Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 28 октября 2010 года дело по кассационной жалобе Д.В. и Д.С. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 28 сентября 2010 года, которым вудовлетворении исковых требований Д.В., Д.С. к ЗАО о взыскании неустойки и убытков по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда – отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Д.С. – Г., представителя Д.В. – З., представителя ЗАО - Я., суд кассационной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Д.В., Д.С. обратились в суд с иском к ЗАО о взыскании неустойки и убытков по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указали, что 16.09.2009 г. между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ЗАО осуществляет строительство и передает в собственность им однокомнатную квартиру в первом подъезде (секция 1Б), на 9-м этаже, общей площадью 48,41 кв.м., в срок, предусмотренный п. 2.3 договора, по которому определено, что застройщик обязуется сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в III квартале 2009 года. Стоимость квартиры составляет 1.745.610,00 рублей. Они свои обязательства исполнили надлежащим образом.

Денежные средства в размере 1.221.927,00 рублей были получены ими по кредитному договору с ОАО «НОАИК» от 16.09.2009 г. сроком на 10 лет под 17 % годовых.

В соответствии с п.п. 2.4, 8.3 договора, застройщик обязался передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту, подписываемому сторонами, следовательно, срок передачи квартиры по акту - 30.11.2009 г.

На заявленную ими претензию от 08.06.2010 г. о выплате неустойки и возмещении убытков, ответчик письмом от 11.06.2010 г. известил, что 30.04.2010 г. им получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, и предложил приступить в течение семи рабочих дней к принятию объекта долевого строительства. При этом, требования о выплате неустойки и возмещения убытков оставил без ответа. В этот же день в офисе ответчика им был вручен акт приема-передачи квартиры, где было указано, что участники долевого строительства не имеют каких-либо претензий к застройщику. Однако, 26.06.2010 г., в ходе осмотра квартиры, в присутствии представителя застройщика, ими были выявлены ряд недостатков, о чем был подписан акт выявленных недостатков.

Также 28.06.2010 г. ими было вручено ответчику письмо с просьбой дать разъяснения, почему им предлагается принять по акту приема-передачи квартиру…., а не квартиру №…. определенную в предмете договора от 16.09.2009 г. Однако какого-либо ответа на свое письмо от ответчика до настоящего времени они не получили.

Кроме того, в соответствии с кредитным договором и письмом ОАО «НОАИК» в случае сдачи жилого дома в эксплуатацию, процентная ставка, уплачиваемая дольщиками, подлежала уменьшению с 17 % до 10,5 % годовых. Полагают, что в случае своевременной сдачи объекта строительства в эксплуатацию, процедура оформления регистрации могла быть завершена к 01.01.2010 г. В связи с несвоевременной сдачей жилого дома, они несут прямые убытки, размер которых, согласно расчета с 01.01.2010 г. по 20.07.2010 г. составил 43.150,07 рублей. Также считают, что им был причинен моральный вред, который они оценили в сумме 30.000 рублей.

Просили обязать ЗАО передать однокомнатную квартиру Д.В. и Д.С. по акту приема-передачи, взыскать с ЗАО, в пользу Д.В. и Д.С. неустойку за период с 30.11.2009 г. в сумме 207.436,66 рублей (на день подачи искового заявления с 30.11.2009 г. по 20.07.2010 г.) за просрочку передачи квартиры по акту приема- передачи, убытки в размере 43.150,07 рублей, моральный вред в размере 30.000 рублей.

В дальнейшем истцы уточнили требования и просили взыскать неустойку с 30.11.2009 г. по 28.09.2010 г. в размере 268.765,75 рублей; убытки с 01.01.2010 г. по 28.09.2010 г. в размере 58.098,80 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое Д.В. и Д.С..

В кассационной жалобе просят решение отменить и направить дело на новое рассмотрение, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы указывают, что с выводами суда о том, что обязательства застройщиком по своевременному строительству многоквартирного жилого дома нарушены не были, согласиться нельзя, поскольку срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приемочной комиссии в договоре указан ориентировочно 111 квартал 2009 года, а разрешение на ввод получено УАСИ Мэрии г. Новосибирска 30.04.2010 года, то есть с нарушением срока строительства многоквартирного жилого дома.

Считают, что свои обязательства по договору в срок, установленный п. 2.3 и получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (3 квартал 2009 г.) ответчик не исполнил, жилой дом не был построен и введен в эксплуатацию, спорная квартира и документы для оформления права собственности на нее переданы не были.

Не согласны с выводом суда о том, что истцы уклонялись от подписания акта приема-передачи, поскольку ответчик не представил какого либо письменного ответа на претензию от 08.06.2010 г. о нарушении обязательств в части сроков сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также требование об уплате неустойки за время просрочки исполнения обязательств по договору.

Указывают, что суд необоснованно посчитал, что истцы обратились к ответчику с претензией 28.06.2010 г., а не 08.06.2010 г..

Кроме того, истцы отказались от приемки квартиры по акту приема-передачи, поскольку ответчик отказывался исключать из акта указание на отсутствие финансовых и правовых претензий, а также претензий по сроку выполненных работ; ответчик не представил каких-либо документов и разъяснений о причинах расхождения в нумерации квартиры, а кроме того, имелись претензии к качеству квартиры.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит правильным в соответствии с положениями п.1, 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ отменить решение суда в соответствии с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушением норм процессуального и материального права.

Согласно ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее -договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок – секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из материалов дела следует, что между ЗАО и Д.С., Д.В. был заключен 16.09.2009года договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с п.2.1. по настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный шестнадцатиэтажный двухсекционный жилой дом с предусмотренными проектной документацией нежилыми помещениями свободного назначения по адресу: ….. и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства (квартиру) Участникам долевого строительства, а Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную Договором цену и принять в общую совместную собственность Объект долевого строительства.

Согласно п.2.2. указанного договора, под Объектом долевого строительства в п.2.1. Договора понимается жилое помещение (квартира), обладающее следующими характеристиками согласно проектной документации: квартира №37, состоящая из одной комнаты, расположенная в первом подъезде (секция 1Б), на девятом этаже, общей площадью 48,41 кв.м., жилой площадью 20,85 кв.м.

Согласно п.2.3. договора, Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приемочной комиссии ориентировочно – Ш квартал 2009года.

Согласно п.2.4. договора, Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – в течение 60 дней после введения объекта в эксплуатацию. Обязательства Застройщика по передаче Объекта долевого строительства могут быть исполнены досрочно.

В материалах дела имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.04.2010 г., выданное мэрией г. Новосибирска (л.д. 85), а также уведомление от 11.06.2010 г., согласно которому ЗАО сообщило Д.В. и Д.С., что им необходимо в течение семи рабочих дней, после получения уведомления, приступить к принятию объекта долевого строительства. Данное уведомление было получено истцами 24.06.2010 г., что следует из расписки, претензии истцов от 28.06.2010 г., а также текста самого искового заявления.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ответчик выполнил свои обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, а именно, в течение 60 дней после ввода объекта в эксплуатацию, то есть с 30.04.2010 г. направил 11.06.2010 г. уведомление о готовности застройщика передать по акту приема-передачи квартиру (п. 1 ст. 6 Ф3№ 214-ФЗ).

Но, вместо приема квартиры истцы направили в адрес ответчика претензию от 28.06.2010 г., в которой просили оплатить неустойку, понесенные убытки, а также предоставить ряд документов, по сути, уклоняясь от принятия объекта долевого строительства.

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции об исполнении обязательств ответчиком в срок, указанный в договоре, а именно, в течение 60 дней после введения объекта в эксплуатацию, считая данный срок с получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.04.2010года, исходя из следующего.

В соответствии с положениями п.2.3.; 2.4. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.09.2009г. срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приемочной комиссии ориентировочно указан – Ш квартал 2009года; срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – в течение 60 дней после введения объекта в эксплуатацию, данные положения договора взаимосвязаны и согласованы сторонами.

Таким образом, по условиям договора, заключенного между ЗАО и Д., Застройщик должен был передать в собственность Участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее 01.12.2009года ( 1 октября 2007года + 60 дней), однако это сделано не было.

Исходя из этого, требование истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства является обоснованным, в связи с чем, суд кассационной инстанции находит правильным отменить решение суда и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судом при новом рассмотрении дела необходимо проверить расчет неустойки, представленный истцами.

Суд кассационной инстанции также находит преждевременными выводы суда первой инстанции о том, что истцы уклоняются от приемки квартиры, не согласны с подписанием акта приема-передачи в редакции ответчика, предлагая подписать его в своей редакции.

Так, в соответствии с положениями ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В данной части суд первой инстанции должен был более полно исследовать доводы сторон по отказу истцов подписать акт приема-передачи квартиры, представленный на подписание ответчиком, в чем состоит причина не подписания данного акта истцами.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков, суд исходил из следующего.

Так, в договоре займа . от 16.09.2009 г., заключенного между ОАО «НОАИК» и Д.С., Д.В., пунктом 3.1. установлена процентная ставка за пользование займом в размере 17 % годовых. Также пунктом 6.7. вышеназванного договора, определено, что его условия могут быть изменены только по соглашению сторон. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами.

Довод истцов о том, что в случае своевременной сдачи жилого дома в эксплуатацию, процентная ставка, уплачиваемая ими, подлежала уменьшению с 17 % до 10,50 % годовых, в договоре не оговаривается. Это следует лишь из письма ОАО «НОАИК», направленному Д.С. в ответ на ее обращение от 08.07.2010 г., где также указано лишь на возможность снижения заимодавцем процентной ставки до величины 10,50 %, но никак на обязанность ОАО «НОАИК» произвести такое снижение.

Суд кассационной инстанции также находит, что данные выводы судом основаны на неполном исследовании и оценке представленных суду доказательств.

Так, в деле имеется два ответа ОАО «НОАИК», из которых следует, что уменьшение процентной ставки по договору займа при своевременном завершении строительства Застройщиком могло произойти в январе 2010года до величины 10,50% годовых, рассчитанных в соответствии со Стандартами, и экономия денежных средств, уплаченных в качестве процентов по Договору займа, с 01.01.2010г. по 20.07.2010г. составила бы 43150,07 рублей.

В данной части суд должен был более полно исследовать доводы истцов и возражения ответчика, а также проверить правовое обоснование ОАО «НОАИК» в данной части их письменных ответов.

При указанных обстоятельствах признать решение законным и обоснованным нельзя, в связи с чем, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по этой же причине суд кассационной инстанции не может вынести по делу новое решение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, подготовку дела к судебному разбирательству провести в соответствии с положениями ст.ст.147-150 ГПК РФ, проверить доводы сторон, заявленные в подтверждение и опровержение исковых требований, и правильно применив нормы процессуального и материального права, разрешить гражданско - правовой спор.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.360,361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции

О П Р Е Д Е Л И Л:

Решение Советского районного суда г.Новосибирска от 28 сентября 2010 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, удовлетворив кассационную жалобу Д.С., Д.В..

Председательствующий-

Судьи: