Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу административного истца Пальоры ФИО12 (направленную почтовым отправлением ДД.ММ.ГГГГ, поступившую в суд первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ) на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 25 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 29 ноября 2021 года, вынесенные по административному делу № по административному исковому заявлению Пальоры И.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании действий незаконными.

Заслушав доклад судьи Склярука С.А., судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

представитель административного истца Пальоры И.С. по доверенности Новожилов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными действий по внесению в ЕГРН сведений о прекращении Договоров участия в долевом строительстве (далее ДУДС), возложении обязанности по прекращению записей о расторжении названных договоров и восстановлению записей о государственной регистрации вышеуказанных ДУДС, а также о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и восстановлению пропущенного срока на подачу административного искового заявления.

Заявленные административные исковые требования были мотивированы тем, что Пальоре И.С. уступлены права участника долевого строительства по названным договорам, заключенным ФИО5 с застройщиком <данные изъяты>, который решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о регистрации расторжения в одностороннем порядке договоров долевого участия по жилым помещениям, расположенным на объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> по результатам рассмотрения которых административным ответчиком внесены в ЕГРН оспариваемые записи. По мнению административного истца, такие действия административного ответчика не соответствовали законодательству, его права как участника долевого строительства по данным договорам нарушены. Административный истец также указывал о том, что о нарушении своих прав узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 25 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 29 ноября 2021 года, Пальоре И.С. отказано в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

В поданной во Второй кассационный суд общей юрисдикции кассационной жалобе административный истец Пальора И.С. ставит вопрос об отмене решения Кунцевского районного суда г. Москвы от 25 июня 2021 года и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 29 ноября 2021 года, с принятием по административному делу судебного акта об удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы им приведены доводы о том, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, по делу судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие соответствующие правоотношения, а также нормы процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) основанием для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 данного Кодекса (часть 3 статьи 328 КАС РФ).

При рассмотрении настоящего дела такого рода нарушений допущено не было.

Так, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ (часть 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нормами которого предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются по заявлению; основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 14).

Основания приостановления, отказа в осуществлении государственной регистрации прав установлены статьями 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5 и 7 части 1 статьи 26).

При этом, в силу части 8 статьи 48 названного Федерального закона заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года № 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, при рассмотрении документов, представленных на регистрацию и находящихся в распоряжении государственного регистратора, последний исходит из достоверности содержащихся в них сведений и не вправе давать правовую оценку основаниям возникновения или прекращения прав, а также исполнению обязательств сторонами договора в рамках гражданско-правовых отношений, законности их действий при реализации принадлежащих им в силу закона или договора прав, разрешая тем самым спор о правах и основаниях их возникновения, прекращения.

Как установлено судами при рассмотрении административного дела, <данные изъяты> вело жилищное строительство по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №, имеющем адресные ориентиры: <адрес>.

Между <данные изъяты> и ФИО5 были заключены вышеозначенные договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов на вышеозначенном земельном участке, которые были зарегистрированы в ЕГРН и предусматривали оплату участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО5 на основании договоров уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ передал свои права участника долевого строительства по Договорам участия в долевом строительстве № в отношении объектов долевого строительства на земельном участке с кадастровым №, имеющем адресные ориентиры: <адрес>, Пальоре И.С.

Согласно данным ЕГРН в отношении Пальоры И.С. были зарегистрированы договора уступки права требования с переводом долга от ДД.ММ.ГГГГ№ (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), №(запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), от ДД.ММ.ГГГГ№ (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), №(запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), № (запись № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий.

В Управление Росреестра по Москве от Смирнова Д.П. - представителя конкурсного управляющего <данные изъяты> - поступили заявления о государственной регистрации расторжения указанных выше договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с невыполнением участником строительства условий договоров об оплате цены договора.

К заявлениям были приложены следующие документы: предупреждение о расторжении договоров долевого участия, необходимости оплаты по договорам, уведомления о расторжении договоров долевого участия в связи с не поступлением оплаты от участника долевого строительства, описи почтовых вложений, чеки, почтовые отправления о направлении Пальоре И.С. данных документов по адресу, указанному в п. 5 Договоров: <адрес>.

Как следует из представленных в Управление Предупреждений и Уведомлений о расторжении договоров, по указанным в заявлении договорам денежные средства участником долевого строительства застройщику <данные изъяты> в счет оплаты цены договора не переводились; в рамках дела о банкротстве <данные изъяты> установлено, что Пальора И.С. является аффилированным <данные изъяты> лицом; в договорах с независимыми дольщиками предусмотрена оплата денежными средствами в течение 5 дней с даты государственной регистрации ДДУ, тогда как у Пальоры И.С. оплата производится векселями; в то же время акты приема-передачи векселей не подтверждают оплату; вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ в деле о банкротстве застройщика <данные изъяты> Пальоре И.С. отказано во включение в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений; арбитражным судом установлено, что требования Пальоры И.С. возникли на основании сделок, заключенных лицами, аффилированными по отношению к застройщику, административный истец не представил доказательств оплаты по договорам об участии в долевом строительстве и оплаты договоров на приобретение прав, вытекающих из данных договоров.

Изучив представленные стороной Застройщика заявления и документы, административный ответчик зарегистрировал расторжения договоров долевого участия №, о чем внес в ЕГРН соответствующие записи и направил участникам спорных правоотношений уведомления о государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных Пальорой И.С. требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований полагать, что в спорных правоотношениях административный ответчик действовал с нарушением закона и прав административного истца, не имеется; государственная регистрация произведена без нарушения процедуры по заявлению стороны застройщика о расторжении Договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, на основании представленных документов и сведений об уведомлении Пальоры И.С. об одностороннем расторжении заключенных с ним договоров.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по административным делам Московского городского суда, указав, что применительно к изложенному по настоящему делу не установлено нарушений процедуры регистрации. Материалами дела подтверждается, что у обратившегося лица имелись полномочия на подачу заявлений, а также им были представлены необходимые для регистрации документы, свидетельствующие о соблюдении порядка и оснований обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения договоров. Напротив, наличие оснований, являющихся основанием для приостановления или отказа в регистрации в силу ст.ст. 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не установлено, так как сторонами не оспаривается, что к заявлениям о расторжении договоров участия были приложены предупреждения Пальоры И.С. о необходимости исполнить обязанность по оплате спорных договоров и уведомления об их расторжении в связи с неоплатой, со сведениями о направлении почтой административному истцу данных предупреждений и уведомлений. Приложенные к данным заявлениям документы в силу прямых требований закона, приведенных в положениях ч. 8 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», являются формально-достаточными для совершения регистрационных действий по прекращению договоров долевого участия в строительстве.

Кроме того, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда отметила, что в рамках рассмотрения арбитражными судами дела о банкротстве <данные изъяты> административному истцу отказано в удовлетворении требований о включении объектов недвижимости, подлежащих передаче по спорным договорам, в реестр передачи жилых помещений <данные изъяты> и основанием к отказу послужило не предоставление административным истцом сведений об оплате цены данных договоров.

Ссылки Пальоры И.С. на привлечение судом в административное дело лица, не являющегося конкурсным управляющим, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда отклонила как необоснованные, поскольку в материалах дела содержатся правоустанавливающие документы, которые проверялись судом первой инстанции в соответствии с главой 5 КАС РФ. Кроме того, в этой связи судом второй инстанции указано, что правом действовать в чужом интересе административный истец не наделен; застройщик (в лице уполномоченных лиц) о нарушении своих процессуальных прав в связи с рассмотрением настоящего дела и принятием по нему решения не указывает, с апелляционной жалобой на него не обращается.

Указанные выводы судов являются верными, так как основаны на правильном применении приведенных положений действующего законодательства, а также в полной мере соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, свидетельствующим о том, что органом регистрации прав оспариваемые регистрационные действия были произведены при наличии предусмотренных для этого законом оснований. В связи с этим судебной коллегией не усматривается оснований к отмене обжалуемых судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе.

В целом доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций, по мотивам их несоответствия обстоятельствам дела и неправильного применения судами норм материального права, не могут повлечь отмену обжалуемых судебных актов, так как не содержат указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены и учтены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела и имели бы юридическое значение для правильного разрешения спора, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, либо опровергали бы содержащиеся в них выводы.

Также нарушений норм процессуального права или их неправильного применения, которые в силу приведенных положений статьи 328 КАС РФ могли бы являться основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, судами нижестоящих инстанций по делу не допущено.

Приведенные в обоснование кассационной жалобы доводы в целом аналогичны правовой позиции стороны административного истца в судах первой и апелляционной инстанций, им судами дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кунцевского районного суда города Москвы от 25 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 29 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пальоры ФИО13 – без удовлетворения.

Текст мотивированного кассационного определения изготовлен 1 июня 2022 года.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи