Гражданский кодекс часть 1

Договором № 598 от 24.01.2007 г. на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, заключенного между ДУГИ г. Нальчика и ФИО5, со сроком действия с 24.01.2007 г. по 23.01.2008 г., ФИО5 было предоставлено в аренду под офис нежилое помещение -подвал, общей площадью 45,0 кв.м., расположенный по адресу: .

Постановлением и.о.главы местной администрации г. Нальчика № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилого муниципального помещения (подвал) по пр. Ленина, 25» на ДУГИ г. Нальчика возложена обязанность подготовить муниципальное нежилое помещение (подвал) по к приватизации в установленном порядке, утвердить план приватизации и передать документы МСУ «Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика». МСУ «Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика» - осуществить продажу указанного объекта в установленном порядке.

На основании договора купли-продажи № 702 от 16.04.2007 г. муниципальное встроенное в жилой дом подвальное помещение, общей площадью 137,9 кв.м., расположенное по в , продано на аукционе ФИО6 и зарегистрировано за ним на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2007 г.

ФИО1 обратился в суд с иском к ДУГИ г. Нальчика, местной администрации г.о.Нальчик и ФИО6 о признании недействительными договора № 598 от 24.01.2007 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, заключенного между ДУГИ г. Нальчика и ФИО5; постановления и.о.главы местной администрации г. Нальчика № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилого муниципального помещения (подвал) по »; результата аукциона — протокол №1 от 10.04.2007 г. о результатах открытого аукциона по продаже муниципального нежилого подвального помещения, общей площадью 137,9 кв.м., расположенного по адресу: ; договора № 702 от 16.04.2007 г. купли-продажи встроенного в жилой дом подвального помещения, общей площадью 137,9 кв.м., расположенного по адресу: ; свидетельства о государственной регистрации права собственности на подвал, выданный на имя ФИО6, и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО6, ссылаясьна то, что в в он проживает с 03.08.1979 г. В2004 году он приватизировал данную квартиру и с 30.12.2004 г. она принадлежит ему направе собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрацииправа. Данная квартира расположена в многоквартирном трехэтажном доме. 06.07.2010 г.ему стало известно, что подвальное помещение, имеющееся в их доме, передано всобственность владельцу в ФИО6 на основании договора купли-продажи № 702 от 16.04.2007 г., согласно которогопредметом договора является муниципальное нежилое встроенное в жилой домподвальное помещение, общей площадью — 137, 9 кв.м., расположенное по адресу: . Считал, что указанный договор купли-продажи являетсяничтожной сделкой, поскольку МСУ «Центр приватизации муниципального имущества » распорядился имуществом, не являющимся муниципальной собственностью. Вподвале их дома имеются коммуникации, обслуживающие как квартиры, расположенныенад подвалом, так и квартиры всего дома. Через все подвальные помещения дома, в томчисле, и через подвал, расположенный между вторым и третьим подъездами, проходятобщие коммуникации дома, что подтверждается справкой ООО «ЖЭК № 1»,следовательно, в силу ст. 36 ЖК РФ, подвальное помещение, общей площадью 137,9 кв.м.,в котором имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одногопомещения в данном доме оборудование (технические подвалы), является немуниципальной собственностью, а принадлежит всем собственникам квартир в , а значит, принадлежит на праве общей долевойсобственности и ему. При этом, право собственности на такие нежилые помещениявозникает независимо от регистрации этого права с момента приобретения всобственность жилого помещения в доме. О том, что их подвальное помещение,сособственником которого он является, постановлением и.о. главы местнойадминистрации № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилогомуниципального помещения (подвал) по , на основании заявки, решеноподготовить к приватизации и осуществить продажу объекта, он уведомлен не был. Всписке объектов, подлежащих приватизации в 2007 году, являющимся приложением кПрограмме приватизации объектов муниципальной собственности на 2007 год(далее - Программа приватизации), подвальное помещение, расположенное по ,25 в , не значится. В п. 2.5 Программы приватизации оговорена возможностьприватизации муниципального имущества, сданного в аренду, не указанного вприложении к Программе, по мере поступления заявок на приватизацию от физический июридических лиц. Как выяснилось, 24.01.2007 г. между ДУГИ и ЧеченовымАзретом (без отчества), действующим на основании свидетельства ч/п, был заключендоговор № 598 на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности , предметом которого является аренда имущества, общейплощадью 45,0 кв.м., расположенное по адресу: , для использования подофис. Считал, что данный договор послужил основанием для решения вопроса оприватизации подвального помещения, расположенного в доме, где он проживает, иявляется ничтожной сделкой, поскольку он противоречит закону, следовательно, не могбыть основанием для принятия и.о.главы местной администрации вышеуказанного постановления. Договор аренды был заключен на срок с 24.01.2007 г. по 23.01.2008 г., т.е. на один год. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не мог считаться заключенным. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, следовательно, нежилое подвальное помещение никогда не находилось в аренде, на него в соответствии с п. 2.5 Программы приватизации не могла быть подана заявка на приватизацию, и, не будучи включенным в Программу приватизации, оно не могло быть никому продано. Ничтожность договора аренды является еще одним основанием для признания постановления местной администрации № 284 от 21.02.2007 г. недействительным, так как возможность приватизации указанного помещения обусловлена именно тем, что помещение находилось в аренде. Недействительность данного постановления и незаконность последующей приватизации подвального помещения исходит также из того, что ДУГИ в аренду ФИО5 было сдано нежилое помещение, общей площадью 45,0 кв.м., а договор купли-продажи с ФИО6 заключен на нежилое встроенное в жилой дом подвальное помещение, общей площадью 137,9 кв.м., что соответствует площади нежилого подвального помещения в их доме, в связи с чем, считал, что ФИО6 сдавалось в аренду другое подвальное помещение, общей площадью 45,0 кв.м., следовательно, законных оснований для приватизации подвального помещения, общей площадью 137,9 кв.м., не имелось. В дальнейшем, на основании постановления и.о.главы местной администрации № 284 от 21.02.2007 г. МСУ «Центр приватизации муниципального имущества » осуществило продажу подвального помещения. Считал, что данная продажа осуществлена незаконно, поскольку, во-первых, проводилась на основании незаконного постановления и.о.главы местной администрации № 284 от 21.02.2007 г., во-вторых, ни в одном из составленных до проведения аукциона документов, не указаны характеристики продаваемого помещения, т.е. площадь и точное месторасположение в доме (номер подъезда или квартиры, под которыми расположен подвал). Поскольку в их доме имеется несколько подвальных помещений, отсутствие индивидуальных признаков объекта недвижимости, выставленного на продажу, не позволяет идентифицировать объект и установить, что в собственность ФИО6 передан именно тот объект, который был выставлен на продажу, и тот, вопрос о приватизации которого решен постановлением № 284 от 21.02.2007 г. Сообщение об объявлении аукциона по продаже нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу: КБР, , было сделано в газете «Советская молодежь» № 11 от 14.03.2007 г., а торги были проведены 10.04.2007 г., т.е. через 26 дней, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения, следовательно, было допущено нарушение правил, влекущее признание торгов недействительными. По результатам проведенного аукциона покупателем признан ФИО6, с которым 16.04.2007 г. МСУ «Центр приватизации муниципального имущества » заключило договор купли-продажи подвального помещения, который является недействительным, поскольку заключен вследствие незаконного постановления местной администрации г Нальчика о приватизации подвального помещения. Кроме того, он заключен ненадлежащим лицом, так как продавцом выступило МСУ «Центр приватизации муниципального имущества », которому продаваемое имущество не принадлежало. Вместе с тем, указанный договор является ничтожным, поскольку предметом этого договора является подвальное помещение, тогда как предметом договора купли-продажи должна быть в соответствии со ст. 454 ГК РФ обязанность одной стороны (продавца) передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а обязанностью покупателя — принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одними из которых являются условия о предмете договора. Договор от 16.04.2007 г. не содержит сведений о том, что стороны договорились о купле-продаже этого объекта, так как в п. 1 Предмет договора указан не предмет, а объект договора — подвальное помещение. Таким образом, ни юридически, ни фактически подвальное помещение ФИО6 не передавалось. Этим помещением по-прежнему пользуются жильцы их дома, в нем обустроены их подсобные помещения. Перед продажей подвального помещения никто из владельцев этих подсобных помещений не был извещен о предстоящей продаже и необходимости его освобождения. Право собственности на это помещение за собственником одной из квартир в ФИО6 создает для него такие права, реализация которых существенно нарушает интересы всех других собственников квартир в доме, в том числе, и его (истца), поскольку собственник вправе использовать принадлежащее ему помещение по своему усмотрению, тогда как они все имели право пользоваться этим помещением по его назначению, а с учетом того, что в собственность ФИО6 перешло помещение с инженерными коммуникациями, обслуживающими весь дом, то пользование и распоряжение этим помещением по усмотрению нового единоличного собственника, и отсутствие доступа к техническому подвалу других лиц угрожает интересам и даже безопасности всех жильцов дома. Таким образом, считает, что все совершенные сделки с указанным подвальным помещением, а также постановление и.о. главы местной администрации № 284 от 21.02.2007 г. и проведенный аукцион по продаже данного подвального помещения являются незаконными и нарушают его права.

Истец, ответчик ФИО6, третье лицо - Управление Росреестра по КБР, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в суд не явились. Истец, ответчик ФИО6 представили письменные заявления, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд счел возможным рассмотреть дело без их участия по правилам ст. 165 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме. Также просила взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.

Представитель ДУГИ ФИО3 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель местной администрации г.о.Нальчик ФИО4 иск не признала, просила в его удовлетворении отказать ввиду его необоснованности и пропуска срока обращения.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО8 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать за необоснованностью и пропуском срока обращения в суд.

Решением Нальчикского горсуда КБР от 25 мая 2011 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Не согласившись с таким решением Местная администрация г.о.Нальчик подала на него кассационную жалобу в которой просит отменить его и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. В обоснование этих требований в жалобе указано, что ФИО1 пропустил трехлетний срок обращения в суд, установленный ст.196 ГК РФ.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, а также постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 01.07.1996г. для признания ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным необходимо одновременно как его несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 2 дано разъяснение, что документом, подтверждающим право муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр муниципальной собственности. Суду была представлена карта реестра объектов недвижимости муниципальной собственности № 370 от 10.04.2007г., в которой спорное помещение указано в качестве объекта муниципальной собственности. Тем не менее, суд не дал должной оценки указанным доказательствам.

Оспариваемое постановление и.о.главы Главы местной администрации №284 от 21.02.2007г. принято в пределах предоставленных полномочий пунктом 2.5 «Программы приватизации объектов муниципальной собственности на 2007г.», утвержденного решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 28.12.2006г., согласно которому возможность приватизации муниципального имущества, сданного в аренду, не указанного в приложении к Программе, рассматривается главой местной администрации по мере поступления заявок на приватизацию от физических и юридических лиц.

Судом не учтено то обстоятельство, что истец оспаривает договор аренды №598 от 24.01.2007г. на подвальное помещение, который прекращен в связи с переходом права собственности на указанное помещение ФИО6

Согласно справки, предоставленной ООО «ЖЭК №1» №903 от 23.11.2010г., в доме по пр.Ленина, 25 имеется шесть подвальных помещений. Через все подвальные помещения дома проходят технические коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, а также вентили управления водотоками на стояки, подающие воду на верхние этажи. В случае отсутствия доступа в подвальные помещения к вентилям стояков во время аварии или проведения ремонтных и профилактических работ в любой из квартир, перекрываются общие задвижки, и прекращается подача холодной, горячей воды и отопления на весь дом.

Между тем, в соответствии со ст.36 ЗК РФ в многоквартирном доме собственникам помещений на праве общей долевой собственности, принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся общей долевой собственностью, принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Для отнесения спорного помещения к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд не выяснил его целевое назначение и функциональную принадлежность спорного помещения для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.

Более того, судом не учтено то обстоятельство, что в справке дана оценка всем подвалам, находящимся в доме по ,25, а не конкретно спорному подвалу, также судом не установлено, правомочно ли ООО «ЖЭК №1» выдавать такого рода справки. Кроме того, суд не вправе делать выводы об отнесении подвала к помещениям общедолевой собственности, поскольку не обладает специальными познаниями в этой области. Учитывая то, что спорное помещение являлось муниципальной собственностью, в последствии было реализовано в установленном законом порядке ФИО6, следовательно, у истца ФИО1, не возникло прав на указанное помещение, а соответственно отсутствует признак нарушения гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина.

ФИО5, также считая решение суда от 25 мая 2011 года незаконным и необоснованным, подал на него кассационную жалобу и также просит его отменить и вынести по делу новое, отказав в удовлетворении исковых требований ФИО1 В обоснование своих требований ФИО5 указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования ФИО1, не учел, что обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, не были доказаны истцом, а доказательства приведенные в решении являются недопустимыми.

Так, по делу установлено, что ФИО1, является инвалидом 1-группы, передвигается на коляске, подвальными помещениями не пользовался и не имеет возможности пользоваться, что свидетельствует о том, что его права не были нарушены.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лип, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Суд в обоснование решения сослался на то, что срок исковой давности ФИО1., не пропущен и приводит его заявление в прокуратуру КБР от 07.07.2010 г., что о продаже подвала ФИО6, он узнал 06.07.2010г. от ФИО9 и как доказательство этому, суд приводит показания ФИО9, в судебном заседании.

При этом суд не дает оценку тому, что ФИО9, в 2010г. обратился в Нальчикский городской суд с подобным иском к ФИО6, и решением от 25 мая 2010г. в удовлетворении иска ему было отказано за истечением срока исковой давности, а 30 июня 2010г. решение суда кассационной инстанцией оставлено без изменения.

Таким образом, с учетом принятых решений по иску ФИО9, он является заинтересованным лицом, его показания судом не должны были быть приняты во внимание как доказательство.

Однако, суд его показания привел в обоснование того, что ФИО10, не пропустил срок исковой давности.

Суд при этом не дал оценку и тому, что как следует из кассационного определения от 30.06.2010 г. ФИО9, в суде первой инстанции пояснял, что ФИО6, в октябре 2008г. обратился к жильцам в , с требованием освободить подвальное помещение, ссылаясь на то, что он является его собственником.

Суд пришел к выводу, что на подвальное помещение распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. В качестве доказательства суд ссылается на справку ООО «ЖЭК №1» №903 от 23.11.2010г. о том, что в доме по имеется шесть подвальных помещений. Через все подвальные помещения дома проходят технические коммуникации: - холодное и горячее водоснабжение, отопление, вентиля управления водотоками на стояки верхних этажей.

При этом суд не дал оценку тому, что в письме не указано, что ФИО6 своими действиями препятствует доступу в подвальное помещение. Кроме того, из письма не усматривается, что проводилось обследование подвального помещения для установления в какой части подвального помещения проходят трубы, где конкретно установлены стояки, и находятся ли они в подвальном помещении собственником которого является ФИО6 Суду не представлена и проектная документация на дом из которой следовало бы, что подвал проектировался именно как помещение для размещения инженерных коммуникаций, а в рамках дела истцом ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы заявлено не было.

По делу истцом не доказан факт возникновения в силу ст.37 ЖК РФ права общей долевой собственности у собственника многоквартирного дома. Тогда как такое право возникает не на любое подвальное помещение, а лишь на технические подвалы, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Даже, при наличии инженерных коммуникаций и оборудования, в спорном подвальном помещении, это не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 ЖК РФ.

Как указано в исковом заявлении ФИО10, подвальные помещения используются жильцами дома не для обслуживания инженерных сетей, а как подсобные помещения.

Вышеуказанная позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-0-0 где отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела истец в нарушение ст.65 ГПК РФ не доказал, что спорное подвальное помещение имеет исключительно технический характер и не имеет самостоятельного назначения. Подобная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, согласно которому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Судом не дана оценка и тому, что подвальное помещение находилось на балансе Казны КБР.

Что касается ФИО6, он на вполне законных основаниях приобрел подвальное помещение и является его добросовестным собственником.

Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителями Местной администрации г.о.Нальчик ФИО11 и ДУГИ г.Нальчика ФИО3; выслушав возражения представителя ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В статье 36 ч.1 Жилищного кодекса РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, чердаки, подвалы и т.д., в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Толкование данной нормы права позволяет исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам или по проектной документации на дом.

При рассмотрении дела, связанного со спором об общем имуществе, суд должен давать оценку экспликации помещений, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помещений; установить, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.

Сам по себе факт наличия подвала в многоквартирном доме не свидетельствует о том, что он является общим имуществом собственников помещений в доме. Необходимо установить, является ли подвал единым помещением или он поделен на несколько помещений, все ли эти помещения используются в обслуживании жилой части дома, имеются ли в нем инженерные коммуникации.

Ни одно из указанных обстоятельств судом не установлено и ни одного документа, позволяющего прийти к определенным выводам, судом не исследовано по настоящему делу.

Единственным документом, на который сослался суд, удовлетворяя иск, это справка ООО «ЖЭК №1». Однако данный документ не может служить бесспорным и единственным доказательством.

Во-первых, ООО «ЖЭК №1» является управляющей компанией дома и заинтересованным лицом.

Во-вторых, сведения, содержащиеся в справке, должны быть объективно подтверждены документами или хотя бы фотографиями.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает судебное решение необоснованным и вынесенным преждевременно. Оно не соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ.

Из дела следует, что подвал состоит из 6 помещений, но нигде не указано, сколько помещений из них, или часть одного из них передано в собственность ФИО7, какое именно помещение или часть его продано ему, какова площадь помещений, сколько входов в подвал и так далее.

Судебная коллегия лишена возможности вынести по делу новое решение и дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду следует установить, какие именно обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих требований и возражений, при необходимости оказать содействие в их истребовании. Доказательствами могут служить схемы, проекты, экспликации, фотографии, справки и документы служб, оказывающих коммунальные услуги и т.д.

Также следует установить, не использовался ли подвал или часть его жильцами дома как подсобные помещения для хранения вещей и сельхозпродуктов и если да, то с какого времени, когда была приватизирована первая квартира в доме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 25 мая 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: Е.И.Жерновой.

В.Х.Маздогов.

Копия верна:

Судья Верховного Суда КБР А.А.Макоев.