Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ФИО4 по доверенности ФИО5 на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 12 мая 2021 года (дело № 2а-223/2021) и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 25 ноября 2021 года (дело № 33а-4519/2021) по административному делу по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации права и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Войты И.В., выслушав объяснения представителя ФИО4 по доверенности ФИО5, поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия по административным делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции,

у с т а н о в и л а:

ФИО1 P.P. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, общей площадью 34,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 P.P. и ООО «БЭСТ-Н» заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Договор исполнен сторонами в полном объеме. Она обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимого имущества, приложив все необходимые документы. Однако Управление Росреестра по Москве приостановило осуществление действий по государственной регистрации в связи с отсутствием заявления продавца ООО «БЭСТ-Н» на регистрацию перехода права собственности а ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации права. Отказ в регистрации административный истец полагала незаконным, нарушающим её права, поскольку договор сторонами исполнен, квартира передана ей во владение, ООО «БЭСТ-Н» прекратило деятельность и ДД.ММ.ГГГГ исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее по тексту – ЕГРЮЛ).

Решением Чертановского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении административного иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 P.P. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 P.P. просит об отмене состоявшихся по делу судебных актов, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что наличие в ЕГРЮЛ записи о недостоверности сведений о лице, имеющим право действовать от имени юридического лица без доверенности, не свидетельствует о прекращении полномочий такого лица, в том числе на совершение сделок. Суды обеих инстанций не рассмотрели и не выяснили вопрос о недостоверности квитанции к приходному кассовому ордеру об оплате по договору купли-продажи квартиры.

Определением судьи ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем, на основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При изучении доводов кассационной жалобы приведенных выше оснований к отмене судебных актов не имеется.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БЭСТ-Н» и ФИО1 P.P. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Общество продало ФИО1 P.P. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость квартиры составила 6 480 000 рублей.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и акт приема-передачи наличных денежных средств.

Договор и акты от имени ООО «БЭСТ-Н» подписаны генеральным директором ФИО6

В подтверждение оплаты по договору купли-продажи квартиры административным истцом представлена квитанция от ДД.ММ.ГГГГ к приходному кассовому ордеру № об уплате ФИО1 P.P. в пользу ООО №.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в лице своего представителя ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №).

В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи наличных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Москве принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права, на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», в связи с непредоставлением заявления продавца ООО «БЭСТ-Н» о переходе права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ в виду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации, Управлением Росреестра по Москве принято решение об отказе в регистрации права собственности.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «БЭСТ-Н» внесена запись о недостоверности сведений о генеральном директоре ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении ООО «БЭСТ-Н» из ЕГРЮЛ в связи с наличием сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БЭСТ-Н» исключено из ЕГРЮЛ в связи с прекращением юридического лица.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что представленный для осуществления регистрационных действий договор купли-продажи от имени покупателя подписан лицом, сведения о котором, как о генеральном директоре ООО «БЭСТ-Н», продавца недвижимого имущества, являются недостоверными, сам договор заключен после принятия в установленном порядке решения о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ.?

Исполнение обязательств по договору со стороны ФИО1 P.P. достоверными доказательствами не подтверждено, поскольку представленные административным истцом акт от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция от ДД.ММ.ГГГГ содержат противоречия относительно содержащихся в них данных о передаче продавцу денежных средств.

Оспариваемое решение принято в пределах полномочий государственного регистратора при наличии законных к тому оснований, при этом факт исполнения ФИО1 P.P. обязательств по договору купли-продажи достоверными доказательствами не подтвержден.

С выводами суда согласился суд апелляционной инстанции, не найдя оснований для отмены или изменения решения.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов обеих инстанций верными, основанными на правильном применении и толковании норм материального права, на обстоятельствах административного дела, подтвержденных доказательствами, которым дана оценка по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 3 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо и не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 2, 5 части 1 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, последствием не устранения причин, по которым процедура проведения регистрационного учета была приостановлена, является принятие регистрирующим органом решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений пункта 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Таким образом, поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

Между тем, из материалов дела усматривается, что отсутствие заявления продавца (банкрота) явилось не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности от ООО «БЭСТ-Н» к ФИО1

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав проводится в порядке, который, среди прочего, включает правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций о том, что генеральный директор ООО «БЭСТ-Н» ФИО6 не обладал полномочиями на отчуждение имущества Общества путем заключения договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о недостоверности сведений о генеральном директоре ООО «БЭСТ-Н» ФИО6

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, доказательств подтверждающих, что административный истец уплатил стоимость жилого помещения в полном объеме, не представлено.

В подтверждение оплаты по договору купли-продажи квартиры ФИО1 представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ об уплате № и акт приёма-передачи наличных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ Продавцу ФИО6 в размере №.

Согласно Постановлению Госкомстата РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» приходный кассовый ордер применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники.

Поскольку доказательств, подтверждающих поступление денежных средств на счет организации, не представлено, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание в качестве доказательств оплаты имущества юридического лица, представленные административным истцом документы.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций, по мотивам их несоответствия обстоятельствам дела, неправильного применения судами норм материального права, по существу, сводятся к иной правовой оценке обстоятельств по делу, направлены на их переоценку, в связи с чем, не могут служить основаниями к отмене судебных постановлений, предусмотренными статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, проверили доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, правильно применили закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, выводы судов мотивированы и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, которым дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, в связи с чем, основания для их отмены по доводам, содержащимся в кассационной жалобе, отсутствуют.

Также вопреки доводам кассационной жалобы нарушений норм процессуального права или их неправильного применения, которые в силу приведенных положений статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации могли бы являться основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судами при рассмотрении административного дела не допущено.

В силу изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 12 мая 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 25 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО4 по доверенности ФИО5 - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, предусмотренный часть 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи