Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя ОАО «НБД Банк» ФИО1, представителя ТУФА по УГИ ФИО2, представителя ЗАО «Зареченское» ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица ФИО5, представителя ответчика ФИО6 адвоката Меркурьева И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 августа 2010 года гражданское дело

по кассационной жалобе ФИО1, представляющей интересы ОАО «НБД-Банк» на основании доверенности, по кассационной жалобе ФИО7

на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 мая 2010 года

по иску ОАО «НБД-Банк» и ФИО7 к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское», ФИО6 о признании торгов и результатов торгов недействительными, о признании недействительным протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 10.11.2009 года, протокола о результатах торгов; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, о применении последствий недействительности сделки, об обязании ФИО6 возвратить имущество; об обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» возвратить ФИО6 *** рублей.

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

установила:

ОАО «НБД-Банк» обратилось в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» и ФИО6 о признании торгов недействительными, о признании недействительным протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от *** года, протокола о результатах торгов; о признании недействительным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки, с иском к ЗАО «Зареченское», Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ФИО6, о признании торгов и результатов торгов недействительными, о признании недействительным договора купли-продажи и о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества; об обязании ФИО6 возвратить имущество; об обязании территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» возвратить ФИО6 *** рублей.

ФИО7 обратился в суд с аналогичным иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» и ФИО6

Определением судьи от 13 апреля данные иски объединены в одно производство (***).

В обоснование иска представитель ОАО «НБД-Банк» ФИО1 (по доверенности) указала на следующие обстоятельства:

10.10.09г. в газете «Нижегородские Новости» было опубликовано сообщение о том, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в лице поверенной организации ЗАО «Зареченское» проводит торги в форме открытого аукциона по продаже имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м,. и здание сарай (мастерская № ***, нежилое), площадью *** кв.м, расположенных по адресу: ***.

*** г. ОАО «НБД-Банк» оплатило сумму задатка в размере *** рублей и оформило заявку на участие в торгах.

Согласно заявке и объявлению о проведении торгов (публикация в газете «Нижегородские Новости» от 10.10.09г.) место проведения торгов было обозначено по адресу: <...>. Торги назначены на 10.11.09г. в 10 часов по московскому времени. В назначенное время представители ОАО «НБД-Банк» прибыли на место, указанное в публичном извещении о проведении торгов, но торги были проведены без участия представителей ОАО «НБД-Банк». Победителем аукциона признан ФИО6

Истец считает, что при проведении торгов было нарушено действующее законодательство, в результате чего ОАО «НБД-Банк» незаконно лишено права участия в торгах и приобретения недвижимого имущества, в котором было заинтересовано.

По мнению истца, организатором проведения торгов – ЗАО «Зареченское» при проведении торгов были допущены следующие нарушения: не было указано конкретное место проведения торгов (номер кабинета), в котором должны проводиться торги. Здание, находящееся по указанному в информационном сообщении адресу, является многоэтажным; кроме ЗАО «Зареченское» в указанном здании располагаются многочисленные офисы различных организаций (всего около 12 различных фирм), поэтому организатору торгов необходимо было указать конкретное место проведения торгов. Принятие заявки ОАО «НБД-Банк» об участии в торгах осуществлялось в кабинете, расположенном на третьем этаже здания. Какой-либо информации о том, что сам аукцион будет проходить в другом месте (кабинете, расположенном на другом этаже), не было предоставлено ни в момент оформления (принятия) заявки, ни позднее. Доступ на каждый из этажей здания является ограниченным, поскольку на каждом этаже установлена железная дверь. Вход на третий этаж, на котором располагается офис ЗАО «Зареченское» и где принималась заявка на участие в торгах от ОАО «НБД-Банк», был закрыт на кодовый замок, на звонки в дверь никто не отвечал. Объявлений об ином месте проведения торгов вывешено не было; сотрудники ЗАО «Зареченское», которые должны были и могли известить представителей банка об изменении места проведения торгов, отсутствовали; информация об изменении места проведения торгов не была заблаговременно доведена до ОАО «НБД-Банк» и другими способами. В результате ненадлежащей информации о проведении торгов представители банка в 10 часов 08 минут вместе с сотрудником одной из фирм, расположенных на втором этаже здания, лишь случайно попали на второй этаж здания, т.к. доступ на второй этаж также был ограничен (установлена железная дверь с замком, дверь была заперта на ключ). Впоследствии выяснилось, что торги проходили именно на втором этаже и в 10.08 по московскому времени были уже окончены (признаны состоявшимися). Представители ОАО «НБД-Банк» ФИО8. и ФИО9, согласно доверенностям, имели право торговаться на аукционе от имени ОАО «НБД-Банк» в пределах *** рублей. Между тем, на аукционе, проведенном без участия представителей ОАО «НБД-Банк», имущество было продано лишь за *** рублей. Участие ОАО «НБД-Банк» в оспариваемом аукционе могло привести к продаже имущества по более высокой цене. Истец считает, что проведение аукциона без участия ОАО «НБД-Банк» нарушило не только права истца, но и охраняемые законом интересы должника, чье имущество продавалось с оспариваемых торгов, а также кредиторов (взыскателей) по сводному исполнительному производству, возбужденному в отношении должника ФИО7

Кроме того, по мнению истца, имелись нарушения и в сроках проведения торгов. В соответствии с информационным сообщением, размещенным в «Нижегородских Новостях» 10.10.2009г., заявки на участие в аукционе с прилагаемыми к ним документами принимаются с даты публикации сообщения по 26.10.2009г., подведение итогов приема заявок должно быть осуществлено 27.10.2009г. Однако согласно протоколу заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 10 ноября 2009г. заявки участников ФИО10 и ФИО6 были приняты 29.10.2009 г., в связи с чем Банк считает, что их участие в торгах является незаконным.

На основании изложенного, ОАО «НБД-Банк» просило признать недействительными не только результаты торгов и протокол *** заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 10 ноября 2009г., но и протокол о результатах торгов от 10 ноября 2009г., имеющий силу договора (купли-продажи), просило применить последствия недействительности сделки.

В обоснование иска ФИО4, представляя на основании доверенности интересы ФИО7, пояснила следующее: 10.10.09г. в газете «Нижегородские новости» было дано объявление о проведении 10.11.09 г. торгов в форме аукциона по продаже принадлежащего ФИО7 недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***. Организация и проведение торгов поручены ЗАО «Зареченское», которое выступало продавцом. Истец считает, что торги организованы с нарушением правил их подготовки и проведения, а именно: в объявлении о проведении торгов дана недостоверная информация о предмете торгов; объявление не содержит информации о земельном участке, на котором расположены реализуемые отдельно стоящие нежилые помещения; в объявлении указан адрес места проведения торгов, но не указан номер помещения (офис, кабинет и т.д.); к торгам не допущены два участника торгов из четырех, а в протоколе отмечено, что на торги они не явились. В связи с этим указанное объявление нельзя признать надлежащей офертой, поскольку оно противоречит действующему законодательству. Несоответствие подготовки и организации торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей, в связи с чем просит признать недействительными торги и результаты торгов по продаже недвижимого имущества.

В процессе рассмотрении дела ФИО7 изменил основание иска.

ФИО7 считает, что торги были проведены с нарушением установленного законом порядка, что существенно нарушает его права, как должника по исполнительному производству, в рамках которого проводились оспариваемые торги, а именно: в нарушение ст. 448 ГК РФ в объявлении о проведении торгов была дана недостоверная информация о предмете торгов, в результате чего потенциальные покупатели не приняли участие в торгах. Они не могли получить выписки из ЕГРП по указанным объектам недвижимости ввиду неправильного указания их данных (литер), что существенным образом могло отразиться на принятии ими решения об участии в торгах. Кроме того, извещение о торгах, опубликованное в газете «Нижегородские Новости» 10.10.2009г., не содержало перечень документов, указанных в п. 5.3 «Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность РФ», утвержденного Распоряжением Российского Фонда Федерального имущества от 29.11.2001г. № 418. ЗАО «Зареченское» нарушило порядок опубликования информационного сообщения, потенциальные покупатели не могли получить всю необходимую информацию о порядке оформления своего участия в оспариваемых торгах, что существенным образом могло отразиться на принятии ими решения об участии в данных торгах, вследствие чего имущество истца было продано за минимальную цену. Организаторами торгов были также нарушены сроки уведомления. Кроме извещения от 10.10.09 г., которое соответствовало требованиям п.2 ст. 448 ГК РФ, организатор торгов опубликовал еще одно извещение в газете «Нижегородские новости» от 24.10.2009г. об изменении условий проведения торгов. Объявление было подано с нарушением установленного законом срока, а именно: за 17 дней до даты проведения торгов. Это извещение не содержало информации о предмете торгов, в силу этого оно не могло достигнуть цели привлечения максимального количества потенциальных покупателей, что оказало существенное влияние на результат торгов. Допущенное организатором торгов нарушение привело к тому, что в торгах приняли участие только два покупателя, а остальные два покупателя были незаконно не допущены к торгам.

ФИО7 также указывает, что относительно реализации по заниженной оценке на торгах имущества, 08.10.2009г. он подавал жалобу в Ленинский районный суд г.Н.Новгорода об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя ФИО11, постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию на *** % и предъявления заявки за № *** от ***. в Территориальное управление Росимущества в Нижегородской области о проведении повторных торгов.

Представитель ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской областиФИО12 (по доверенности) иск не признала; пояснила, что в соответствии с Положением «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений, в том числе путем привлечения физических и юридических лиц, отобранных им на конкурсной основе. Согласно п.4 указанного Положения, Росимущество осуществляет свою деятельность через свои территориальные органы. Территориальное управление действует на основании Положения «О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области», утвержденным Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 №49, в соответствии с которым организует в установленном порядке реализацию арестованного имущества на территории Нижегородской области.

Приказом Федеральной службы судебных приставов и Росимущества от 25.07.2008 №347/149 утвержден Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Основанием для реализации арестованного имущества является постановление о передаче имущества на реализацию. На основании постановления о назначении цены и передаче арестованного имущества на реализацию, вынесенного *** судебным приставом - исполнителем Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления ФССП по Нижегородской области, Территориальным управлением было принято решение о реализации имущества. Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность государства, утвержден распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 № 418.

В рамках государственного контракта, заключенного между Территориальным управлением и ЗАО «Зареченское» от ***, Территориальным управлением выдано поручение от 07.08.2009 №*** ЗАО «Зареченское» на принятие от судебного пристава-исполнителя арестованного имущества - здания конторы мастерской №***, нежилое, общей площадью *** кв.м., условный номер ***, литер **, этажность ***, и здания - сарай (мастерская №***), нежилое, общей площадью *** кв.м., условный номер *** литер ***, расположенных по адресу: ***, с целью дальнейшей реализации путем проведения торгов. Первоначальная стоимость имущества была определена в *** рублей. Первоначальные торги Протоколом от *** были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие.

На основании заявки и постановления судебного пристава-исполнителя от *** о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на ***%, были организованы повторные торги. Извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Нижегородские новости» от 10.10.2009. Срок приема заявок - 26.10.2009, дата проведения торгов - 10.11.2009.

Как следует из текста объявления, прием заявок, подведение итогов приема заявок и проведение торгов состоялось по одному и тому же адресу: ***. В извещении был указан телефон для справок, по которому можно было получить всю необходимую информацию. Кроме того, тот факт, что на участие в торгах нарочно были поданы 4 заявки, свидетельствует о том, что все претенденты знали о месте проведения торгов. В тексте извещения было также указано, что ЗАО «Зареченское» является поверенной организацией Территориального управления. Информация о месте нахождения Территориального управления является общедоступной. Извещение, опубликованное в рамках проводимых торгов, содержит все предусмотренные гражданским законодательством сведения, позволяющие индивидуализировать арестованное имущество, а также указаны форма, дата и место проведения торгов, начальная цена реализуемого имущества.

Согласно п.6.1 Порядка № 418 общая продолжительность приема заявок должна быть не менее 15 дней. В связи с отсутствием заявок на участие в торгах, с целью привлечения большего количества потенциальных покупателей срок приема заявок для участия в торгах был продлен до 06.11.2009 (газета «Нижегородские новости» от 24.10.2009). Объявление о продлении срока приема заявок было размещено организатором торгов в средствах массовой информации 24.10.2009г. На указанную дату ни одной заявки на участие в указанных торгах не поступило. На дату подведения итогов приема заявок - 09.11.2009 поступило 4 заявки. Протоколом от *** об окончании приема и регистрации заявок подтверждается, что к участию в торгах были допущены 4 претендента. На торгах присутствовали: ФИО10 и ФИО6 При проведении торгов представители ОАО «НБД-Банк» не присутствовали. Торги начались в 10.00 часов по московскому времени. Такое время начала проведения торгов было указано в объявлении. Единственным основанием для отложения процедуры проведения торгов (п.4.2 Порядка взаимодействия) является постановление судебного пристава - исполнителя. Основания для отложения процедуры проведения торгов отсутствовали. В обязанности организатора торгов не входит выяснение причин отсутствия претендентов, не явившихся ко времени проведения торгов.

По итогам аукциона победителем признан ФИО6 (протокол от *** № ***).

На основании указанного протокола между ФИО6 и Территориальным управлением в лице ЗАО «Зареченское» подписан протокол от *** о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, имеющий силу договора. Денежные средства, вырученные от реализации спорного имущества, в размере *** рублей перечислены *** платежным поручением №*** на депозитный счет Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления ФССП по Нижегородской области. ОАО «НБД-Банк» является взыскателем по исполнительному производству, в рамках которого наложен арест на спорное имущество. Таким образом, реализация имущества никоим образом не нарушает права ОАО «НБД-Банк».

Представитель ответчика – ЗАО «Зареченское» ФИО3 (по доверенности) пояснила в судебном заседании, что согласно полученному от Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области поручению № *** от *** г. на реализацию арестованного имущества: здания конторы мастерской и здания - сарай (мастерская), расположенных по адресу: ***, ЗАО «Зареченское» опубликовало информацию о проведении торгов в форме открытого аукциона в газете «Нижегородские новости» № 147 от 20.08.2009г., с уточнениями в газете «Нижегородские новости» № 150 от 25.08.2009г. Из текста публикаций следовало, что торги по вышеуказанному имуществу будут проведены ***г. Заявок для участия в открытом аукционе, который должен был состояться *** г., подано не было, что и отражено в Протоколе № *** г. В связи с указанными обстоятельствами данные торги были признаны несостоявшимися на основании п.1 ст. 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ.

На основании письма № *** от *** г. Территориального управления Росимущества в Нижегородской области и заявки судебного пристава-исполнителя специализированного отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Нижегородской области на проведение повторных торгов от ***г. № ***. а также Постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию от *** г., ЗАО «Зареченское» осуществило мероприятия по организации и проведению повторных торгов в соответствии со ст.ст. 447, 448 ГК РФ и ст.ст. 89, 90 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Информация о проведении повторных торгов, назначенных на 10.11.2009г. была опубликована в газете «Нижегородские новости» № 184 от 10.10.2009 г. В связи с незначительным количеством обращений потенциальных участников торгов, 3АО «Зареченское» предприняло меры по продлению срока окончания приема заявок с 26.10.2009г. до 06.11.2009г., опубликовав соответствующую информацию в газете «Нижегородские новости» № 193 от 24.10.2009 г.

10 ноября 2009 года торги по продаже вышеуказанного имущества были проведены.

В опубликованном извещении содержалась информация о времени, месте, форме проведения торгов, а также сведения о предмете торгов, порядке их проведения и сведения о начальной цене, то есть опубликованное извещение о проведении торгов содержало в себе все предусмотренные ст. 448 ГК РФ необходимые условия. Обязанность указания в извещении номера кабинета или офиса законодательно не предусмотрена. Торги проводились по адресу, указанному в извещении. Кроме того, на входной двери здания, а также на двери третьего этажа, где истец подавал заявку, было размещено объявление, в котором указывалось, что торги будут проводиться на втором этаже здания. Что касается нумерации кабинетов, то во всем здании такая нумерация не предусмотрена. Здание по вышеуказанному адресу, является собственностью ЗАО «Зареченское», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия *** от *** г. В данном здании, кроме собственника, на момент проведения торгов располагалось только ООО «ИСМ», являющееся арендатором Общества. Все остальные организации, на которые указывает истец, либо только зарегистрированы по адресу: ***, но фактически не находятся на данной территории, либо располагаются по данному адресу в других литерах, являющихся складскими помещениями.

По состоянию на 9.11.2009г. были поданы 4 заявки: от ОАО «НБД Банк», ФИО13, ФИО10 и ФИО6 и все они были допущены к участию в торгах, проводимых 10 ноября 2009г. в форме открытого аукциона.

ЗАО «Зареченское» начало проведение торгов 10 ноября 2009г. в 10 часов 00 мин. по московскому времени по адресу: ***.

На момент начала проведения торгов (10 часов 00 минут) для участия в торгах явились двое из четырех участников торгов, а именно: ФИО10 и ФИО6 Место нахождения остальных участников торгов в указанный период Обществу известно не было. Торги были проведены при участии ФИО10 и ФИО6 и закончились в 10 часов 10 минут по московскому времени. Остальные участники появились в 10 часов 13 минут, когда торги были уже завершены. ФИО6 был признан победителем торгов, в связи с тем, что предложений более высокой цены от второго участника не последовало. Факт выдачи Банком доверенности своим сотрудникам на право участвовать в торгах от имени ОАО «НБД-Банк» в пределах *** рублей сам по себе не свидетельствует о возможной продаже имущества по указанной цене. ЗАО «Зареченское» не имело право задерживать проведение торгов и, тем самым, самовольно изменить время их проведения, указанное в опубликованном извещении, так как данный факт свидетельствовал бы о нарушениях в процедуре проведения торгов.

Срок окончания приема заявок был продлен с 26.10.2009г. до 06.11.2009г (газета «Нижегородские новости» № 193 (4325) от 24.10.2009 г.) с целью привлечения покупателей, так как по состоянию на 24.10.2009 г. (за два дня до окончания первоначального срока окончания приема заявок) не было подано ни одной заявки. Запрета на продление указанного срока действующее законодательство не содержит. Тем самым Общество пыталось максимально удовлетворить интересы взыскателей и должника. Процедура проведения торгов в виде открытого аукциона, осуществленная ЗАО «Зареченское» - поверенной организацией Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, соответствовала процедуре, установленной законодательством РФ.

Ответчик ФИО6 и его представитель – Меркурьева И.А. (по доверенности и ордеру) пояснили в судебном заседании, что ФИО6 имел намерение приобрести нежилые помещения в Приокском или Советском районах г. Нижнего Новгорода для ведения своего бизнеса. В газете «Нижегородские новости» за 10 октября 2009 года он увидел объявление о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу ***. Данное предложение его заинтересовало; 26 октября 2009 года по телефону, указанному в объявлении, он узнал, что срок приема заявок на участие в аукционе продлен, в связи с чем он подал заявку на участие в торгах.

27 октября 2009 года он прибыл лично по адресу, указанному в объявлении: <...>, заключил с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в лице поверенного ЗАО «Зареченское» договор о задатке № *** и в этот же день перечислил задаток в размере *** рублей. Каких-либо затруднений в поиске здания, помещения, где принимаются заявки, либо в получении какой-либо иной информации, связанной с торгами, у него не возникло. Все сведения он получал либо по телефону, указанному в объявлении, либо непосредственно от работников ЗАО «Зареченское» по адресу: <...>. Доступ в здание был свободный, все двери были открыты, кабинетов в здании мало, поиск нужного кабинета занял всего около трех минут. 29 октября 2009 года он подписал и подал заявку на участие в торгах, на основании которой был допущен к участию в торгах, назначенных на 10 ноября 2009 года в 10 часов 00 мин. по московскому времени.

10 ноября 2009 года он заблаговременно (около 9 час. 15 мин.), прибыл по адресу <...> для участия в открытом аукционе. Он приехал со стороны улицы, не проезжая по территории предприятия. На входной двери в здание 302-Д по Московскому шоссе г.Н.Новгорода (здание, где подавались заявки на участие в торгах), висело объявление о том, что аукцион будет проводиться на втором этаже. На второй этаж он поднялся по лестнице, расположенной рядом с входом в здание со стороны улицы. Дверь в здание и дверь на второй этаж не были закрыты, поэтому он свободно зашел на 2 этаж, нашел кабинет, в котором должны были проводиться торги, и зарегистрировался для участия в них. Позднее появился еще один участник, который также зарегистрировался для участия в торгах. Ровно в 10 часов члены комиссии начали проведение открытого аукциона, объявили состав явившихся участников, наименование недвижимого имущества и его начальную цену в размере *** рублей. Аукцион начался, и он поднял карточку, предложив цену за недвижимое имущество в сумме *** рублей. Второй участник не изъявил желания предложить большую цену, в связи с чем он был признан победителем открытого аукциона. *** года он перечислил на счет Росимущества денежные средства в размере *** рублей (*** (цена)-*** (задаток) и в этот же день заключил с Территориальным управлением Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в лице генерального директора поверенного ЗАО «Зареченское» договор № *** купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, после чего обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество. Однако в связи с наложением судом ареста на данное имущество по заявлению ОАО «НБД - Банк» регистрация перехода права собственности была приостановлена.

Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 мая 2010 года постановлено:

«Отказать в иске ОАО «НБД-Банк» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское», ФИО6 о признании недействительными торгов –аукциона, проведенного 10 ноября 2009г. по продаже здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, литер ***, этажность и здание сарай (мастерская №***, нежилое) кадастровый номер ***, *** кв.м., этажность *** литер ***, расположенные по адресу: ***; о признании недействительными Протокола № *** заседания комиссии об определении победителя торгов и Протокола о результатах торгов 10 ноября 2009г.; о признании недействительным договора купли-продажи и о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здание сарай (мастерская №***, нежилое) кадастровый номер ***, площадью *** кв.м., этажность *** литер ***, расположенные по адресу: *** ; об обязании ФИО6 возвратить указанное имущество; об обязании территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» возвратить ФИО6 *** рублей.

Отказать в иске ФИО7 к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское», ФИО6 о признании недействительными торгов –аукциона, проведенного 10 ноября 2009г. по продаже здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, литер ***, этажность и здание сарай (мастерская №***, нежилое) кадастровый номер ***, *** кв.м., этажность *** литер ***, расположенные по адресу: ***; о признании недействительными Протокола № *** заседания комиссии об определении победителя торгов и Протокола о результатах торгов 10 ноября 2009г.; о признании недействительным договора купли-продажи и о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здание сарай (мастерская №***, нежилое) кадастровый номер ***, площадью *** кв.м., этажность *** литер ***, расположенные по адресу: ***; об обязании ФИО6 возвратить указанное имущество; об обязании территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское» возвратить ФИО6 *** рублей».

В кассационной жалобе ФИО1, представляя интересы ОАО «НБД-Банк» на основании доверенности, просит об отмене решения, ссылаясь на его незаконность в связи с нарушением норм материального права – ст. 448 ГК РФ, «Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества», утвержденного распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 № 418, а также норм процессуального права, поскольку изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела. В жалобе указано на то, что в нарушение требований закона организатором торгов для участников ФИО6 и Ковальчука были созданы преимущественные условия участия в торгах, которые выразились в более продолжительных сроках внесения задатка и оформления заявки на участие в торгах; представители Банка не были допущены к участию в торгах. Нарушение порядка проведения торгов привело к нарушению прав и законных интересов Банка - взыскателя, законных интересов других лиц.

В кассационной жалобе ФИО7 просит об отмене решения суда, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, что привело к нарушению его интересов, поскольку имущество продано по заниженной цене.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ст. 449 ГК РФ торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

П. 1 ст.449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными по иску заинтересованных лиц в случае проведения торгов с нарушением правил, установленных законом.

Правила проведения торгов установлены в ст. 448 ГК РФ.

В соответствии с Положением «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений, в том числе путем привлечения физических и юридических лиц, отобранных им на конкурсной основе. Согласно п.4 указанного Положения, Росимущество осуществляет свою деятельность и через свои территориальные органы.

Материалами дела установлено, что в рамках государственного контракта, заключенного между Территориальным управлением и ЗАО «Зареченское» от ***г. № *** л.д. ***), последнее являлось организатором торгов переданного на реализацию арестованного имущества, принадлежавшего на праве собственности ФИО7, а именно: здания конторы мастерской № *** (нежилое) площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, литер ***, этажность ***; здания - сарай (мастерская № ***, нежилое), кадастровый номер ***, площадью *** кв.м, этажность *** литер ***. Имущество расположено по адресу: ***.

В связи с тем, что первые торги, назначенные на 20.09.2009года, были признаны несостоявшимися, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в лице поверенной организации - ЗАО «Зареченское» осуществило мероприятия по организации и проведению повторных торгов на основании письма № *** от *** г. ТУФА по УГИ в НО и заявки судебного пристава-исполнителя специализированного отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Нижегородской области на проведение повторных торгов от 28.09.2009г. № ***, а также Постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию л.д.***, *** т.***).

Информация о проведении повторных торгов, назначенных на 10.11.2009г., была опубликована в газете «Нижегородские новости» № 184 от 10.10.2009г. Срок окончания приема заявок на участие в аукционе был определен -26 октября 2009 года л.д. *** т.***)

В опубликованном извещении содержалась информация о времени, месте, форме торгов, порядке их проведения, сведения о начальной цене (*** рублей). Место проведения торгов было обозначено по адресу: <...>. Торги в форме открытого аукциона по продаже названного выше имущества должны были состояться 10.11.09г. в 10 часов 00 минут по московскому времени.

Материалами дела установлено, что 26 октября 2009г. (в последний день срока подачи заявок) ОАО «НБД-Банк» оплатило сумму задатка в размере *** рублей и оформило заявку (рег. № ***) на участие в торгах. В тот же день была подана и оформлена заявка на участие в аукционе гр. ФИО13

24.10.2009г. в газете «Нижегородские новости» № 193 ЗАО «Зареченское» опубликовало сообщение о продлении срока приема заявок с 26.10.2009г. до 06.11.2009г. л.д.*** т.***).

29 октября 2009г. на участие в торгах поступили две заявки – от ФИО6 и от ФИО10

Таким образом, в соответствии с протоколом об окончании приема и регистрации заявок № *** от ***. были поданы 4 заявки: ОАО «НБД-Банк», ФИО13, ФИО10, ФИО6 л.д.***, *** дело № ***). Все четверо были допущены к участию в торгах в форме открытого аукциона, проводимого 10.11.2009г. На момент начала проведения торгов – 10 часов 00 минут по московскому времени, для участия в торгах явились двое из четырех участников торгов, а именно: ФИО10 и ФИО6 л.д.*** дело № ***). Торги были проведены с их участием и закончились в 10 часов 10 минут по московскому времени, о чем свидетельствует протокол проведения торгов л.д.*** дело № ***). В соответствии с п.4 ст. 447 ГК РФ выигравшим на аукционе признан ФИО6, предложивший наиболее высокую цену – *** рублей. Предложений более высокой цены от второго участника не последовало.

Отказывая в иске о признании торгов недействительными, суд первой инстанции мотивировал тем, что представленные доказательства свидетельствуют об отсутствии нарушений, установленных законом и правилами проведения торгов, при проведении аукциона, состоявшегося 10 ноября 2009г.

В обоснование своего вывода суд сослался на то, что информация о торгах была общедоступной и достоверной, у истцов отсутствовали какие-либо препятствия для получения сведений о проведении торгов, о чем свидетельствует само объявление о проведения торгов, в котором указаны сведения о предмете торга, его характеристика, порядок проведения торгов, сведения о начальной цене, месте и форме торгов, порядке проведения, в том числе, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, то есть объявление содержало в себе все предусмотренные ст.448 ГК РФ необходимые условия. Торги проводились по указанному в объявлении адресу.

Судом первой инстанции установлено и указано в решении, что отсутствие в объявлении указания номера кабинета, в котором должны проводиться торги и на которое ссылаются истцы, является нарушением порядка проведения торгов, однако, по мнению суда, данное нарушение является несущественным и не повлияло на результат торгов.

Судебная коллегия, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, находит довод суда о несущественном характере нарушения не состоятельным, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что здание, в котором проводились торги, представляет собой трехэтажное здание, имеет несколько выходов. В здании располагается не только ЗАО «Зареченское», номера кабинетов не указаны. Каждый этаж отгорожен от лестницы железной дверью с замком. В ходе судебного разбирательства было установлено, что заявки на участие в торгах принимались на третьем этаже здания, где находится офис ЗАО «Зареченское», торги проводились на втором этаже. В день проведения торгов в здании отсутствовали сотрудники ЗАО «Зареченское», которые могли дать объяснения о том, в какой конкретно комнате проводятся торги, т.к. сотрудники примерно с 9 час. 30 мин. находились в кабинете, где проводились торги.

Указанные обстоятельства подтвердила допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО14, которая показала, что 10.11.2009г. она была аукционистом в ЗАО «Зареченское», приехала со стороны улицы, где главный вход, около 9 часов или в начале 10-го. На входной двери висело объявление, что торги будут проводиться на втором этаже. Она поднялась на второй этаж, где ей сказали, что члены комиссии ещё находятся на третьем этаже. Поднявшись на третий этаж, она пробыла там какое-то время с членами комиссии. Около 9 ч. 30 мин., (точное время не помнит), все спустились на второй этаж, в помещение, где проводились торги. Торги проводились в обычном порядке и начались в 10.00 часов л.д. *** т.***).

Довод о том, что работники ОАО «НБД Банк» могли найти помещение, где проводились торги, из объявления, вывешенного на входной двери в здание, нельзя признать обоснованным, поскольку о наличии данного объявления пояснили лишь лица, заинтересованные в деле. Другие лица, а также допрошенные судом по ходатайству ответчика свидетели, факт надлежащего информирования о месте проведения аукциона (этаж, номер кабинета) не подтвердили.

В частности, свидетель ФИО15 (охранник) пояснил, что утром в 7 часов 50 минут, когда он делал последний обход, он увидел, что сотрудница ЗАО «Зареченское» вывешивала на входной двери объявление. Он спросил у нее, что за объявление, на что она ответила, что будут проходить торги. Сам он объявление не читал. Свидетель пояснил также, что на каждом этаже здания железные двери, они всегда закрыты, поэтому он не делал обход здания л.д. *** т.***). Свидетель ФИО16 (охранник) пояснил, что утром узнал от бухгалтера ЗАО «Зареченское» о том, что будут проходить торги. Объявления он не видел, т.к. не ходит по территории л.д. *** т.***)

Суд оставил без внимания пояснения представителя ЗАО «Зареченское» ФИО17 о том, что, 10 ноября 2009 г. место проведения торгов было изменено. Как пояснила ФИО17, обычно торги проводятся на третьем этаже, где принимаются заявки на участие в аукционе; 10 ноября 2009г. торги были проведены на втором этаже. Представитель ответчика пояснила, что утром были вывешены объявления о месте проведения торгов, однако, когда она спустилась с представителем банка (опоздавшим) посмотреть объявления, то объявлений уже не было л.д. *** т.***).

Основываясь на представленных по делу доказательствах, судебная коллегия находит установленным, что ОАО «НБД Банк» не было надлежащим образом извещено организатором торгов о месте проведения аукциона. Представители ОАО «НБД Банк», прибывшие в назначенное время по адресу, указанному в объявлении- ул. Московское шоссе, д.302-Д, не были проинформированы сотрудниками ЗАО «Зареченское» о конкретном месте проведения торгов (этаж, номер кабинета). Аукцион был проведен за короткий период времени ( в пределах 10 минут), что в условиях отсутствия у представителей ОАО «НБД Банк» необходимой информации о месте проведения аукциона и невозможности свободного перемещения по зданию лишило их права принять участие в торгах.

Допущенное нарушение существенным образом отразилось на результате торгов, поскольку из-за отсутствия конкуренции имущество было продано за минимальную цену.

Нельзя признать обоснованным и довод суда первой инстанции о том, что действующее законодательство не содержит запрета в отношении переноса даты подведения итогов аукциона и продления срока приема заявок.

Сославшись в решении на то, что порядок проведения торгов регулируется ФЗ «Об исполнительном производстве» и нормами ГК РФ (ст.ст. 448,449 ГК), содержащими общие положения о порядке проведения торгов и о последствиях проведении их с нарушением закона, суд не принял во внимание, что действует также специальное положение – «Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность государства», утвержденный распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 № 418.

В разделе 3 Порядка организации и проведения торгов перечислены полномочия организатора торгов, а в разделе 5 указаны требования, предъявляемые к извещению о проведении торгов. В названном Порядке организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, как и в нормах ГК РФ, не предусмотрены полномочия организатора торгов на изменение срока приема заявок, изменение срока внесения задатка, внесение изменений об этом в извещение о проведении торгов.

Согласно ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о порядке проведения торгов, в том числе и об оформлении участия в торгах. Организатор торгов связан публично объявленными условиями проведения торгов.

Установлено, что извещение о проведении торгов, опубликованное в газете «Нижегородские новости» от 10.10.2009г., не содержало информации о возможности продления организатором торгов срока подачи заявок на участие в аукционе, о возможности перенесения принятия решения об итогах аукциона и о победителе торгов на другую дату.

Законодательными нормами (ст. 448 ГК РФ) предусмотрена обязательность опубликования информации о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия в торгах, и такая информация должна быть доведена до сведения претендентов на участие в торгах не менее чем за тридцать дней до их проведения . Исключений из этого правила законодатель не приводит.

В силу ст. 448 ГК РФ изменение таких существенных условий, опубликованных в информационном сообщении, как срок приема заявок на участие в торгах и дата подведения итогов торгов, влечет необходимость новой публикации о проведении торгов с соблюдением положений, предусмотренных статьей 448 ГК РФ.

Отсюда следует, что извещение об изменении порядка проведения торгов также должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до новой даты их проведения.

Организатор торгов ЗАО «Заречное» опубликовало новое извещение 24 октября 2009г. о продлении срока принятия заявок на участие в торгах, назначенных на 10 ноября 2009г., и об изменении даты подведения итогов аукциона с нарушением установленного законом срока.

Изменение срока подачи заявок на участие в торгах, в результате чего были приняты заявки ФИО6 и ФИО10 по окончании установленного срока для подачи заявок, в совокупности с ненадлежащим информированием организатором торгов лиц, подавших заявки своевременно, о месте проведения торгов, что лишило этих лиц возможности принять участие в торгах, позволяет признать состоявшиеся 10 ноября 2009г. торги проведенными с нарушением требований закона (ст. 448 ГК РФ) и в силу ст. 449 ГК РФ - недействительными.

Кроме того, первоначальное информационное сообщение от 10 октября 2009г. не содержит сведений о перечне документов, которые должны быть приложены к заявке на участие в торгах, и сведений о требованиях к оформлению документов (п.5.1 Порядка проведения торгов), а информационное сообщение, опубликованное 24 октября 2009г., не содержит никаких сведений о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия в торгах, т.е. не соответствует требованиям, предъявляемым законом к извещениям о проведении торгов (п.2 ст. 448 ГК РФ).

Поскольку извещение от 24 октября 2009 года не содержит никаких сведений о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия в торгах и. т.д., нельзя признать убедительными доводы представителей ответчиков о том, что публикация данного извещения преследовала цель привлечь к участию в торгах по продаже имущества максимальное количество потенциальных покупателей.

Суд первой инстанции без достаточных к тому оснований признал несостоятельными приведенные ФИО7 в обоснование своего иска доводы о том, что опубликование сообщений о торгах от 10.10.09г. и от 24.10.09г. с нарушением требований ст. 448 ГК РФ лишило потенциальных покупателей возможности получить всю необходимую информацию о порядке оформления своего участия в оспариваемых торгах, что существенным образом могло отразиться на принятии ими решения об участии в данных торгах; извещение от 24.10.2009г. об изменении условий проведения торгов, поданное с нарушением установленного законом срока (за 17 дней до даты проведения торгов), не содержало информации о предмете торгов, в силу этого оно не могло достигнуть цели привлечения максимального количества потенциальных покупателей.

Судебная коллегия находит, что нарушение организатором проведения торгов порядка их проведения повлекло нарушение прав взыскателя ОАО «НБД-Банк» и должника по исполнительному производству, в рамках которого наложен арест на недвижимое имущество, ФИО7, поскольку при отсутствии конкуренции позволило продать имущество, на которое наложен арест, по минимальной стоимости.

Ссылка суда на решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области от ***г. № *** об отсутствии нарушений при проведении торгов, является несостоятельной, т.к. по оспариваемым торгам данное решение не принималось.

Приведенные в решении выводы свидетельствуют о неверном толковании судом положений материального закона (ст. 448 ГК РФ), что исключает законность и обоснованность вынесенного решения и является основанием для его отмены по смыслу статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что судом первой инстанции установлен комплекс юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания при правильном распределении бремени доказывания сторон (статья 56 ГПК РФ), судебная коллегия, отменяя решение суда, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области и ЗАО «Зареченское» подлежат взысканию в равных долях расходы, понесенные истцами по оплате государственной пошлины: в пользу ОАО «НБД-Банк» в сумме *** рублей л.д. *** т.***), в пользу истца ФИО7 – в сумме *** рублей л.д. *** т.***).

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 мая 2010 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым удовлетворить иск ОАО «НБД-Банк» и ФИО7 к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ЗАО «Зареченское», ФИО6:

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона, состоявшиеся 10 ноября 2009г. по продаже недвижимого имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое), площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здания - сарай (мастерская №***, нежилое), кадастровый номер ***, *** кв.м., этажность *** литер ***, расположенных по адресу: ***.

Признать недействительными Протокол № *** от 10 ноября 2009г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и Протокол № *** от 10 ноября 2009г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, имеющий силу договора купли-продажи недвижимого имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое) площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здания сарая (мастерская №***, нежилое), кадастровый номер ***, площадью *** кв.м., этажность ***, литер ***, расположенных по адресу: ***.

Применить последствия недействительности сделки:

Признать недействительным договор № *** купли-продажи арестованного и заложенного недвижимого имущества: здания конторы мастерской № *** (нежилое) площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здания сарая (мастерская №***, нежилое), кадастровый номер ***, площадью *** кв.м., этажность ***, литер ***, расположенных по адресу: ***, заключенный ***г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в лице Генерального директора ЗАО «Зареченское» ФИО18, действующей на основании государственного контракта от ***года № *** и доверенности № *** от *** года, и ФИО6 (паспорт серия *** № ***, выдан УВД *** района г. *** *** г.)

Обязать ФИО6 возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области недвижимое имущество: здание конторы мастерской № *** (нежилое) площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, литер ***, этажность *** и здание сарая (мастерская №***, нежилое) кадастровый номер ***, площадью *** кв.м., этажность ***, литер ***, расположенные по адресу: ***,

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области возвратить ФИО6 *** (***) рублей.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в пользу ОАО «НБД-Банк» государственную пошлину в сумме *** (***) рублей, в пользу ФИО7 государственную пошлину в сумме *** рублей.

Взыскать с ЗАО «Зареченское» в пользу ОАО «НБД-Банк» государственную пошлину в сумме *** (***) рублей, в пользу ФИО7 государственную пошлину в сумме *** рублей.

Председательствующий судья

Судьи