Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе (и дополнениям к ней) администрации Ангарского городского округа, поданной через суд первой инстанции 8 июля 2022 года, по кассационной жалобе (и дополнениям к ней) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный», поданной через суд первой инстанции 21 июля 2022 года, на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 29 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда от 20 апреля 2022 года по административному делу № 2а-3406/2021 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к администрации Ангарского городского округа о признании недействующим в части постановления администрации Ангарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории кварталов , утвержденный постановлением администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ№».

Заслушав доклад судьи Никулиной И.А., пояснения представителей администрации Ангарского городского округа ФИО9 и ФИО10, представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» ФИО11, поддержавших доводы кассационных жалоб, пояснения административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО8 и их представителя ФИО12, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в Ангарский городской суд Иркутской области с административным исковым заявлением к администрации Ангарского городского округа, в котором с учетом уточнения требований просили признать недействующим с даты принятия подпункты 1.1, 1.2, 1.3, пункта 1 постановления администрации Ангарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории , утвержденный постановлением администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ№» в части образования земельных участков №.

В обоснование требований указали, что в результате образования на основании оспариваемого нормативного правового акта новых земельных участков из состава земельного участка с кадастровым номером № собственники помещений в МКД № и нежилом здании № лишаются доступа к образуемым или измененным земельным участкам, а также возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов единой инфраструктуры.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 29 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда от 20 апреля 2022 года, требования административных истцов удовлетворены, признаны недействующими со дня принятия подпункты 1.1, 1.2, 1.3 пункта 1 постановления администрации Ангарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории , утвержденного Постановлением администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ№» в части образования земельных участков №.

В кассационной жалобе администрация Ангарского городского округа ставит вопрос об отмене постановленных судебных актов с принятием нового решения, указывая на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам административного дела.

Настаивает, что оспариваемое постановление соответствует нормам действующего законодательства, в том числе статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что на момент образования земельного участка с кадастровым номером № и постановки его на кадастровый учет, земельные участки под МКД не были сформированы в связи с их отсутствием.

Считает, что административными истцам для защиты нарушенных прав необходимо было обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании границ земельных участков, расположенных под МКД, которые, по их мнению, принадлежат им на праве собственности. Кроме того, указывает, что судами не были исследованы обстоятельства, связанные с формированием спорных земельных участков. Административные истцы обратились в Ангарский городской суд с иском к администрации города о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью . (дело № 2-1466/2022), производство по делу приостановлено до разрешения настоящего спора.

Выражает несогласие с выводами судов о том, что в нарушение части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации в оспариваемом постановлении отсутствуют перечень и сведения о площади и возможных способах образования земельных участков, настаивает, что администрацией в оспариваемом постановлении отображены все установленные градостроительным регламентом требования к проекту межевания территории. Судами не дана надлежащая оценка показаниям свидетеля - главного архитектора Ангарского городского округа - начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа ФИО13 о возможных способах образования земельных участков.

Указывает, что согласно договорам участия в долевом строительстве, заключенным между административными истцами и ЗАО «Стройкомплекс», последнее выполнило свои обязательства, предупредив их о том, что в соответствии с требованиями законодательства под МКД будет сформирован земельный участок, на который у них возникнет право общей долевой собственности.

Полагает, что факт участия заявителей в общественных обсуждениях подтверждается представленной в материалы дела копией книги (журнала) учета посетителей экспозиции «Проекта внесения изменений в проект межевания территории кварталов , утвержденного постановлением администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ№».

Дополнительно указывает, что трансформаторные подстанции не входят в состав общедомового имущества и в отношении земельных участков, занятых трансформаторными подстанциями, жильцы многоквартирного дома не обладают исключительными правами.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» ставит вопрос об отмене постановленных судебных актов с принятием нового решения, указывая на нарушение судами норм материального права.

Полагает, что оспариваемый судебный акт суда апелляционной инстанции затрагивает права и законные интересы ООО «СЗ Молодежный», которое является правообладателем земельного участка на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Судебное решение является значительным препятствием в осуществлении ООО «СЗ «Молодежный» деятельности в сфере строительства.

Считает, что в нарушение положений статьи 311 КАС РФ судом апелляционной инстанции не мотивированы выводы о несоответствии закону спорного постановления ввиду неуведомления о начале действий по образованию земельных участков, отсутствия в оспариваемом нормативном правовом акте перечня образуемых земельных участков и сведений о их площадях, сведений о возможных способах образования указанных земельных участков.

Полагает, что в нарушение норм действующего законодательства, административными истцами не представлено доказательств в подтверждение того, что они уполномочены всеми собственниками многоквартирных домов на представление их интересов в суде. При этом судом должно было учитываться мнение всех собственников помещений многоквартирных домов в , чьи права и обязанности затронуты оспариваемым постановлением, а не нескольких отдельных собственников.

Суды пришли к необоснованному выводу о том, что земельный участок изначально формировался для строительства единого жилого комплекса с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей данного жилого комплекса, и что административным ответчиком при проведении межевания особенности формирования территории данного жилого комплекса, как единого, не были учтены.

Относительно доводов кассационных жалоб представителем административных истцов, прокуратурой Иркутской области принесены возражения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. В судебное заседание не явились, возражений не представили. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Нарушений такого характера не было допущено судами первой и апелляционной инстанций.

При рассмотрении дела установлено, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Ангарского муниципального образования и застройщиком, земельный участок с кадастровым номером № площадью , расположенный по адресу: , предоставлен ЗАО «Стройкомплекс» в аренду сроком на 20 лет для использования в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома № со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения.

В соответствии с Генеральным планом Ангарского городского округа, Правилами землепользования и застройки Ангарского городского округа, указанный земельный участок площадью , расположен в функциональной зоне - жилая зона, в территориальной зоне - зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4), что подтверждается информационной справкой № о территориальном, градостроительном зонировании и планировке территории Ангарского городского округа.

В период с 2006 по 2011 годы на данном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома №, нежилое здание №, которые введены в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений.

Постановлением администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден проект планировки с проектом межевания территории .

Оспариваемым постановлением администрации Ангарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ в указанный выше проект планировки с проектом межевания внесены следующие изменения:

пункт 3.1 раздела «Межевание территории» изложен в новой редакции (пункт 1.1 постановления администрации АГО от ДД.ММ.ГГГГ№): многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); жилая застройка (высотная застройка); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); коммунальное обслуживание; среднеэтажная жилая застройка; коммунальное обслуживание;

раздел 3 постановления администрации г. Ангарска от ДД.ММ.ГГГГ. № «Межевание территории» дополнен пунктом 3.2 «Границы формируемых земельных участков для эксплуатации и размещения объектов различного функционального назначения (система координат МСК 38).

Пункт 3.2 содержит ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - коммунальное обслуживание площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - среднеэтажная жилая застройка площадью , ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № - коммунальное обслуживание площадью

Приложением № 1 к оспариваемому постановлению является «Чертеж межевания территории».

Из материалов дела также следует, что административные истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах , для эксплуатации которых административным ответчиком путем принятия оспариваемого постановления образованы земельные участки и определены их границы.

Информация о порядке и сроке проведения публичных обсуждений была опубликована на сайте администрации Ангарского городского округа и в газете «Ангарские ведомости» ДД.ММ.ГГГГ№; проект, подлежащий рассмотрению на общественных обсуждениях, размещен на официальном сайте администрации Ангарского городского округа.

Проведение экспозиции по данному проекту осуществлялось с 1 марта 2021 года по 2 апреля 2021 года. Общественные обсуждения проведены с 1 марта 2021 года по 2 апреля 2021 года по адресу: ; заключение о результатах общественных обсуждений опубликовано на официальном сайте администрации Ангарского городского округа ДД.ММ.ГГГГ и в газете «Ангарские ведомости» № от ДД.ММ.ГГГГ, постановление администрации Ангарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№№ опубликовано в газете «Ангарские ведомости» от ДД.ММ.ГГГГ№, а также размещено на официальном сайте Ангарского городского округа в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет».

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что спорное постановление принято уполномоченным органом в установленной форме и с соблюдением процедур, определенных положениями статьи 5.1, статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования административных истцов, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, поскольку в оспариваемом постановлении в нарушение требований части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательные требования к содержанию основной части проекта межевания, отсутствуют перечень и сведения о площадях образуемых земельных участков, сведения о возможных способах образования указанных земельных участков, включающих в свой состав территорию общего пользования (проезды), и что оспариваемым нормативным правовым актом необоснованно в частную собственность собственников помещений отдельных многоквартирных домов передана территория общего пользования.

Выводы судов являются правильными.

Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции (часть 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также ГрК РФ).

Статьей 3 ГрК РФ предусмотрено, что законодательство о градостроительной деятельности включает Кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить ГрК РФ.

Деятельность по планировке территории является одним из видов градостроительной деятельности по развитию территорий (статья 1 ГрК РФ). Видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории; проект межевания территории (статья 41 ГрК РФ).

Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа (глава местной администрации поселения или глава местной администрации городского округа) утверждают документацию по планировке территории в границах поселения, городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2, 5.2 статьи 45 ГрК РФ, с учетом особенностей, указанных в части 5.1 статьи 45 ГрК РФ (часть 5 статьи 45, часть 13 статьи 46 ГрК РФ).

Порядок принятия, государственной регистрации и опубликования нормативного правового акта соблюден и не оспаривается административным истцом.

Следовательно, оспариваемый нормативный правовой акт издан компетентным органом местного самоуправления в пределах полномочий, предоставленных ему законом. Требования законодательства, устанавливающего правила принятия нормативного правового акта и введения его в действие, в том числе порядок опубликования, соблюдены и не оспариваются в кассационном порядке.

В силу части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) текстовая часть проекта межевания территории включает в себя перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 3 статьи 43 ГрК РФ проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории (часть 4 статьи 43 ГрК РФ).

Требования, предъявляемые к содержанию основной части проекта межевания, установлены частями 5 и 6 статьи 43 ГрК РФ.

Так, в соответствии с частью 5 статьи 43 ГрК РФ текстовая часть проекта должна содержать перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования; перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования.

В соответствии с частью 6 статьи 43 ГрК РФ на чертеже должны быть отображены границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры; красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи; линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; границы публичных сервитутов.

Из материалов дела следует, что на территории земельного участка, в отношении которого оспариваемым проектом внесены изменения, имеются проезды с асфальтобетонным покрытием, обеспечивающие проезд собственников жилых помещений к многоквартирным домам, в которых они расположены.

Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования и установленных по делу обстоятельств, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что до внесения изменений в проект планировки с проектом межевания фактически спорная территория па указанном земельном участке, занятая внутриквартальными проездами, относилась к территории общего пользования домов № и нежилого здания №, при этом мотивированного обоснования изменения границ территории общего пользования и включения территории проездов в придомовую территорию отдельных жилых домов и нежилого здания, расположенных на исходном земельном участке, в проекте межевания не приведено.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, в том числе интересов административных истцов, указанная территория не могла быть передана собственникам отдельных жилых домов №. Названные обстоятельства, как верно отмечено судами, указывают на создание ограничений для административных истцов по беспрепятственному проезду к принадлежащим им объектам недвижимости.

Установив, что земельный участок с кадастровым номером № перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений в МКД № с момента ввода их в эксплуатацию и приобретения в собственность первой квартиры в МКД, строительство которых было разрешено на указанном земельном участке, и образование из исходного земельного участка восьми земельных участков без согласия административных истцов, как собственников исходного земельного участка, законом не допускается, в соответствии с проектной документацией инфраструктура МКД №, здания №, расположенная на территории земельного участка с кадастровым номером №, представляет собой единый функциональный комплекс, указанные дома имеют общую инфраструктуру (благоустройство, системы электроснабжения и горячего водоснабжения, система канализации и дренажа и иное), руководствуясь положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суды правомерно исходили из того, что при заключении с административными истцами договоров участия в долевом строительстве застройщик не предупреждал их о возможности выделения в жилом комплексе территорий, доступ на которые жителям других территорий будет ограничен, в связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном в жилом комплексе на земельном участке площадью , имеющем в своем составе объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения, с учетом градостроительной документации, условий договоров и законодательства, административные истцы разумно рассчитывали, что будут пользоваться всеми объектами инфраструктуры, находящимися на указанном земельном участке, путем свободного перемещения по спорному земельному участку.

Таким образом, включение в результате действий административного ответчика мест общего пользования в состав обособленной территории произведено в нарушение норм гражданского, градостроительного и земельного законодательства, прав и законных интересов административных истцов, а также неопределенного круга лиц.

Как видно из материалов дела и установлено судами, основанием для подготовки изменений в проект планировки явилась реализация намерений администрации па приведение договоров аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствие с нормами действующего законодательства.

В данном случае проект межевания принят с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства.

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы администрации Ангарского городского округа о том, что принятие оспариваемого постановления направлено па приведение договоров аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствие с нормами действующего законодательства несостоятельны, поскольку подобные обстоятельства не могут служить целью подготовки изменений проекта межевания территории.

Доводы кассационных жалоб о несогласии с решением суда основаны па неверном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, ранее судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены и им дана подробная оценка в судебных актах.

Вопреки доводам кассационных жалоб, оспариваемое правовое регулирование со всей очевидностью затрагивает права, свободы и законные интересы административных истцов, оспариваемым нормативным актом нарушаются их права и законные интересы, что давало им право на обращение в суд для защиты своих интересов, при этом предоставления доказательств наличия у них полномочий представлять интересы всех собственников многоквартирного дома не требуется.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами, нормы материального закона применены правильно, нарушений процессуального закона не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Ангарского городского суда Иркутской области от 29 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда от 20 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в сроки и в порядке, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 23 сентября 2022 года.

Председательствующий

Судьи