Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя истцов Обориной Л.А., общества с ограниченной ответственностью «Удача» -Кондратенкова П.В. на решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 14 декабря 2011 года, которым Обориной Л.А., ООО «Удача» отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Европейский дом», ИП Сумаруковой И.В., Зайцеву Э.П. об оспаривании решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании недействительными договоров аренды нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению занимаемых нежилых помещений,

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения представителя истцов Обориной Любови Александровны, ООО «Удача» Кондратенкова П.В., судебная коллегия

установила:

Оборина Л.А., уточнив исковые требования, обратилась с иском к ООО «Европейский дом», Зайцеву Э.П., ИП Саморуковой И.В., ООО «Удача» предъявлены требования к ООО «Европейский дом» о признании незаконными: - решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (адрес), оформленного протоколом от (дата) , принятого по 7-му пункту повестки дня и уточненного протокола от (дата) относительно данного решения; - решения внеочередного общего собрания, оформленного протоколом № от (дата) ; признании недействительными со дня подписания договоров аренды нежилых помещений дома №, заключенных между ООО «Европейский дом» и ИП Саморуковой И.В. от (дата) №, от (дата) № (с дополнительным соглашением от (дата) ), от (дата) №, от (дата) № и от (дата) №,; возложении на ООО «Европейский дом» и ИП Саморукову И.В. обязанности по освобождению занимаемых ими нежилых помещений, расположенных под подъездами № и № жилого дома №.

В обоснование заявленных требований сослались на то, что Оборина Л.А., являясь собственником квартиры №, а ООО «Удача» - собственником помещения парикмахерской, расположенных в вышеуказанном доме, принимали участие в общем собрании, решение которого оформлено протоколом от (дата) , и по 7-му пункту повестки – решение вопроса сдачи нежилых помещений жилого дома № в аренду третьим лицам, голосовали «против». Квалифицированного большинства голосов - не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу набрано не было, следовательно решение полагают считать не принятым, соответственно управляющая организация не имела права заключать договоры аренды с третьими лицами. Кроме того, управляющая организация в лице ООО «Европейский дом» по своей инициативе (дата) оформила уточненный протокол этого же общего собрания собственников, в котором изменила общее количество голосов - с 2899 на 2811,77 голоса, что незаконно, так как произведено после завершения заочного голосования собственников, акт уточненных площадей и уточненный протокол составлены без привлечения собственников.

Во внеочередном общем собрании, проведенном в форме заочного голосования в период с 12 августа по 07 сентября 2009, решение которого оформлено протоколом № от (дата) , Оборина Л.А. также принимала участие и по всем вопросам повестки дня голосовала «против», ООО «Удача» участия в этом собрании не принимало. По третьему вопросу повестки дня- дать управляющей организации разрешение сдавать в аренду имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников помещений дома (адрес) и поручить от своего имени заключать договоры аренды нежилых помещений в интересах собственников помещений дома №, фактически проголосовало 1920,14, соответственно также набрано менее 2/3 требуемых от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, в нарушение ст. 45 ЖК РФ, проведение внеочередного общего собрания инициировано не собственниками, а управляющей организацией, т.е. ООО «Европейский дом». В связи с изложенным полагают, что протокол № и приложенные к нему решения собственников ничтожны, так как приняты с нарушением требований законодательства.

Руководствуясь оспариваемым протоколом № от (дата) , выступая в качестве арендодателя, ООО «Европейский дом» в лице директора ФИО, (дата) незаконно заключило с ИП Саморуковой И.В. договор аренды нежилого помещения № с дополнительным соглашением, согласно которому ИП Саморукова безвозмездно предоставила ООО «Европейский дом» часть переданного ей в аренду нежилого помещения на срок действия основного договора аренды, т.е. до 30.06.2010.

Решением внеочередного общего собрания собственников жилого дома №, проведенным в форме заочного голосования с 15 сентября по 01 ноября 2009 по инициативе собственника кв.№ Обориной Л.А., оформленным протоколом от (дата) , управляющая организация ООО «Европейский дом» была заменена на ОАО «Жилищник». При этом полномочиями по сдаче в аренду общего имущества жилого дома № были наделены представитель Администрации г.Смоленска и руководитель указанной вновь избранной управляющей организации.

Решения о передаче общего имущества в аренду обществу «Европейский дом» и ИП Саморуковой И.В. собственниками на этом собрании не принималось. Таким образом, после смены с 08.11.2009 управляющей организации, ООО «Европейский дом» окончательно утратило свое предполагаемое право выступать в качестве арендодателя. Между тем, ООО «Европейский дом» по договору № от (дата) передал в аренду ИП Саморуковой И.В. нежилое помещение площадью ... кв.м на срок с 01.07.2010 по 30.06.2020; по договору № от (дата) ООО «Европейский дом» передало ИП Саморуковой И.В. в аренду нежилое подвальное помещение площадью ... кв.м с выходом во двор жилого дома № на срок с 01.10.2010 по 30.09.2020; по договору аренды № от 14.10.2010 ООО «Европейский дом» предоставило ИП Саморуковой И.В. нежилое помещение площадью ... кв.м сроком с 14.10.2010 по 13.10.2020.

В вышеназванных договорах указано, что ООО «Европейский дом» действует на основании протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений жилого дома № от (дата) и от (дата) , однако протоколом от (дата) управляющей организацией жилым домом № было избрано ОАО «Жилищник», право на заключение договоров аренды было делегировано собственниками обществу и представителю Администрации г.Смоленска. При этом, вопрос сдачи общего имущества в аренду собственниками жилых помещений жилого дома № в повестку собрания (дата) не включался.

Управляющая организация вырученные от аренды денежные средства не вкладывала в ремонт и благоустройство жилого дома, тем самым причинила убытки, собственникам Обориной Л.А. и ООО «Удача».

На основании изложенного, истцы просили признать вышеприведенные решения незаконными в связи с нарушением процедуры проведения собраний и голосования, признать недействительными оспариваемые договоры аренды со дня их заключения, обязать ООО «Европейский дом» и ИП Саморукову И.В. освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные под подъездами № жилого дома №.

К ответчику Зайцеву Э.П. истцы требований не предъявили, в качестве ответчика он привлечен как инициатор проведения оспариваемого общего собрания собственников жилого дома №.

В судебном заседании представитель истцов Кондратенков П.В. иск поддержал по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика Зайцева Э.П.- Зиновьев С.Е., одновременно являющийся представителем ИП Суморуковой И.В. и ООО «Европейский дом», просил в иске отказать, пояснив, что принятием оспариваемых решений законные права и интересы истцов не нарушены, доказательств причинения им материальных убытков не представлено, требование истцов о возложении обязанностей на Саморукову И.В. и ООО «Европейский дом» по освобождению нежилых помещений заявлено необоснованно, другие собственники помещений в данном жилом доме с подобными требованиями не обращались. ООО «Европейский дом» нежилые помещения в подвале жилого дома никогда не занимало, ему было предоставлено только рабочее место в арендуемом Саморуковой И.В. помещении для удобства обслуживания жильцов.

Ответчик Саморукова И.В. просила в иске отказать, поддержала позицию своего представителя.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 14.12.2011г. в удовлетворении исковых требований Обориной Л.А., ООО «Удача» отказано.

В кассационной жалобе представитель истцов Обориной Л.А., общества с ограниченной ответственностью «Удача» Кондратенков П.В. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в следующем: по состоянию на 28 декабря 2011 года протоколы судебных заседаний от 28 марта, 11 апреля, 17 ноября 2011 года, резолютивная часть и мотивированное решение судьей подписаны не были, что установлено при ознакомлении с материалами дела; в судебном заседании 14 декабря 2011 года суд дважды отказал в удовлетворении обоснованных ходатайств об отложении слушания дела ввиду необходимости уточнить исковые требования в части указания реквизитов оспариваемых сделок и площади помещении, об освобождении которых поставлен вопрос в иске; суд не разрешил в соответствии с требованиями ст.186 ГПК РФ ходатайство о подложности доказательств.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения не находит.

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений этого дома, к компетенции которого относится наряду с другими решение вопроса использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме.

Судом установлено, что строение № по (адрес) – это четырехэтажный многоквартирный жилой дом, 1929 года постройки, общей площадью ... кв.м, из них: жилая площадь -... кв.м, нежилая – ... кв.м.

Решением общего собрания собственников помещений этого дома, проведенным с 25.06.09г. по 20.07.09г., был выбран способ управления домом - управляющей организацией, которой стало ООО «Европейский дом», что нашло отражение в протоколе от (дата) .

Между ООО «Европейский дом» и собственниками помещений были заключены договоры управления многоквартирным домом (л.д.175 т.3, л.д.1-67 т.4).

На основании договора № на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от (дата) Обориной Л.А. на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира№, расположенная в доме (адрес), общей площадью ... кв. м (т.1, л.д. 12,38).

ООО «Удача» на праве собственности владеет нежилым помещением общей площадью ... кв.м (парикмахерская), расположенным на первом этаже этого же жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата) (т.5, л.д. 120).

По инициативе одного из собственников помещений - Зайцева Э.П., в период с 25 июня по 20 июля 2009, было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме № в форме заочного голосования, которое оформлено протоколом от (дата) (т. 1 л.д.19-21, т.2 л.д.58-77).

Из содержания бюллетеней голосования Обориной Л.А. и ООО «Удача» (т.2, л.д. 27, 47) видно, что по 7-му вопросу повестки дня поручение управляющей организации ООО «Европейский дом» заключать договоры о сдаче общего имущества в аренду третьим лицам истцы голосовали «против».

Из решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от (дата) , следует, что общее количество голосов многоквартирного дома -2899, количество голосов, принявших участие в голосовании 1959,49, что составляет 67,59% от общего числа голосов всех собственников помещений дома №, т.е. кворум для проведения общего собрания имеет место (т.1, л.д. 14).

По оспариваемому 7-му пункту повестки дня общего собрания от (дата) , изложенному в редакции: «Решение вопроса о предоставлении полномочий по заключению договоров аренды общего имущества», было принято решение: «Поручить управляющей организации ООО «Европейский дом» заключать договоры о сдаче общего имущества дома № по улице в аренду третьим лицам. Доход от сдачи в аренду общего имущества используется для улучшения комфортного проживания собственников помещений, улучшения содержания общего имущества, уменьшения штрафов по содержанию общего имущества собственников помещений». «За» данное решение отдано 1200,06 голосов, «против» - 720,15, «воздержались» - 39,28 голосов.

Указанные обстоятельства и цифры сторонами не оспаривались.

Учитывая требования ст.44 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу, что для решения вопроса использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме принимаются большинством голосов не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае не менее 2/3 от 2899- общее число голосов собственников, составляет 1932,7 голоса.

Суд обоснованно отказал в удовлетворении иска в части признания незаконным уточненного протокола от (дата) , составленного ООО «Европейский дом», в котором изменено общее число голосов собственников помещений с 2899 до 2811,77, и соответственно первоначальные результаты голосования по 7-му вопросу, отраженные в протоколе от (дата) , поскольку, исходя из содержания протокола от (дата) , по 5-му вопросу повестки большинством голосов собственников принято решение, что в течение 10 дней ООО «Европейский дом» оформляет протокол общего собрания, 6-ым пунктом повестки этого же собрания простым большинством принято решение об утверждении договора управления с управляющей организацией - ООО «Европейский дом» (т.1 л.д.20), из чего следует, что высший орган управления многоквартирным домом делегировал управляющей организации составление протокола общего собрания, а последний, действуя во исполнение данного поручения, уточнил число собственников жилых помещений и привел их в соответствие с фактическим положением путем составления уточненного протокола ранее проведенного собрания, без изменения его повестки, соответственно каких-либо процессуальных нарушений со стороны ответчика не допущено.

Кроме того, уточненный протокол на принятие решения по 7-му пункту общего собрания от (дата) не повлиял, так как квалифицированного большинства голосов - не менее 2/3 от 2811 голосов, что составляет 1874 голоса, так и не было набрано (согласно «уточненному протоколу» по 7-му пункту «за» проголосовали 1522,57 голоса) (т.1, л.д.23).

(дата) обществом «Европейский дом», инициировавшим проведение внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома №, проведенного в форме заочного голосования в период с 12 августа по 07 сентября 2009,. составлен протокол №, по третьему вопросу повестки дня принято решение: имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников помещений дома (адрес), разрешить сдавать в аренду. В связи с чем управляющей организации поручено заключать договоры аренды нежилых помещений в интересах собственников помещений дома № от своего имени.

В проведении внеочередного общего собрания в форме заочного голосования в период с 12 августа по 07 сентября 2009, оформленного протоколом от (дата) истица Оборина принимала участие, по всем пунктам проголосовала «против» (т.2, л.д. 92); ООО «Удача» участия в этом собрании не принимало.

От общего количества - 2811,77 голосов собственников за принятие данного решения, согласно протоколу № проголосовало 1920,14 голосов, т.е. более 2/3. При подсчете голосов проигнорировано то, что войсковая часть №, проголосовавшая по всем вопросам «за» 80-ю голосами, не является собственником квартиры №. Таким образом, за принятие решения фактически проголосовало 1920,14 - 80 = 1840,14 голосов, что менее 2/3 от общего количества (2811,77:3x2=1874,51).

ООО «Европейский дом» в лице директора ФИО, руководствуясь протоколами общих собраний от (дата) , (дата) , (дата) , выступая в качестве Арендодателя, заключил с ИП Саморуковой И.В. договоры аренды нежилого помещения (дата) №, (дата) №, (дата) №, (дата) №, что сторонами не оспаривалось.

Учитывая нормы ч.6 ст.46 ЖК РФ, для обжалования решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких условий, при отсутствии хотя бы одного из них суд не может признать решение общего собрания недействительным.

Проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований ч.6 ст.46 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу, что имели место два из обязательных условий, необходимых для обращения истцов с требованием о признании оспариваемых решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме недействительными: - во – первых принятие решения по 7-му пункту, оформленному протоколом (дата) и принятие решения по 3-му пункту, оформленному протоколом от

(дата) с нарушением ЖК РФ (в отсутствие 2/3 голосов), во-вторых - голосование истцов «против» или неучастие в голосовании, но поскольку принятое решение не повлекло причинение истцам убытков, обоснованно отказал в этой части заявленных требований, равно как и в части требований о признании договоров недействительными, так оспаривались они истцами только ввиду неправомочности управляющей организации их заключать.

Доводы кассационной жалобы о нарушениях норм процессуального права, выразившихся в неподписании судьей протоколов судебных заседании от (дата) , (дата) , (дата) , резолютивной части и мотивированного решения опровергаются материалами дела, в которых все перечисленные процессуальные документы судьей подписаны.

Утверждение в кассационной жалобе о нарушении судом ст.186 ГПК РФ, ввиду не разрешения в соответствии с данной статьей вопроса подложности справки ООО «Европейский дом» от (дата) о расходовании денежных средств, полученных по договорам аренды, во внимание не принимается, поскольку требования о возмещении убытков истцами не заявлены, проверка данной деятельности ответчиков не является предметом спора по настоящему делу.

Ссылка в кассационной жалобе на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела для уточнения исковых требования в части указания реквизитов оспариваемых сделок и площади спорных помещении, является несостоятельной, поскольку документы, содержащие необходимые для этого сведения в материалы дела представлены, соответственно препятствий к уточнению исковых требований не имелось. Кроме того, отсутствие уточненных в этой части требований не привело и не могло привести к принятию неправильного решения.

Суд правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства, всесторонне и полно исследовал доказательства, которым дал оценку в соответствии с требованием ст. 67 ГПК РФ, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Несогласие с выводами суда и принятым решением, не является основанием для его отмены.

Руководствуясь ст.ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 14 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя истцов Обориной Л.А., общества с ограниченной ответственностью «Удача»- Кондратенкова П.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: