Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытомсудебном заседании дело по кассационной жалобе председателя ТСЖ «Орион»Кубрак В.И., представителя ТСЖ «Орион»-Фениной Т.М. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 декабря 2011 года,

заслушавдоклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛА:

БарковИ.В. обратился с иском к ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» о признании правасобственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Вобоснование своих требований истец указал следующее. 07.08.2006г. он заключилдоговор инвестирования № (…) с ТСЖ «Орион» и ООО КПК«Славия» на строительство 96-ти квартирного жилого дома по адресу г. Ставрополь,(…).Согласно условиям данного договора, «Застройщиком» вышеуказанного дома являетсяТСЖ «Орион», а «Заказчиком» строительства ООО КПК «Славия». В соответствии с п.1.2 договора «Застройщик» обязуется передать, а «Инвестор», т.е. истец,принять и оплатить торговые площади в количестве 185, 1 кв.м. на первом этажемногоквартирного дома, расположенного по адресу г. Ставрополь, (…), срассрочкой платежа до 20.11.2007г. Цена торговых площадей была определенасторонами договора инвестирования в сумме (…) рублей. В соответствии сп.3.1.1. «Застройщик» обязался передать Баркову И.В. указанную торговуюплощадь не позднее 4 квартала 2007г..

Предусмотренныйдоговором порядок уплаты денежных сумм на строительство торгового помещения«Инвестором» Барковым И.В., был впоследствии изменен заключенным 16.11.2007г. междуистцом, ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» дополнительным соглашением №1 к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.

Истецнадлежащим образом, в соответствии с условиями договора инвестирования № (…) и условиями дополнительного соглашения №1 к нему, выполнил обязанности по оплате торговой площадив количестве 185, 1 кв.м. на первом этаже многоквартирного дома, расположенногопо адресу г. Ставрополь, (…), что подтверждается квитанциями к приходно-кассовымордерам и кассовыми чеками. Однако до настоящего времени данный многоквартирныйдом не сдан в эксплуатацию, торговые помещения по акту приёма-передачи истцуне переданы. В связи с тем, что сторонами договора инвестирования № (…) не подписан акт приёма-передачи торговой площади,обязанность по оплате Барковым И.В. ООО КПК «Славия» денежной суммы в размере (…)рублей, подлежащей по условиям дополнительного соглашения № 1 оплате в течение5 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи, ненаступила.

«Заказчик»строительства - ООО КПК «Славия» подало заявление в Арбитражный суд Ставропольского края о признании должника банкротом. Вотношении ООО КПК «Славия» введена процедура наблюдения. Данные обстоятельствамогут повлиять на сроки строительства многоквартирного дома, а также на сдачужилого дома в эксплуатацию и на передачу в собственность истцу торговогопомещения, что существенно нарушит его права.

ПосколькуБарков И.В. считает, что исполнил свои обязательства по внесению денежныхсредств, предусмотренные договором инвестирования № (…),то он имеет право требовать передачи ему в собственность доли объектанезавершённого строительства, равной торговому помещению площадью 185, 1 кв.м.в указанном многоквартирном доме. При этом его обязанность по оплате денежнойсуммы в размере (…) рублей в течение 5 календарныхдней с момента подписания сторонами акта приёма-передачи торгового помещениясохранится, и будет им исполнена при совершении соответствующих действий состороны ответчиков.

Впоследующем истец Барков В.И. уточнил свои требования, указав, что припроведении технической инвентаризации ГУП СК «Крайтехинвентаризация» спорныхнежилых помещений, их площадь изменилась и составляет не 185, 1 кв.м., а 181,7 кв.м., при этом нежилое помещение ( офис № 1согласно приложения к договору инвестирования № (…) от07.08.2006г.) на поэтажном плане состоит из помещений №1, 2,3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12. Оплата истцом по договору инвестированияпроизведена в кассу ООО КПК «Славия» в общей сумме (…) рублей, чтоподтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Согласно п. 2.1договора инвестирования №(…), стоимость одногоквадратного метра помещения составляет (…) рублей. Общая сумма договора вразмере (…) рублей посчитана, исходя из площади помещения 185, 1 кв.м.Поскольку после проведения технической инвентаризации, площадь спорногопомещения составляет 181, 7 кв.м., то его стоимость составляет (…) рублей.Пунктом 2.1 договора инвестирования № (…) предусмотрено,что цена помещения подлежит изменению в случае расхождения торговой площади,определяемой по результатам технической инвентаризации и площадью указанной вдоговоре. Таким образом, истец должен доплатить за помещение денежную сумму вразмере (…) рублей ( (…) рублей – (…) рублей = (…) рублей). Обязанность пооплате этой денежной суммы у истца Баркова И.В. не наступила, т.к. в своюочередь ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион» не сдали дом в эксплуатацию. Кроме того, в связи с тем, что застройщиком ТСЖ «Орион» нарушены сроки сдачи данногожилого дома в эксплуатацию, он, в соответствии с ФЗ « Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должен уплатитьнеустойку в размере (…) рублей за просрочку исполнения обязательствзастройщиком ТСЖ «Орион», составившую 1407 дней ( с 01.01.2008г. по 15.11.2011г.).

Впроцессе рассмотрения дела Барков И.В. внес на депозит нотариуса сумму подоговору в размере (…) рублей.

Всвязи с этим Барков И.В. просил суд признать за ним право собственности наобъект незавершённого строительства - нежилое помещение (офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.), номера согласно технического паспортана поэтажном плане помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5. 6, 7, 8, 9,10,11, 12, общей полезной площадью 181, 7 кв.м., инвентарный номер10014, расположенное на первом этаже в 96-ти квартирном жилом доме литер «А»,по ул. (…) г. Ставрополя; взыскать в его пользу с ТСЖ «Орион» неустойку вразмере (…) рублей.

Решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 21 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за Барковым И.В. право собственности на указанное нежилоепомещение. Взыскал с ТСЖ «Орион» в пользу Баркова И.В. неустойку за нарушениесроков исполнения обязательств в размере (…) рублей, государственную пошлину вразмере (…) рублей. Этим же решением с ТСЖ «Орион» взыскана в доходгосударства госпошлина в размере (…) рублей.

Не согласившись с данным решением, председатель ТСЖ «Орион» ФИО1 подал кассационную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным.

В обоснование доводов кассационной жалобы ФИО1 указал на нарушение судом норм процессуального права.Кассатор считает, что суд в нарушение требований п. 2 ст. 92 ГПК РФ принял ирассмотрел уточненные исковые требования без дополнительной уплаты госпошлины. Также кассатор считает, что суд при вынесении решения неправомерно применилнормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРФ» к договору инвестирования № (…), поскольку вытекающие из данного договорадействия подпадают под понятие инвестиций, регулируемых Законом РСФСР от26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ от 25.02.1999г. «Обинвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в формекапитальных вложений». В соответствии с названными законами, а также с учетомположений Гражданского кодекса РФ, для признания права собственности необходимаполная оплата объекта инвестирования (нежилых помещений). Истцом неопровергается наличие задолженности за объект недвижимого имущества, приобретенногопо договору инвестирования № (…). Вывод суда о том, что ФИО2 выполнилсвои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты нежилогопомещения путем внесения денежных средств в депозит нотариуса в соответствии сост. 327 ГК РФ, что является надлежащим исполнением обязанностей по оплате,сделан на неправильном применении норм материального права без учета материаловдела. Кассатор считает, что судом не дана оценка правомерности примененияответственности к ТСЖ «Орион», а также правильности расчета истцом договорнойнеустойки, не учтены возражения ответчика в отношении размера неустойки. Кассатор считает, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела, и проситрешение отменить по основаниям, указанным в жалобе.

Письменных возражений на кассационнуюжалобу не поступило.

Изучив материалы дела, обсудив доводыкассационной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителей ТСЖ «Орион»ФИО3 и ФИО4, просивших решение отменить, проверив законность и обоснованность обжалуемогорешения, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения в частиразмера взысканной неустойки и об оставлении решения без изменения в остальнойчасти по следующим основаниям.

В соответствии сост. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованностьрешения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационнойжалобе, возражениях относительно жалобы.

Как следует изматериалов дела, 07 ноября 2006г. между «Застройщиком» ТСЖ «Орион», «Заказчиком»ООО КПК «Славия» и «Инвестором» ФИО2 был заключен договор № (…)инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого жома по адресу: г.Ставрополь, ул.(…). Согласно данному договору, «Застройщик» обязуется передатьторговые площади в количестве 185,1 кв.м. на первом этаже дома не позднее IVквартала 2007г с учетом своевременных расчетов и увеличением срока окончаниястроительства не более шести месяцев, а «Инвестор» принять и своевременнооплатить указанные торговые площади. Цена торговых площадей по настоящемудоговору на момент его подписания определена сторонами в размере (…) рублей израсчета стоимости одного квадратного метра торговой площади (…) рублей (л.д.6-9).

Порядок и срокирасчетов «Инвестором» по договору инвестирования № (…) были впоследствииизменены дополнительным соглашением № 1 от 16.11.2007г., которое являетсянеотъемлемой частью договора инвестирования № (…) (л.д. 10-11).

Согласно имеющемуся в деле свидетельству о государственной регистрации права (…)(л.д.27), на основании договора аренды земельного участка № 4546 от 08.07.2005г,постановления главы г. Ставрополя № 2178 от 06.07.2005г., разрешения настроительство № 1/175 от 31.08.2005г., корректировки рабочего проекта от16.08.2006г., за ТСЖ «Орион» 18.09.2006г. было зарегистрировано правособственности на незавершенный строительством объект – жилой дом литер «А»,14% готовности, расположенный в г. Ставрополе, ул.(…). Из указанного свидетельства следует, что строительство дома было начато. Однако, донастоящего времени указанный многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию,торговые помещения истцу по акту приема-передачи не переданы. Следовательно,«застройщик» ТСЖ «Орион» нарушил условия договора инвестирования № (…), а такжеположения ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

СогласноТехническому паспорту на нежилые помещения от 02.09.2011г. (л.д.54-58) исправки № 2066 от 22.08.2011г. ГУП СК «Крайтехинвентаризация» (л.д. 59), площадьспорных нежилых помещений изменилась и составляет не 185,1 кв.м., а 181, 7кв.м., при этом нежилое помещение (офис № 1 согласноприложения к договору инвестирования № 42 от07.08.2006г.) на поэтажном плане состоит из помещений № 1,2, 3, 4, 5, 6,7, 8, 9, 10. 11, 12. Пунктом 2.1 договора инвестирования № (…) предусмотреноизменение цены помещения в случае расхождения торговой площади, определяемой порезультатам технической инвентаризации и площадью указанной в договоре.Следовательно, стоимость измененной площади торговых помещений истцаизменилась, и составляет (…)рублей (181, 7 кв.м. х (…) руб.).

Имеющиесяв материалах дела копии квитанций свидетельствуют о том, что ФИО2 всоответствии с условиями договора инвестирования № (…) и дополнительного соглашения№ 1 внес в кассу ООО КПК «Славия» денежную сумму в размере (…) рублей. В связис тем, что ООО КПК «Славия» решением Арбитражного суда СК от 13.10.2011г.признано банкротом (л.д.113-119), и в настоящее время отсутствуетопределённость по поводу того, кто является надлежащим кредитором по договоруинвестирования № (…) - ТСЖ «Орион» или ООО КПК«Славия», с которым расторгнут договор о совместной деятельности настроительство многоквартирного дома, ФИО2 внёс на депозит нотариусаоставшуюся денежную сумму в размере (…) рублей (…) в счёт исполнения своихобязательств по договору № (…), что подтверждаетсянотариальным свидетельством серия (…) (л.д. 165).Исполнениеобязательства указанным образом соответствует положениям ст.327 ГК РФ.

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенногостроительства отнесены к недвижимому имуществу. Следовательно, в силудействующего законодательства, на объекты незавершенного строительства,являющиеся объектами гражданских прав, возможно признание права собственности(ст.ст.12, 128 ГК РФ).

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает обоснованными выводы суда о том, что ФИО2 исполнил свои обязанности по внесению денежных средств,предусмотренные договором инвестирования № (…) идополнительным соглашением № 1, и при неисполнении ответчиком своихобязательств, ФИО2 имеет право требовать передачи ему в собственностьспорного объекта незавершённого строительства - нежилое помещение (офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.), номера согласно техническомупаспорту на поэтажном плане помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, общей полезной площадью 181,7 кв.м., инвентарный номер 10014, расположенное напервом этаже в 96-ти квартирном жилом доме литер «А» по ул. (…) в г.Ставрополе. Следовательно, и решение суда в части признания за ФИО2 права собственности на указанный объект незавершенного строительства являетсяправомерным, и предусматривает последующую государственную регистрацию данногоправа собственности (ст.219 ГК РФ).

Доводыкассатора о том, что выводы суда о надлежащем исполнении ФИО2 своихобязанностей по внесению денежных средств в счет оплаты нежилого помещенияпутем внесения денежных средств в депозит нотариуса сделаны на неправильномприменении норм материального права, судебная коллегия считает необоснованными,поскольку, учитывая сложившиеся по настоящему делу обстоятельства – банкротствоООО КПК «Славия», должник, в силу ст. 327 ГК РФ, вправе внести причитающиесяс него деньги на депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполненодолжником вследствие отсутствия определенности по поводу того, кто являетсякредитором по обязательству, и данное внесение денежных средств считаетсяисполнением обязательства.

Такжесудебная коллегия считает необоснованными доводы кассатора о том, что суднеправомерно применил к договору инвестирования № (…) нормы ФЗ «Об участия вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ по следующим основаниям.

Согласноп.1 ч. 3 указанного Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ,застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевогостроительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иныхобъектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешенияна строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектнойдекларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственнойрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок,предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иныхобъектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства,или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Закона его действиераспространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средствучастников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирныхдомов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которыхполучены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный Закон впервые был опубликован в"Российской газете" 31.12.2004 года и вступил в силу 01.04.2005 года.ТСЖ «Орион» получило разрешение на строительство № 1/175 31 августа 2005г,разрешение на строительство № 1/482 - 10 августа 2006г.

Таким образом, этим Законом регулируетсяинвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ с момента вступления его всилу, следовательно, его действие распространяется на отношения, связанные спривлечением денежных средств участников долевого строительства длястроительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01апреля 2005 года.

В соответствии с положениями данного Федеральногозакона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, целью и результатом заключенного междусторонами договора является передача истцу в собственность результатаинвестиционной деятельности – спорного объекта незавершенного строительства.

Следовательно, суд первой инстанции правомерноруководствовался нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации" при вынесении решения понастоящему делу.

В соответствии с ч.2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд обоснованно взыскал с ТСЖ «Орион» в пользу ФИО2 неустойку за нарушениесроков исполнения обязательств, поскольку до настоящего времени дом вэксплуатацию не сдан, торговые помещения по акту приема-передачи истцу непереданы и срок исполнения ТСЖ «Орион» своих обязанностей по передаче истцуторгового помещения истек в 4 квартале 2007г. Однако, судебная коллегия неможет согласиться с решением суда в части размера взысканной неустойки занарушение сроков исполнения обязательств в размере (…) рублей. Воспользовавшисьправом, предусмотренным ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия считает необходимымснизить размер неустойки до (…) рублей.

На основании вышеизложенного, судебнаяколлегия полагает, что суд в соответствии с положениями ст. 198 ГПК РФпроверил все доводы сторон, дал им надлежащую правовую оценку. Судебнаяколлегия считает, что суд вынес обоснованное решение об удовлетворении исковыхтребований. Однако, решение суда в части размера взысканной неустойки занарушение сроков строительства подлежит изменению.

Предусмотренных ст. 362 ГПК РФоснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясьст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 декабря 2011 года в части взыскания с ТСЖ «Орион» впользу ФИО2 неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств вразмере (…) рублей - изменить, снизить размер неустойки до (…) рублей.

Это же решение в остальной частиоставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.