Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании за нею права собственности на квартиру, расположенную по адресу признании договора купли-продажи жилого помещения - указанной квартиры от 12 ноября 2009года между ФИО2 и ФИО3 недействительным, признании права собственности ФИО3, на жилое помещение - квартиру отсутствующим

по кассационным жалобам ФИО2, представителя ФИО3 ФИО4

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 20 апреля 2011 года, которым постановлено:

«Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу г., общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м, заключенный 12 ноября 2009года между ФИО2 и ФИО3 недействительным.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу г. общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3, 1 500 000 рублей».

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании за нею права собственности на квартиру № общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м, расположенную в доме № по ул. , прекращении права собственности ФИО3 на указанную квартиру.

В последующем истица уточнила исковые требования и просила признать за нею право собственности на квартиру № общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м, расположенную в доме № по ул. ; признать договор купли-продажи жилого помещения - квартиры №, расположенной в доме № по ул. от 12 ноября 2009 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным; признать отсутствующим право собственности ФИО3 на жилое помещение -квартиру № в доме № по ул. . Свои требования мотивировала тем, что является собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от 16 июля 2007 года, право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. 05 июня 2009 года между нею и ФИО2 был заключен договор займа, согласно которому, ФИО2 предоставляет ей заем в размере 1 500 000 рублей, а она обязалась возвратить указанную сумму не позднее 05 ноября 2009 года, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 6% от суммы займа в месяц не позднее 5 числа каждого месяца. Согласно пункту 4.1. договора займа в целях обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору она передавала ФИО2 в залог квартиру, расположенную по адресу: г. , который в случае ненадлежащего исполнения ею обязательств по возврату долга, а также процентов по нему в течение 14 календарных дней после наступления срока возврата займа удовлетворяет свои требования за счет имущества, служащего обеспечением обязательств, путем передачи ему в собственность указанного имущества. В соответствии с п. 4.4 договора займа в случае надлежащего исполнения ею обязательств, ФИО2 обязался в течение месяца заключить с нею договор купли-продажи квартиры, переоформив, таким образом, право собственности на квартиру на нее. В этот же день 05 июня 2009 года между нею и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры № в доме № по ул. Академика . С целью надлежащего исполнения обязательств по договору займа и передачи денежных средств в размере ежемесячных процентов она 04 июля 2009 года позвонила ФИО2, однако он ответил, что находится за пределами г.Красноярска, в Краснодарском крае, вернется в г. Красноярск в ноябре 2009 года, когда при встрече она сможет возвратись ему денежные средства с учетом процентов. В дальнейшем она неоднократно пыталась дозвониться ФИО2, однако встретиться с ним удалось лишь в конце декабря 2009 года, когда он сообщил о том, что денежные средства возвращать ему не надо, поскольку он уже удовлетворил свои требования по договору займа, продав ее квартиру ФИО3 Между тем, квартира до настоящего времени находится в ее владении, сдается ею в наем. Полагает, что действия ФИО2 по уклонению от денежных средств по договору займа являются недобросовестными, предпринятыми им с целью обманным путем завладеть ее имуществом. Договор купли-продажи, заключенный ею с ФИО2 является притворной сделкой, поскольку в данном случае имеет место две сделки: соглашение о залоге (прикрываемая сделка) и договор купли-продажи (притворная сделка). Фактически договор купли-продажи квартиры, заключенный между нею и ФИО2 исполнен не был: денежные средства в сумме 1 500 000 рублей по договору купли-продажи ФИО2 ей не передавал, квартиру не принимал, в нее не вселялся. Право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи у ФИО2 не возникло и не могло быть передано ФИО3, который не является добросовестным приобретателем, квартира ему фактически во владение не передавалась, не осматривалась, договоры на обслуживание с эксплуатирующей организацией им не заключались.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить решение, считает его незаконным и необоснованным. Настаивает на том, что квартира продана им во исполнение условий договора займа, заключенного с ФИО1, не возвратившей в срок сумму займа. В настоящее время сумма долга составляет 8500000 рублей. В ходе судебного разбирательства его доводам, судом не дано должной оценки.

В кассационной жалобе представитель ФИО3 ФИО4 просит отменить решение, поскольку законных оснований для лишения его права собственности на спорную квартиру не имелось. Он приобрел квартиру через риэлтерскую компанию, не мог знать, что сделка, по которой ФИО2 приобрел квартиру может быть признана недействительной. Квартира им была осмотрена. По его иску принято решение о выселении лиц, проживающих в ней без законных оснований.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ФИО2 ФИО5, представителя ФИО3 ФИО6, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, являющегося жилым помещением, принадлежащим на праве собственности физическому лицу только по решению суда.

Аналогичные по содержанию нормы, устанавливающие запрет на внесудебное обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, установлен ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 60 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что на основании договора купли-продажи от 16 июля 2007 года, ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. .

05 июня 2009 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 предоставляет ФИО1 заем в размере 1 500 000 рублей на срок не позднее 05 ноября 2009 года.

Согласно п. 4.1. указанного договора в целях обеспечения обязательств по настоящему договору, заемщик передает заимодавцу в залог объект недвижимости - квартиру по адресу: г.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа, а также процентов, в течение 14 календарных дней от даты, согласно п.2.3 настоящего договора (т.е. уплаты процентов не позднее 05 числа каждого месяца) заимодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем передачи данного имущества заимодавцу в собственность (п. 4.3.).

В этот же день между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.

12 ноября 2009 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель купил принадлежащую продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 05 июня 2009 года, квартиру, расположенную по адресу: г. , за 1 500 000 рублей, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24 ноября 2009 года, серии №

В ходе судебного разбирательства установлено, что условия договора займа от 05 июня 2009 года, предусматривающие, что в случае ненадлежащего исполнения ФИО1 обязательств по договору займа, переход права собственности на квартиру, как на предмет залога, к ФИО2 является ничтожным и не порождает у него оснований для возникновения права собственности на спорную квартиру, поскольку договор купли-продажи квартиры, заключенный ФИО1 с ФИО2 05 июня 2009 года является притворной сделкой, в данном случае имеют место две сделки: соглашение о залоге (прикрываемая сделка) и договор купли-продажи (притворная сделка).

Фактически договор купли-продажи от 05 июня 2009 года исполнен не был, денежные средства в сумме 1 500 000 рублей ФИО2 ФИО1 не передавал, квартиру не принимал, в нее не вселялся.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 05 июня 2009 года у ФИО2 не возникло и не могло быть передано ФИО3 Кроме того, поскольку стороны по договору займа от 05 июня 2009 года имели в виду обеспечение возврата суммы займа в виде передачи в залог спорной квартиры, а обязательство по возврату денежных средств ФИО1 не было исполнено, к указанным правоотношениям подлежат применению правила об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные главой 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке».

Заключение ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи от 12 ноября 2009 года нарушило прямой законодательный запрет на внесудебный порядок реализации заложенного имущества, а также нарушены права ФИО1 на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество, его реализации и на получение разницы суммы вырученной при реализации заложенного имущества и размера обеспеченного залогом требования.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. от 12 ноября 2009 года заключенный между ФИО2 и ФИО3, в соответствии со ст. 170 ГК РФ, является ничтожной сделкой, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно признал за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно признал ФИО3 не добросовестным приобретателем, поскольку его действия при заключении договора купли-продажи квартиры и в дальнейшем не свидетельствуют о том, что он с достаточной степенью осмотрительности и ответственности заключил данную сделку. Квартира ему фактически во владение не передавалась, им не осматривалась, тогда как в отношении спорной квартиры имеются притязания третьих лиц, в квартире на момент заключения договора купли-продажи проживали и продолжают проживать третьи лица, договор на обслуживание с эксплуатирующей организацией был заключен только в ноябре 2010 года, оплата за содержание и коммунальные услуги им не производилась также до 18 ноября 2010 года, рыночная стоимость квартиры значительно превышает цену по договору купли-продажи.

Согласно представленной расписке ФИО2 получил по недействительной сделке от ФИО3 денежные средства в сумме 1 500 000 рублей.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи, заключенный ФИО1 с ФИО2, договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 – являются ничтожными сделками, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 денежной суммы в размере 1 500 000 рублей.

Доводы ФИО3 и ФИО2, не согласных с исковыми требованиями, были предметом тщательного судебного разбирательства, признаны обоснованно несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы ФИО2, представителя ФИО3 ФИО4 не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении.

Кроме того, в обоснование доводов кассационной жалобы ими не представлено каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.

Судебная коллегия также находит несостоятельными доводы кассационной жалобы представителя ФИО3 ФИО4 о том, что законных оснований для лишения его права собственности на спорную квартиру не имелось, поскольку по его иску принято решение о выселении лиц, проживающих в спорной квартире без законных оснований. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2010 года преюдициального значения для данного дела не имеет, поскольку при рассмотрении этих дел принимали участие разные лица.

Следовательно, процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру № расположенную по адресу: г. общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 20 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ФИО2, представителя ФИО3 ФИО4 - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру №, расположенную по адресу: г. , общей площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м.

Председательствующий:

Судьи: