Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 15 июня 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Индустриального районного суда города Перми от 18 апреля 2011 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Веретновой О. А., объяснения представителя истца С., представителя ответчика Н., судебная коллегия

Установила:

ФИО1 предъявил иск ОАО «***» и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи № 93 от 13 июля 2010 года квартиры, расположенной по адресу **** и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что он проживает в этой квартире по договору найма жилого помещения № 528 от 26 декабря 2003 года, заключенному на основании ранее действующего договора № 68 от 01 февраля 1993 года и соглашения от августа 1988 года. В ноябре 2010 года ему стало известно о том, что квартира продана за 1 560 000 руб. Этот договор купли-продажи является недействительной сделкой в силу ее оспоримости, поскольку в нем не указано на существенное условие - его право пользования на основании договора найма от 26 декабря 2003 года. Кроме того, акт приема - передачи ответчиками оформлен не был, поскольку по договору найма квартира была передана ему и назад ОАО «***» им не передавалась. Помимо этого, сделка не была одобрена Советом директоров ОАО «***».

Истец участия в судебном заседании не принимал.

Его представитель просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика - ОАО «***» - иск не признал, указав, что договор купли-продажи квартиры прав истца не нарушает, а указанные им основания -недостаточны для признания договора недействительным.

Ответчик ФИО2 участие в судебном заседании не принимала.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая на то, что оспариваемый договор купли-продажи не соответствует закону, поскольку в нем не указано право пользование истца квартирой, в силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд мог по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Суд не дал оценки представленным доказательствам о том, что договор найма действует с 2003 года по настоящее время, истец в квартире проживает, вносит коммунальные платежи.

Суд не дал оценки договору найма, выписке из протокола заседания членов Совета директоров ОАО «***» от 14 марта 2006 года, отсутствии доказательств об отмене принятого решения, переписке между ОАО «***» и ФИО1 и пункту 13.17 Устава Общества.

Не основан на доказательствах вывод суда о том, что ФИО1, заявляя о недействительности сделки вследствие неодобрения сделки Советом директоров, является ненадлежащим истцом.

Суд не дал оценки факту нарушения ОАО «***» ранее принятых обязательств по заключенному договору найма жилого помещения, отсутствию доказательств проживания истца на незаконном основании, определению суда о приостановлении производства по делу о признании истца утратившим право пользования жилым помещением.

Судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в том, что надлежащим образом не была извещена ответчик ФИО2

В отзыве представитель ответчика просил доводы, изложенные в кассационной жалобе отклонить, решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в ней ( пункт 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему:

Судом установлено, что 13 июля 2010 года между ОАО «***» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ****. Договор зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 20 июля 2010 года (свидетельство о государственной регистрации, л.д. 6).

Согласно договору (п. 2) указанная квартира на момент заключения договора купли-продажи принадлежала продавцу - ОАО «***», на основании свидетельства о государственной регистрации права № ** от 04 мая 2005 года.

На спорной жилой площади с 2003 года до настоящего времени проживает истец ФИО1

Пункт 5 Договора купли-продажи содержит указание о наличии в квартире проживающего лица - ФИО1

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Исходя из анализа приведенных выше правовых норм, подлежащих применению в спорных правоотношениях, в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о существенном условии договора в точном смысле статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не свидетельствует о недействительности договора, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд обоснованно указал на то, что ФИО1, не являясь стороной оспариваемого им договора купли-продажи, не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой в целом по заявленному им основанию, поскольку наличие либо отсутствие у него права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

Как усматривается из материалов дела в 1988 году между Пермским заводом аппаратуры дальней связи, профсоюзным комитетом с одной стороны и ФИО1 - с другой был заключен договор, по условиям которого ФИО1 был направлен на временную работу сроком на три года в ПСО, по окончанию срока действия договора ФИО1 должен был уволиться из ПСО, а Пермский завод аппаратуры дальней связи предоставить ему однокомнатную квартиру ( л.д.11).

01 февраля 1993 года Пермский завод аппаратуры дальней связи и ФИО1 был заключен договор о предоставлении квартиры работнику, отработавшему в ПСО три года (л.д.12).

26 декабря 2003 года между ОАО «***» и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения по улице ****. Срок действия договора - до подписания договора купли-продажи. 14 декабря 2004 года квартира по акту передана ФИО1

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, считается, что этот договор заключен на пять лет.

Поскольку договором срок его действия определен датой подписания акта приема -передачи квартиры, то пятилетний срок начинается с 14 декабря 2004 года и заканчивается 14 декабря 2009 года.

В соответствии с абзацем 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее, чем за три месяца до истечения договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или на иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Из материалов дела усматривается, что 05 августа 2009 года ОАО «***» уведомил ФИО1 о намерении продать квартиру и о выставлении ее на продажу с 15 декабря 2009 года.

Условия, на которых ФИО1 намеривался приобрести квартиру (рассрочка платежа на 30 лет) Советом директоров ОАО «***» была отклонена.

Поскольку между ОАО «***» и ФИО1 договор купли-продажи квартиры заключен не был, ОАО «***», как собственник жилого помещения, выставило квартиру на продажу, ее купила П.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный ответчиками был исполнен, переход права собственности на квартиру за ФИО2 - зарегистрирован.

Исходя из установленных фактических обстоятельств, анализа действующего гражданского законодательства, регулирующего порядок и условия признания недействительной оспоримой сделки, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оснований для признания заключенного ответчиками договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки, отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд не оценил доказательства об отсутствии одобрения Советом директоров ОАО «***» состоявшейся сделки, не состоятельны, поскольку, как следует из материалов дела, в соответствии с подпунктом 36 пункта 13.2 Устава Общества Совет директоров в протоколе заочного голосования сделку одобрил. То обстоятельство, что ранее Совет директоров принимал решение о продаже квартиры ФИО1, не свидетельствует о незаконности решения об одобрении сделки по продаже квартиры ФИО2, поскольку Уставом Общества не предусмотрена необходимость отмены ранее принятого решения. Кроме того, ФИО1 не является акционером ОАО «***», в связи с чем, он не является надлежащим истцом по данному требованию.

Доводы кассационной жалобы о нарушении норм процессуального права, выразившиеся в отсутствии в материалах дела сведений о надлежащем извещении ответчика ФИО2 во внимание судебной коллегией не принимаются, поскольку не свидетельствуют о нарушении процессуальных прав истца ФИО1, а доказательств того, что он вправе выступать от имени ФИО2 в защиту ее прав им не представлено. Кроме того, ответчик ФИО2 состоявшееся решение не оспаривает.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда, им дана надлежащая правовая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

Поскольку суд первой инстанции правильно установил все необходимые для разрешения спора обстоятельства и правильно применил нормы материального и процессуального права, у судебной коллегии отсутствуют предусмотренные статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятого судом решения.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Индустриального районного суда города Перми от 18 апреля 2011 года по доводам, изложенным в кассационной жалобе ФИО1, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: