Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО6 ФИО16 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО6 ФИО17 к Чухлатому ФИО18 о взыскании денежных средств по договорам займа, признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению Чухлатого ФИО19 к ФИО6 ФИО20 о возврате имущества.

Заслушав доклад судьи Малаевой В.Г., ФИО6 Р.Х. и его представителя по доверенности ФИО10, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО11 и его представителя – ФИО12, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, представителя ООО «Гордская недвижимость» по доверенности ФИО15, полагавшуюся на усмотрения суда, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, и о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 5 300 000 рублей.

Решением Староминского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью 2751 кв. м и нежилого здания площадью 439,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2

С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано 5 300 000 рублей и в доход бюджета муниципального образования Староминский район 34 700 рублей государственной пошлины.

Определением ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ судебные акты судов первой и апелляционной инстанции отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение по существу в ином составе суда.

При новом рассмотрении настоящего дела определениями суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л. д. 91, т. 3 л. д. 188) объединены в одно производство дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, и о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 5 300 000 рублей, дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании с ответчика в пользу истца (с учетом уточнения исковых требований) задолженности по пяти договорам займа от 20 апреля, 20 мая, 20 июня, 20 августа и ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 600 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 33 997 рублей 79 копеек, а всего 633 997 рублей 79 копеек (дело 2-454/2020) и дело № по иску ФИО2 к ФИО1 о возврате ответчиком истцу в течение 10 календарных дней арендованные по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимого имущества: нежилого здания площадью 439,1 кв. м, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учётом нормального износа, путём подписания сторонами акта о возврате и об освобождении нежилого помещения от личных вещей третьих лиц.

Решением Староминского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования истца ФИО1 удовлетворены полностью, исковые требования ФИО2 к ФИО1 о возврате имущества удовлетворены частично.

Суд решил:

признать договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка площадью 2 751 кв. м и нежилого здания площадью 439,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключёФИО3ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительным, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 5 300 000 рублей;

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счёт договоров займа от 20 апреля, 20 мая, 20 июня, 20 августа, ДД.ММ.ГГГГ и процентов за пользование чужими денежными средствами общую сумму 633 997 рублей 79 копеек, а всего с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскать 5 933 997 рублей 79 копеек;

взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования Староминский район государственную пошлину в размере 37 869 рублей 99 копеек;

обязать ФИО1 возвратить ФИО2 недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью 2 751 кв. м и нежилого здания площадью 439,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>№ в том состоянии, в котором ФИО1 его получил, с учётом нормального износа, освободив помещение от личных вещей или вещей третьих лиц, с сохранением мер обеспечительного характера, принятых определением Староминского районного суда Краснодарского края ДД.ММ.ГГГГ;

в остальной части иска ФИО2 к ФИО1 о возврате имущества отказать.

Кассационным определением ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части оставления без изменения решение Староминского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств в размере 5 300 000 рублей и в части взыскания с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования Староминский район 34 700 рублей государственной пошлины.

Гражданское дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

В остальной части решение Староминского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

При новом рассмотрении апелляционным определением от 14 декабря 2021 года решение Староминского районного суда Краснодарского края от 13 января 2021 года отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи коммерческой недвижимости недействительным и взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 5 300 000 рублей, а также в части взыскания с ФИО2 государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования <адрес> в размере 34 700 рублей.

В этой части вынесено по делу новое решение, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств в размере 5 300 000 рублей отказано.

В остальной части решение Староминского районного суда Краснодарского края от 13 января 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года, как вынесенного в нарушение норм материального права, а потому являющегося незаконным и подлежащим отмене.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не выяснил действительную волю сторон при заключении договора купли - продажи и не оценил обстоятельства, свидетельствующие о заключении и действительности спорного договора, и не учел того, что законодатель не лишает остальных, нежели указанных в Федеральном законе «Об ипотеке» лиц, права оспаривания сделки по отчуждению имущества по иным основаниям, например, как совершенной с превышением полномочий лицом, подписавшим договор об отчуждении, как сделки, совершенной в результате заблуждения, и так далее; вывод суда апелляционной инстанции о том, что поскольку ФИО1 не является залогодержателем, а потому он не вправе требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной по причине отсутствия разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества, противоречит действующим нормам законодательства.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО4, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО2 и его представителя – ФИО13, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, представителя ООО «Гордская недвижимость» по доверенности ФИО5, полагавшуюся на усмотрения суда, ФИО3 кассационный суд общей юрисдикции пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, то есть в данном случае в пределах доводов относительно исковых требований ФИО1 о взыскании денежных средств по договорам займа и процентов за пользование чужими денежными средствами на общую сумму 633 997 рублей 79 копеек и о признании договора купли-продажи коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств в размере 5 300 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания судом кассационной инстанции не установлены.

В ходе рассмотрения требования о признании договора купли-продажи коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств в размере 5 300 000 рублей судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключены два договора: 1) предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее – предварительный договор), а, именно, земельного участка с видом разрешенного использования для размещения продовольственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения площадью 2751 кв. м и нежилого здания, площадью 439,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>; 2) договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, объектом продажи которого также является указанные земельный участок и здание (далее – договор купли-продажи).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора указанные объекты недвижимости переданы ответчиком в залог ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт» на основании договора ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1.1 договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан возвратить указанную сумму ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт». Факт исполнения обязательств должен быть подтвержден справкой об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 3.2 договора ФИО1 обязуется оплатить денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в день подписания предварительного договора, денежную сумму в размере 10 000 000 рублей в течение 5 дней с даты внесения в ЕГРН записи о погашении ипотеки, 4 000 000 рублей в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности с начислением процентов в размере 12%.

ФИО1 (истцом) переданы ФИО2 (ответчику) денежные средства с размере 2 000 000 рублей, что подтверждается собственноручной распиской последнего на договоре. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику в счет исполнения договора купли-продажи передана денежная сумма в размере 1 300 000 рублей, что подтверждается распиской.

В соответствии с пунктом 2.2 данного предварительного договора задатком признается денежная сумма, указанная в настоящем пункте договора и переданная истцом ответчику в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2 (истца), задаток Стороной-1 (ответчиком) не возвращается. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1 (ответчика), он должен будет вернуть Стороне-2 (истцу) внесенный задаток в двойном размере в течение пяти дней с момента истечения срока, указанного в пункте 4.2 настоящего договора (не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Стороной-1 в указанном договоре является продавец (ФИО2, ответчик), Стороной-2 - покупатель (ФИО1, истец).

Судом первой инстанции также установлено, что основной договор не был заключен по вине ответчика – ФИО2 Причиной незаключения основного договора является невыполнение ответчиком пункта 3.1.1 предварительного договора, согласно которому ответчик обязан возвратить в срок до ДД.ММ.ГГГГ указанную сумму ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт» (далее – общество) и факт исполнения обязательств должен был подтвердить справкой об исполнении обязательств.

Согласно справке указанного общества задолженность ФИО2 перед ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Истцом переданы ответчику денежные средства в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается собственноручной распиской последнего на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику в счёт исполнения договора купли-продажи передана денежная сумма в размере 1 300 000 рублей, что подтверждается распиской.

В состоявшемся судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик и его представитель признавали факт заключения между сторонами предварительного договора с намерением заключить основной договор купли-продажи.

Из дел правоустанавливающих документов на спорные земельный участок и нежилое здание, открытых федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, видно, что согласие супруги ответчика ФИО7 на заключение между ним и истцом сделок, предметом которых выступали бы данные объекты недвижимого имущества, не истребовано. При этом супруга ответчика давала своё согласие ответчику на залог данных объектов недвижимости с обществом ДД.ММ.ГГГГ, СКФПК Надежда» ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8ДД.ММ.ГГГГ, на аренду с ООО Градус Юг» ДД.ММ.ГГГГ.

По причине неисполнения ответчиком различного рода обязательств перед КФПК «Надежда», ООО «Ома», ФИО21, состоялись судебные решения Староминского районного суда ДД.ММ.ГГГГ, Октябрьского районного суда г. Краснодара ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма взысканных сумм по перечисленным судебным актам составила 9 506 504 рубля 53 копейки. Упомянутым решением Октябрьского районного суда г. Краснодара, в связи с неисполнением ответчиком договора займа, обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом настоящего спора между ФИО1 и ФИО14.

В ходе проверки предшествующих состоявшемуся договору купли-продажи обстоятельств судом получены сведения о наличии у ответчика судимости за преступления против личности и общественного порядка (приговор военного трибунала дальневосточного округа, наказание в виде лишения свободы сроком на 15 лет).

Постановление должностного лица отдела МВД России по Староминскому району об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ содержит пояснение ответчика, в котором он поясняет, что он с истцом договорился о продаже спорного здания с земельным участком. ФИО1 передал ему общую сумму в размере 3 300 000 рублей.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью 2751 кв. м и нежилого здания площадью 439,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, и в части взыскания денежных средств в размере 5 300 000 рублей, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 10, пунктом 3 статьи 157, пунктом 5 статьи 166, пунктом 2 статьи 168, статьями 174.1, 181, пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445, статьями 346, 454, 460, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353, пунктом 2 статьи 351, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Приняв во внимание факты того, что заключёФИО3 сторонами после предварительного договора сделка купли-продажи совершена ответчиком с нарушениями закона, поскольку, как видно из дел правоустанавливающих документов (договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ), ответчик не имел права отчуждать спорные объекты недвижимости, являющиеся предметом залога, и в отсутствие согласия супруги ответчика ФИО2 на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации; помимо этого, ответчик не исполнил условия договора, содержащиеся в п. 3.1.1, то есть не погасил в срок имущественные обязательства перед обществом, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) совершённой сделки, оспариваемой истцом.

Не приняв во внимание позицию ответчика ФИО2 о неполучении им в качестве задатка 2 000 000 рублей в связи с неподтверждением данной позиции исследованными доказательствами и наличием в договоре собственноручной записи ответчика о получении им данной суммы и подтверждением этих данных ответчиком при даче письменных объяснений должностному лицу отдела МВД России по Староминскому району, отклонив заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задатка в двойном размере и сумм, переданных по условиям договора, в общем размере 5 300 000 рублей.

Отменяя решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью 2751 кв. м и нежилого здания площадью 439,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 (далее - ответчик), и в части взыскания денежных средств в размере 5 300 000 рублей, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 33, статей 32, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, статьи 256, пункта 1 статьи 253, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 2 статьи 173.1, пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 9, части 5 статьи 38 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 37, 39, 40, 43, части 1 статьи 72 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»,

Суд апелляционной инстанции исходя из того, что истец ФИО1 не является стороной кредитного договора, заключенного ответчиком ФИО2 с ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» ФИО9 кредитным «Старт», а, соответственно, не является и залогодержателем, пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной по причине отсутствия разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества, что права и законные интересы истца ФИО1 не затрагиваются как отсутствием разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества, так и отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруги ответчика ФИО2, в связи с чем признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и взыскании с ответчика 5 300 000 рублей.

Суд кассационной инстанции находит правильными указанные выше выводы суда апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления ФИО1 и его пояснений по существу спора, в качестве фактического основания для признания состоявшегося договора купли-продажи недействительным истцом указаны факты: неисполнения ответчиком ФИО2 обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора (в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан возвратить сумму займа ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт»); неполучение ответчиком при отчуждении имущества согласие супруги на совершение сделки; продажи ответчиком помещения и земельного участка в нарушение обязательств перед обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт».

Между тем, как установлено судами, ФИО2 исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 3.1.1 договора, путем внесения ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в счет погашения займа перед указанным обществом, а ДД.ММ.ГГГГ было снято обременение (ипотека в силу договора) в отношении объектов отчуждения в будущем. Согласно справке указанного общества задолженность ФИО2 перед ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

При этом, законом не предусмотрено такого основания для признания сделки недействительным, как нарушение срока исполнения обязательства по договору.

Существенное нарушение договора другой стороной, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в силу пункта 2 части 1 статьи 450, части 1 статьи 451 ГК РФ могут являться основаниями для его изменения или расторжения.

В силу пункта 1 статьи 33, статьи 32 СК РФ, статьи 256 ГК РФ законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства.

Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (пункты 1, 2 статьи 35 СК РФ).

По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 1 статьи 253 ГК РФ; пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. В связи с этим для продажи одним из супругов совместно нажитого недвижимого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 1 статьи 131, пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 9, части 5 статьи 38 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации.

Супруг, чье согласие на продажу совместно нажитой недвижимости не было получено, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункты 1, 2 статьи 173.1 ГК РФ; пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Поскольку истец не является супругом ответчика, он не вправе был обращаться с подобным иском в суд, суд апелляционной инстанции, основываясь на вышеприведенных нормах материального права, правомерно не принял во внимание в качестве основания признания сделки недействительной факт отсутствия согласия супруги ответчика на отчуждение спорного имущества.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (часть 2 статьи 37 Закона об ипотеке).

Последствия неполучения согласия залогодержателя на распоряжение недвижимым имуществом предусмотрены статьей 39 Закона об ипотеке.

Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования истца о признании договора купли-продажи недействительным по причине отсутствия разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества, суд апелляционной инстанций учел то, что истец ФИО1 не является стороной кредитного договора, заключенного ответчиком ФИО2 с ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» ФИО9 кредитным «Старт», а, соответственно, не является и залогодержателем, а потому он не вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной по причине отсутствия разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества, что отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруги ответчика ФИО2 и разрешения залогодержателя на продажу заложенного имущества никоим образом не затронуты права и охраняемые законом интересы истца ФИО1

Судом кассационной инстанции признаны несостоятельными доводы истца в кассационной жалобе о том, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание факты того, что у ФИО2 отсутствовали намерения создать правовые последствия спорному договору и что он преследовал цель - получение и присвоение денежных средств, а ФИО1, передавая денежные средства, рассчитывал на погашение задолженности перед залогодержателем по кредитному договору, заключенному между ФИО2 и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.», о чем, по его мнению, свидетельствуют судебные решения Староминского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ и Октябрьского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО2 9 506 504 рублей 53 копеек; наложение ареста на все имущество и денежные средства, принадлежащие ФИО2, определением Староминского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ; наложенный определением Староминского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ запрет совершать ФИО2 и иным лицам действия, направленные на демонтаж и вынос имущества из спорного здания, и на создание иных препятствий в деятельности ФИО1 в сфере оказания услуг по общественному питанию, поскольку данных обстоятельств на момент совершения оспариваемой сделки - договора купли-продажи недвижимости, то есть на ДД.ММ.ГГГГ не существовало. В этой связи они не могли свидетельствовать о ничтожности (недействительности) сделки в силу ее мнимости, то есть о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества совершена ФИО2 лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, как и не могли свидетельствовать о том, что совершение ФИО2 данной сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, требования закона о добросовестности участников гражданского оборота, что, в свою очередь, не давало право суду апелляционной инстанции признать её недействительной в силу пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Поскольку истец не оспаривал спорную сделку по отчуждению имущества по иным основаниям, например, как совершенной с превышением полномочий лицом, подписавшим договор об отчуждении, как сделки, совершенной в результате заблуждения, договор купли-продажи спорного имущества подписали лично истец и ответчик, в связи с чем вопросы о полномочиях лиц, подписавших спорный договор, и о наличии обстоятельств, свидетельствующих о заблуждении сторон, не входили в предмет исследования и доказывания по настоящему делу, то не может быть принята во внимание и ссылка истца в кассационной жалобе на то, что судом апелляционной инстанции не учтено, что законодатель не лишает остальных лиц права оспаривания сделки по отчуждению имущества по иным основаниям.

Вместе с тем доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств по настоящему делу, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Вопреки доводов кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

С учетом вышеизложенного, доводы кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, подлежат отклонению как не соответствующие материалам дела и основанные на ошибочном понимании норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 379.6 ГПК РФ).

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий В.Г. Малаева

Судьи Т.И. Парамонова

Е.В. Самойлова