый учет. Данное обстоятельство в силу ст. 11.4 Земельного кодекса РФ свидетельствует о том, что разделения земельного участка площадью 9718 кв.м. юридически не произошло, а потому фактическое изъятие части земельного участка площадью 1566 кв.м. при указанных выше обстоятельствах является незаконным, противоречит нормам права.

С учетом приведенных норм материального права и установленных обстоятельств, судебная коллегия считает, что независимо от момента регистрации права собственности первого собственника на жилое помещение в комплексе застройки, публично-правовое образование (Комитет по управлению имуществом Саратовской области на 08.04.2008 года) не имело права распоряжаться частью участка площадью 1566 кв.м., занятой объектами, необходимыми для эксплуатации жилого комплекса.

При этом размер земельного участка, право на долю в котором принадлежит и истице, определяется наличием и местоположением на земельном участке, помимо жилого дома, в силу ст. 36 ЖК РФ элементов озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов, являющихся местами общего пользования.

Согласно проектной документации (экспликацией зданий и сооружений), градостроительного плана от 19.09.2008 года, топографо-геодезическим материалом ООО «ЗФ "В."», заключения судебной экспертизы от 27.07.2011 года спорная часть земельного участка площадью 1556 кв.м. занята объектами, предназначенными для обслуживания жилого комплекса (детская площадка, мусорные контейнеры, парковка для машин жильцов) (л.д.).

Как следует из выводов судебной землеустроительной экспертизы от 27.07.2011 года, наложение земельного участка площадью 3223 кв.м. (переданного в аренду) с земельным участком площадью 9718 кв.м составляет 1566 кв.м. и относится к местам общего пользования, что подтверждает вывод о том, что спорная часть участка предназначена для эксплуатации и обслуживания жилого комплекса.

Выводы повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Г.М., не могут быть приняты во внимание, поскольку при определении размера земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания жилой застройки, была рассчитана площадь, необходимая для озеленения, другие факторы не учитывались. Кроме того, установление размера участка, его расчет, необходимые для эксплуатации жилого комплекса, его размеры установлены в соответствии с градостроительным планом и правоустанавливающими документами, земельный участок уже сформирован.

Как следует из положений п.4 ст. 43 ГрК РФ, размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий.

В соответствии с п.9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе, определявших местоположение границ земельного участка при его оформлении.

В связи с чем, сформированный застройщиком и поставленный на кадастровый учет для строительства комплекса жилой застройки земельный участок площадью 9718 кв.м. не требует повторного формирования для целей его передачи после окончания строительства в общую долевую собственность.

Не основан на положениях ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» вывод суда о том, что возникновение права общей собственности на земельный участок под многоквартирный дом связан с видом разрешенного использования участка, а не с моментом постановки его на кадастровый учет.

Не соглашается судебная коллегия и с выводом суда о том, что оспариваемый договор аренды с Р.Д.С. от 21.11.2008 года заключен до принятия 29.12.2008 года последнего дома в эксплуатацию, поскольку право аренды Р.Д.С. на земельный участок площадью 3223 кв.м. и замена стороны в договоре аренды на П.В.А. были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в ноябре 2010 года, замена стороны в договоре аренды на Маркелова В.С. зарегистрирована 07.12.2010 года.

В связи с чем, договор аренды земельного участка площадью 3223 кв.м. с Р.Д.С. и договоры замены стороны в обязательстве считаются заключенными в силу ст. 433 ГК РФ только в ноябре-декабре 2010 года, то есть в то время, когда участок под многоквартирными домами по уже находился в собственности собственников помещений в этих домах.

Поскольку Комитетом по управлению имуществом Саратовской области не предоставлено в суд доказательств законности и обоснованности изъятия земельного участка площадью 1556 кв.м. и формирования земельного участка для эксплуатации жилых домов площадью 8152 кв.м., требования о ничтожности договора № от 21.11.2008 года аренды земельного участка площадью 3223 кв.м. в части предоставления земельного участка площадью 1566 кв.м. в соответствии со ст. 167 ГК РФ подлежат удовлетворению в связи с вышеназванными нарушениями закона.

При таких обстоятельствах, изъятие земельного участка, а в дальнейшем, предоставление его части в аренду нарушает права Мут Е.В., как собственника жилых помещений в многоквартирной жилой застройки.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10\22 в случае, если в результате действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что требования Мут Е.В. о признании договора аренды недействительными, применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению, а во удовлетворении встречных требований Маркелова В.С. к Мут и ТСЖ «Гармонная» об устранении препятствий в пользовании земельным участком в силу ст. 3 ГПК РФ следует отказать.

Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по делу, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства, позволяющие принять новое решение, не передавая дело в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 29 августа 2011 года отменить.

Принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Мут Е.В..

Признать недействительным (ничтожным) договор № от 21.11.2008 г. аренды земельного участка площадью 3223 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: , территория песчаного карьера, заключённый между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Маркеловым В.С. в части предоставления Маркелову В.С. земельного участка площадью 1566 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничение (обременение) - право аренды Маркелова В.С. на земельный участок площадью 3223 кв.м., расположенный по адресу: , территория песчаного карьера, кадастровый номер №, запись регистрации № от 07.2.2010 года.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Маркелова В.С. об обязании Мут Е.В. и ТСЖ «Гармония» устранить препятствия в пользовании земельным участком по адресу: , территория песчаного карьера, кадастровый номер №.

Председательствующий

Судьи