Гражданский кодекс часть 1

Яхимович А.Г. обратился в суд с иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, МУ Дирекция муниципального имущества и благоустройства Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, третье лицо ОАО Желдорреммаш об обязании включить в реестр муниципальной собственности, о признании типового договора аренды исполненным, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

В обоснование требований указал, что 20 февраля 1991 года между ЖКО завода РЭРЗ в лице директора, действовавшего на основании типового положения об управлении домами и Яхимовичем А.Г. был заключен договор аренды нежилых помещений в домах АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с правом последующего выкупа на помещения площадью 215,2 кв.м. по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН срок действия договора 20 лет. В марте 1991 года стороны заключили дополнительное соглашение, в котором было предусмотрено, что в счет арендной платы на весь срок аренды арендатору засчитывается стоимость выполненных им капитальных строительных и восстановительных работ по арендуемому помещению и, следовательно, арендная плата за весь срок аренды взиматься не будет, так как помещения были переданы в аренду после пожара.

22 мая 1996 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение. Договор аренды был в установленном законом порядок зарегистрирован в БТИ ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В настоящее время арендатором исполнены все условия договора и дополнительных соглашений, на протяжении 19 лет арендатор пользуется указанным имуществом, производил затраты на ремонт, осуществлял платежи за услуги коммунальных служб. Однако препятствием для реализации данного права служит то основание, что подвал лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 249,1 кв.м. нигде не числился на балансе.

После уточнения исковых требований истец просил суд обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону включить в реестр муниципальной собственности нежилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признать типовой договор № 2 аренды нежилых помещений в домах АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 20.02.1991 года, заключенный между ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и Яхимовичем А.Г. о передаче в аренду с правом выкупа нежилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН исполненным. Произвести замену лица со стороны арендодателя в типовом договоре № 2 аренды нежилых помещений с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на ДИЗО, обязать ДИЗО заключить с Яхимовичем А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по их остаточной стоимости.

Представитель Яхимович А.Г. – Шайдуллина Ю.Р. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 октября 2011 года исковые требования Яхимовича А.Г. удовлетворены.

Суд обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону включить в реестр муниципальной собственности нежилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Суд признал типовой договор № 2 аренды нежилых помещений в домах ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 20.02.1991 года, заключенный между ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и Яхимовичем А.Г. о передаче в аренду с правом выкупа нежилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН исполненным.

Суд произвел замену лица со стороны арендодателя в типовом договоре № 2 аренды нежилых помещений с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Суд обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с Яхимовичем А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по их остаточной стоимости.

В кассационной жалобе ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить, считая его незаконным, необоснованным, ссылаясь на то, что суд не учел ч. 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», согласно которому в муниципальной собственности в силу закона могут находиться не любые нежилые помещения, а те которые находились в ведении местных администраций, однако нежилое помещение, являющееся предметом спора в ведении администрации г. Ростова-на-Дону не находилось. Кассатор указывает, что помещения не являются муниципальной собственностью, в связи с чем не могут быть включены в реестр муниципальной собственности. Кассатор указывает, что истцом не было представлено доказательств подтверждающих, что нежилое помещение не является общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Кроме того, кассатор указывает, что Яхимович А.Г. в департамент с заявлением о замене стороны в обязательстве, а также о заключении договора купли-продажи не обращался, соответственно департаментом не могут быть нарушены права истца. Кассатор ссылается на то, что суд, при вынесении решения не учел, что органы местного самоуправления действуют от имени муниципального образования и в пределах своей компетенции. Однако в компетенцию ДИЗО г. Ростова-на-Дону, определенную Положением, утвержденным Решением Ростовской -на- Дону городской Думой от 21 июня 2011 года № 138 об утверждении положений об отраслевых органах администрации г. Ростова-на-Дону, заключение договоров купли-продажи объектов муниципальной собственности не входит.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ДИЗО г.Ростова н/Д – Зленко И.Г., действующую на основании доверенности, представителя истца – Шайдуллину Ю.Р., действующую на основании доверенности, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 290, 617, 621 ГК РФ и исходил из того, что включены в реестр муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 17.11.2003 года объекты, в том числе и жилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Ростовской-на-Дону городской думы № 123 от 11.07.2011 года о принятии «Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону» распоряжение о включении объектов в Реестр объектов муниципальной собственности принимается Департаментом имущественно-земельных отношений.

Суд с учетом того, что до настоящего времени договор аренды недвижимого имущества с Яхимович А.Г. не расторгнут, арендатор добросовестно пользуется спорным жилым помещением, оплачивает коммунальные услуги, п. 6.1 договора аренды от 20.02.1991 г. предусмотрено право арендатора выкупить арендуемое помещение до окончания или после срока аренды, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

С выводами суда в части требований судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 действующего Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Поскольку спорное имущество – часть подвальных помещений в комплексе представляет собой объект нежилых помещений в доме, который являлся федеральной собственностью и не входил в состав имущества электровозоремонтного завода им. [ФИО]4 для использования их в производственной деятельности, они, независимо от того, на чьем балансе находятся, а также независимо от включения таких объектов в реестр федеральной собственности, в силу закона - приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 являются муниципальной собственностью, и на основании пункта 2 названного Постановления Верховного Совета Российской Федерации подлежат передаче в муниципальную собственность г.Ростова н/Д.

Спорное имущество, как федеральная собственность, находилось в хозяйственном ведении государственного предприятия «Ростовский на-Дону ордена Октябрьской Революции и ордера Красного знамени электровозоремонтный завод им. [ФИО]4 (в дальнейшем ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА).

Постановлением МЭРа г.Ростова н/Д от 29.12.2001г. «О передаче объектов коммунально - бытового назначения, находящихся на балансе ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА из федеральной собственности в муниципальную собственность г.Ростова н/Д (приложение №1) жилой дом на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (без нежилого помещения площадью 175,1 кв.м.) передан в муниципальную собственность г.Ростова н/Д (л.д.135).

Постановлением Администрации РО №277 от 10.06.2002г. жилой дом общей площадью 3232,0кв.м. (без встроенного помещения общей площадью 175,1 кв.м. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН передан из федеральной собственности в муниципальную г.Ростова н/Д. (л.д.137,139). По акту приемки, передачи указанный дом передан на баланс МУФЗ в сфере ЖКХ Железнодорожного района (л.д.35).

Поэтому доводы жалобы о том, что не имеется законных оснований для включения в реестр муниципальной собственности АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН н/Д, нежилых помещений, которыми пользовался истец, так как они не находились в ведении Администрации г.Ростова н/Д, являются несостоятельными и противоречащими Постановлению Администрации г.Ростова н/Д №277 от 10.06.2002г.

Анализируя техническую документацию на спорный дом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцу было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 215,2 кв.м., а нежилые помещения в лит. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью 175,1 кв.м. по данным БТИ зарегистрированы за [ФИО]7 (л.д.161).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" к муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе, здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-, 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В связи с чем, и нежилое подвальное помещение общей площадью 215,2 кв.м. по вышеуказанному адресу должно быть включено в реестр имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Ростова н/Д.

ДИЗО г.Ростова н/Д представило выписку из реестра муниципальной собственности, в которой под НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН значится жилой дом на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.184-185). То есть фактически, и находящееся в этом жилом доме нежилое помещение, занимаемое истцом по договору аренды – часть подвала должна находиться в муниципальной собственности г.Ростова н/Д. Однако, ДИЗО г.Ростова н/Д возражает против включения этого объекта в муниципальную собственность, в связи с чем суд обоснованно включил спорные объекты в реестр муниципальной собственности.

Суд также обоснованно учитывал и распоряжение Правительства РФ от 11 августа 2003г., которым в перечень имущества, передаваемого в муниципальную собственность г.Ростова н/Д включен и жилой дом на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.177).

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, при наличии сведений в реестре муниципальной собственности дома на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суд первой инстанции правомерно признал, что у истца находится в аренде имущество, являющееся муниципальной собственностью г.Ростова н/Д.

Между тем сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Представитель ДИЗО г.Ростова н/Д не возражала в судебном заседании против того, что они являются стороной в договорах аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью г.Ростова н/Д, а поэтому суд обоснованно признал, что стороной по заключенному договору аренды стало ДИЗО г.Ростова н/Д.

Однако, обязывая ДИЗО г. Ростова н/Д заключить договор купли-продажи арендованного имущества, суд не учел, что в силу Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова –на- Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думой 21.06.2011г. №123 Муниципальное учреждение «Фонд имущества г.Ростова н/Д» является специализированным учреждением по продаже имущества, а поэтому ДИЗО г.Ростова н/Д не может быть обязано заключить договор купли-продажи муниципального имущества, так как таких полномочий у ДИЗО г.Ростова н/Д не имеется.

Как предусмотрено п.6.4 договора «Арендодатель» обязуется не чинить препятствий «Арендатору» по выкупу арендуемых помещений и оформить все необходимые документы на выкуп в течение одного месяца после получения сообщения «Арендатора» о намерении выкупить арендуемые помещения (л.д.10). В связи с чем, судебная коллегия считает возможным изменить решение суда в этой части и обязать ДИЗО г.Ростова н/Д подготовить документы для заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества по остаточной стоимости.

Доводы жалобы о том, что истец не обращался с заявлением о заключении договора купли-продажи, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку из представленного отзыва Департамента от 27.08.2011г. (л.д.203) следует, что они исковые требования не признают.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Установив, что договор аренды от 20.02.1991г. с дополнительными соглашениями к нему был зарегистрирован в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, исполнен истцом в полном объеме, срок аренды истек, суд правомерно признал право истца на выкуп арендованного имущества по условиям заключенного договора, то есть по остаточной стоимости.

Вывод суда о возможности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества основан на буквальном толковании пунктов договора аренды и дополнительных соглашений к нему, которые по смыслу статьи 624 ГК РФ свидетельствуют о наличии в договоре аренды четко и однозначно сформулированного условия о праве выкупа спорного имущества.

Доводы жалобы о том, что суд не проверил, не является ли спорное имущество общим имуществом жильцов дома, не могут быть приняты во внимание, поскольку таких доказательств суду не представлялось и доводов по этому вопросу в судебном заседании не выдвигалось.

В силу правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный объект (часть подвала) был сформирован еще в 1991г., передан в аренду как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Поэтому доводы в этой части являются несостоятельными.

Руководствуясь требованиями ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Железнодорожного районного суда г.Ростова н/Д от 13 октября 2011г. в части обязания Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова н/Д заключить с Яхимовичем А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу : АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по их остаточной стоимости изменить, обязав Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова н/Д подготовить документы для заключения договора купли-продажи этого недвижимого имущества по остаточной стоимости с Яхимовичем Анатолием Григорьевичем.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу ДИЗО г.Ростова н/Д в части – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи облсуда